案例：業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的法律救濟(jì)

　　【案例簡(jiǎn)介】

　　20**年，我市某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定為該公司的某商品房小區(qū)提供服務(wù)，時(shí)間從20**年11月8日至20**年11月8日。小區(qū)的業(yè)主辦理收房手續(xù)并和物業(yè)公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》后，約定物業(yè)費(fèi)是每平米每月1.2元，物業(yè)費(fèi)交納時(shí)間是每季第一個(gè)月的20日前。

　　但由于小區(qū)入住率太低，大部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，在服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司停止提供物業(yè)服務(wù)并退出該小區(qū)。隨后，物業(yè)公司的工作人員不斷致電、致函欠費(fèi)業(yè)主，催收拖欠的物業(yè)費(fèi)，但欠費(fèi)業(yè)主以種種理由拒絕交納。截止到20**年11月18日，該小區(qū)共有113戶業(yè)主共拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)24萬(wàn)多元。20**年11月20日，物業(yè)公司將其中9名業(yè)主起訴至法院，要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)和滯納金。

　　其中，有5名業(yè)主抗辯稱自己不在該小區(qū)居住，沒(méi)有享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。經(jīng)過(guò)法官、律師和業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，5名業(yè)主愿意支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。另外4名業(yè)主沒(méi)有與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解，最后法院判決這4名業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)和滯納金。

　　【案例分析】

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定，業(yè)主的主要義務(wù)之一是“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”;第42條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”?？梢?jiàn)，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一種合同義務(wù)，業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則構(gòu)成違約。

　　理論上的問(wèn)題容易理清，現(xiàn)實(shí)的難題卻不容易解決。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)之所以構(gòu)成難題，主要有兩個(gè)原因：第一，許多業(yè)主將購(gòu)置房產(chǎn)作為投資，并不是為了居住，經(jīng)年累月不見(jiàn)業(yè)主本人。第二，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成違約，對(duì)此合法的法律救濟(jì)便是向法院起訴追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種方式雖然合法，但效率卻很低，尤其是當(dāng)個(gè)體業(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)數(shù)額不過(guò)是數(shù)百元或數(shù)千元時(shí)，逐一起訴這些違約的業(yè)主，本身的訴訟成本就非常高。

　　面對(duì)上述難題，物業(yè)公司可明確以下一些思路。

　　首先，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　其次，鑒于業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)具有主體眾多、數(shù)額較小等特點(diǎn)，物業(yè)公司可以聘請(qǐng)相關(guān)律師專門負(fù)責(zé)這一塊的事務(wù)，如此可以克服追討物業(yè)費(fèi)面臨的起訴成本高、效率低的弊病。

　　此外，20**年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)時(shí)一定要采取書(shū)面形式;同時(shí)，業(yè)主不能以未享受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由。這意味著只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，則業(yè)主不論有沒(méi)有實(shí)際享受到服務(wù)都應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　最后，對(duì)于業(yè)主將房屋出租、出借，即業(yè)主與實(shí)際居住人不一致的，無(wú)論業(yè)主與實(shí)際居住人如何約定，業(yè)主均不能免除交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。換言之，若實(shí)際居住人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主仍然負(fù)有交納該費(fèi)用的義務(wù)。

篇2：業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)原因及對(duì)策闡述

　　業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)原因及對(duì)策闡述

　　在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展20多年后的今天，物業(yè)費(fèi)收繳已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難題。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，少數(shù)人少交、欠交物業(yè)費(fèi)已經(jīng)阻礙和制約了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展，同樣也影響了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務(wù)的物業(yè)管理存在的必然性，進(jìn)而分析了業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的原因，最后提出了解決物業(yè)收費(fèi)難的對(duì)策。

　　一、物業(yè)管理按約服務(wù)是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)制度是物業(yè)管理的價(jià)值尺度。

　　物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行按約服務(wù)是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，它具有商品經(jīng)濟(jì)的非凡屬性，也是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主具有商品（服務(wù)）交換關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。雙方應(yīng)確定和遵循一種價(jià)值尺度，這種價(jià)值尺度就是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)制度。

　?。ǘ┪飿I(yè)收費(fèi)必須依據(jù)服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務(wù)費(fèi)，是依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行管理、維修、保養(yǎng)，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費(fèi)用。這種費(fèi)用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)的主要用途:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等。

　　（三）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施管理和服務(wù)的過(guò)程中，必須有一定資金作保證，它是企業(yè)正常運(yùn)作和開(kāi)展各種特色服務(wù)的必要條件。因此，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于維護(hù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，改善業(yè)主的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性、健康、有序發(fā)展，起著重要的作用。

　　二、目前業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的主要原因

　　（一）部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵缺乏了解。

　　解放后，我國(guó)一直普遍實(shí)行著低廉價(jià)格的租房居住制度，幾十年來(lái)，人們已經(jīng)習(xí)慣了在這種制度下的生活方式。實(shí)行住房商品化和房改后，對(duì)私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)實(shí)行有償管理服務(wù)，從普遍意義上來(lái)講還屬于一個(gè)新興的事物，大多數(shù)人還有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程。另外，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問(wèn)題，包括建筑的質(zhì)量問(wèn)題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。他們不十分清楚這些問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的；居住過(guò)程中，出現(xiàn)類似的問(wèn)題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際工作職責(zé)范圍。

　?。ǘ┮恍I(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不甚滿足。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家、省、市對(duì)物業(yè)管理出臺(tái)的政策較少，《物權(quán)法》到目前為止還沒(méi)有出臺(tái)，對(duì)私有物權(quán)如何管理服務(wù)等等，還處于探索和完善階段。業(yè)主支付多少物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如何做到質(zhì)、價(jià)相符也沒(méi)有統(tǒng)一的要求。因此，造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象，事無(wú)巨細(xì)地要求提供各項(xiàng)服務(wù)；而物業(yè)管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，無(wú)法提供無(wú)償?shù)某捣?wù)。對(duì)此，部分業(yè)主不予認(rèn)可。

　?。ㄈ┮恍I(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由而不交物業(yè)費(fèi)。

　　由于少數(shù)開(kāi)發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒(méi)有完全按施工規(guī)范進(jìn)行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，非凡是屋面、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、水管等處，存在的問(wèn)題和缺陷相對(duì)較多，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見(jiàn)較大。面對(duì)這些建筑工程質(zhì)量方面的問(wèn)題，業(yè)主們不知道解決問(wèn)題的程序和途徑，不知道應(yīng)該同開(kāi)發(fā)商、施工單位（在維保期內(nèi)）進(jìn)行交涉和維權(quán)，而是把一切矛盾、意見(jiàn)和問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，讓他們一攬子給予解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過(guò)。

　?。ㄋ模﹤€(gè)別業(yè)主存在僥幸心理，刻意不交物業(yè)費(fèi)。

　　物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性、整體性，服務(wù)的對(duì)象是廣大業(yè)主而不是個(gè)別業(yè)主，不能因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)。個(gè)別業(yè)主在交物業(yè)費(fèi)上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費(fèi)。

　　三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

　　（一）加強(qiáng)物業(yè)管理有關(guān)政策知識(shí)的宣傳。

　　物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一項(xiàng)物業(yè)的生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)等每一個(gè)環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解[FS:PAGE]決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)政策知識(shí)的宣傳。物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、上級(jí)主管部門共同研究，并公布于眾。同時(shí)，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進(jìn)行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時(shí)，明確樹(shù)立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費(fèi)是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識(shí)。

　　（二）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)階段應(yīng)依據(jù)國(guó)家頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》加強(qiáng)自身建設(shè)，在提高管理服務(wù)質(zhì)量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發(fā)，以滿足市場(chǎng)需求為前提，認(rèn)真做好調(diào)查研究，制定出一套符合市場(chǎng)要求的管理機(jī)制，使企業(yè)的行為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。其次，在內(nèi)部管理的細(xì)節(jié)上、機(jī)制上、服務(wù)行為準(zhǔn)則上等各方面，切實(shí)落實(shí)好工作標(biāo)準(zhǔn)；要勇于挑戰(zhàn)自我，按照市場(chǎng)需求不斷創(chuàng)新，向業(yè)戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)。引領(lǐng)健康豐富的生活方式，營(yíng)造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園，把細(xì)致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業(yè)主的滿足和認(rèn)可。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)工作人員的培訓(xùn)教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業(yè)主服務(wù)。

　?。ㄈ┯梅墒侄尉S護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)個(gè)別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的行為提起法律訴訟，但此項(xiàng)工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通；其次，可以發(fā)律師函；再次，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)做工作。對(duì)經(jīng)過(guò)做各方面工作仍無(wú)效果的業(yè)主，只能通過(guò)法律訴訟程序，用法律的武器維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)企業(yè)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　?。ㄋ模┩_(kāi)發(fā)單位一起做好房屋驗(yàn)收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在與開(kāi)發(fā)商辦理房屋交接驗(yàn)收的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，認(rèn)真細(xì)致不漏項(xiàng)，對(duì)有問(wèn)題的房屋，要在開(kāi)發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)相應(yīng)的維權(quán)意識(shí)，認(rèn)真參與驗(yàn)房工作，把問(wèn)題盡可能解決在入住之前。

　　（五）加強(qiáng)同業(yè)主委員會(huì)的工作聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，交流感情。

　　在業(yè)主委員會(huì)的配合下，共同做好物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)工作。

　　參考資料:

　　1.王青蘭，《物業(yè)管理導(dǎo)論》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2000.6

　　2.張海潮，《試論如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難》，陜西物業(yè)管理信息網(wǎng)，20**.4

　　3.閻祖興，《物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20**.4

篇3：物管案例:入伙未入住業(yè)主欠交管理費(fèi)怎么辦

　　鍥而不舍——入伙未入住的業(yè)主欠交管理費(fèi)怎么辦

　　深圳一知名的服裝公司在某廣場(chǎng)買有20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒(méi)有入住。他們按照規(guī)定交納了10個(gè)月的管理費(fèi)后，就開(kāi)始以種種借口進(jìn)行拖欠。

　　在這家公司欠費(fèi)之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無(wú)法核查、財(cái)務(wù)人員不在無(wú)人辦理、總經(jīng)理不在無(wú)權(quán)審批等理由搪塞過(guò)去，15個(gè)月累計(jì)欠交管理費(fèi)52583余元。

　　為了繞開(kāi)中間環(huán)節(jié)，直接與對(duì)方的決策人對(duì)話，以加速問(wèn)題的解決，同時(shí)加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個(gè)新的辦法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)傳真（有道是閻王好見(jiàn)、小鬼難搪，要想解決問(wèn)題，最好還是繞過(guò)中間環(huán)節(jié)，直接去找有權(quán)力解決問(wèn)題的人），在傳真文件上列出對(duì)方的欠費(fèi)情況，講清欠費(fèi)對(duì)管理運(yùn)作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費(fèi)處罰辦法，敦請(qǐng)迅速結(jié)清所欠的全部費(fèi)用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時(shí)說(shuō)明這樣做既可減輕對(duì)方的管理費(fèi)開(kāi)支又可給對(duì)方增加一筆收入（設(shè)身處地為債務(wù)人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務(wù)人被人追債所引起的不快）。

　　傳真發(fā)過(guò)去以后，仍舊杳無(wú)音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴(yán)肅。直至發(fā)到第5次，有理有據(jù)的說(shuō)明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動(dòng)，補(bǔ)交了全部欠費(fèi)。

　　點(diǎn)評(píng)：追繳拖欠的管理費(fèi)，一是要早動(dòng)手，發(fā)生欠費(fèi)就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫(yī)”；二是要多渠道，充分運(yùn)用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見(jiàn)硬就回，久拖不決。這既是維護(hù)我們物業(yè)公司的利益，也是維護(hù)廣大業(yè)主的利益。