案例：業主欠交物業費的法律救濟

　　【案例簡介】

　　20**年，我市某物業公司與某房地產公司簽訂《前期物業管理服務合同》，約定為該公司的某商品房小區提供服務，時間從20**年11月8日至20**年11月8日。小區的業主辦理收房手續并和物業公司簽訂了《服務協議》后，約定物業費是每平米每月1.2元，物業費交納時間是每季第一個月的20日前。

　　但由于小區入住率太低，大部分業主拖欠物業費，在服務合同到期后，物業公司停止提供物業服務并退出該小區。隨后，物業公司的工作人員不斷致電、致函欠費業主，催收拖欠的物業費，但欠費業主以種種理由拒絕交納。截止到20**年11月18日，該小區共有113戶業主共拖欠物業服務費24萬多元。20**年11月20日，物業公司將其中9名業主起訴至法院，要求業主支付拖欠的物業費和滯納金。

　　其中，有5名業主抗辯稱自己不在該小區居住，沒有享受物業公司提供的服務，拒絕支付物業費。經過法官、律師和業主進行溝通協商，5名業主愿意支付拖欠的物業費。另外4名業主沒有與物業公司達成調解，最后法院判決這4名業主支付拖欠的物業費和滯納金。

　　【案例分析】

　　《物業管理條例》第7條規定，業主的主要義務之一是“按時交納物業服務費用”;第42條規定，“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用”。可見，業主交納物業服務費是一種合同義務，業主不按時交納物業服務費，則構成違約。

　　理論上的問題容易理清，現實的難題卻不容易解決。業主欠交物業費之所以構成難題，主要有兩個原因：第一，許多業主將購置房產作為投資，并不是為了居住，經年累月不見業主本人。第二，業主欠交物業服務費構成違約，對此合法的法律救濟便是向法院起訴追索物業服務費。這種方式雖然合法，但效率卻很低，尤其是當個體業主欠交的物業費數額不過是數百元或數千元時，逐一起訴這些違約的業主，本身的訴訟成本就非常高。

　　面對上述難題，物業公司可明確以下一些思路。

　　首先，根據《物業管理條例》第67條，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　其次，鑒于業主欠交物業服務費具有主體眾多、數額較小等特點，物業公司可以聘請相關律師專門負責這一塊的事務，如此可以克服追討物業費面臨的起訴成本高、效率低的弊病。

　　此外，20**年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，物業服務企業催交物業費時一定要采取書面形式;同時，業主不能以未享受或無需接受相關物業服務作為不交物業服務費的抗辯理由。這意味著只要物業服務企業提供了物業服務合同約定的服務內容，則業主不論有沒有實際享受到服務都應交納物業服務費。

　　最后，對于業主將房屋出租、出借，即業主與實際居住人不一致的，無論業主與實際居住人如何約定，業主均不能免除交納物業服務費的義務。換言之，若實際居住人未按時交納物業服務費，業主仍然負有交納該費用的義務。

篇2：業主欠交物業費原因及對策闡述

　　業主欠交物業費原因及對策闡述

　　在我國物業管理行業持續發展20多年后的今天，物業費收繳已經成為困擾物業管理企業發展的難題。業主在享受服務的同時，少數人少交、欠交物業費已經阻礙和制約了整個物業管理行業的生存和發展，同樣也影響了物業管理企業與業主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務的物業管理存在的必然性，進而分析了業主欠交物業費的原因，最后提出了解決物業收費難的對策。

　　一、物業管理按約服務是現代商品經濟發展的必然要求

　　（一）物業管理服務收費制度是物業管理的價值尺度。

　　物業管理企業實行按約服務是現代商品經濟發展的需要，它具有商品經濟的非凡屬性，也是現代商品經濟發展的必然要求。物業管理企業與業主具有商品（服務）交換關系，也是服務與被服務的關系。雙方應確定和遵循一種價值尺度，這種價值尺度就是物業管理服務收費制度。

　　（二）物業收費必須依據服務合同。

　　物業管理企業收取的管理服務費，是依據物業管理服務合同的約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主收取的費用。這種費用的收取，關系到業主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業管理企業收取的物業費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用；物業管理區域內清潔衛生費用；物業管理區域內綠化養護費用；物業管理區域內秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用；經業主大會同意的其它費用等。

　　（三）規范物業管理服務行為。

　　物業管理企業在實施管理和服務的過程中，必須有一定資金作保證，它是企業正常運作和開展各種特色服務的必要條件。因此，規范物業管理服務行為，業主及時交納物業費，對于維護企業和業主的合法權益，改善業主的生活質量和居住環境，促進物業管理市場的良性、健康、有序發展，起著重要的作用。

　　二、目前業主不交物業費的主要原因

　　（一）部分業主對物業管理的實際內涵缺乏了解。

　　解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產權物業實行有償管理服務，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數人還有一個適應的過程。另外，部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，對物業管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業）存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。他們不十分清楚這些問題是由開發商、施工單位或因自己裝修不當等各種原因造成的；居住過程中，出現類似的問題，其責任的主體不是物業管理企業，也不屬于物業管理企業實際工作職責范圍。

　　（二）一些業主對物業管理服務不甚滿足。

　　物業管理企業在實際工作中，沒有統一的規定和檢查標準，國家、省、市對物業管理出臺的政策較少，《物權法》到目前為止還沒有出臺，對私有物權如何管理服務等等，還處于探索和完善階段。業主支付多少物業管理費，物業管理企業做到什么樣的物業服務標準，如何做到質、價相符也沒有統一的要求。因此，造成了業主和物業管理企業對物業服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務；而物業管理企業只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，無法提供無償的超值服務。對此，部分業主不予認可。

　　（三）一些業主以房屋質量問題為由而不交物業費。

　　由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處，存在的問題和缺陷相對較多，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，業主們不知道解決問題的程序和途徑，不知道應該同開發商、施工單位（在維保期內）進行交涉和維權，而是把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，讓他們一攬子給予解決，讓物業管理企業代為受過。

　　（四）個別業主存在僥幸心理，刻意不交物業費。

　　物業管理企業承擔的物業服務具有社會性、整體性，服務的對象是廣大業主而不是個別業主，不能因為個別業主不交物業費就不進行物業管理和服務。個別業主在交物業費上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業費。

　　三、解決物業管理收費難的對策

　　（一）加強物業管理有關政策知識的宣傳。

　　物業管理服務是一個系統工程，它貫穿于一項物業的生產、銷售和售后服務等每一個環節。為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解[FS:PAGE]決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。

　　（二）加強物業管理企業自身建設，提高服務質量。

　　物業管理企業在現階段應依據國家頒發的《物業管理條例》加強自身建設，在提高管理服務質量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發，以滿足市場需求為前提，認真做好調查研究，制定出一套符合市場要求的管理機制，使企業的行為標準化、規范化。其次，在內部管理的細節上、機制上、服務行為準則上等各方面，切實落實好工作標準；要勇于挑戰自我，按照市場需求不斷創新，向業戶提供高效、優質、貼心的服務。引領健康豐富的生活方式，營造文化內涵豐富的和諧家園，把細致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業主的滿足和認可。同時，加強對物業管理企業工作人員的培訓教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業主服務。

　　（三）用法律手段維護企業的合法權益。

　　物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據。首先，要做必要的交流、溝通；其次，可以發律師函；再次，還可以通過業主委員會做工作。對經過做各方面工作仍無效果的業主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業主的權益，維護企業自身的尊嚴和合法權益。

　　（四）同開發單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。

　　（五）加強同業主委員會的工作聯系，加強溝通，交流感情。

　　在業主委員會的配合下，共同做好物業管理服務收費工作。

　　參考資料:

　　1.王青蘭，《物業管理導論》，中國建筑工業出版社，2000.6

　　2.張海潮，《試論如何解決物業管理收費難》，陜西物業管理信息網，20**.4

　　3.閻祖興，《物業管理法律實務》，中國建筑工業出版社，20**.4

篇3：物管案例:入伙未入住業主欠交管理費怎么辦

　　鍥而不舍——入伙未入住的業主欠交管理費怎么辦

　　深圳一知名的服裝公司在某廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續，但一直沒有入住。他們按照規定交納了10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。

　　在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經理不在無權審批等理由搪塞過去，15個月累計欠交管理費52583余元。

　　為了繞開中間環節，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發生的經濟法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個新的辦法：給該公司的總經理發傳真（有道是閻王好見、小鬼難搪，要想解決問題，最好還是繞過中間環節，直接去找有權力解決問題的人），在傳真文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經造成的不良影響，重申法規規定的欠費處罰辦法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入（設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快）。

　　傳真發過去以后，仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發，而且措辭愈加嚴肅。直至發到第5次，有理有據的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動，補交了全部欠費。

　　點評：追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發生欠費就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫”；二是要多渠道，充分運用法規賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業公司的利益，也是維護廣大業主的利益。