業(yè)主欠交物業(yè)費的制約不足
物業(yè)服務是一種公共物品,全體業(yè)主對物業(yè)共有部分享有共有和共同管理的權利,在享受這種權利的同時也需每一個業(yè)主承擔相應的義務。按時交納物業(yè)服務費用是業(yè)主應盡的最重要義務,但業(yè)主履責意識尚未建立,加之物業(yè)服務企業(yè)追討手段缺乏,現(xiàn)階段業(yè)主欠費情況很普通,甚至有些企業(yè)放棄追討服務費而以降低服務品質達到收支平衡,結果是企業(yè)無法健康發(fā)展,全體業(yè)主利益也隨之受損。
由歷史原因造成的業(yè)主有償消費意識淡薄、由開發(fā)企業(yè)遺留質量問題而造成的業(yè)主以欠物業(yè)費“維權”,以及物業(yè)服務企業(yè)確實存在服務瑕疵而讓業(yè)主有了欠費口實的情況十分普遍,本文不再贅述。
政策層面為何不能有效治理欠費
《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。由于對不按時交納物業(yè)服務費無罰則,不能有效遏制業(yè)主欠交物業(yè)服務費的情形。惟一對欠費業(yè)主作出限制性條款的是《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔20**〕274號),第三十一條規(guī)定業(yè)主委員會符合遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務。但由于業(yè)主對模范履行業(yè)主義務存在異議,不認可欠費業(yè)主不能入選業(yè)主委員會,在實踐中,北京地區(qū)的政府指導籌備組在業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)委會入選條件,在未明確欠費業(yè)主不能入選業(yè)主委員會的情況下,不能排除欠費業(yè)主。
北京市20**年制定本市的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《管理規(guī)約(示范文本)》、《業(yè)主大會議事規(guī)則(示范文本)》時,初稿明確業(yè)主委員會應按時交納物業(yè)服務費,在征求意見時,此條款受到質疑,最后《指導規(guī)則》刪除相關條款,弱化到寫入《業(yè)主大會議事規(guī)則(示范文本)》供業(yè)主參考。不過想想成立業(yè)主大會的數(shù)量,再想想又會有多少欠費業(yè)主愿意為了入選業(yè)主委員會而交費,政策層面能提供的支持確實有限。
業(yè)委會為何無所作為
物業(yè)服務費用是基于物業(yè)服務合同約定產生,當個別業(yè)主不按時交納費用時,不僅侵害物業(yè)服務企業(yè)的合法利益,由于物業(yè)服務不能將欠費業(yè)主排除在外,欠費業(yè)主自然與交費業(yè)主捆綁在一起,借助他人免費享受物業(yè)服務,這樣的行為嚴重侵害全體業(yè)主的合法權益。《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定,違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納。《條例》將業(yè)主欠費侵害行為的督促糾正義務賦予業(yè)主委員會,但由于得不到司法權的保障,不能產生任何實質上的強制力,在實踐中出現(xiàn)侵權行為時,業(yè)主委員會起到的作用微乎其微。
首要原因是業(yè)主大會成立比例低,北京一共成立約900家,不足總數(shù)的20%。業(yè)主委員會也有不少陷入癱瘓或半癱瘓的狀態(tài),物業(yè)服務企業(yè)無法廣泛依靠業(yè)主委員會催交費用。當然也有例外,北京朝陽區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會主任懂政策,主動做欠費業(yè)主的工作,起訴長期欠費的業(yè)主,并向法院提出必須全額交納物業(yè)服務費和滯納金,法院予以支持,小區(qū)物業(yè)費當年收取率均能達到98%以上,通過催交能達到100%。
其次業(yè)主委員會缺乏運行資金,更缺乏健全的運行制度,以至于難以有效組織各項工作。在美國,業(yè)主向業(yè)主協(xié)會交納業(yè)主共有資金,共有資金包括物業(yè)服務費、律師顧問費、評估費等,出現(xiàn)業(yè)主欠費,董事會可以動用共有資金聘請律師,發(fā)函催交,催交無效可以通過司法途徑解決。在國內,也有項目嘗試建立業(yè)主共有資金,但由于業(yè)主委員會運行不規(guī)范,資金使用低效甚至影響物業(yè)服務的正常運轉。北京東城區(qū)某項目負責人反映業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)每項支出均要審核,而且審批未定時限經常影響正常物業(yè)管理工作,尤其對每月物業(yè)管理人員工資的延誤,降低了員工的工作積極性。
法院為什么助長了欠費之風
司法訴訟是物業(yè)服務企業(yè)最后的救濟途徑,但也充滿重重障礙,法院基于以下三方面原因,對業(yè)主欠費案件采取謹慎態(tài)度,限額受理案件或者拖延宣判時間:第一方面20**年北京某區(qū)人民法院判決欠費業(yè)主限期交納物業(yè)服務欠費,對其中16名欠費業(yè)主進行了強制執(zhí)行,結果引發(fā)群體事件,并受到各方質疑,自此之后,北京多數(shù)區(qū)縣人民法院出于維穩(wěn)的考量,規(guī)定每年物業(yè)服務企業(yè)訴欠費業(yè)主不能超過5人,超過不予受理;第二方面法院認為物業(yè)服務企業(yè)在未與業(yè)主充分溝通的情況下,簡單地對欠費業(yè)主一訴了之,讓法院替其追債;第三方面因物業(yè)服務合同的標的是對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護,不具有可逆性,對物業(yè)企業(yè)是否按照合同約定履行義務缺少客觀、專業(yè)的判定,給法院審判工作帶來困難。
物業(yè)服務企業(yè)綜合起訴成本、判決效果等因素,對司法起訴也持謹慎態(tài)度,主要基于以下三方面原因:
一方面法院一般以調解為主,滯納金基本不予支持,經常采取折中手段,要求物業(yè)服務企業(yè)酌情減免部分物業(yè)服務費用,這對欠費業(yè)主起到負面的激勵作用。
第二方面對拒不執(zhí)行的欠費業(yè)主,法院強制執(zhí)行力不足,畢竟“老賴”是法院多年的難點工作,何況物業(yè)服務費金額小不能引起足夠的重視,很多時候物業(yè)服務企業(yè)拿著判決勝訴書,卻仍然拿不到錢。北京昌平區(qū)某業(yè)主曾驕傲地賣弄,為躲避法院執(zhí)法人員每天早出晚歸,區(qū)人民法院兩年未能找到他。想想也真是醉了,為了幾千元值得嗎?
第三方面是起訴欠費業(yè)主欠款能否追回未可知,但是與欠費業(yè)主“撕破臉”是確定的,而且實踐證明很多欠費業(yè)主都是“不好惹”的。北京東城區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)得到大多數(shù)業(yè)主的認可,通過業(yè)主大會決議調高了物業(yè)服務費,在上調費用的同時法院正好判決一名欠費業(yè)主補交欠費,欠費業(yè)主通過信訪要求撤銷業(yè)主大會決議,街道辦事處頂不住壓力要求物業(yè)服務企業(yè)暫停提價,物業(yè)服務企業(yè)隨后撤離小區(qū),業(yè)主委員會也集體辭職,目前暫無物業(yè)服務企業(yè)愿意以原物業(yè)服務費用標準接管該小區(qū),小區(qū)陷入混亂。
公正、公平的司法判決是惟一、有效解決物業(yè)欠費問題的手段,如果過多考慮社會維穩(wěn),而刻意忽視法律核心價值,那司法的作用會大大降低,法律在人民心中權威性也會大打折扣,并且讓其他交費業(yè)主為欠費業(yè)主買單也有失公平,斷了物業(yè)服務企業(yè)合法申訴的渠道,讓他們何去何從呢?
面對欠費,物業(yè)服務企業(yè)如何突圍
《北京市物業(yè)管理辦法》(市政府令第219號)第三十三條規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。雖然政策有規(guī)定,仍屢禁不止,物業(yè)服務企業(yè)采用不售或限售水、電、拒開供暖證明、與停車捆綁等手段,但實操中催交效果并不理想,而且激化與業(yè)主矛盾,又要被行政計分。更有物業(yè)服務企業(yè)使用非常手段,北京東城區(qū)某小區(qū)收費率較低,物業(yè)服務企業(yè)派社會人員跟蹤欠費業(yè)主,跟蹤人員不與業(yè)主直接發(fā)生沖突,警察也無能為力,很多業(yè)主迫于壓力交納了欠費,但長期看如再次召開業(yè)主大會,該企業(yè)肯定會被解約。
同樣面對欠費,有些物業(yè)服務企業(yè)會打溫情牌,派保潔阿姨(千萬不能是保安員,保安員會給業(yè)主威脅的感覺)到欠費業(yè)主家訴苦,阿姨委屈地告訴業(yè)主,公司沒錢發(fā)工資,他們的勞動會打水漂,很多業(yè)主會有所動,畢竟大部分業(yè)主面對弱勢群體會有惻隱之心。還有物業(yè)服務企業(yè)主動與欠費業(yè)主座談,征求服務不足的意見建議,用誠心打動業(yè)主,實現(xiàn)收費率的提高。北京有些遠郊區(qū)物業(yè)項目收費率太低,物業(yè)服務企業(yè)實在入不敷出,向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映實際困難,欠費業(yè)主所在單位為政府機關、事業(yè)單位或國有企業(yè)的,區(qū)政府牽頭向所在單位發(fā)函督促業(yè)主交費。
物業(yè)服務企業(yè)無論是違規(guī)、打擦邊球,還是動情催費的,背后都折射出企業(yè)的無奈和法律的缺失,但隨著各項法律政策的完善及司法環(huán)境的轉變,筆者相信欠費問題在未來會有逐步好轉:
一是《北京市建設工程質量條例》于20**年1月1日實施,《條例》在落實工程建設各方主體的質量責任、進一步規(guī)范工程竣工驗收程序、推行工程質量保險和保修擔保制度、通暢保修渠道等方面做出了詳實的規(guī)定,有望解決開發(fā)遺留問題這個頑疾。
二是物業(yè)主管部門與司法系統(tǒng)加強溝通,建議取消“物業(yè)服務費打折”的判決,消減“失信有所得,守信卻有所失”的扭曲信號,重建良好的信用體系。
三是中國人的法治觀念正在逐步建立,70后、80后、90后逐步成為購房的主體人群,新一代比老一代對法律認知度、對物業(yè)管理的認可度及合同認同度都更理性、更進步,隨著社會發(fā)展,個人信用體系的建設,欠費逐步失去活動的空間,面對未來我們拭目以待。
篇2:業(yè)主欠交物業(yè)費原因及對策闡述
業(yè)主欠交物業(yè)費原因及對策闡述
在我國物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展20多年后的今天,物業(yè)費收繳已經成為困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難題。業(yè)主在享受服務的同時,少數(shù)人少交、欠交物業(yè)費已經阻礙和制約了整個物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展,同樣也影響了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務的物業(yè)管理存在的必然性,進而分析了業(yè)主欠交物業(yè)費的原因,最后提出了解決物業(yè)收費難的對策。
一、物業(yè)管理按約服務是現(xiàn)代商品經濟發(fā)展的必然要求
(一)物業(yè)管理服務收費制度是物業(yè)管理的價值尺度。
物業(yè)管理企業(yè)實行按約服務是現(xiàn)代商品經濟發(fā)展的需要,它具有商品經濟的非凡屬性,也是現(xiàn)代商品經濟發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主具有商品(服務)交換關系,也是服務與被服務的關系。雙方應確定和遵循一種價值尺度,這種價值尺度就是物業(yè)管理服務收費制度。
(二)物業(yè)收費必須依據(jù)服務合同。
物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務費,是依據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定,對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養(yǎng),維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取,關系到業(yè)主和使用人的切身利益,關系到相關服務的質量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用;物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;物業(yè)公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用;經業(yè)主大會同意的其它費用等。
(三)規(guī)范物業(yè)管理服務行為。
物業(yè)管理企業(yè)在實施管理和服務的過程中,必須有一定資金作保證,它是企業(yè)正常運作和開展各種特色服務的必要條件。因此,規(guī)范物業(yè)管理服務行為,業(yè)主及時交納物業(yè)費,對于維護企業(yè)和業(yè)主的合法權益,改善業(yè)主的生活質量和居住環(huán)境,促進物業(yè)管理市場的良性、健康、有序發(fā)展,起著重要的作用。
二、目前業(yè)主不交物業(yè)費的主要原因
(一)部分業(yè)主對物業(yè)管理的實際內涵缺乏了解。
解放后,我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度,幾十年來,人們已經習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后,對私有產權物業(yè)實行有償管理服務,從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物,大多數(shù)人還有一個適應的過程。另外,部分業(yè)主對物業(yè)管理服務了解甚少,不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務行為,對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外,自己的房屋(物業(yè))存在的一切問題,包括建筑的質量問題,也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責。所以,一旦房屋出現(xiàn)建筑質量問題,就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上,并以此作為有力的“借口”,進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當?shù)雀鞣N原因造成的;居住過程中,出現(xiàn)類似的問題,其責任的主體不是物業(yè)管理企業(yè),也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責范圍。
(二)一些業(yè)主對物業(yè)管理服務不甚滿足。
物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中,沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準,國家、省、市對物業(yè)管理出臺的政策較少,《物權法》到目前為止還沒有出臺,對私有物權如何管理服務等等,還處于探索和完善階段。業(yè)主支付多少物業(yè)管理費,物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務標準,如何做到質、價相符也沒有統(tǒng)一的要求。因此,造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象,事無巨細地要求提供各項服務;而物業(yè)管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益,根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況,提供相應的物業(yè)服務,無法提供無償?shù)某捣铡Υ耍糠謽I(yè)主不予認可。
(三)一些業(yè)主以房屋質量問題為由而不交物業(yè)費。
由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工,使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題,非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處,存在的問題和缺陷相對較多,業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題,業(yè)主們不知道解決問題的程序和途徑,不知道應該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內)進行交涉和維權,而是把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè),讓他們一攬子給予解決,讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。
(四)個別業(yè)主存在僥幸心理,刻意不交物業(yè)費。
物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務具有社會性、整體性,服務的對象是廣大業(yè)主而不是個別業(yè)主,不能因為個別業(yè)主不交物業(yè)費就不進行物業(yè)管理和服務。個別業(yè)主在交物業(yè)費上存在僥幸心理,貪圖小利,躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費。
三、解決物業(yè)管理收費難的對策
(一)加強物業(yè)管理有關政策知識的宣傳。
物業(yè)管理服務是一個系統(tǒng)工程,它貫穿于一項物業(yè)的生產、銷售和售后服務等每一個環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關系,從根本上解[FS:PAGE]決物業(yè)管理收費難的問題,應對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務的標準,應經業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究,并公布于眾。同時,媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度,全面正確地進行輿論引導,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務工作的認知度,讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務成果的同時,明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務的意識。
(二)加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設,提高服務質量。
物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)階段應依據(jù)國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》加強自身建設,在提高管理服務質量上下功夫。首先,從以人為本的角度出發(fā),以滿足市場需求為前提,認真做好調查研究,制定出一套符合市場要求的管理機制,使企業(yè)的行為標準化、規(guī)范化。其次,在內部管理的細節(jié)上、機制上、服務行為準則上等各方面,切實落實好工作標準;要勇于挑戰(zhàn)自我,按照市場需求不斷創(chuàng)新,向業(yè)戶提供高效、優(yōu)質、貼心的服務。引領健康豐富的生活方式,營造文化內涵豐富的和諧家園,把細致的工作做到人們的心里去,從而贏得廣大業(yè)主的滿足和認可。同時,加強對物業(yè)管理企業(yè)工作人員的培訓教育,不斷提高思想道德水平,全心全意為業(yè)主服務。
(三)用法律手段維護企業(yè)的合法權益。
物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關法律規(guī)定,對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟,但此項工作要有理有據(jù)。首先,要做必要的交流、溝通;其次,可以發(fā)律師函;再次,還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經過做各方面工作仍無效果的業(yè)主,只能通過法律訴訟程序,用法律的武器維護廣大業(yè)主的權益,維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權益。
(四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。
為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質量問題,在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中,物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格按照規(guī)章制度辦事,認真細致不漏項,對有問題的房屋,要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應增強相應的維權意識,認真參與驗房工作,把問題盡可能解決在入住之前。
(五)加強同業(yè)主委員會的工作聯(lián)系,加強溝通,交流感情。
在業(yè)主委員會的配合下,共同做好物業(yè)管理服務收費工作。
參考資料:
1.王青蘭,《物業(yè)管理導論》,中國建筑工業(yè)出版社,2000.6
2.張海潮,《試論如何解決物業(yè)管理收費難》,陜西物業(yè)管理信息網,20**.4
3.閻祖興,《物業(yè)管理法律實務》,中國建筑工業(yè)出版社,20**.4
篇3:明星欠交物業(yè)費反思
“沒想到自己成了物業(yè)管理公司狀告的第一對象。表面上看,這起案件的雙方是物業(yè)公司和業(yè)主,但實際上,這一糾紛的始作俑者恰恰是清境明湖的原管委會。他們的違規(guī)操作才是真正的矛盾和案件癥結所在。”著名歌手朱明锳在12月17日下午舉行的媒體招待會上說。
朱明锳“欠交物業(yè)費” 一案,京城主要媒體已多有報道,人們一直心存疑問:這場訴訟僅僅是朱明锳個人與物業(yè)公司的對峙嗎?官司背后究竟有著怎樣的內幕?
為此,隆安律師事務所的陳旭律師說,北京建國物業(yè)管理有限公司(以下簡稱建國物業(yè)公司)將朱明锳送上法庭、索要物業(yè)費的依據(jù)是,該公司在20**年5月21日與朱明锳所在小區(qū)物業(yè)管理委員會簽有《臨時托管協(xié)議》。但是,我們認為根據(jù)國家有關物業(yè)管理法規(guī)和政府文件的規(guī)定,朱明锳所在小區(qū)清境明湖公寓原管委會沒有權利與建國物業(yè)簽署這樣的協(xié)議,這份托管協(xié)議存在法律瑕疵,不能作為其收費的合法依據(jù)。
由于現(xiàn)業(yè)主委員會主要成員是原管委會成員轉屆而來,不能很好地代表業(yè)主的利益工作,并且他們本身或者還存在欠交物業(yè)費問題,委員資格也存在法律瑕疵,部分業(yè)主已聘請律師,啟動罷免現(xiàn)業(yè)委會委員的程序,要求罷免這些委員的資格,重新選舉業(yè)主委員會成員。因此,不論其中有何緣由,管委會與建國物業(yè)簽訂《臨時托管協(xié)議》的行為仍是一種越權的無效法律行為,建國物業(yè)根本不具備為小區(qū)業(yè)主提供服務的合法資格。
陳旭律師認為,在這場“欠費”官司中,不僅是業(yè)主,原物業(yè)公司、現(xiàn)物業(yè)公司都是清境明湖小區(qū)物業(yè)糾紛中的受害人。為此,他建議,要搞好社區(qū)治理的關鍵是建立一個能夠真正代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會,而這就要求那些愿意從事公益并擔任業(yè)主委員會委員的業(yè)主注意提高自身的法律意識和公共意識,只有這樣才能最大限度地維護全體業(yè)主的利益,減少、避免糾紛.