物業服務企業“社區運營”

　　毫無疑問，“社區運營”是現在物業服務企業之間最為流行的話題之一。這個概念不僅應用于諸多企業的戰略規劃里，也被行業主管行政部門和行業協會的領導在不同場合反復提及。

　　從概念定義上，“社區運營”尚未形成相對清晰的社會認同。中文維基百科、百度百科等知識類網站也尚未出現相關詞條。然而在物業管理行業內，以社區運營作為經營戰略或盈利手段的企業行為已有時日。從可以查到的媒體資料看，20**年1月，對某物業服務企業“社區運營服務”經驗的報道已經出現在深圳某媒體。[1]此后，社區運營在物業管理行業內逐漸被視為企業的“創新”戰略和“創富”手段。20**年中，龍湖、長城、招商、中海萬科和花樣年等先后宣布引入“社區服務運營”戰略，從而將這一概念被正式推向社會。 其中一些企業甚至認為，社區運營是物業服務企業原有經營模式的顛覆性的革新，“顛覆了傳統物業僅對‘物’的服務，從人的需求出發，從被動服務轉化為積極的主動式服務，為客戶創造全面的價值。”

　　陡然之間，住宅區從物業管理行業食不甘味棄之可惜的雞肋，變為“一條新財路”。事實上，這些年住宅小區的物業服務企業“撤盤”行為接連不斷。兩相對比，其中的玄機值得仔細考量。

　　一、 企業創新背后的“隱秘邏輯”

　　觀察和分析物業服務企業的“社區運營”戰略和行為，不同立場不同視角會給出不同的解釋和評價。

　　對于企業而言，追求利潤是其天性。“近些年成本持續上漲使企業盈利空間越來越狹窄，招工難困擾著幾乎所有的物業企業，傳統發展模式已難以為繼。在行業生存發展面臨極大挑戰的同時，以信息化、知識化、網絡化、全球化為主要特征的新經濟時代的來臨，無疑為我們打開了轉型升級的另一扇大門。”對于這些通過創新從而實現創富的企業行為，行業協會也采取了鼓勵和贊賞的態度：“通過創新求變尋找新的經濟增長點和生存發展空間。一些品牌企業在商業模式的創新，互聯網技術的應用，延伸服務的拓展，高附加值獲取等方面做了很多有益的探索，收獲了可喜的社會效益和經濟效益。”表現形式包括：通過云生活、社區一卡通等科技的運用，以及社區資源整合與經營性 業務拓展，由物業管理專家向“房務管家，資產管家，生活管家”升級;通過涵蓋社區商務、公寓短租、商業運營、長者服務等領域的“1+N”多角化戰略，實現著物業管理生態圈向社區商業生態圈的延伸。而最新的社區運營戰略，則被行業概之以“智慧社區”的標識。而其意義也不再是擺脫困境，而是行業升級。而這種企業戰略和經營行為的邏輯是：“只要開發商為業主解決了其所面臨的問題，那么社區服務的品牌和平臺就會得到信任，而未來的贏利就水到渠成了。”

　　對于一般業主來說，面對物業服務企業的這種“社區運營”行為，至少有兩種態度是顯明的。一種，是采取歡迎的態度。其邏輯恰如企業所預期的，為業主解決了問題，提供了生活便利，為什么不歡迎呢?一種，則是質疑或反對，認為這種經營行為是物業服務企業“不務正業”。在某種意義上說，兩種態度各有道理。

　　在當前的中國社會環境下，政府的態度對于企業經營行為的影響是非常重要的。從媒體公開報道看，政府的態度是支持或者默認的。深圳市住房和建設局20**年4月發布了“推行‘智慧社區’建設試點工作方案”，提出年內健全完善“智慧社區”建設技術規范和推廣模式，完成30個小區“智慧社區”建設試點。通過“智慧社區”建設提升小區物業管理服務水平，提高業主生活質量;積極探索社區管理新模式，促進物業管理創新發展、轉型升級。

　　各方的態度背后都有各自的邏輯。作為對各自立場和行為合理性的根據，其邏輯也必然力求自圓其說。雖然企業、行業和政府對“社區運營”行為的沖動各有動機，但其效果都是對現行的物業管理制度的“顛覆”。“(政治的或經濟的)企業家會運用它們的才能或默會知識來搜尋獲利的機會、估計成功的概率、用組織的資源來冒險以獲取潛在收益”，美國經濟學家諾思的這段話似乎是轉為解釋社區運營行為(或曰“社區服務經營”、“智慧社區”)而講的。而諾思的另一段話，則啟發我們對社區經營行為作出更為審慎的思考：“制度是社會博弈的規則，是人所創造的用以限制人們相互交往的行為的框架。如果說制度是社會博弈的規則，那組織就是社會博弈的玩者”。相對于“撤盤”行為所帶來的短暫的秩序混亂，基于“創富”沖動而形成的這次以“社區經營”形式出現的物業管理制度的“顛覆”，會對住宅小區的物業管理秩序帶來哪些影響?從制度演化的角度有必要對此做出更為本質化的邏輯分析。換言之，分析日常行為邏輯下面的“隱秘邏輯”。

　　從投身于社區經營的物業服務企業們的表述看，其企業行為與傳統的企業經營行為已經發生表述或認知上的改變。企業行為的實施對象從原來的“物業管理區域”(住宅小區)改為“社區”，也有的企業稱之為“社區服務”。對行為性質的界定也突破了此前的理解--原有的物業服務企業的經營行為的性質，通常用“物的管理”和“人的服務”來定義;經歷“社區經營”行為的經營模式的改變后，“物的管理”還是企業存在的基礎，但“人的服務”的內涵則截然不同。

　　企業行為的規范，通常被認為來自于法律和合同兩個方面。對物業服務企業來說，應該按照《物權法》、《物業管理條例》等法律法規和物業服務合同從事經營活動。這些法律法規和合同一起構筑了物業服務企業與業主之間的互動關系的規則，形成彼此間的行為約束。從法律角度講，民事主體的民事行為是“法無禁止即為許可”。從合同發生作用的契約精神看，合同是不同主體之間的合意表示。在合同簽訂后，雙方之間的關系即應按照合同之約定相互約束和相互作用。

　　但是我們必須注意到，即使是再精明的人，在訂立合同時也不會事無巨細地窮盡一切行為之約束。物業服務合同也是如此，其通常包括的內容就是物業服務企業和業主之間彼此的對于“物業管理”和“物業服務”的權利和義務--基于《物權法》和《物業管理條例》和合同的彼此合意和約定。

　　由此就產生了一個至關重要的問題，在“法無禁止即為許可”和“合同約定”之間，還存在著一片巨大的空白地帶。與正在討論的物業服務企業的“社區經營”行為相關聯的是，這片地帶上是否就無所約束了呢?答案是否定的。或曰，公序良俗;或曰;行業慣例;或曰，市場倫理;或曰，道德自覺。總而言之，合同的訂立者在法律之內和合同之外這一地帶的彼此行為約束應該是不言自明的。舉一個可以類比的例子，一群人購票進入公園游玩。他們可以野餐、拍照甚至按照中國人的習慣在公園廣場上唱歌。甚至，他們可以策劃為其中一對新人舉辦一個沒有場景的婚禮。但是，他們不能提前一天進入公園布置場景(除非得到公園管理方的允許)。否則，他們的布置場景和舉辦婚禮的行為會隨時被公園管理方叫停。因為在管理方看來，這已經超出了游玩娛樂的日常行為的范疇而變為某種(社會普遍認為的)經營行為，這與經營性公園管理方的利益形成了沖突。而現在的問題是，從事社區經營的物業服務企業正在突破這種“不言自明”的規范和約束。并且，這種突破被冠之以“創新”“革新”的名義，“改善行業生存狀況和轉型升級”的使命，以及對政府號召的響應。以當前中國社會普遍的話語邏輯而言，凡被冠以創新、轉型升級之名或響應政府號召的的企業行為，皆會因此而被賦予“正當性”。

　　但是，這種“正當性”無法經受“產權”的考量。從制度演化的角度看，其對于物業管理行業的傳統邏輯的顛覆，對住宅區業主主權和治理秩序的破壞力，比包干制有過之而無不及。

　　二、“社區經營”行為的潛在危害及應對

　　從前面的分析物業服務企業所開展的“社區經營”行為來看，其中所包含的內容很多并非“創舉”。比如，房屋銀行(或租賃)、針對社區居民日常消費的電子商務、老年人的扶助或養老等，都已有專門企業開展，并且形成一定的規模。仔細觀察可以發現，類似的社區服務經營行為的實施主體可能包括六類：政府(包括政府扶植的社區居委會)、從事專門業務的企業、NGO(民非企業等)、開發商、物業服務企業和業主團體等。這里值得探討的是開發商、物業服務企業和業主團體的“社區經營”行為--政府的經營行為是不受限制的;從事專門業務的企業和NGO的經營行為，只要依照登記或批準的經營范圍，即為合法。

　　依據《物權法》，開發商可以擁有小區會所或其他經營性房屋的產權。因此，開發商如果利用它們開展獲得批準的經營業務，無可厚非。

　　對于業主團體而言，無論是業主大會，還是業主委員會，迄今為止只有溫州可以獲得法人地位。在溫州以外，依據現有的法律法規，業主團體開展社區經營業主只能限于“共有物”的出租。

　　作為雖然與前述行為人同樣，住宅區的物業服務企業的活動范圍也是在“社區”，但是物業服務企業的“社區經營”行為的性質與前述大為不同。事實上，物業服務企業對此應是有所察覺的。這從其在介入社區經營領域時，將經營區域的稱謂從“物業管理區域”改稱“社區”可見一斑。

　　物業服務企業的“社區經營”行為可能帶來的潛在危害可以從以下幾個方面進行分析：

　　第一，可能構成對業主的侵權，這主要是對業主信息的搜集、利用和對屬于業主的共有房屋或場所、以及資金的經營性占用兩方面。眾所周知，目前房屋租賃行業在開展業務前，都會搜集業主區域內的業主信息，依靠電話問詢的方式獲取房源。業主信息的來源，或者來自于行業內的共享資料，或者來源于從開發商、物業服務企業處的資料外泄。不論物業服務企業是否設立專門或關聯企，當其利用業主信息(包括基于物業管理服務搜集整理的業主消費行為信息)開展業務，都會構成對業主權利的侵害。這是因為，這些信息的所有權屬于業主所有，未經權利人同意不應該利用相關信息進行經營活動。在某種程度上，未經權利人的許可而擅自利用工作之便搜集和整理權利人的相關信息，并用來經營活動，也是侵權行為。這里的關鍵是，如果物業服務企業若搜集和整理相關信息，其行為發生地并非公共空間，而是具有產權性質的準公共空間。而且，這種信息搜集分析行為事先并未征得業主同意。

　　對于屬于業主的共有房屋或場所、以及資金的經營性占用，物業服務企業或許會辯解稱，難道用于物業管理服務不是經營性占用么?這里需要明確的是：其一，物業管理服務行為是合同允許的;其二，包干制縱容了物業服務企業占用業主資金的行為，但是必須確保資金在合同約定期限內如數投入物業服務項目。

　　與前面公園婚禮的例子相類比，從產權角度看，凡是物業服務企業未經征得業主同意而開展的超出物業服務合同范圍的經營行為，既是突破法律與合同之間“不言自明”的規范和約束的行為，也是某種程度的侵權行為。

　　第二，物業服務企業在所服務的住宅區開展“社區經營”業務，可能造成對所開展業務的壟斷。20**年8月，深圳市房地產經紀行業協會協同六十余家房地產經紀機構聯名向市住建委、紀檢等部門，控告物管公司及物管人員索取賄賂、干擾正常房地產經紀活動等行為，即為警示。事實上，過往常見的新建商品房小區入住后物業服務企業壟斷或參與組織裝修材料的銷售，或物業服務企業對小區寬帶運營商的引入和分成行為，皆可以視為物業服務企業的“社區經營”行為的初始模板。

　　第三，更為根本的是，物業服務企業的“社區經營”行為破壞了住宅區業主的區分所有權關系，對治理秩序帶來的危害將會在一段時間的潛伏后爆發。無論是從物業管理的定義，還是從住宅區業主的區分所有權關系，物業服務企業的服務對象都應該是住宅區中的共有物--即習慣稱呼的“公共區域”。但是由于中國特有的前期物業管理制度，以及法治環境的不充分，物業服務企業形成了對物業管理服務中業主所有權(產權)權利的慣性忽視。

　　從區分所有權角度看，業主是通過集體合約的方式向物業服務企業購買服務。而“社區經營”行為突破了業主的集體合約，將業主與物業服務企業的關系重構為業主個體與其(或其關聯企業)的市場關系。由此，借助從“物業管理區域”到“社區”、從“物業管理服務”到“社區運營”這樣的概念轉換，物業服務企業突破了傳統的其與區分所有權人團體間的合同關系，誘使住宅區中的業主、居民對社區經營行為所提供服務形成習慣養成式的長期享用，從而令享用此類服務的這部分人(業主，或居民)對物業服務企業形成人身依附關系。進而，因為與物業服務企業在物業服務合同之外其他商業關系的有無，業主間分裂為不同群體;尤其是有些企業推出的以消費積分抵扣物業費的經營方式，更是對業主集體合約的徹底破壞。在平常生活中，這種破壞的危害難以顯現。但是一旦業主更換物業服務企業，則業主群體間的對立將會破壞業主的集體行動，造成業主行動效率的低下和糾紛矛盾。進一步而言，因為業主人數在住宅區中所有居住人口中比重總是少數，因而在將來更換物業服務企業過程中還有可能會發生一種極端情況：對物業管理服務不滿的業主們要求更換，而享用社區運營服務的居民不同意更換，這勢必會造成更激烈同時也更深刻的社區沖突。

　　如果這種社區運營行為發生在前期物業管理階段，則在現有的法律制度和社會環境下，業主們成立業主大會、終止前期物業服務合同等行使業主自治的權利，也必然會遭遇到比以往更為強悍的阻力。

　　作為物業服務企業“社區經營”行為的對象，業主群體該如何應對可能發生的風險和危害呢?簡要而言，有三種方法：

　　第一，實行酬金制，開設業主自行管理或與物業服務企業共管的的資金賬號，強化資金管理。

　　第二，業主大會(業主委員會)自行收取物業費，將物業服務企業的行為范圍限于對住宅區共有區域的養護、維護。

　　第三，更為根本的，是要在《管理規約》中設立專門條款，約束為本小區提供物業管理服務的企業：不得從事消費積分抵扣物業費的經營行為，不得利用業主信息和業主共有房屋和區域從事與物業管理無關經營活動。如果從事與物業管理無關經營活動，應該事先告知業主委員會并獲得許可;如果物業服務企業的關聯企業從事“社區經營”活動，應該事先告知業主委員會并通告業主大會，報告可能存在的風險。

　　本文發表在《住宅與房地產》20**年十月刊(上) ，發表時署名“老忱

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篇2：住宅社區與物業企業文化建設的計劃與方案

　　物業關于社區與企業文化建設的計劃與方案

　　一、社區文化建設計劃方案

　　對于物業管理公司來說，良好的社區文化可以樹立起公司的品牌和形象，為廣大業務打下堅實的基礎;同時，有利于加強駐戶和管理公司的協調和溝通，進而化解矛盾和不必要的糾紛。而對于業主和駐戶來說，創造一個賞心悅目的生產、經營、生活環境，豐富了廣大駐戶的業余文化生活，使小區內形成一種和諧、文明、有序、安寧的氣氛，有利于業主、駐戶之間的溝通和交流。搞好社區文化建設，應加強硬件和軟件方面的建設。社區文化活動一般分為以下類別：常設性活動，如慶典活動、社區文藝長廊(宣傳欄、樓內廣告板)、建設活動、文藝座談、評比活動、互助活動;臨時性活動：趣味體育競技、綜藝活動、公益活動。

　　由于社區文化的建立是一個長期的過程，作為前期建設，我們主要先從宣傳欄做起。

　　宣傳欄內容：

　　1、物業管理服務內容和收費標準----透明服務

　　2、物業管理通知、布告、公示

　　3、倡議書：環保、節能;誠信、文明;建設和諧有序的生產經營環境

　　4、防火、防盜宣傳;飲食衛生及保健宣傳

　　5、企業文化宣傳

　　6、行業新聞

　　二、企業文化宣傳方案

　　為了宣傳公司經營理念、規章制度，規范營造良好的企業文化，提升員工的向心力與凝聚力，行政部應將企業文化建設放在首要位置，企業文化是一個長期的建設過程，不僅僅是喊口號，還要我們做到實處，從看得見、感受得到之處著手，讓公司每一個員工都能深切的感受到公司的企業文化。

　　此次宣傳企業文化主要有幾下依據：公司的企業文化建設工作計劃，公司的文化理念;公司現狀和發展方向; 公司的發展戰略規劃和基本思路;公司的產業發展現狀。主要為實施文化營銷、文化服務、文化管理等戰略，打造公司文化核心競爭力。

　　宣傳原則：

　　1、適應性：適應公司的企業文化建設規劃、適應行業發展趨勢，適應公司發展規劃;

　　2、可操作性：本規劃是公司的中長期發展規劃的組成部分或分解，能指導公司創新建設企業文化的實施;

　　3、創新性：體現公司的發展、優良傳統、地域文化、行業特性、專業化服務等特點，形成個性;

　　4、導向性：能結合實際，指導和引導**的經營、管理、服務等工作有效的開展;

　　5、先進性：能最大限度的引導、激勵員工自覺和積極參與企業文化建設活動，促進企業文化建設和員工的發展實現雙贏的格局。

　　具體操作步驟，在這里，我擬出以下幾點：

　　1. 體現企業文化的環境建設(宣傳標語的展示)。改造我們自己的辦公環境，辦公室、會議室、餐廳、走廊，并賦予環境以文化內涵，要像為業主創造好的環境一樣考慮完善我們員工的環境，文化氛圍。任何人到一個新環境里的第一印象是最重要的一環。所以我們首先要做的是墻體字、板報、文化墻的宣傳，讓員工從視覺上能感受到公司的文化氛圍。在公司的會議室展示公司價值觀，大辦公室區域則展示公司標準和目標，會議室外面可以放公司理念。對于辦公環境，要整潔，制定辦公區域環境管理辦法，讓員工在清新的環境中工作。

　　2.員工理解及感悟展示。公司宣傳欄可貼行業文化、公司愿景，也可以配套一些圖片，可以是公司的活動照片或是一些經典照片，將原金暉物業宣傳欄改為企業文化及企業制度宣傳欄，可以設一些小欄目，如管理寓言、為人處世、生活話題以及人力資源和行政相關內容，向公司廣大同仁征集稿件，暢談對企業文化的理解與感悟。同時方便員工了解公司的相關規章制度與企業動態，為公司的發展提出建設性意見。也促進公司規范化建設的進一步完善。每月一期，可各部門負責一月，讓人人都來參與企業的文化建設。

　　3. 不定期開展培訓工作，不斷提高公司員工對企業文化的認識。以文化理念的培訓和文化理念的故事化相結合的方式，有選擇地組織或參加有關企業文化建設經驗交流活動，互動交流和學習，使廣大員工能主動接受公司文化理念并按文化理念的要求去工作，員工精神面貌有明顯提升。對高層領導、各部門負責人，主要開展領導在企業文化建設中的領導、示范作用、如何把企業文化建設同企業的經營服務管理活動相結合的觀念和技能的培訓，同時制訂一套相應的培訓考核題綱，作為績效考核內容的一部分。對全體員工的企業文化培訓主要是**歷史和傳統文化、企業文化的基本知識，加深對公司文化理念的理解和自覺接受、履行。部門員工可由部門領導定期開展企業文化培訓。

　　4. 制度、行為規范建設。梳理現有制度，規范性修編和完善，制定和完善員工職業行為規范、員工社會行為規范。

　　5.加強宣傳欄管理。把文化墻作為具有文化內涵的通道和文化陣地，進一步展示部門風采及員工思想。

　　6. 企業文化整理。企業文化的建設，編寫《金龍物業文化手冊》; 內容主要包括：發展歷史、文化理念、記事、員工職業行為規范、員工社會行為規范、LOGO及其解釋、優秀員工名錄、服務案例

　　、優秀員工典型事跡、獲得的主要榮譽、大事記等。 　　7.其它途徑宣傳企業文化。系統性地挖掘、總結、提煉形成**的文化理念;基本做到管理制度與文化理念相適應;實施公司文化的整合，同時向社會各界利益相關者展示公司文化管理理念，創建文化的強勢品牌。加強網站管理，從網站上宣傳企業文化。實施文化營銷戰略，通過對客服人員對業主、駐戶發放公司視界、邀請部分客戶參加公司文化主題活動，進一步宣傳公司的企業文化，提升公司的良性知名度和社會影響力。

　　8.實施“員工職業生涯發展規劃”。

　　9.策劃和實施富有公司特色的主題、傳統活動。氣氛要濃郁，各部門均積極參與，活動要從不同層面圍繞企業文化展開。在年未評比優秀員工的基礎上，要求展開對企業文化的理解。

　　10.制定分年度的實施計劃，循序漸進，不斷創新和提升。

篇3：P物業企業文化建設三年發展計劃

　　E物業企業文化建設三年發展計劃

　　(20**年----20**年)

　　一、意義

　　1、是實踐科學發展，做好轉型創新，實現公司三年發展計劃的需要;

　　2、是做強企業，培育品牌，提升企業市場核心競爭力，保持企業健康和諧持續發展的需要;

　　3、是依托“企業對員工應該真心服務，員工對企業應該真誠服務，全員對業主應該真情服務”的“三真”企業文化，來制造出一支內功強、素質高、講民主的員工隊伍，以此來增強企業凝聚力的需要。

　　二、指導思想

　　我們要以*理論、“***”重要思想以及***和建設社會主義特色的和諧社會的理論為指導，在“三真”企業文化的基礎上，根據本企業三年發展戰略規劃具體工作要求，努力創建具有E特色的企業文化，為進一步推行本公司發展戰略，在精神上和思想上提供有力保證。

　　三、基本原則

　　1. 確保企業執行新三年發展戰略安全運行得以圓滿完成的原則。

　　2. 確保企業制度管理執行與企業文化管理執行有機結合的原則。

　　3. 確保企業由簡單的人性化管理向綜合的人性化服務轉型原則。

　　四、企業文化建設的目標

　　1、要使企業文化成為企業大騰飛核動力的助燃劑。

　　2、要使企業文化成為職企雙盈互惠互利的粘合劑。

　　3、要使企業文化成為品牌建設信譽提升的固化劑。

　　五、企業文化建設的主要任務

　　1、宣傳企業文化，達到為企業的經濟建設服務。

　　2、宣傳企業文化，做到與企業的同步發展服務。

　　企業文化建設做到目標明確、思想統一、量化任務、責任到人，真正做到企業文化在本公司內部，成為最受信賴和得到充分尊重。

　　企業愿景：對標一流企業，做響E品牌，成為市內著名企業。

　　戰略目標：力爭把E物業鍛造成為以市場物業管理服務為主業，運用社會實踐融入主業，全心全意的為主業提供后勤服務。

　　企業使命：練好內功，服務業主。

　　企業經營理念：精細化管理、民主化管理、制度化管理、人性化管理、科學化管理。

　　企業精神：開拓奮進，永不滿足;服務至上，信譽為本;自加壓力，爭創一流。

　　企業宗旨：做得比承諾的更好。

　　3、宣傳企業文化，確保為企業軟環境建設服務。

　　精神文化建設：凝聚人心，團結全員。

　　制度文化建設：做事講原則，處事講尊重。

　　物質文化建設：做好誠信服務，樹立E品牌。

　　六、企業發展目標

　　管理面積確保300www.dewk.cn萬平方米，力爭400萬平方米;

　　主營業務收入確保達到3000萬元，力爭4000萬元;

　　上繳資金確保50萬元，;力爭80萬元;

　　物業管理服務資質晉升為二級企業;

　　七、完成企業發展目標，完善企業文化建設保障機制

　　1、組織落實：

　　(1)、動用三級管理機制(公司黨政班子、公司中層管理人員、全體基層員工)，通過企業文化來影響小區的班組文化，用班組文化來夯實企業文化的發揚與光大。

　　(2)、重基層、重作風、講原則、講方法、求嚴謹、求務實。

　　2、措施落實：

　　(1)、通過企業內部《E通訊》宣傳企業文化，做到專人管理。

　　(2)、擬準備建立E網站，以此來主動向外宣傳E的服務理念。用有限的資金，來宣傳E的品牌。用超前的服務理念，來做響E的品牌。爭取早日成為本市有影響力的著名物業管理服務企業。

　　(3)、以班組為單位，采取網格化管理，培養通訊員，做到無盲角，確保報道的真實性，新聞及時性。

　　3、資金落實：行政配合支部，確保此項工作的資金落實。做到精神鼓勵為主，物質獎勵為輔，確保企業文化建設工作長久不衰，做到更新更旺。