物業(yè)服務企業(yè)“社區(qū)運營”
毫無疑問，“社區(qū)運營”是現在物業(yè)服務企業(yè)之間最為流行的話題之一。這個概念不僅應用于諸多企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃里，也被行業(yè)主管行政部門和行業(yè)協(xié)會的領導在不同場合反復提及。
從概念定義上，“社區(qū)運營”尚未形成相對清晰的社會認同。中文維基百科、百度百科等知識類網站也尚未出現相關詞條。然而在物業(yè)管理行業(yè)內，以社區(qū)運營作為經營戰(zhàn)略或盈利手段的企業(yè)行為已有時日。從可以查到的媒體資料看，20**年1月，對某物業(yè)服務企業(yè)“社區(qū)運營服務”經驗的報道已經出現在深圳某媒體。[1]此后，社區(qū)運營在物業(yè)管理行業(yè)內逐漸被視為企業(yè)的“創(chuàng)新”戰(zhàn)略和“創(chuàng)富”手段。20**年中，龍湖、長城、招商、中海萬科和花樣年等先后宣布引入“社區(qū)服務運營”戰(zhàn)略，從而將這一概念被正式推向社會。 其中一些企業(yè)甚至認為，社區(qū)運營是物業(yè)服務企業(yè)原有經營模式的顛覆性的革新，“顛覆了傳統(tǒng)物業(yè)僅對‘物’的服務，從人的需求出發(fā)，從被動服務轉化為積極的主動式服務，為客戶創(chuàng)造全面的價值。”
陡然之間，住宅區(qū)從物業(yè)管理行業(yè)食不甘味棄之可惜的雞肋，變?yōu)椤耙粭l新財路”。事實上，這些年住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)“撤盤”行為接連不斷。兩相對比，其中的玄機值得仔細考量。
一、 企業(yè)創(chuàng)新背后的“隱秘邏輯”
觀察和分析物業(yè)服務企業(yè)的“社區(qū)運營”戰(zhàn)略和行為，不同立場不同視角會給出不同的解釋和評價。
對于企業(yè)而言，追求利潤是其天性。“近些年成本持續(xù)上漲使企業(yè)盈利空間越來越狹窄，招工難困擾著幾乎所有的物業(yè)企業(yè)，傳統(tǒng)發(fā)展模式已難以為繼。在行業(yè)生存發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)的同時，以信息化、知識化、網絡化、全球化為主要特征的新經濟時代的來臨，無疑為我們打開了轉型升級的另一扇大門。”對于這些通過創(chuàng)新從而實現創(chuàng)富的企業(yè)行為，行業(yè)協(xié)會也采取了鼓勵和贊賞的態(tài)度：“通過創(chuàng)新求變尋找新的經濟增長點和生存發(fā)展空間。一些品牌企業(yè)在商業(yè)模式的創(chuàng)新，互聯網技術的應用，延伸服務的拓展，高附加值獲取等方面做了很多有益的探索，收獲了可喜的社會效益和經濟效益。”表現形式包括：通過云生活、社區(qū)一卡通等科技的運用，以及社區(qū)資源整合與經營性 業(yè)務拓展，由物業(yè)管理專家向“房務管家，資產管家，生活管家”升級;通過涵蓋社區(qū)商務、公寓短租、商業(yè)運營、長者服務等領域的“1+N”多角化戰(zhàn)略，實現著物業(yè)管理生態(tài)圈向社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈的延伸。而最新的社區(qū)運營戰(zhàn)略，則被行業(yè)概之以“智慧社區(qū)”的標識。而其意義也不再是擺脫困境，而是行業(yè)升級。而這種企業(yè)戰(zhàn)略和經營行為的邏輯是：“只要開發(fā)商為業(yè)主解決了其所面臨的問題，那么社區(qū)服務的品牌和平臺就會得到信任，而未來的贏利就水到渠成了。”
對于一般業(yè)主來說，面對物業(yè)服務企業(yè)的這種“社區(qū)運營”行為，至少有兩種態(tài)度是顯明的。一種，是采取歡迎的態(tài)度。其邏輯恰如企業(yè)所預期的，為業(yè)主解決了問題，提供了生活便利，為什么不歡迎呢?一種，則是質疑或反對，認為這種經營行為是物業(yè)服務企業(yè)“不務正業(yè)”。在某種意義上說，兩種態(tài)度各有道理。
在當前的中國社會環(huán)境下，政府的態(tài)度對于企業(yè)經營行為的影響是非常重要的。從媒體公開報道看，政府的態(tài)度是支持或者默認的。深圳市住房和建設局20**年4月發(fā)布了“推行‘智慧社區(qū)’建設試點工作方案”，提出年內健全完善“智慧社區(qū)”建設技術規(guī)范和推廣模式，完成30個小區(qū)“智慧社區(qū)”建設試點。通過“智慧社區(qū)”建設提升小區(qū)物業(yè)管理服務水平，提高業(yè)主生活質量;積極探索社區(qū)管理新模式，促進物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展、轉型升級。
各方的態(tài)度背后都有各自的邏輯。作為對各自立場和行為合理性的根據，其邏輯也必然力求自圓其說。雖然企業(yè)、行業(yè)和政府對“社區(qū)運營”行為的沖動各有動機，但其效果都是對現行的物業(yè)管理制度的“顛覆”。“(政治的或經濟的)企業(yè)家會運用它們的才能或默會知識來搜尋獲利的機會、估計成功的概率、用組織的資源來冒險以獲取潛在收益”，美國經濟學家諾思的這段話似乎是轉為解釋社區(qū)運營行為(或曰“社區(qū)服務經營”、“智慧社區(qū)”)而講的。而諾思的另一段話，則啟發(fā)我們對社區(qū)經營行為作出更為審慎的思考：“制度是社會博弈的規(guī)則，是人所創(chuàng)造的用以限制人們相互交往的行為的框架。如果說制度是社會博弈的規(guī)則，那組織就是社會博弈的玩者”。相對于“撤盤”行為所帶來的短暫的秩序混亂，基于“創(chuàng)富”沖動而形成的這次以“社區(qū)經營”形式出現的物業(yè)管理制度的“顛覆”，會對住宅小區(qū)的物業(yè)管理秩序帶來哪些影響?從制度演化的角度有必要對此做出更為本質化的邏輯分析。換言之，分析日常行為邏輯下面的“隱秘邏輯”。
從投身于社區(qū)經營的物業(yè)服務企業(yè)們的表述看，其企業(yè)行為與傳統(tǒng)的企業(yè)經營行為已經發(fā)生表述或認知上的改變。企業(yè)行為的實施對象從原來的“物業(yè)管理區(qū)域”(住宅小區(qū))改為“社區(qū)”，也有的企業(yè)稱之為“社區(qū)服務”。對行為性質的界定也突破了此前的理解--原有的物業(yè)服務企業(yè)的經營行為的性質，通常用“物的管理”和“人的服務”來定義;經歷“社區(qū)經營”行為的經營模式的改變后，“物的管理”還是企業(yè)存在的基礎，但“人的服務”的內涵則截然不同。
企業(yè)行為的規(guī)范，通常被認為來自于法律和合同兩個方面。對物業(yè)服務企業(yè)來說，應該按照《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)和物業(yè)服務合同從事經營活動。這些法律法規(guī)和合同一起構筑了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的互動關系的規(guī)則，形成彼此間的行為約束。從法律角度講，民事主體的民事行為是“法無禁止即為許可”。從合同發(fā)生作用的契約精神看，合同是不同主體之間的合意表示。在合同簽訂后，雙方之間的關系即應按照合同之約定相互約束和相互作用。
但是我們必須注意到，即使是再精明的人，在訂立合同時也不會事無巨細地窮盡一切行為之約束。物業(yè)服務合同也是如此，其通常包括的內容就是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間彼此的對于“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務”的權利和義務--基于《物權法》和《物業(yè)管理條例》和合同的彼此合意和約定。
由此就產生了一個至關重要的問題，在“法無禁止即為許可”和“合同約定”之間，還存在著一片巨大的空白地帶。與正在討論的物業(yè)服務企業(yè)的“社區(qū)經營”行為相關聯的是，這片地帶上是否就無所約束了呢?答案是否定的。或曰，公序良俗;或曰;行業(yè)慣例;或曰，市場倫理;或曰，道德自覺。總而言之，合同的訂立者在法律之內和合同之外這一地帶的彼此行為約束應該是不言自明的。舉一個可以類比的例子，一群人購票進入公園游玩。他們可以野餐、拍照甚至按照中國人的習慣在公園廣場上唱歌。甚至，他們可以策劃為其中一對新人舉辦一個沒有場景的婚禮。但是，他們不能提前一天進入公園布置場景(除非得到公園管理方的允許)。否則，他們的布置場景和舉辦婚禮的行為會隨時被公園管理方叫停。因為在管理方看來，這已經超出了游玩娛樂的日常行為的范疇而變?yōu)槟撤N(社會普遍認為的)經營行為，這與經營性公園管理方的利益形成了沖突。而現在的問題是，從事社區(qū)經營的物業(yè)服務企業(yè)正在突破這種“不言自明”的規(guī)范和約束。并且，這種突破被冠之以“創(chuàng)新”“革新”的名義，“改善行業(yè)生存狀況和轉型升級”的使命，以及對政府號召的響應。以當前中國社會普遍的話語邏輯而言，凡被冠以創(chuàng)新、轉型升級之名或響應政府號召的的企業(yè)行為，皆會因此而被賦予“正當性”。
但是，這種“正當性”無法經受“產權”的考量。從制度演化的角度看，其對于物業(yè)管理行業(yè)的傳統(tǒng)邏輯的顛覆，對住宅區(qū)業(yè)主主權和治理秩序的破壞力，比包干制有過之而無不及。
二、“社區(qū)經營”行為的潛在危害及應對
從前面的分析物業(yè)服務企業(yè)所開展的“社區(qū)經營”行為來看，其中所包含的內容很多并非“創(chuàng)舉”。比如，房屋銀行(或租賃)、針對社區(qū)居民日常消費的電子商務、老年人的扶助或養(yǎng)老等，都已有專門企業(yè)開展，并且形成一定的規(guī)模。仔細觀察可以發(fā)現，類似的社區(qū)服務經營行為的實施主體可能包括六類：政府(包括政府扶植的社區(qū)居委會)、從事專門業(yè)務的企業(yè)、NGO(民非企業(yè)等)、開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主團體等。這里值得探討的是開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主團體的“社區(qū)經營”行為--政府的經營行為是不受限制的;從事專門業(yè)務的企業(yè)和NGO的經營行為，只要依照登記或批準的經營范圍，即為合法。
依據《物權法》，開發(fā)商可以擁有小區(qū)會所或其他經營性房屋的產權。因此，開發(fā)商如果利用它們開展獲得批準的經營業(yè)務，無可厚非。
對于業(yè)主團體而言，無論是業(yè)主大會，還是業(yè)主委員會，迄今為止只有溫州可以獲得法人地位。在溫州以外，依據現有的法律法規(guī)，業(yè)主團體開展社區(qū)經營業(yè)主只能限于“共有物”的出租。
作為雖然與前述行為人同樣，住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)的活動范圍也是在“社區(qū)”，但是物業(yè)服務企業(yè)的“社區(qū)經營”行為的性質與前述大為不同。事實上，物業(yè)服務企業(yè)對此應是有所察覺的。這從其在介入社區(qū)經營領域時，將經營區(qū)域的稱謂從“物業(yè)管理區(qū)域”改稱“社區(qū)”可見一斑。
物業(yè)服務企業(yè)的“社區(qū)經營”行為可能帶來的潛在危害可以從以下幾個方面進行分析：
第一，可能構成對業(yè)主的侵權，這主要是對業(yè)主信息的搜集、利用和對屬于業(yè)主的共有房屋或場所、以及資金的經營性占用兩方面。眾所周知，目前房屋租賃行業(yè)在開展業(yè)務前，都會搜集業(yè)主區(qū)域內的業(yè)主信息，依靠電話問詢的方式獲取房源。業(yè)主信息的來源，或者來自于行業(yè)內的共享資料，或者來源于從開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)處的資料外泄。不論物業(yè)服務企業(yè)是否設立專門或關聯企，當其利用業(yè)主信息(包括基于物業(yè)管理服務搜集整理的業(yè)主消費行為信息)開展業(yè)務，都會構成對業(yè)主權利的侵害。這是因為，這些信息的所有權屬于業(yè)主所有，未經權利人同意不應該利用相關信息進行經營活動。在某種程度上，未經權利人的許可而擅自利用工作之便搜集和整理權利人的相關信息，并用來經營活動，也是侵權行為。這里的關鍵是，如果物業(yè)服務企業(yè)若搜集和整理相關信息，其行為發(fā)生地并非公共空間，而是具有產權性質的準公共空間。而且，這種信息搜集分析行為事先并未征得業(yè)主同意。
對于屬于業(yè)主的共有房屋或場所、以及資金的經營性占用，物業(yè)服務企業(yè)或許會辯解稱，難道用于物業(yè)管理服務不是經營性占用么?這里需要明確的是：其一，物業(yè)管理服務行為是合同允許的;其二，包干制縱容了物業(yè)服務企業(yè)占用業(yè)主資金的行為，但是必須確保資金在合同約定期限內如數投入物業(yè)服務項目。
與前面公園婚禮的例子相類比，從產權角度看，凡是物業(yè)服務企業(yè)未經征得業(yè)主同意而開展的超出物業(yè)服務合同范圍的經營行為，既是突破法律與合同之間“不言自明”的規(guī)范和約束的行為，也是某種程度的侵權行為。
第二，物業(yè)服務企業(yè)在所服務的住宅區(qū)開展“社區(qū)經營”業(yè)務，可能造成對所開展業(yè)務的壟斷。20**年8月，深圳市房地產經紀行業(yè)協(xié)會協(xié)同六十余家房地產經紀機構聯名向市住建委、紀檢等部門，控告物管公司及物管人員索取賄賂、干擾正常房地產經紀活動等行為，即為警示。事實上，過往常見的新建商品房小區(qū)入住后物業(yè)服務企業(yè)壟斷或參與組織裝修材料的銷售，或物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)寬帶運營商的引入和分成行為，皆可以視為物業(yè)服務企業(yè)的“社區(qū)經營”行為的初始模板。
第三，更為根本的是，物業(yè)服務企業(yè)的“社區(qū)經營”行為破壞了住宅區(qū)業(yè)主的區(qū)分所有權關系，對治理秩序帶來的危害將會在一段時間的潛伏后爆發(fā)。無論是從物業(yè)管理的定義，還是從住宅區(qū)業(yè)主的區(qū)分所有權關系，物業(yè)服務企業(yè)的服務對象都應該是住宅區(qū)中的共有物--即習慣稱呼的“公共區(qū)域”。但是由于中國特有的前期物業(yè)管理制度，以及法治環(huán)境的不充分，物業(yè)服務企業(yè)形成了對物業(yè)管理服務中業(yè)主所有權(產權)權利的慣性忽視。
從區(qū)分所有權角度看，業(yè)主是通過集體合約的方式向物業(yè)服務企業(yè)購買服務。而“社區(qū)經營”行為突破了業(yè)主的集體合約，將業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系重構為業(yè)主個體與其(或其關聯企業(yè))的市場關系。由此，借助從“物業(yè)管理區(qū)域”到“社區(qū)”、從“物業(yè)管理服務”到“社區(qū)運營”這樣的概念轉換，物業(yè)服務企業(yè)突破了傳統(tǒng)的其與區(qū)分所有權人團體間的合同關系，誘使住宅區(qū)中的業(yè)主、居民對社區(qū)經營行為所提供服務形成習慣養(yǎng)成式的長期享用，從而令享用此類服務的這部分人(業(yè)主，或居民)對物業(yè)服務企業(yè)形成人身依附關系。進而，因為與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同之外其他商業(yè)關系的有無，業(yè)主間分裂為不同群體;尤其是有些企業(yè)推出的以消費積分抵扣物業(yè)費的經營方式，更是對業(yè)主集體合約的徹底破壞。在平常生活中，這種破壞的危害難以顯現。但是一旦業(yè)主更換物業(yè)服務企業(yè)，則業(yè)主群體間的對立將會破壞業(yè)主的集體行動，造成業(yè)主行動效率的低下和糾紛矛盾。進一步而言，因為業(yè)主人數在住宅區(qū)中所有居住人口中比重總是少數，因而在將來更換物業(yè)服務企業(yè)過程中還有可能會發(fā)生一種極端情況：對物業(yè)管理服務不滿的業(yè)主們要求更換，而享用社區(qū)運營服務的居民不同意更換，這勢必會造成更激烈同時也更深刻的社區(qū)沖突。
如果這種社區(qū)運營行為發(fā)生在前期物業(yè)管理階段，則在現有的法律制度和社會環(huán)境下，業(yè)主們成立業(yè)主大會、終止前期物業(yè)服務合同等行使業(yè)主自治的權利，也必然會遭遇到比以往更為強悍的阻力。
作為物業(yè)服務企業(yè)“社區(qū)經營”行為的對象，業(yè)主群體該如何應對可能發(fā)生的風險和危害呢?簡要而言，有三種方法：
第一，實行酬金制，開設業(yè)主自行管理或與物業(yè)服務企業(yè)共管的的資金賬號，強化資金管理。
第二，業(yè)主大會(業(yè)主委員會)自行收取物業(yè)費，將物業(yè)服務企業(yè)的行為范圍限于對住宅區(qū)共有區(qū)域的養(yǎng)護、維護。
第三，更為根本的，是要在《管理規(guī)約》中設立專門條款，約束為本小區(qū)提供物業(yè)管理服務的企業(yè)：不得從事消費積分抵扣物業(yè)費的經營行為，不得利用業(yè)主信息和業(yè)主共有房屋和區(qū)域從事與物業(yè)管理無關經營活動。如果從事與物業(yè)管理無關經營活動，應該事先告知業(yè)主委員會并獲得許可;如果物業(yè)服務企業(yè)的關聯企業(yè)從事“社區(qū)經營”活動，應該事先告知業(yè)主委員會并通告業(yè)主大會，報告可能存在的風險。
本文發(fā)表在《住宅與房地產》20**年十月刊(上) ，發(fā)表時署名“老忱
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篇2：住宅社區(qū)與物業(yè)企業(yè)文化建設的計劃與方案
物業(yè)關于社區(qū)與企業(yè)文化建設的計劃與方案
一、社區(qū)文化建設計劃方案
對于物業(yè)管理公司來說，良好的社區(qū)文化可以樹立起公司的品牌和形象，為廣大業(yè)務打下堅實的基礎;同時，有利于加強駐戶和管理公司的協(xié)調和溝通，進而化解矛盾和不必要的糾紛。而對于業(yè)主和駐戶來說，創(chuàng)造一個賞心悅目的生產、經營、生活環(huán)境，豐富了廣大駐戶的業(yè)余文化生活，使小區(qū)內形成一種和諧、文明、有序、安寧的氣氛，有利于業(yè)主、駐戶之間的溝通和交流。搞好社區(qū)文化建設，應加強硬件和軟件方面的建設。社區(qū)文化活動一般分為以下類別：常設性活動，如慶典活動、社區(qū)文藝長廊(宣傳欄、樓內廣告板)、建設活動、文藝座談、評比活動、互助活動;臨時性活動：趣味體育競技、綜藝活動、公益活動。
由于社區(qū)文化的建立是一個長期的過程，作為前期建設，我們主要先從宣傳欄做起。
宣傳欄內容：
1、物業(yè)管理服務內容和收費標準----透明服務
2、物業(yè)管理通知、布告、公示
3、倡議書：環(huán)保、節(jié)能;誠信、文明;建設和諧有序的生產經營環(huán)境
4、防火、防盜宣傳;飲食衛(wèi)生及保健宣傳
5、企業(yè)文化宣傳
6、行業(yè)新聞
二、企業(yè)文化宣傳方案
為了宣傳公司經營理念、規(guī)章制度，規(guī)范營造良好的企業(yè)文化，提升員工的向心力與凝聚力，行政部應將企業(yè)文化建設放在首要位置，企業(yè)文化是一個長期的建設過程，不僅僅是喊口號，還要我們做到實處，從看得見、感受得到之處著手，讓公司每一個員工都能深切的感受到公司的企業(yè)文化。
此次宣傳企業(yè)文化主要有幾下依據：公司的企業(yè)文化建設工作計劃，公司的文化理念;公司現狀和發(fā)展方向; 公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和基本思路;公司的產業(yè)發(fā)展現狀。主要為實施文化營銷、文化服務、文化管理等戰(zhàn)略，打造公司文化核心競爭力。
宣傳原則：
1、適應性：適應公司的企業(yè)文化建設規(guī)劃、適應行業(yè)發(fā)展趨勢，適應公司發(fā)展規(guī)劃;
2、可操作性：本規(guī)劃是公司的中長期發(fā)展規(guī)劃的組成部分或分解，能指導公司創(chuàng)新建設企業(yè)文化的實施;
3、創(chuàng)新性：體現公司的發(fā)展、優(yōu)良傳統(tǒng)、地域文化、行業(yè)特性、專業(yè)化服務等特點，形成個性;
4、導向性：能結合實際，指導和引導**的經營、管理、服務等工作有效的開展;
5、先進性：能最大限度的引導、激勵員工自覺和積極參與企業(yè)文化建設活動，促進企業(yè)文化建設和員工的發(fā)展實現雙贏的格局。
具體操作步驟，在這里，我擬出以下幾點：
1. 體現企業(yè)文化的環(huán)境建設(宣傳標語的展示)。改造我們自己的辦公環(huán)境，辦公室、會議室、餐廳、走廊，并賦予環(huán)境以文化內涵，要像為業(yè)主創(chuàng)造好的環(huán)境一樣考慮完善我們員工的環(huán)境，文化氛圍。任何人到一個新環(huán)境里的第一印象是最重要的一環(huán)。所以我們首先要做的是墻體字、板報、文化墻的宣傳，讓員工從視覺上能感受到公司的文化氛圍。在公司的會議室展示公司價值觀，大辦公室區(qū)域則展示公司標準和目標，會議室外面可以放公司理念。對于辦公環(huán)境，要整潔，制定辦公區(qū)域環(huán)境管理辦法，讓員工在清新的環(huán)境中工作。
2.員工理解及感悟展示。公司宣傳欄可貼行業(yè)文化、公司愿景，也可以配套一些圖片，可以是公司的活動照片或是一些經典照片，將原金暉物業(yè)宣傳欄改為企業(yè)文化及企業(yè)制度宣傳欄，可以設一些小欄目，如管理寓言、為人處世、生活話題以及人力資源和行政相關內容，向公司廣大同仁征集稿件，暢談對企業(yè)文化的理解與感悟。同時方便員工了解公司的相關規(guī)章制度與企業(yè)動態(tài)，為公司的發(fā)展提出建設性意見。也促進公司規(guī)范化建設的進一步完善。每月一期，可各部門負責一月，讓人人都來參與企業(yè)的文化建設。
3. 不定期開展培訓工作，不斷提高公司員工對企業(yè)文化的認識。以文化理念的培訓和文化理念的故事化相結合的方式，有選擇地組織或參加有關企業(yè)文化建設經驗交流活動，互動交流和學習，使廣大員工能主動接受公司文化理念并按文化理念的要求去工作，員工精神面貌有明顯提升。對高層領導、各部門負責人，主要開展領導在企業(yè)文化建設中的領導、示范作用、如何把企業(yè)文化建設同企業(yè)的經營服務管理活動相結合的觀念和技能的培訓，同時制訂一套相應的培訓考核題綱，作為績效考核內容的一部分。對全體員工的企業(yè)文化培訓主要是**歷史和傳統(tǒng)文化、企業(yè)文化的基本知識，加深對公司文化理念的理解和自覺接受、履行。部門員工可由部門領導定期開展企業(yè)文化培訓。
4. 制度、行為規(guī)范建設。梳理現有制度，規(guī)范性修編和完善，制定和完善員工職業(yè)行為規(guī)范、員工社會行為規(guī)范。
5.加強宣傳欄管理。把文化墻作為具有文化內涵的通道和文化陣地，進一步展示部門風采及員工思想。
6. 企業(yè)文化整理。企業(yè)文化的建設，編寫《金龍物業(yè)文化手冊》; 內容主要包括：發(fā)展歷史、文化理念、記事、員工職業(yè)行為規(guī)范、員工社會行為規(guī)范、LOGO及其解釋、優(yōu)秀員工名錄、服務案例
、優(yōu)秀員工典型事跡、獲得的主要榮譽、大事記等。 7.其它途徑宣傳企業(yè)文化。系統(tǒng)性地挖掘、總結、提煉形成**的文化理念;基本做到管理制度與文化理念相適應;實施公司文化的整合，同時向社會各界利益相關者展示公司文化管理理念，創(chuàng)建文化的強勢品牌。加強網站管理，從網站上宣傳企業(yè)文化。實施文化營銷戰(zhàn)略，通過對客服人員對業(yè)主、駐戶發(fā)放公司視界、邀請部分客戶參加公司文化主題活動，進一步宣傳公司的企業(yè)文化，提升公司的良性知名度和社會影響力。
8.實施“員工職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃”。
9.策劃和實施富有公司特色的主題、傳統(tǒng)活動。氣氛要濃郁，各部門均積極參與，活動要從不同層面圍繞企業(yè)文化展開。在年未評比優(yōu)秀員工的基礎上，要求展開對企業(yè)文化的理解。
10.制定分年度的實施計劃，循序漸進，不斷創(chuàng)新和提升。
篇3：P物業(yè)企業(yè)文化建設三年發(fā)展計劃
E物業(yè)企業(yè)文化建設三年發(fā)展計劃
(20**年----20**年)
一、意義
1、是實踐科學發(fā)展，做好轉型創(chuàng)新，實現公司三年發(fā)展計劃的需要;
2、是做強企業(yè)，培育品牌，提升企業(yè)市場核心競爭力，保持企業(yè)健康和諧持續(xù)發(fā)展的需要;
3、是依托“企業(yè)對員工應該真心服務，員工對企業(yè)應該真誠服務，全員對業(yè)主應該真情服務”的“三真”企業(yè)文化，來制造出一支內功強、素質高、講民主的員工隊伍，以此來增強企業(yè)凝聚力的需要。
二、指導思想
我們要以*理論、“***”重要思想以及***和建設社會主義特色的和諧社會的理論為指導，在“三真”企業(yè)文化的基礎上，根據本企業(yè)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃具體工作要求，努力創(chuàng)建具有E特色的企業(yè)文化，為進一步推行本公司發(fā)展戰(zhàn)略，在精神上和思想上提供有力保證。
三、基本原則
1. 確保企業(yè)執(zhí)行新三年發(fā)展戰(zhàn)略安全運行得以圓滿完成的原則。
2. 確保企業(yè)制度管理執(zhí)行與企業(yè)文化管理執(zhí)行有機結合的原則。
3. 確保企業(yè)由簡單的人性化管理向綜合的人性化服務轉型原則。
四、企業(yè)文化建設的目標
1、要使企業(yè)文化成為企業(yè)大騰飛核動力的助燃劑。
2、要使企業(yè)文化成為職企雙盈互惠互利的粘合劑。
3、要使企業(yè)文化成為品牌建設信譽提升的固化劑。
五、企業(yè)文化建設的主要任務
1、宣傳企業(yè)文化，達到為企業(yè)的經濟建設服務。
2、宣傳企業(yè)文化，做到與企業(yè)的同步發(fā)展服務。
企業(yè)文化建設做到目標明確、思想統(tǒng)一、量化任務、責任到人，真正做到企業(yè)文化在本公司內部，成為最受信賴和得到充分尊重。
企業(yè)愿景：對標一流企業(yè)，做響E品牌，成為市內著名企業(yè)。
戰(zhàn)略目標：力爭把E物業(yè)鍛造成為以市場物業(yè)管理服務為主業(yè)，運用社會實踐融入主業(yè)，全心全意的為主業(yè)提供后勤服務。
企業(yè)使命：練好內功，服務業(yè)主。
企業(yè)經營理念：精細化管理、民主化管理、制度化管理、人性化管理、科學化管理。
企業(yè)精神：開拓奮進，永不滿足;服務至上，信譽為本;自加壓力，爭創(chuàng)一流。
企業(yè)宗旨：做得比承諾的更好。
3、宣傳企業(yè)文化，確保為企業(yè)軟環(huán)境建設服務。
精神文化建設：凝聚人心，團結全員。
制度文化建設：做事講原則，處事講尊重。
物質文化建設：做好誠信服務，樹立E品牌。
六、企業(yè)發(fā)展目標
管理面積確保300www.dewk.cn萬平方米，力爭400萬平方米;
主營業(yè)務收入確保達到3000萬元，力爭4000萬元;
上繳資金確保50萬元，;力爭80萬元;
物業(yè)管理服務資質晉升為二級企業(yè);
七、完成企業(yè)發(fā)展目標，完善企業(yè)文化建設保障機制
1、組織落實：
(1)、動用三級管理機制(公司黨政班子、公司中層管理人員、全體基層員工)，通過企業(yè)文化來影響小區(qū)的班組文化，用班組文化來夯實企業(yè)文化的發(fā)揚與光大。
(2)、重基層、重作風、講原則、講方法、求嚴謹、求務實。
2、措施落實：
(1)、通過企業(yè)內部《E通訊》宣傳企業(yè)文化，做到專人管理。
(2)、擬準備建立E網站，以此來主動向外宣傳E的服務理念。用有限的資金，來宣傳E的品牌。用超前的服務理念，來做響E的品牌。爭取早日成為本市有影響力的著名物業(yè)管理服務企業(yè)。
(3)、以班組為單位，采取網格化管理，培養(yǎng)通訊員，做到無盲角，確保報道的真實性，新聞及時性。
3、資金落實：行政配合支部，確保此項工作的資金落實。做到精神鼓勵為主，物質獎勵為輔，確保企業(yè)文化建設工作長久不衰，做到更新更旺。