業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別以及業(yè)主自治制度設計

　　很多人把業(yè)主大會決定等同于業(yè)主共同決定，筆者認為不然，而且這個不是很正確的認識，導致業(yè)主決策的門檻奇高，從而影響業(yè)主自治體系的建立，業(yè)主的共同管理權被虛置，建筑物管理權被開發(fā)商和物業(yè)公司想當然地代為行使。

　　下文試從四個方面來剖析業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，最后提出不作區(qū)分的危害，以及如何合理設計業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團體決策效率。

　　一、 概念上的區(qū)別

　　業(yè)主大會決定的概念來自于《物權法》第七十八條，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”。而業(yè)主大會的概念來自于兩個規(guī)定，其一，《物權法》第七十五條，“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”;其二，《物業(yè)管理條例》第八條，“物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會”。

　　因此，業(yè)主大會不是天然存在的，需要業(yè)主主動設立，設立時業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，不能有遺漏。設立業(yè)主大會之后，才出現(xiàn)業(yè)主大會決定。

　　這里出現(xiàn)一個物業(yè)管理區(qū)域范圍的問題，也就是業(yè)主大會的成員范圍問題，因為《物業(yè)管理條例》沒有明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方法，只是規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。我們知道《物權法》里沒有物業(yè)管理區(qū)域的概念，只有建筑區(qū)劃，但對建筑區(qū)劃的概念又沒有定義，只規(guī)定了建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有，當然市政道路和綠地以及明示屬于個人的除外，所以，物業(yè)管理區(qū)域與建筑區(qū)劃是否是一回事，目前有爭論，各省市規(guī)定也不一樣。

　　筆者認為建筑區(qū)劃主要跟業(yè)主的共有權有關，存在共有關系的物業(yè)應當在一個建筑區(qū)劃內，其原始的依據(jù)應當是建筑規(guī)劃，而物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要是出于物業(yè)管理的方便性，一個建筑區(qū)劃下可以劃分多個物業(yè)管理區(qū)域，比如可以按建筑物來劃分物業(yè)管理區(qū)域。北京已經(jīng)出現(xiàn)了一個小區(qū)由于各種矛盾交錯從而劃分成多個物業(yè)管理區(qū)域由多個物業(yè)公司管理的情形，如ZJ莊園小區(qū)，甚至出現(xiàn)了在行政機關的協(xié)調下一幢樓劃分成兩個物業(yè)管理區(qū)域的情形，如CY大廈。當然，在劃分物業(yè)管理區(qū)域的過程中，如果未經(jīng)共有人同意分割共有物業(yè)，則不影響建筑區(qū)劃內共有物業(yè)的屬性。

　　因此，結合《物權法》和《物業(yè)管理條例》，理論和實踐上一個建筑區(qū)劃內可以劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域，設立多個業(yè)主大會，一旦設立業(yè)主大會，就可以按業(yè)主大會議事規(guī)則作出業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主共同決定一詞出現(xiàn)在《物權法》第七十六條，“下列事項由業(yè)主共同決定”。實際上，業(yè)主共同決定的權利來自于《物權法》第七十條規(guī)定的共有權和共同管理權。而關于共有權和共同管理權的行使，《物權法》第九十六條規(guī)定，“共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務”。第九十七條規(guī)定，“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。因此，《物權法》第七十六條關于業(yè)主共同決定權的規(guī)定，實際是對業(yè)主共有權和共同管理權行使的一個特別規(guī)定。

　　因此，業(yè)主共同決定權是天然的，不需要設立，只要購買了區(qū)分所有的房屋，業(yè)主自然就擁有了業(yè)主共同決定權，就可以隨時作出業(yè)主共同決定。這對業(yè)主權利是一個保護，因為只要開發(fā)商賣出的房屋超過兩套，雖然面積上仍然占優(yōu)勢，但人數(shù)上已經(jīng)不占優(yōu)勢，就不可能再任意地更改規(guī)劃、出租出售業(yè)主共有部分，必須要經(jīng)過業(yè)主共同決定。

　　二、 權力來源和決定事項范圍上的區(qū)別

　　業(yè)主大會決定的事項范圍，無論是《物權法》，還是《物業(yè)管理條例》均未作規(guī)定，而是由業(yè)主共同決定的《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會的權力來源于業(yè)主共同決定。而且《物業(yè)管理條例》第十九條對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職權范圍作出了限制性規(guī)定，“不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動”。而物業(yè)管理的定義，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二條的擴展規(guī)定，“是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動”。但是，業(yè)主共同決定則不受《物業(yè)管理條例》第十九條的約束，而且如果業(yè)主決定不設立業(yè)主大會，就不存在業(yè)主大會的權力問題。因此，各個小區(qū)的業(yè)主大會的權力和決定事項范圍是會有差別的。

　　《物權法》第七十六條對業(yè)主共同決定的事項范圍作了明確規(guī)定，主要包括(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條對“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”作出了規(guī)定，“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”。

　　從上面可以看出，業(yè)主共同決定權是業(yè)主的原始權利，屬于物權的一部分，來自于《物權法》的規(guī)定，任何組織和個人不得侵害，而業(yè)主大會決定權來自于業(yè)主共同決定的授權，是派生的權力，業(yè)主可以通過業(yè)主共同決定予以取消。

　　三、 表決程序和條件上的區(qū)別

　　作出業(yè)主大會決定的具體程序和條件，無論是《物權法》，還是《物業(yè)管理條例》均未作規(guī)定，但是，《物業(yè)管理條例》第十八條規(guī)定，“業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定”。而根據(jù)《物權法》第七十六條的規(guī)定，《業(yè)主大會議事規(guī)則》由業(yè)主共同決定。也就是說，作出業(yè)主大會決定的程序和條件，完全由業(yè)主以業(yè)主共同決定的方式，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。《物權法》和《物業(yè)管理條例》給了業(yè)主很大的制度創(chuàng)設空間，不同的小區(qū)完全可以根據(jù)實際情況，通過業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定業(yè)主大會的表決程序和條件，降低表決難度。

　　業(yè)主共同決定的具體程序，無論是《物權法》，還是《物業(yè)管理條例》均未作規(guī)定，但是，《物權法》第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定的條件，“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

　　很多人在讀《物業(yè)管理條例》第十二條時，都會誤讀為業(yè)主大會決定需要達到“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，其實是有問題的。因為《物業(yè)管理條例》在第十二條只是規(guī)定了業(yè)主大會會議召開的條件--應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，并沒有規(guī)定表決通過的條件。當然，第十二條對業(yè)主大會如果決定應當由業(yè)主共同決定的重要事項作出了限定，其表決通過的條件等同于業(yè)主共同決定的條件。也就是說，并不是在所有的情況下，業(yè)主大會都要按業(yè)主共同決定的條件來表決。

　　實際上，從《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定可以看出，業(yè)主共同決定權是屬于分散的業(yè)主個體的，是業(yè)主物權的組成部分，其決策方式和條件是嚴格限制的，而業(yè)主大會決定則是業(yè)主形成團體組織后的團體權力，不屬于分散的業(yè)主個體，其決策方式和條件可以比較靈活，由業(yè)主自行約定。

　　四、 可訴性和可撤銷性上的區(qū)別

　　《物權法》第七十八條規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。《物業(yè)管理條例》第十九條，“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”。也就是說，業(yè)主大會決定是可訴和可撤銷的，實踐中，業(yè)主可以業(yè)主委員會為被告提起訴訟，要求撤銷侵權的業(yè)主大會決定，相關行政機關也可以對違法的業(yè)主大會決定予以撤銷。關于這一點，已經(jīng)有相關的判例。但是，對業(yè)主共同決定是否可訴和可撤銷，《物權法》和《物業(yè)管理條例》沒有明確規(guī)定，如果依據(jù)民事侵權的一般規(guī)則來處理，被告將是作出同意決定的所有業(yè)主，訴訟操作就不太容易實現(xiàn)。筆者尚未查到有這樣的判例。

　　五、 從《物權法》制定過程來看區(qū)別

　　1、《物權法》草案第5稿之前沒有規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主共同決定，只有建筑物區(qū)分所有權人會議和業(yè)主會議的概念，并規(guī)定“建筑物區(qū)分所有權人人數(shù)眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權人委員會”，這個說法后來在《物權法》頒布后，全國人大法律委員會主任胡康生主編的《中華人民共和國物權法釋義》第175頁有體現(xiàn)，“如果建筑區(qū)劃內業(yè)主人數(shù)眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內所有建筑物的業(yè)主委員會”。

　　2、由于《物業(yè)管理條例》先于《物權法》而頒布實施，規(guī)定了“業(yè)主大會”的組織形態(tài)，為了相銜接，后來的《物權法》草案規(guī)定了業(yè)主可以設立“業(yè)主大會”，同時將建筑物區(qū)分所有權人會議所要決定的事項規(guī)定為由“業(yè)主共同決定”，而沒有規(guī)定由“業(yè)主大會”決定。

　　3、既然業(yè)主大會由業(yè)主共同決定設立，自然也可以由業(yè)主共同決定解散，但業(yè)主共同決定的權利是物權的一部分，具有排他性，任何組織和個人不得非法侵犯。

　　六、 不作區(qū)分的危害

　　很多人不區(qū)分業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，導致很多嚴重的問題，比如：

　　1、 沒有成立業(yè)主大會，業(yè)主就不能行使業(yè)主共同決定權，從而對開發(fā)商和物業(yè)公司侵害業(yè)主共同權益的行為，比如對改變規(guī)劃、改變共有物業(yè)的用途的行為，聽之任之或束手無策;

　　2、 將業(yè)主大會等同于全體業(yè)主，從而認為業(yè)主大會決定的條件等同于業(yè)主共同決定的條件，從而引起業(yè)主大會開會難、投票難的問題。

　　3、 在建筑物管理中，業(yè)主處于弱勢地位，物業(yè)公司借口單個業(yè)主不能代表全體業(yè)主，要求業(yè)主成立業(yè)主大會才能監(jiān)督物業(yè)公司，而業(yè)主一旦試圖成立業(yè)主大會，就會進入已經(jīng)被各種勢力縫制好的口袋，遭受巨大的阻力。

　　類似問題還很多，可以說，業(yè)主只能通過業(yè)主大會做決定的認識，聽起來很美，實際上則已經(jīng)陷入泥潭。明明業(yè)主可以立即共同作出決定的事情，卻非要先成立業(yè)主大會才能做，從而被來自某些無良開發(fā)商、物業(yè)公司以及某些無良公務員的重重阻力將精力和熱情消耗殆盡，慢慢沉入泥潭中。

　　七、 合理設計業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團體決策效率

　　搞清了業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定區(qū)別以后，我們就能認識到這么一個道理，業(yè)主設立業(yè)主大會的目的是為了方便行使共同管理權，避免一盤散沙無法行使權利，《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定也表明了這一點。因此，我們就可以來合理地設計業(yè)主自治制度，在法律框架內，合法提高業(yè)主團體的決策效率，降低業(yè)主大會的表決難度，讓業(yè)主大會這個業(yè)主團體能夠隨時發(fā)出聲音，作出決定，從而根本上維護業(yè)主的共同權益。

　　建議方案如下：

　　方案一：在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“業(yè)主大會會議表決時，經(jīng)充分公示告知后，未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)計入已表決的多數(shù)票”。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設部20**年版的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十六條的規(guī)定，“未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定”)。

　　方案二：在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“召開業(yè)主大會會議，物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，會議有效。與會業(yè)主人數(shù)半數(shù)以上同意，可以作出業(yè)主大會決定”。(依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十八條)

　　方案三：在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“以幢(單元或樓層)為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表可以在授權范圍內代表其所在的區(qū)域投票，作出業(yè)主大會的決定”。其具體的組織形式可以有業(yè)主大會代表會議、業(yè)主代表大會、樓門單元代表會議等形式。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設部20**年版的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十七條和二十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定)。

　　方案四：業(yè)主可以通過管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則，完善業(yè)主團體的組織結構，將業(yè)主委員會定位為業(yè)主團體決定一般事項的常務機構，在授權范圍內代表業(yè)主團體作出決定，同時設立相應的監(jiān)督機構予以制衡。(依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十八條)

　　在合理設計業(yè)主自治制度后，業(yè)主團體就可以建立決策權、執(zhí)行權和監(jiān)督權相互制約又相互協(xié)調的業(yè)主自治體系，既提高了業(yè)主團體的決策效率，又避免了權力濫用。

篇2：張灣區(qū)規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理工作的通知（2017）

　　張政辦發(fā)〔20**〕38號

　　張灣區(qū)人民政府辦公室

　　關于規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理工作的通知

　　各街道辦事處，西城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、十堰工業(yè)新區(qū)管委會：

　　為規(guī)范張灣區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主大會及業(yè)主委員會工作，根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務院令第666號)、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房[20**]274號 )、《湖北省物業(yè)服務和管理條例》(省人大委員會公告第200號)、《關于進一步加強城區(qū)物業(yè)管理工作的通知》(十政辦發(fā)〔20**〕150號)等有關規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理工作相關要求通知如下：

　　一、正確認識業(yè)主大會制度，依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會

　　業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主自治管理組織，是所在地

　　社區(qū)居民自治組織的有機組成部分，是物業(yè)管理的重要責任主體。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以成立業(yè)主代表大會行使業(yè)主大會職權。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　1.加強對業(yè)主大會成立的籌備組織工作。物業(yè)管理區(qū)域達到成立業(yè)主大會條件時，開發(fā)建設單位應向所在街道辦事處(以下簡稱街辦)提交成立業(yè)主大會申請和相關資料，業(yè)主也可向所在街辦提交成立業(yè)主大會申請。街辦應按相關規(guī)定及時組建籌備組，并委派代表擔任籌備組組長，按相關程序成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由主任委員、副主任委員、秘書長、委員共5至11人單數(shù)組成，可設2至3名業(yè)主委員會候補委員(按得票多少排序)。業(yè)主委員會應當建立維修監(jiān)管、財務監(jiān)督、印章管理、共用場地管理等議事工作制度。為確保物業(yè)管理活動的公平、公正，委員之間應回避近親關系。當正式委員不能履職而缺額時，可按照候補委員排序替補。

　　2.嚴格業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員推選條件。街辦、社區(qū)和籌備組要夯實業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作基礎，業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員候選人應符合《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三章第三十一條的具體要求，應當由遵紀守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔、身心健康、模范履行業(yè)主義務，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　3.健全業(yè)主委員會備案手續(xù)。依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會和經(jīng)換屆改選的業(yè)主委員會應當向街辦和區(qū)房管局辦理備案手續(xù)。憑備案證明刻制業(yè)主委員會印章。已辦理備案的業(yè)主委員會發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內向街辦、社區(qū)變更備案手續(xù)。

　　二、切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導，確保日常運作規(guī)范有序

　　民政、房管部門、街辦、社區(qū)居委會應加大對業(yè)主大會和業(yè)主委員會具體工作的指導和監(jiān)督，對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，共有部位經(jīng)營收益分配、使用，解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)，使用專項維修資金等有關小區(qū)共同管理事務依法提出指導意見。將業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)范化建設納入社區(qū)建設工作范疇。

　　1.規(guī)范業(yè)主決議程序。業(yè)主委員會應當按其職責范圍和業(yè)主大會授權，通過民主表決作出本小區(qū)物業(yè)管理方面的工作決議;相關事項屬于業(yè)主大會職權的，由業(yè)主委員會提請業(yè)主大會決定。業(yè)主大會作出決定前，業(yè)主委員會應當事先聽取社區(qū)居委會的建議、征求業(yè)主意見，召開業(yè)主大會決定重大事項應邀請社區(qū)居委會代表列席會議。業(yè)主大會作出決定后，要及時在小區(qū)內公告。

　　2.建立工作例會制度。街辦、社區(qū)居委會要指導業(yè)主委員會按議事規(guī)則建立工作例會制度，使業(yè)主委員會及時了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，引導業(yè)主自覺履行相應義務，參與小區(qū)管理。

　　3.建立溝通協(xié)調機制。社區(qū)居委會應建立和業(yè)主委員會溝通的聯(lián)席會議機制，定期召開聯(lián)席會議，及時了解和掌握所轄小區(qū)物業(yè)管理動態(tài);按需召開聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理活動中的問題。

　　4.監(jiān)督公共財物管理。社區(qū)居委會要加強對小區(qū)公共財務管

　　理的監(jiān)督，指導有條件的小區(qū)設立專門公共財務帳目，嚴格按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約進行管理使用;對于在管理規(guī)約中未明確的情況，可提交業(yè)主大會進行表決后執(zhí)行。

　　三、建立應急反應機制，維護小區(qū)正常秩序

　　街辦、社區(qū)居委會應指導業(yè)主委員會共同建立健全各種應急反應機制，及時化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛，及時處理突發(fā)情況，營造小區(qū)管理和諧穩(wěn)定環(huán)境。

　　1.建立重要事項通報制度。業(yè)主委員會應定期向社區(qū)居委會報告小區(qū)物業(yè)管理重要事項，社區(qū)居委會應及時提出指導意見。

　　2.建立矛盾糾紛協(xié)商調解機制。小區(qū)出現(xiàn)矛盾糾紛時，業(yè)主委員會應商討調解辦法，及時與相關方面進行溝通協(xié)調。小區(qū)出現(xiàn)重大矛盾糾紛時，業(yè)主委員會應聯(lián)系街辦、社區(qū)居委會、公安派出所等職能部門共同參與協(xié)商調解。

　　3.建立應急救濟機制。當住宅小區(qū)出現(xiàn)棄管、失管情況時，業(yè)主委員會應及時會同社區(qū)居委會啟動小區(qū)管理應急過渡方案，在未確定小區(qū)管理方案期間由社區(qū)居委會提供有償物業(yè)服務。業(yè)主委員會任期屆滿或不能正常履行職責時，在街辦和區(qū)房管局的指導和監(jiān)督下，經(jīng)公告后由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會的職權，代行職權期間按照該小區(qū)業(yè)主委員會職責和議事規(guī)則規(guī)定組織小區(qū)物業(yè)管理工作，在條件具備時重新組織業(yè)主大會進行選舉。重新選舉仍無法產(chǎn)生業(yè)主委員會時，可以由社區(qū)居委會組織成立小區(qū)物業(yè)管理委員會繼續(xù)代行業(yè)主委員會職權，直至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會為止。

　　附件：業(yè)主委員會成立(換屆)程序

　　張灣區(qū)人民政府辦公室

　　20**年6月12日

　　業(yè)主委員會成立(換屆)程序

　　一、準備前期資料(向街辦提出申請)

　　1.業(yè)主委員會申請;物業(yè)管理區(qū)域證明;房屋及建筑物面積清冊;業(yè)主名冊;建筑規(guī)劃總平面圖;交付使用共用設施設備的證明;物業(yè)服務用房配置證明;其他有關的文件資料(委托書等證明材料)。

　　2.申請審批(街辦、社區(qū))【公示7天】。

　　二、公示公告(成立、換屆)

　　1.成立籌備組(籌備組成立到業(yè)主大會召開不能超過3個月)【公示7天】。

　　籌備組組成： 組 長：街辦代表

　　副組長：社區(qū)居委會代表

　　建設單位代表

　　(換屆時由原業(yè)主委員會主任配合完成籌備工作)

　　成 員：本轄區(qū)片警、

　　業(yè)主代表(由街辦、社區(qū)組織業(yè)主推薦，代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)一半，且是單數(shù))

　　2.籌備組第一次會議(有相片、記錄)是擬訂《議事規(guī)則(草案)》《管理規(guī)約(草案)》《選舉辦法》，籌備組結合小區(qū)實際逐條討論制訂。【以上文本在小區(qū)內公示7天】。

　　3.推薦、自薦業(yè)主委員會候選人。

　　4.籌備組第二次會議(有相片、記錄)是研究討論推選業(yè)主委員會成員候選人(單數(shù)差額、簡歷)，并進行第二期公示【公示7天】。

　　5.制作和發(fā)放選票(實名制)，確定投票時間、地點及會議議程【提前15天公示】。

　　三、選舉階段

　　1.召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，表決通過《議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》及選聘物業(yè)企業(yè)的意見(邀請)有關部門負責人或代表參加。

　　2.在小區(qū)內張榜公布業(yè)主大會選舉結果。(監(jiān)票人、唱票人、計票人簽字)

　　3.當選業(yè)主委員會成員召開第一次會議主進行工作分工。(會議記錄與會人員簽字)

　　四、雙備案工作

　　1.上報業(yè)主委員會備案資料，填報《登記備案表》及《業(yè)主委員會成員簡歷表》(附身份證和房產(chǎn)證復印件)。

　　2.第三期公示(7天)《業(yè)主委員會成員名單》(街辦)。

　　3.申請備案要有業(yè)委會第一次會議記錄(委員分工)。

　　4.備案申請書(籌備組人員簽字)。

　　5.業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向街道辦事處、區(qū)房管局備案。