東方半島花園連環(huán)糾紛透視

　　[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略]

　　1. 1998年10月31日，位于深圳關外布吉鎮(zhèn)、占地面積6.35萬平方米、建筑面積14.08萬平方米的東方半島花園小區(qū)入伙，由開發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“恒兆基物業(yè)”)提供一體化的物業(yè)管理服務，管理費價格為：多層住宅0.60元/平方米·月，小高層(帶電梯)1.45元/平方米·月，商鋪1.60元/平方米·月。

　　2. 2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有9名業(yè)主當選為業(yè)主委員會委員。

　　3. 20**年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，管理費價格維持不變，合同期限為3年。

　　4. 20**年2月25日，第一屆業(yè)主委員會召開會議，對20**年度小區(qū)物業(yè)管理工作進行總結(jié)評審，最后以書面形式高度評價了恒兆基物業(yè)一年來的管理、服務工作。

　　5. 20**年3月17日，經(jīng)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會審議通過，并報深圳市龍崗區(qū)物價檢查所備案，恒兆基物業(yè)及小區(qū)管理處以書面通知的形式正式將管理費價格提升一事及新的價格標準公之于眾。新的管理費價格標準為：多層住宅0.85元/平方米·月，小高層(帶電梯)2.10元/平方米·月，商鋪2.20元/平方米·月。

　　6. 20**年3月23日晚上，由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權大會”舉行，有近300人(身份未確認)到會。由于管理處派人來維持會場秩序，一些業(yè)主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場面一度失控，后在轄區(qū)派出所的努力下，混亂局面才得到控制。會議的傾向性意見是不同意管理費價格上調(diào)。

　　7. 20**年3月28日，第一屆業(yè)主委員會公告小區(qū)管理費暫不調(diào)價，恒兆基物業(yè)也表示同意，之前加收的業(yè)主在4月份也分別予以退還。

　　8. 20**年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會集體宣布辭職。下午在有關政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會召開，結(jié)果大多數(shù)表決票反對調(diào)高管理費價格，認為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會的工作均不稱職。

　　9. 20**年5月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式再次召開，選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會，共有15名業(yè)主當選為業(yè)主委員會委員。

　　10. 20**年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會以書面投票的形式第三次召開，1票認為小區(qū)物業(yè)管理工作有整改，808票認為沒有整改;3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。

　　11. 20**年7月18日，恒兆基物業(yè)就小區(qū)第二屆業(yè)主委員會單方面解除物業(yè)管理合同向深圳仲裁委員會提請仲裁。

　　12. 20**年7月25日，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會負責組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標活動舉行，結(jié)果深圳市北方物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“北方物業(yè)”)在4家投標單位中脫穎而出，一舉中標。

　　13. 20**年8月1日，恒兆基物業(yè)與北方物業(yè)在小區(qū)形成對峙局面，經(jīng)當?shù)鼐鸬膹娏槿耄狈轿飿I(yè)最終接管小區(qū)。

　　14. 20**年9月19日，深圳仲裁委員會開庭審理小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案，庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會的權利與義務等展開了激烈辯論。

　　與此案同時仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會4名委員拖欠物業(yè)管理費的案件。

　　15. 20**年3月21日，深圳仲裁委員會仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自20**年4月1日起繼續(xù)履行雙方20**年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》;小區(qū)業(yè)主委員會支付恒兆基物業(yè)自20**年8月1日至業(yè)主委員會采取措施恢復恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬元計算;業(yè)主委員會還需支付恒兆基物業(yè)所花費的部分律師費和仲裁費。

　　同時在拖欠物業(yè)管理費的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費業(yè)主及時向恒兆基物業(yè)支付應交的物業(yè)管理費用，并承擔相關律師費用和部分仲裁費用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費業(yè)主支付滯納金等的申請。

　　一、進退維谷的仲裁裁決書

　　20**年3月23日，東方半島花園物業(yè)管理合同糾紛案終局裁決書正式下達，記者在第一時間內(nèi)電話采訪了各有關當事人。恒兆基物業(yè)總經(jīng)理丁秋玉說：“接到裁決書時很高興，一年多的糾紛現(xiàn)在畢竟有了一個公正的說法，公司上下為此付出的巨大努力終究沒有白費。但在高興之余，我們對這些糾紛產(chǎn)生的全過程也進行了反思，如果說我們有錯，就錯在對業(yè)主的服務態(tài)度還不夠誠懇，對業(yè)主的思想工作做得還不夠細致。”小區(qū)第二屆業(yè)主委員會一副主任在電話中聽完記者對裁決結(jié)果的轉(zhuǎn)述后，很平靜地說：“我暫時還沒有看到裁決書，對此無法評論。”已在去年8月1日接管小區(qū)的北方物業(yè)總經(jīng)理胡叩瑜在電話中對記者說：“很抱歉，我正在外地出差，對此結(jié)果我回去后會馬上召集有關人員開會研究。”

　　20**年3月26日，東方半島花園業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決有嚴重傾向性，非常不公平。他們認為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過業(yè)主大會形式解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項基本權力。對此偏頗的裁決，他們絕不認同，也不會執(zhí)行。

　　同日，北方物業(yè)東方半島花園管理處也在小區(qū)發(fā)表《告全體業(yè)戶書》，稱仲裁裁決對北方物業(yè)在小區(qū)的物業(yè)管理工作不構(gòu)成任何影響，因為他們是通過合法招標而得到小區(qū)物業(yè)管理權的，他們與小區(qū)業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理合同得到了業(yè)主大會的確認，并已到政府主管部門備案。

　　20**年3月27日，恒兆基物業(yè)分別致函小區(qū)業(yè)主委員會、北方物業(yè)及深圳市住宅局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會、深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)政府、深圳市公安局布吉警署、羅崗派出所等，強烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決，維護該公司的合法權益，并特別強調(diào)自己堅決重返東方半島花園繼續(xù)履行物業(yè)管理合同的決心和意志。

　　深圳市住宅局有關領導表示，希望恒兆基物業(yè)通過合法的執(zhí)行程序來履行自己對于東方半島花園的物業(yè)管理權，認為該仲裁裁決對于日后行業(yè)解決類似糾紛具有重要的指導作用和參考價值。

　　20**年4月9日，恒兆基物業(yè)向深圳市龍崗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行仲裁裁決;不久，小區(qū)業(yè)主委員會也向該法院申請不予執(zhí)行仲裁裁決......

　　20**年5月26日，記者致電恒兆基物業(yè)總經(jīng)理丁秋玉，詢問法院強制執(zhí)行仲裁裁決的進展情況。丁總以十分疲憊和無奈的口氣對記者說：“法院認為執(zhí)行有很大的難度，但因缺乏適當?shù)睦碛桑趾茈y下不予執(zhí)行的決定，這對他們也是一個全新的課題和考驗，現(xiàn)正處于進退維谷的尷尬境地。面對這種局面，我們本來也可以采取強硬的手段強行進駐小區(qū)，但這肯定又會在小區(qū)引起騷動，我們不愿意再次發(fā)生這樣的情況。再說我們已通過法律手段走到了今天，即使再多走一回法律程序也未嘗不可，我們愿意通過我們的努力，為行業(yè)依法徹底解決類似糾紛提供一個范例。”

　　二、問題的癥結(jié)何在

　　一方面是仲裁判定原物業(yè)管理公司依法享有繼續(xù)履行小區(qū)物業(yè)管理合同的權利;一方面是小區(qū)在原物業(yè)管理合同爭議仲裁期間舉行招標，重新選定了另外一家物業(yè)管理公司對小區(qū)進行管理;還有一方面是執(zhí)行法庭對清清楚楚、明明白白的仲裁結(jié)果的強制執(zhí)行舉棋不定、左右狐疑，這究竟是怎么了?仲裁裁決書難道會淪為“一紙空文”?如何撥開這橫亙在東方半島花園上空的“陰霾”而給行業(yè)一個明朗的交代?

　　為解開這些糾纏于心的“謎團”，20**年5月28日，記者特別約訪了深圳市物業(yè)管理協(xié)會法律顧問孫亞非，與她展開了一場至為艱苦的法律對話。

　　記者(以下簡稱“記”)：根據(jù)法律規(guī)定，如果一方不服仲裁結(jié)果，可以采取哪些措施?

　　孫亞非(以下簡稱“孫”)：由于仲裁實行一裁終局制，因此如有不服仲裁裁決的，只能通過向中級人民法院申請撤銷仲裁，或是向當?shù)赜泄茌牂嗟幕鶎尤嗣穹ㄔ荷暾埐挥鑸?zhí)行仲裁裁決。

　　記：現(xiàn)在東方半島花園業(yè)主委員會采取的是后面一種措施，這會影響到仲裁結(jié)果的及時強制執(zhí)行嗎?

　　孫：被申請人向中院提出撤銷仲裁的申請時，法院將依法中止對于仲裁結(jié)果的強制執(zhí)行，待中院裁定后，法院執(zhí)行程序才會恢復或終止;針對不予執(zhí)行的申請，法院會依法審查是否符合不予執(zhí)行的條件，對此民訴法和仲裁法有較為明確的規(guī)定。

　　記：根據(jù)仲裁結(jié)果，恒兆基物業(yè)應該是東方半島花園合法的物業(yè)管理人，盡管北方物業(yè)是通過政府備案核準的招標程序取得了該小區(qū)的物業(yè)管理權，但一個在先，一個在后，按理法院在執(zhí)行仲裁結(jié)果時很容易判斷誰該進駐、誰該退出小區(qū)，他們直接采取強制措施執(zhí)行仲裁結(jié)果不就行了?

　　孫：其實就這次執(zhí)行本身而言，只要法院判定不予執(zhí)行的理由不成立，而在執(zhí)行過程中給予業(yè)主委員會足夠的強制執(zhí)行壓力，迫使業(yè)主委員會解除與北方物業(yè)之間的合同，讓北方物業(yè)先退出東方半島花園，恒兆基物業(yè)自然就恢復了對東方半島花園的物業(yè)管理權。

　　記：那為什么法院至今還舉棋不定、遲遲不采取這樣“快刀斬亂麻”的行動呢?

　　孫：你別說行業(yè)一碰到業(yè)主委員會的問題就頭大，就連法院也是如此，關鍵在于業(yè)主委員會本身的民事主體資格和民事行為能力存在太多的問題。簡單點說吧，目前情況下，業(yè)主委員會一旦因違規(guī)受罰，實際受罰的是全體業(yè)主，而業(yè)主委員會委員個人不會因之而多承擔一點責任，因此實際中常有業(yè)主委員會委員不顧法律后果而以全體業(yè)主的名義亂作為的情形發(fā)生;另一方面，法院在執(zhí)行過程中，面對全體業(yè)主，需要牽扯的精力太大，遇到的阻力也是前所未有，考慮到社會安定，顧慮就比較多，因此實際執(zhí)行起來就會左右為難。

　　記：聽說北方物業(yè)堅持認為仲裁結(jié)果并不影響他們對于小區(qū)物業(yè)管理權的履行，如果法院下決心強制執(zhí)行仲裁結(jié)果，北方物業(yè)不接受該怎么辦?

　　孫：你提出的這個問題正是目前法院顧慮的另外一個層面的原因。這主要是因為法院在強制執(zhí)行仲裁結(jié)果時會涉及到第三人(即北方物業(yè))，盡管從道理上而言，北方物業(yè)是應該退出的，但你不能因為仲裁結(jié)果而侵害到作為第三人的北方物業(yè)的合法權益，目前北方物業(yè)對小區(qū)物業(yè)管理權的合法與否尚無法院判決或裁決認定。

　　記：你的意思是說，盡管有了現(xiàn)在的仲裁結(jié)果，即使法院排除萬難強制執(zhí)行，但由于涉及第三方的權益，法院也很難在實際執(zhí)行工作中確保恒兆基物業(yè)對于小區(qū)物業(yè)管理權的合法、正當行使?那為什么當初在仲裁時不把北方物業(yè)一起列為被申請人而一攬子解決物業(yè)管理權的糾紛呢?

　　孫：這正是仲裁的局限所在，因為仲裁需要有雙方協(xié)議，而作為第三人的北方物業(yè)與恒兆基物業(yè)之間并沒有就此達成仲裁協(xié)議，所以不能將北方物業(yè)也列為此次仲裁案件的第二被申請人。

　　記：如果這次合同糾紛是訴訟案件，那是否可以把作為第三人的北方物業(yè)也列為第二被告人呢?

　　孫：這當然可以，問題是訴訟案件存在一個二審問題，雖然可以一攬子解決問題，但所費的時間和精力也不少。因此訴訟與仲裁各有利弊，關鍵看案件本身和雙方有沒有協(xié)議。具體到本案而言，由于物業(yè)管理合同范本中均有仲裁協(xié)議，涉案合同本身也不例外，因此出現(xiàn)糾紛只能通過仲裁的方式解決。我個人倒認為，涉及到物業(yè)管理市場競爭的糾紛多出現(xiàn)幾方利益的糾纏，往往會涉及第三人，因此采取訴訟的方式解決問題比較簡便可行。

　　記：那現(xiàn)在要徹底解決這個合同糾紛問題，看起來只有通過努力讓北方物業(yè)退出，可北方物業(yè)也是通過政府備案核準的招標方式而取得小區(qū)物業(yè)管理權的，有什么正當理由讓它退出呢?

　　孫：現(xiàn)在糾紛的癥結(jié)點就在于此次招標的合法性問題，對此的解決屬于行政爭議和訴訟的范疇。實質(zhì)上這里有一個前提，即這次招標的合法性存在問題。業(yè)主委員會在原合同未依法解除前，不具備招標的條件。主管部門對招標的備案核準也不是任意的。

　　記：可要將這次招標判定為不合法、無效，無論從理論和實踐來看，都是一件很難的事情，因為它涉及到整個物業(yè)管理市場規(guī)范發(fā)展的大問題。

　　孫：確實是這樣，如果恒兆基物業(yè)真的循此思路進入法律程序，那么整個物業(yè)管理市場的有關規(guī)定和程序?qū)艿较嚓P法律的全面梳理和嚴格審視。如果問題真的就此解決，這對物業(yè)管理行業(yè)的長遠、規(guī)范發(fā)展將起到一個不可估量的推動作用。從這個角度而言，無論是案涉何人，所有相關各方均對行業(yè)的規(guī)范發(fā)展之路做出了積極的探索，也就是說，無論最終結(jié)果如何，這里面沒有“失敗者”，大家都是“勝利者”!但短期內(nèi)，令人擔憂的是，物業(yè)管理公司作為一方法律主體的權利維護存在太多困難，而進一步規(guī)范業(yè)主委員會的行為才是惟一突破。

　　三、全景透視連環(huán)糾紛

　　東方半島花園物業(yè)管理合同糾紛案對于行業(yè)規(guī)范發(fā)展的意義重大，一是它從司法實踐上第一次明確了物業(yè)管理合同不是委托合同的觀點;二是這是深圳第一例判決由業(yè)主委員會賠償具體損失的案例，對業(yè)主委員會的規(guī)范運作將起到警示作用。如果我們透過此案而將研究的視野擴展到整個連環(huán)糾紛的背后，就會發(fā)現(xiàn)從去年初到現(xiàn)在還未完全解決的東方半島花園連環(huán)糾紛著實是整個行業(yè)發(fā)展問題的“縮影”，對整個行業(yè)的發(fā)展有著巨大的鏡鑒價值。

　　1、物業(yè)管理費可不可以適當調(diào)整

　　東方半島花園連環(huán)糾紛的起因和導火索正是由于物業(yè)管理公司在上調(diào)管理費價格時處置失當，而被部分業(yè)主抓住機會大肆宣泄其不滿情緒，才導致了其后一系列的糾紛。因此，研究管理費價格的有關問題，是企業(yè)減少管理糾紛、保持發(fā)展后勁的重要舉措。

　　業(yè)界流傳著這樣一個說法，一個管理項目從入伙到最后進入正常管理，其管理費價格的制定要過“四道關”。第一關是開發(fā)商，本著賣樓的目的，開發(fā)商一般會制定較低的價格，物業(yè)管理企業(yè)要接管項目也只能接受;第二關是政府價格主管部門，他們不僅要制定價格指導標準，還要求將實際執(zhí)行的價格標準到相關部門備案，而業(yè)主一般也認可備案價格的權威性和合理性，而全然不顧實際上這沒有法律意義;第三關是業(yè)主委員會和業(yè)主大會，業(yè)主委員們走馬上任的第一件事往往是降低管理費，以體現(xiàn)自己的業(yè)績。業(yè)主大會的審議通過往往也不能說服有意見的業(yè)主，他們一般不會理會“少數(shù)服從多數(shù)”的議事原則，更甚者會趁目前行業(yè)還不夠規(guī)范而起事，處理不好企業(yè)有“翻船”之虞;第四關是物業(yè)管理企業(yè)自己，市場競爭迫使有些企業(yè)一而再、再而三地降低管理費價格，這引起連鎖反應，逼得周邊小區(qū)的管理費價格也只能一再往下降。

　　因此，在目前這樣的環(huán)境下，物業(yè)管理費還可以往上調(diào)嗎?答案其實并不全是否定的，適當調(diào)價應該是可以的，問題在于要做好幾方面的工作。一是嚴格按最繁雜的程序來，既要到價格部門備案，也要在業(yè)主委員會通過后報請業(yè)主大會批準;二是做好業(yè)主的思想工作，尤其是有意見的業(yè)主的工作，注意開展一些推廣和宣傳活動，盡力安撫“民心”;三是要切實為業(yè)主做幾件實事，自始至終做好服務工作，盡力爭取“民意”。

　　2、物業(yè)管理合同可不可以隨時解除、如何解除

　　在東方半島花園物業(yè)管理合同糾紛案的仲裁中，仲裁庭認為物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì)，但并不等同于委托合同，合同的性質(zhì)應以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定。因此，作為業(yè)主委員會，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同(詳細分析請參閱我國民法權威、合同法起草人江平的《法律意見書》)。

　　對于小區(qū)業(yè)主委員會在仲裁中提出的其它解除合同的條件，仲裁庭認為其理由不成立：一是合同約定的管理目標是否達成，因合同約定的管理目標具階段性而導致最終評判條件未予成就，因此，業(yè)主委員會不能單方提前評判申請人管理目標是否達成的時間從而主張申請人違約以解除合同。

　　二是20**年度，業(yè)主委員會(指第一屆業(yè)主委員會--編者)已經(jīng)對申請人的物業(yè)管理工作作出了肯定性評價，說明申請人履行物業(yè)管理工作已符合合同約定，申請人也并未因管理不善而造成重大經(jīng)濟損失，不存在違約行為，因此被申請人無權單方解除合同。

　　另外，如果物業(yè)管理公司違反深圳條例實施細則第58條的四項有關規(guī)定，業(yè)主委員會可以依據(jù)該項法定解除權終止合同。但具體到本案，由于小區(qū)第一屆業(yè)主委員會已對公司的管理服務工作作出了肯定評價，政府主管部門也未依據(jù)該實施細則的規(guī)定對公司做出行政處罰，因此被申請人也不能因此細則而單方解除合同。

　　實際上，針對本案，我們可以得出以下觀點：合同的解除條件有法定或約定兩種形式，法定條件主要由法律法規(guī)和行業(yè)有關規(guī)定進行明確規(guī)定，約定條件即簽約雙方通過合同達成的條件。首先，根據(jù)法定條件，物業(yè)管理合同不是我國合同法明文規(guī)定的“委托合同”，不可以隨時單方解除;深圳條例細則第58條的四項規(guī)定，雖然賦予業(yè)主委員會單方解除合同的權利，但如果物業(yè)管理公司并不存在違反四項規(guī)定的行為，業(yè)主委員會就不能單方解除合同;其次，根據(jù)約定條件，正如上述仲裁庭的分析，合同的單方解除條件尚不成就。

　　從上述分析我們可以看出，盡管東方半島花園第二屆業(yè)主委員會通過業(yè)主大會的形式得出不滿意小區(qū)物業(yè)管理工作的結(jié)論，并作出重新招標的決定，但這均屬業(yè)主和業(yè)主委員會單方的意思表示，由于此前第一屆業(yè)主委員會已對小區(qū)物業(yè)管理年度工作作出肯定性評價，且已簽定的合同并沒有到期，因此第二屆業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會的表決結(jié)果單方解除合同就構(gòu)成了違約。也就是說，業(yè)主自治權利的行使不能違反相關法律法規(guī)和已生效的合同，在對外法律關系上新業(yè)主委員會不能因為與舊業(yè)主委員會存在意見分歧而否定舊業(yè)主委員會所作出的牽涉第三方的所有決定。

　　由此看來，目前業(yè)主和業(yè)主委員會確實需要加強合同意識和法律意識，也需要貫徹選任業(yè)主委員會委員的責任意識。

　　3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主如何規(guī)范建設和正確行使自己的權利

　　其實從東方半島花園連環(huán)糾紛遞進發(fā)展的軌跡來看，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主如何規(guī)范建設和正確行使自己的權利是目前行業(yè)發(fā)展中首先要解決的大問題，這是個聯(lián)系業(yè)主投訴、物業(yè)管理市場正常發(fā)展和整個行業(yè)生死存亡等關鍵問題的“關鍵節(jié)點”。而事實是，當我們對此問題介入得越深，越發(fā)現(xiàn)其實僅靠一個行業(yè)的力量對此是無能為力的。

　　首先，從物業(yè)管理權的來源講，業(yè)主的意志應該是第一位的，但業(yè)主、業(yè)主委員會及業(yè)主大會如何保持意思一致，至今我們都沒有從理論上找到一個經(jīng)濟、有效的辦法，這涉及到物業(yè)管理模式和中國的民主建設這些大課題，目前簡直沒有辦法真正解決。

　　其次，業(yè)主(含業(yè)主委員會委員)作為個體，有強烈的個人利益需求，極容易被作為集體的公司買通，而被買通的業(yè)主(尤其是一些委員)在切身利益的驅(qū)使下會積極鼓動其他業(yè)主以各種不正常的方式(集體*、*)向政府施壓，以達到更換公司或其他目的。

　　第三，業(yè)主之所以敢“無法無天”地鬧下去，與政府的處罰手段缺失、處罰力度不夠有關，同時與所有業(yè)主對于物業(yè)管理的認識和理解不夠也有關(他們?nèi)菀纂S波逐流，容易跟風盲從)，更重要的是，業(yè)主尤其是一些委員說錯話干違法的事有關法規(guī)沒有一樣可以順利地追究其責任，這導致許多無良業(yè)主可以任意胡來，可以在自己利益的追逐方面顯得有點肆無忌憚。當然這也涉及到全社會的道德評判標準和公信體系的建立，如果有業(yè)主任意胡來，社會為之側(cè)目，各界為之不恥，他本人的工作、生活乃至物業(yè)的租售都受到影響，他肯定不會這樣，也不敢這樣。其實香港就是這樣，這是值得全社會都深思的問題。

　　如果物業(yè)管理市場的另外一個主體是這樣的隨意，不按規(guī)則辦事，物業(yè)管理企業(yè)再怎么調(diào)整改革，也都是唱“獨角戲”，也都是一廂情愿，物業(yè)管理市場不可能真正發(fā)展!

　　因此，對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主如何規(guī)范建設和正確行使自己的權利問題，各方面都應該重視，尤其是應該發(fā)揮行業(yè)以外的社會各界力量，齊抓共管，綜合治理，才能最終解決。比如學習上海經(jīng)驗，將業(yè)主委員會的規(guī)范建設納入?yún)^(qū)一級政府和街道辦、居委會的工作職責中，行業(yè)主管部門只起指導和裁判的作用;再比如將業(yè)主大會召開和表決的程序一一細化和剛性化，建立引入公證機構(gòu)進行監(jiān)督的合法程序，并廢止通過書面召開業(yè)主大會的形式，等等。

　　4、物業(yè)管理項目如何正常交接

　　東方半島花園物業(yè)管理項目的交接，尤其是去年8月1日的項目交接，產(chǎn)生了許多麻煩和新問題，這固然與物業(yè)管理權的非正常轉(zhuǎn)移有直接關系，但著眼于小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，我們有必要對項目交接做一個探討。

　　一般而言，物業(yè)管理項目的交接可以分為兩類，一類是開發(fā)商將新樓盤交給物業(yè)管理企業(yè)進行管理，正常交接的手續(xù)是開發(fā)商將各種樓盤竣工資料、各類設施的安裝資料和說明書以及鑰匙等轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理企業(yè)，這種交接一般不會產(chǎn)生什么糾紛;而第二類交接往往因各種原因頻頻產(chǎn)生麻煩，這即是由業(yè)主委員會招標的管理項目的交接。由于很多時候是因為原物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關系不協(xié)調(diào)時，才導致項目的交接，因此退出的企業(yè)往往在交接手續(xù)和資料上不會配合新來的企業(yè)。那么就有必要在日常資料的管理和交接手續(xù)上做一個詳細的規(guī)定，并出臺相應罰則。比如在業(yè)主委員會成立以后，規(guī)定相關樓盤和設施資料由企業(yè)轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會進行管理，企業(yè)需要查閱使用時，由其辦理一定的手續(xù)向業(yè)主委員會借閱;有關本體維修基金的使用帳目等由企業(yè)復制一份交由業(yè)主委員會存檔;至于交接當天的換崗由政府明文規(guī)定一些程序和內(nèi)容，并在現(xiàn)場派人監(jiān)督，相信會避免許多不必要的糾紛和麻煩。

　　當然，為減少第二類項目交接時產(chǎn)生的糾紛，最重要的是規(guī)范物業(yè)管理市場競爭，只要從源頭堵住物業(yè)管理權的非正常轉(zhuǎn)移，相信交接時不會產(chǎn)生什么糾紛。

　　5、政府究竟在物業(yè)管理市場中扮演何種角色

　　東方半島物業(yè)管理合同糾紛案的仲裁結(jié)果不能順利執(zhí)行，與政府主管部門備案核準的招標有直接的聯(lián)系，因此有必要探討一下政府在物業(yè)管理市場中究竟扮演何種角色的問題。

　　從“備案核準”一詞我們可以看出，政府在業(yè)主委員會組織的招標上并不具有嚴格的法律地位，其實只要業(yè)主大會通過，業(yè)主委員會單獨招標即為合法。但問題是業(yè)主委員會由于是非專業(yè)機構(gòu)，單獨進行物業(yè)管理項目招標顯得有點力不從心，因此在有關招標辦法中才規(guī)定了由政府主管部門牽頭組織專家顧問當評委，并為業(yè)主委員會等招標機構(gòu)提供專業(yè)知識方面的支持，比如招標書的起草等。因此實際上政府部門在招標活動中起的是指導作用，扮演的是提供相關專業(yè)服務的“角色”。

　　但業(yè)主及業(yè)主委員會卻并不這樣看待政府部門在招標活動中所扮演的角色，他們往往視政府部門的“備案核準”為招標的惟一合法依據(jù)，認為只有政府的參與才能顯示招標的權威性和合法性。這就是當前政府主管部門想放開物業(yè)管理市場但實踐中又放不開市場的真正原因，這導致政府主管部門在市場監(jiān)管中始終難以超脫。

　　不過，鑒于物業(yè)管理市場目前并不成熟，相當多的業(yè)主對物業(yè)管理的認識還須進一步深化，政府介入市場的發(fā)展究竟是深好還是淺好，目前各地也沒有一致做法，況且全國對此也沒有統(tǒng)一的法規(guī)，因此各地的相關規(guī)定理應成為指導市場各主體行動的指南。也就是說，目前情況下，政府對于市場的介入還不能僅僅只是指導和服務的角色，相當長的一段時間內(nèi)，政府就市場發(fā)展采取的一些行動和措施理應具有法律的地位和意義。

　　四、啟示：物業(yè)管理從“獨白時代”走向“對話時代”

　　綜觀東方半島連環(huán)糾紛，先不論誰對誰錯，從中透露出的一個信號是，全力滿足業(yè)主的需求，時時處處站在業(yè)主的角度考慮問題和采取行動，精益求精做好各方面的服務，才是物業(yè)管理企業(yè)的生存“要著”。從中我們得到的一個啟示是，物業(yè)管理的發(fā)展實際上已經(jīng)由企業(yè)的“獨白時代”走到了業(yè)主全面參與管理的“對話時代”。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，尤其是自管樓盤的企業(yè)，一定要擺正自己的位置，再也不能只為開發(fā)商和自己的利益著想而輕視業(yè)主的任何一點細小的需求，同時在日常管理和服務中也不能只唱“獨角戲”，而要切實轉(zhuǎn)變物業(yè)管理只是企業(yè)份內(nèi)的事情的固有觀念，提供機會讓業(yè)主參與管理，提高工作的透明度，盡量聽取業(yè)主的意見，自覺接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。

篇2：論物業(yè)管理糾紛法律透視

　　“物業(yè)”一詞來自于我國香港地區(qū)的方言。它譯自Real Property或Real Estate,表示房地產(chǎn)或不動產(chǎn)。在我國港澳地區(qū)及東南亞一些國家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的別稱或同義詞（物業(yè)糾紛法律解決指南P2），物業(yè)管理的概念理論界通常有兩種定義，廣義的物業(yè)管理是指法定或政府授權的行政機關和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人，對合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會關系秩序，按照法定或約定的技術規(guī)范、主體地位和行為規(guī)范進行治理、監(jiān)控、維護，并對物業(yè)產(chǎn)權、使用關系人提供法定或約定服務的行為，狹義的物業(yè)管理是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過市場機制的作用接受業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依照物業(yè)管理法規(guī)、委托合同，對受托管理的物業(yè)進行養(yǎng)護、修繕等管理（物業(yè)糾紛法律解決指南P1），我國《物業(yè)管理條例》第二條對物業(yè)管理做了狹義上的解釋：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。自1993年3月我國首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立以來，我國的物業(yè)管理走過了近14年的歷程。但由于我國物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理法律關系主體法律意識還比較淡薄，法制也不完善，我國的物業(yè)管理存在著較多的問題和困惑。筆者認為，當前物業(yè)管理中存在的諸多問題，既有理論研究滯后的原因，也有立法滯后和執(zhí)法不嚴的因素，更有“官本位”思想的流毒在作祟。筆者試圖基于我國現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和共性問題，透視物業(yè)管理糾紛中產(chǎn)生的原因和物業(yè)管理立法領域、實務中存在的問題，并提出解決的辦法。管中之見，僅希冀起到拋磚引玉之效果。

　　一、物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和特點

　　（一）物業(yè)管理糾紛已然成為社會熱點問題，糾紛案件逐年上升

　　自20**年央視 “3.15”晚會把鏡頭對準消費投訴熱點起，至20**年央視 “3.15”晚會，房地產(chǎn)行業(yè)的消費者投訴率依然高居不下，在20**年央視“3.15”晚會上，全國觀眾通過手機短信的方式對小區(qū)物業(yè)管理是否滿意的調(diào)查，在2萬多條短信中，選擇對物業(yè)管理不滿意的占40%，非常不滿意的占30%，在央視國際網(wǎng)站上的調(diào)查中，表示不滿意和非常不滿意的占80%！同時，涉及物業(yè)管理糾紛的案件也連續(xù)大幅度上升，據(jù)統(tǒng)計，北京市宣武區(qū)人民法院20**年受理各類物業(yè)管理糾紛案件269件、20**年受理1859件、20**年2402件、20**年1～3月977件；朝陽區(qū)法院20**年受理物業(yè)管理糾紛194件、20**年這一數(shù)字增長為650件、20**年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。(呂英林 李鳳新 陳恒 北京法官為物業(yè)糾紛開藥方 《法律與生活》半月刊20**年4月下半月刊)。

　　（二）物業(yè)管理糾紛的類型多，新型糾紛層出不窮

　　物業(yè)管理糾紛是業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、政府主管部門在參與物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的糾紛，目前主要有：

　　1、物業(yè)管理公司向業(yè)主（物業(yè)使用人）追索物業(yè)管理費、水電氣等費用的糾紛。此類糾紛所占比例最大；

　　2、業(yè)主（業(yè)主委員會）選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；

　　3、業(yè)主（物業(yè)使用人）向物業(yè)管理公司追索在物業(yè)管理過程中人身財產(chǎn)損失的糾紛；

　　4、業(yè)主（物業(yè)使用人）要求物業(yè)管理公司承擔中止服務，如停水、停電、停氣或其它服務的違約賠償糾紛；

　　5、公共費用的分攤和公共部位、設施的使用糾紛；

　　6、業(yè)主（業(yè)主委員會）訴政府主管部門行政不作為的糾紛。

　　（三）物業(yè)管理糾紛主體多，法律關系復雜，處理、審理糾紛難度大，調(diào)解率低

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關系。

　　（四）易引發(fā)群體訴訟，調(diào)解率較低。

　　物業(yè)管理涉及千家萬戶，處理不當很容易引起群體事件。如20**年11月，金華兩街業(yè)主大會依法改選了業(yè)主委員會，改選后的業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司索取