封閉式工作分析調(diào)查問卷
姓名 職稱 現(xiàn)任職務(wù)(工作) 工齡
性別 部門 直接上級(jí) 進(jìn)入公司時(shí)間
年齡 學(xué)歷 月平均收入 從事本工作時(shí)間
工 作 時(shí) 間 要 求 ⒈ 正常的工作時(shí)間每日有 時(shí)開始至 時(shí)結(jié)束。
⒉ 每日午休時(shí)間為 小時(shí)， %的時(shí)間可以保證。
⒊ 每周平均加班時(shí)間為 小時(shí)。
⒋ 實(shí)際上下班時(shí)間是否隨業(yè)務(wù)情況經(jīng)常變化(總是，有時(shí)是，偶爾是，否)。
⒌ 所從事的工作是否忙閑不均(是，否)。
⒍ 若工作忙閑不均，最忙時(shí)常發(fā)生在哪段時(shí)間 。
⒎ 每周外出時(shí)間占正常工作時(shí)間的 %。
⒏ 本地出差情況每月平均幾次 ，每次平均需要 天。
⒐ 本地外出情況平均每周 次，每次平均需要 天。
⒑ 外地出差時(shí)所使用的交通工具按使用頻率排序：
⒒ 本地外出時(shí)所使用的交通工具按使用頻率排序：
⒓ 其他需要補(bǔ)充的問題：
工 作 目 標(biāo) 主要目標(biāo)： 其他目標(biāo)：
⒈ ⒈
⒉ ⒉
⒊ ⒊
⒋ ⒋
⒌ ⒌
工 作 概 要 用簡練的語言描述一下您所從事的工作：
工 作 活 動(dòng) 程 序 活 動(dòng) 名 稱 作 業(yè) 程 序 依 據(jù) 管 制 基 準(zhǔn)
工 作 活 動(dòng) 內(nèi) 容 名 稱 結(jié)果或形成的文檔 占全部工作時(shí)間的百分比(%) 權(quán) 限
承 辦 需 報(bào) 審 全權(quán)負(fù)責(zé)
⒈
⒉
⒊
⒋
⒌
⒍
⒎
⒏
⒐
⒑
⒒
⒓
⒔
⒕
⒖
⒗
⒘
⒙
⒚
⒛
失 誤 的 影 響 經(jīng)濟(jì)損失 ⒈ 說明
⒉ 1 2 3 4 5
⒊ 輕 較輕 一般 較重 重
公司形象受損 ⒈
其他情況：
⒉
⒊
經(jīng)濟(jì)管理損害 ⒈
⒉
⒊
其他損害(請注明) ⒈
⒉
⒊
若您的工作出現(xiàn)失誤，會(huì)發(fā)生下列哪種情況?
⒈ 不影響其他人工作的正常進(jìn)行。
⒉ 只影響本部門內(nèi)少數(shù)人。
⒊ 影響整個(gè)部門。
⒋ 影響其他幾個(gè)部門。
⒌ 影響整個(gè)公司 說明：
如果出現(xiàn)多種情況，請按影響程度由高到低依次把編號(hào)填寫在下面括號(hào)中。
( )
內(nèi) 部 接 觸 ⒈ 在工作中不與其他人接觸。
⒉ 只與本部門內(nèi)幾個(gè)同事接觸。
⒊ 需要與其他部門的人員接觸。
⒋ 需要與其他部門的主管接觸。
⒌ 需要同所有部門的主管接觸。 ()
()
()
()
() 將頻繁程度等級(jí)填入左邊的括號(hào)中
偶爾 經(jīng)常 非常頻繁
1 2 3 4 5
外 部 接 觸 ⒈ 不與本公司以外的人員接觸。
⒉ 與其他公司的人員接觸。
⒊ 與其他公司的人員和政府機(jī)構(gòu)接觸。
⒋ 與其他公司、政府機(jī)構(gòu)、外商接觸。
將頻繁程度等級(jí)填入左邊的括號(hào)中
偶爾 經(jīng)常 非常頻繁
1 2 3 4 5
監(jiān) 督 ⒈ 直接和間接監(jiān)督的人員數(shù)量。( )
⒉ 被監(jiān)督的管理人員數(shù)量。( )
⒊ 直接監(jiān)督人員的層次：一般職工、基層管理人員、中層管理人員、高層管理人員。( )
⒈ 只對自己負(fù)責(zé)。
⒉ 對職員有監(jiān)督指導(dǎo)的責(zé)任。
⒊ 對職工有分配工作、監(jiān)督指導(dǎo)的責(zé)任。
⒋ 對職工有分配工作、監(jiān)督指導(dǎo)和考核的責(zé)任。
工 作 基 本 特 征 ⒈ 不需對自己的工作結(jié)果負(fù)責(zé)。
⒉ 僅對自己的工作結(jié)果負(fù)責(zé)。
⒊ 對整個(gè)部門負(fù)責(zé)。
⒋ 對自己的部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。
⒌ 對整個(gè)公司負(fù)責(zé)。
⒈ 在工作中時(shí)常做些小的決定，一般不影響其他人。
⒉ 在工作中時(shí)常做一些決定，對有關(guān)人員有些影響。
⒊ 在工作中時(shí)常做一些決定，對整個(gè)部門有影響，但一般不影響其他部門。
⒋ 在工作中時(shí)常做一些大的決定，對自己部門和相關(guān)部門有影響。
⒌ 在工作中要做重大決定，對整個(gè)部門有重大影響。
⒈ 有關(guān)工作的程序和方法均由上級(jí)詳細(xì)規(guī)定，遇到問題時(shí)可隨時(shí)請示解決，工作結(jié)果須報(bào)上級(jí)審核。
⒉ 分配工作時(shí)上級(jí)僅指示要點(diǎn)，工作中上級(jí)并不時(shí)常指導(dǎo)，但遇困難時(shí)仍可直接或間接請示上級(jí)，工作結(jié)果僅由上級(jí)大概審核。
⒊ 分配任務(wù)時(shí)上級(jí)只說明要達(dá)成的任務(wù)或目標(biāo)，工作的方法和程序均由自己決定，工作結(jié)果僅受上級(jí)原則審核。
⒈ 完成本職工作的方法和步驟完全相同。
⒉ 完成本職工作的方法和步驟大部分相同。
⒊ 完成本職工作的方法和步驟有一半相同。
⒋ 完成本職工作的方法和步驟大部分不同。
⒌ 完成本職工作的方法和步驟完成不同。
在工作中您所接觸到的信息經(jīng)常是：
⒈ 原始的、未經(jīng)加工處理的信息。
⒉ 經(jīng)過初步加工的信息。
⒊ 經(jīng)過高度綜合的信息。 說明：
如出現(xiàn)多種情況，請按“經(jīng)常”的程度由高到低依次填寫在下面括號(hào)中。
( )
在您做決定時(shí)一般依據(jù)以下哪種資料：
⒈ 事實(shí)資料。
⒉ 事實(shí)資料和背景資料
⒊ 事實(shí)資料、背景資料和模糊的相關(guān)資料。
⒋ 事實(shí)資料、背景資料、模糊的相關(guān)資料和難以確定是否相關(guān)的資料 說明：
如出現(xiàn)多種情況，請按“依據(jù)”的程度由高到低依次填寫在下面括號(hào)中。
( )
在工作中，您需要做計(jì)劃的程度：
⒈ 在工作中無需做計(jì)劃。
⒉ 在工作中需要做一些小的計(jì)劃。
⒊ 在工作中需要做部門計(jì)劃。
⒋ 在工作中需要做公司整體計(jì)劃。 說明：
如出現(xiàn)多種情況，請按“做計(jì)劃”的程度由高到低依次填寫在下面括號(hào)中。
( )
在您的工作中接觸資料的公開性程度：
⒈ 在工作中所接觸到的資料均屬公開性資料。
⒉ 在工作中所接觸到的資料屬于不可向外公開的資料。
⒊ 在工作中所接觸到的資料屬于機(jī)密資料，僅對中層以上領(lǐng)導(dǎo)公開。
⒋ 在工作中所接觸的資料屬于公司高度機(jī)密，僅對少數(shù)高層領(lǐng)導(dǎo)公開。 說明：
如出現(xiàn)多種情況，請按“公開性”的程度由高到低依次填寫在下面括號(hào)中。
( )
您在工作中所使用的資料屬于哪幾種，使用的比例約為多少?
⒈ 語言的 ( %)
⒉ 符號(hào)的 ( %)
⒊ 文字的 ( %)
⒋ 形象的 ( %)
⒌ 行為的 ( %)
工 作 壓 力 ⒈ 在每天工作中是否經(jīng)常要迅速做出決定?
□ 沒有 □ 很少 □ 偶爾 □ 許多 □ 非常頻繁
⒉ 您手頭的工作是否經(jīng)常被打斷?
□ 沒有 □ 很少 □ 爾 □ 多 □ 非常頻繁
⒊ 您的工作是否經(jīng)常需要注意細(xì)節(jié)?
□ 沒有 □ 很少 □ 偶爾 □ 許多 □ 非常頻繁
⒋ 您所處理的各項(xiàng)任務(wù)彼此是否相關(guān)?
□ 完全不相關(guān) □ 大部分不相關(guān) □ 一半相關(guān) □ 大部分相關(guān) □ 完全相關(guān)
⒌ 您在工作中是否要求高度的精神集中，如果是，占用工作時(shí)間的比重大約是多少?
□ 20% □ 40% □ 60% □ 80% □ 100%
⒍ 在您的工作中是否需要運(yùn)用不同方面的專業(yè)知識(shí)和技能?
□ 否 □ 很少 □ 有一些 □ 較多 □ 非常多
⒎ 在您的工作中是否存在一些令人不愉快、不舒服的感覺(非人為的)?
□ 沒有 □ 有一點(diǎn) □ 能明顯感覺到 □ 較多 □ 非常多
⒏ 在工作中是否需要靈活地處理問題?
□ 不需要 □ 很少 □ 有時(shí) □ 較需要 □ 很需要
⒐ 您的工作是否需要?jiǎng)?chuàng)造性?
□ 不需要 □ 很少 □ 有時(shí) □ 較需要 □ 很需要
⒑ 您在履行工作職責(zé)時(shí)是否有與員工發(fā)生沖突的可能?
□ 否 □ 很可能
⒈ 您常起草或撰寫的文件資料有哪些? 等 級(jí) 頻 率
⑴ 通知、便條、備忘錄
⑵ 簡報(bào)
⑶ 信函
⑷ 匯報(bào)文件或報(bào)告
⑸ 總結(jié)
⑹ 公司文件
⑺ 研究報(bào)告
⑻ 合同或法律文件
⑼ 其他
說明：
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極小 偶爾 不太經(jīng)常 經(jīng)常 非常經(jīng)常
⒉ 您常用的數(shù)學(xué)知識(shí) 等 級(jí) 頻 率
⑴ 整數(shù)加減
⑵ 四則運(yùn)算
⑶ 乘方、開方、指數(shù)
⑷ 計(jì)算機(jī)程序語言
⑸ 其他
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極小 偶爾 不太經(jīng)常 經(jīng)常 非常經(jīng)常
⒊ 學(xué)歷要求
□ 初中 □ 高中 □ 職業(yè)高中 □ 大學(xué)專科 □ 大學(xué)本科 □ 碩士研究生 □ 博士研究生
⒋ 為順利履行工作職責(zé)，應(yīng)進(jìn)行哪些方面的培訓(xùn)?需要多少時(shí)間?
培 訓(xùn) 科 目 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 最低培訓(xùn)時(shí)間(月)
⒌ 一個(gè)剛剛開始從事本職的人，要多長時(shí)間才能基本勝任您所有從事的工作?
⒍ 為順利履行您所從事的工作，需具備哪些方面的工作經(jīng)歷?約多長時(shí)間?
工 作 經(jīng) 歷 要 求 最 低 時(shí) 間 要 求
⒎ 在工作中您覺得最困難的事情是什么?您通常是怎樣處理的?
困難的事情：
處理方法：
⒏ 您所從事的工作有何體力方面的要求?
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輕 較輕 一般 較重 重
⒐ 其他能力要求 等 級(jí) 需要程度
(1)領(lǐng)導(dǎo)能力
(2)指導(dǎo)能力
(3)激勵(lì)能力
(4)授權(quán)能力
(5)創(chuàng)新能力
(6)計(jì)劃能力
(7)資源分配能力
(8)管理技能
(9)組織人事技能
(10)時(shí)間管理能力
(11)人際關(guān)系能力
(12)協(xié)調(diào)能力
(13)群體技能
(14)談判能力
(15)沖突管理能力
(16)說服能力
(17)公關(guān)能力
(18)表達(dá)能力
(19)公文寫作能力
(20)傾聽敏感能力
(21)信息管理能力
(22)分析能力
(23)判斷、決策能力
(24)實(shí)施能力
(25)其他 說明：
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低 較低 一般 較高 高
⒑ 請您詳細(xì)填寫從事工作所需要的各種知識(shí)和要求程度
知 識(shí) 內(nèi) 容 等 級(jí) 需 要 程 度
如：計(jì)算機(jī)知識(shí)
4 說明：
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低 較低 一般 較高 高
考 核 對于您所從事的工作，您認(rèn)為應(yīng)從哪些角度進(jìn)行考核?基本標(biāo)準(zhǔn)是什么?
考 核 角 度 考 核 基 本 標(biāo) 準(zhǔn)
建 議 您認(rèn)為您從事的工作有哪些不合理的地方?應(yīng)如何改善?改進(jìn)建議?
不 合 理 處 改 進(jìn) 建 議
備 注 您還有哪些需要說明的問題?
直接上級(jí)確認(rèn)符合事實(shí)后，簽名：
(如不符合，請說明并更正)
篇2：公司人力資源工作分析診斷問題建議匯報(bào)
公司人力資源工作分析診斷問題及建議匯報(bào)
歷時(shí)約2個(gè)月，對管理部、銷售部、工程部、財(cái)務(wù)部和采購部40余崗位相關(guān)人員進(jìn)行了工作分析，按“本人填寫—管理部匯總初審—員工約談核實(shí)——修改確定”流程進(jìn)行，已基本完成，現(xiàn)就發(fā)現(xiàn)的問題及建議匯報(bào)如下：
一、管理問題
1、辦公桌盡量以T-形布局，部門長與部門一起辦公，提高溝通效率。
2、發(fā)現(xiàn)銷售部、工程部都存在有崗位工作量不飽和的現(xiàn)象。
3、由于業(yè)績、薪酬等因素影響，6-8月離職員工總數(shù)達(dá)到40余人。大浪淘沙始到金，在公司經(jīng)營業(yè)績低潮期，也許正是提升內(nèi)部建設(shè)、梳理管理流程、磨煉人才隊(duì)伍的好時(shí)機(jī)。目前公司3年以上老員工比例達(dá)43.75%約83人，這部分忠誠度高的員工已經(jīng)適應(yīng)公司企業(yè)文化，部分人存在觀念保守、知識(shí)陳舊的情況，如果能夠自我突破或通過輪崗等方式提升能力，將成為公司發(fā)展的中堅(jiān)力量，所以需要挖掘老員工潛力。
4、公司主要贏利業(yè)務(wù)有“整機(jī)銷售+機(jī)加工外協(xié)業(yè)務(wù)+零部件銷售”，好比帶動(dòng)公司發(fā)展的三駕馬車。在目前第一駕馬車“整機(jī)銷售”市場低迷情況下，其他2架馬車就要跑起來，拉動(dòng)公司GDP。所以有組織架構(gòu)調(diào)整構(gòu)想：建立大部制，正副職人力配置。
①銷售+工程整合，將零部件銷售歸入工程，享受銷售提成機(jī)制。如果能夠調(diào)動(dòng)售后工程師兼銷售，相當(dāng)于公司一下增加了20多名銷售人員，比我們單純增加銷售部員工效果可能更好。具體操作可效仿汽車4S店的售后模式：集整車銷售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服務(wù)（Service）、信息反饋（Survey）四位一體，如果我們將10多年積累的客戶通過4S店銷售模式過一遍，或許還有巨大的市場潛力可挖，且比開發(fā)新客戶容易且成本低。這樣工程部就有可能從目前比較安靜的部門變成活躍的部門。
②采購中心整合計(jì)劃+采購+物流+維修職能，進(jìn)一步挖掘目前采購部執(zhí)行力強(qiáng)、信息廣資源多的潛力。
③技術(shù)部的開發(fā)周期可參考汽車新款出品周期——3年左右或更短時(shí)間就應(yīng)有升級(jí)版出來，所以要圍繞該目標(biāo)進(jìn)行人員配置和隊(duì)伍建設(shè)、組合。
二、管理部情況（略）
三、銷售部情況
1、工作量飽和度
按照正負(fù)20%的核定，許**和胡**的工作量過載，國內(nèi)業(yè)務(wù)員數(shù)量基本匹配工作時(shí)間和人數(shù)。外貿(mào)組陽**工作量欠載（不足），外貿(mào)業(yè)務(wù)數(shù)量與工作時(shí)間和人數(shù)不匹配，建議多分配銷售任務(wù)挖掘工作潛力，或可將現(xiàn)有4人優(yōu)化至3人。
2、部門管理問題
通過面談發(fā)現(xiàn)，60%的員工滿意銷售部目前現(xiàn)狀，覺得團(tuán)隊(duì)氣氛比較好，內(nèi)部互相幫助克服困難。不足之處及建議如下：
①高層領(lǐng)導(dǎo)繁忙以至自顧不暇，中層干部缺失，造成內(nèi)部日常管理松散，一盤散沙。亟待部門負(fù)責(zé)人承上啟下做好日常管理。②國內(nèi)業(yè)務(wù)員抱怨銷售政策、提成機(jī)制，建議收集意見，調(diào)研后再?zèng)Q定是否調(diào)整。③技術(shù)支持、采購物流等內(nèi)部配合不順暢，建議加強(qiáng)溝通。④對新人培訓(xùn)安排不夠緊湊、系統(tǒng)，建議有標(biāo)準(zhǔn)文件學(xué)習(xí)，讓新員工快速融入環(huán)境。
四、工程部情況
銷售部和工程部業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度非常高，且發(fā)現(xiàn)兩個(gè)部門都有文員工作量不飽和的問題。為了工作便利和提高工作效率，建議將銷售部和工程部座位調(diào)整到一起，加強(qiáng)客戶信息共享，共享文員，共同應(yīng)對客戶需求，達(dá)到人員優(yōu)化效益提高的目的。
五、財(cái)務(wù)部情況
財(cái)務(wù)部經(jīng)理忙于事務(wù)性工作，沒有時(shí)間思考投資理財(cái)、避稅、人員管理和培養(yǎng)等。
六、采購部情況
采購部負(fù)責(zé)采購的非生產(chǎn)性物料（如生產(chǎn)設(shè)備和辦公設(shè)備等）涉及售后服務(wù)，由于歷史原因或交接原因，使得實(shí)際管理的部門對售后的信息掌握不足，造成維修緩慢。建議保質(zhì)期內(nèi)的售后維修繼續(xù)由采購部跟進(jìn)，
七、其他
以上內(nèi)容可能不夠全面，供參考了解，特此匯報(bào)。
篇3：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位工作分析
作為顧問公司,在接觸很多開發(fā)商面對定位問題時(shí),有一個(gè)不同于其他行業(yè)的前提。由于土地供應(yīng)的不透明,不少開發(fā)商拿地比較困難,絕大部分開發(fā)商是在拿到地塊的時(shí)候才開始考慮市場操作細(xì)節(jié),由于地塊不利因素已成事實(shí),所以項(xiàng)目定位的難度更高,有的項(xiàng)目可能短期內(nèi)是無法操作的。本文將從影響項(xiàng)目定位工作的幾個(gè)方面進(jìn)行分析探討。
一、項(xiàng)目定位要解決的問題
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位,要解決的是項(xiàng)目操作面臨的矛盾。包括區(qū)域市場與地塊自身的矛盾;未來設(shè)想與開發(fā)成本的矛盾;區(qū)域研究與地塊情況的矛盾;開發(fā)設(shè)想和公司經(jīng)營水平的矛盾等。這些矛盾的合理解決了,項(xiàng)目定位工作就成功完成了。
二、項(xiàng)目定位要達(dá)到的目的
在解決這些矛盾的時(shí)候,項(xiàng)目定位要對項(xiàng)目是可行性的研究進(jìn)行論證,主要有以下幾個(gè)方面:
1、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性
通過開發(fā)成本各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)測算、市場預(yù)期售價(jià)的仔細(xì)研究與資金投入的利潤率的期望值相平衡,確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性,明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性。
2、 時(shí)間操作的可行性;
由于市場的不斷變化和發(fā)展,而相對于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長的特點(diǎn),項(xiàng)目產(chǎn)品定位必須考慮時(shí)間操作的可行性,避免出現(xiàn)產(chǎn)品跟風(fēng),自身項(xiàng)目推出速度慢,造成銷售不暢的現(xiàn)象。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同、地塊的特性不同、產(chǎn)品推出時(shí)間不同等因素,分析入市的時(shí)機(jī),準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的操作時(shí)間是項(xiàng)目成功的重要因素。因?yàn)轫?xiàng)目時(shí)間控制不好操作出現(xiàn)問題的項(xiàng)目很多。因時(shí)間變化,影響項(xiàng)目開發(fā)主要因素包括,地塊周邊市場的成熟度,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況,政策調(diào)控等因素。
3、 長久發(fā)展的可行性
項(xiàng)目定位的難題在于項(xiàng)目長久可持續(xù)發(fā)展的問題,尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項(xiàng)目,對于項(xiàng)目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。項(xiàng)目自身供應(yīng)量過大,產(chǎn)品單一與項(xiàng)目的客群需求多樣的矛盾,直接影響資金回籠和開發(fā)進(jìn)度的計(jì)劃與實(shí)施。造成項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢,利潤空間下降,項(xiàng)目無法長久發(fā)展,公司品牌受到影響。
4、 公司其他項(xiàng)目更可行因素等
由于資金的限制,在同一開發(fā)商有不同項(xiàng)目待開發(fā)的時(shí),對其具體項(xiàng)目而言,該項(xiàng)目的可行性、利潤空間及開發(fā)速度與其他項(xiàng)目的可行性相比較后,才能夠確定該項(xiàng)目先行開發(fā)的可行性。
三、項(xiàng)目定位涉及的主要環(huán)節(jié)
項(xiàng)目定位通常在可行性研究階段進(jìn)行,一般客群需求調(diào)查,采用問卷結(jié)合座談的形式,主要根據(jù)以下幾方面來判斷:
1. 現(xiàn)金流測算與把握
開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測算和把握,確定項(xiàng)目定位追求方向。例如,就具體地塊而言,開發(fā)大眾化普通住宅與開發(fā)聯(lián)排別墅同樣可行,后者可能利潤空間更大,但風(fēng)險(xiǎn)也更大。作為資金相對薄弱的企業(yè),無疑應(yīng)該考慮資金的快速回籠,而不是最大的利潤空間。
2. 土地條件
土地自身?xiàng)l件是項(xiàng)目定位的根本基礎(chǔ),地塊自然條件的綜合利用是項(xiàng)目物業(yè)的增值的前提。錯(cuò)誤定位,優(yōu)勢變劣勢的現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在。例如,在京北有一個(gè)項(xiàng)目,地塊中間有一個(gè)較大的天然湖泊。為了增加開發(fā)面積,發(fā)展商進(jìn)行了大規(guī)模整治填湖工作,造成自然景觀條件的下降,增加面積的同時(shí)造成項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)下降。在眾多開發(fā)商人工造湖的今天,該地塊的湖泊應(yīng)該是不可多得的優(yōu)勢,因項(xiàng)目定位的問題而成為劣勢。地塊的自然優(yōu)勢在項(xiàng)目定位中未予考慮,當(dāng)作劣勢進(jìn)行了處理,使項(xiàng)目開發(fā)受到巨大影響,不能順利進(jìn)行。
3. 銷售速度
銷售速度也是項(xiàng)目定位的重要因素,尤其是在價(jià)格定位與營銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項(xiàng)目的回款速度,開發(fā)周期,對于開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目間的整體資金運(yùn)做有直接影響。
4. 客戶群體
客群需求特征是項(xiàng)目定位的決定因素,客群對該地塊區(qū)域市場的認(rèn)知和對產(chǎn)品的需求,在房地產(chǎn)開發(fā)競爭日益激烈的今天,對客戶群體的準(zhǔn)確把握是項(xiàng)目開發(fā)成功的前提條件。
5. 房屋的單價(jià)/總價(jià)構(gòu)成
現(xiàn)在市場上有不少項(xiàng)目單位售價(jià)很低,但由于產(chǎn)品戶型較大總價(jià)高,形成嚴(yán)重的滯銷。在確定了自身項(xiàng)目目標(biāo)客群的基礎(chǔ)上,客群對戶型的需求及單套總價(jià)格的考慮是項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位特別需要注意的問題。
6. 公司擅長開發(fā)類型
在項(xiàng)目的硬性、軟性各項(xiàng)指標(biāo)都很明確的情況下,開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢的充分考慮是必不可少的,尤其是高端產(chǎn)品的開發(fā),更需要開發(fā)企業(yè)綜合考慮自身的條件。
7. 公司要求的利潤和品牌
項(xiàng)目定位過程中,除了市場和地塊特征的因素,開發(fā)企業(yè)自身對項(xiàng)目的利潤要求是決定項(xiàng)目定位的主觀因素,也是最影響項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性的因素。
四、項(xiàng)目定位需要注意的問題
項(xiàng)目定位最主要的是要根據(jù)自身?xiàng)l件建出適銷對路的產(chǎn)品,定位不是唯一的,可行性很多,有以下幾點(diǎn)必須充分考慮,才能做出最優(yōu)選擇。
1. 開發(fā)商的實(shí)力,包括資金/人才/經(jīng)驗(yàn)等等
作為資金實(shí)力,在房地產(chǎn)開發(fā)中被普遍認(rèn)同,但人才、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等其他因素的考慮還沒有被眾多開發(fā)企業(yè)所重視。
2. 土地條件及規(guī)劃條件
在考慮土地自身?xiàng)l件的優(yōu)劣勢后,地塊的一些規(guī)劃條件必須充分考慮,在條件允許的情況下,進(jìn)行合理調(diào)整。
3. 針對20萬以上大項(xiàng)目,必須對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行分析
很多開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的分析離自身項(xiàng)目很遠(yuǎn),與自己項(xiàng)目的相關(guān)性不大。但大型開發(fā)項(xiàng)目周期至少需要三年以上的時(shí)間,那么整體宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展對項(xiàng)目的影響是非常大的,也是開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目定位時(shí)必須充分考慮的重要方面。
4. 客群調(diào)查
目前普遍應(yīng)用的問卷微觀調(diào)查方法并不完全適合客戶需求的調(diào)研判斷,“與客戶接觸”交流的結(jié)果才是最有效最直接的判斷基礎(chǔ)。
5. 單方利潤率/總利潤率/資金風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目定位需要考慮的因素很多,作為開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)做最核心的單方利潤率、總利潤率和資金風(fēng)險(xiǎn)這三方面問題是其公司最機(jī)密的問題。項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的生死,顧問公司必須與開發(fā)商深入交流,進(jìn)行規(guī)模論證,模擬選擇,可行性研究,才能夠作出項(xiàng)目的定位。
五、影響項(xiàng)目定位的前瞻性幾個(gè)因素
1. 人群思想意識(shí)形態(tài)的定位研究
客群思想意識(shí)形態(tài)的分析,生活方式、文化色彩的融合,為項(xiàng)目定位適合未來客群需要作好準(zhǔn)備。并對客群消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)。
2. 建筑要有特色,要增加文化氣氛
人們在解決基本居住問題后,開始改善居住條件,對其居所的建筑開始有其審美和喜好的考慮。在項(xiàng)目定位時(shí),建筑特色將越來越受到重視。
3. 研究建筑的發(fā)展方向
市場發(fā)展方向影響著項(xiàng)目定位,那么對建筑發(fā)展方向的研究,建造適合建筑發(fā)展與市場發(fā)展的建筑,則是項(xiàng)目定位準(zhǔn)確把握未來的關(guān)鍵。
4. 增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的互補(bǔ)性,避免激烈競爭
項(xiàng)目市場定位離不開對周遍競爭對手的分析,以期在競爭中獲勝。與其市場相互競爭不如相互補(bǔ)充共同贏得市場,增加區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品的互補(bǔ)性是項(xiàng)目定位的重要課題。考慮產(chǎn)品差異化,找市場空隙做別人沒有特別涉及的市場,這要求對客群的細(xì)分要求非常精確,對產(chǎn)品定位的細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究。
綜合以上內(nèi)容,我們可以看到項(xiàng)目定位對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性和該項(xiàng)工作的復(fù)雜性,在激烈的市場競爭中,我們提醒開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展的成功。