物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理應(yīng)用:編制投標(biāo)方案(中)

　　十、服務(wù)質(zhì)量控制：

　　由于服務(wù)質(zhì)量是每個(gè)物業(yè)二手招標(biāo)單位最為普遍關(guān)心的焦點(diǎn)，同時(shí)也是專(zhuān)家評(píng)委做出評(píng)判的重要依據(jù)之一。所以，“服務(wù)質(zhì)量控制”也將成為評(píng)價(jià)投標(biāo)方案編制質(zhì)量的關(guān)鍵章節(jié)。

　　1、服務(wù)質(zhì)量控制章節(jié)應(yīng)包括：

　　1.1企業(yè)質(zhì)量控制體系：

　　1.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)將本企業(yè)在日常管理中真實(shí)質(zhì)量控制體系編入“企業(yè)質(zhì)量控制體系”章節(jié)，以便給招標(biāo)單位及專(zhuān)家評(píng)委，提供正確評(píng)價(jià)投標(biāo)企業(yè)質(zhì)量控制依據(jù)。

　　1.1.2為增加企業(yè)競(jìng)標(biāo)沖擊力度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可選任具有審核資質(zhì)的任職(或外聘)人員，采用ISO-9001質(zhì)量控制體系標(biāo)準(zhǔn)，編制“企業(yè)質(zhì)量控制體系”章節(jié)初稿，再由編制投標(biāo)方案責(zé)任人加工整理，完成“企業(yè)質(zhì)量控制體系”章節(jié)編制。

　　1.2采用ISO-9001質(zhì)量控制體系：

　　采用ISO-9001質(zhì)量控制體系標(biāo)準(zhǔn)，做為投標(biāo)方案“企業(yè)質(zhì)量控制體系”編制依據(jù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)后，必須依照標(biāo)書(shū)表述，在中標(biāo)項(xiàng)目全面采用ISO-9001質(zhì)量控制體系。其“投標(biāo)方案”也將視為投標(biāo)企業(yè)就“企業(yè)質(zhì)量控制”做出承諾的有效依據(jù)。

　　2、業(yè)主服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控權(quán)力：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制物業(yè)二手項(xiàng)目投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)特別著重表述本企業(yè)將根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，給予業(yè)主行使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、控制權(quán)力。

　　2.1.每個(gè)招標(biāo)單位業(yè)主都對(duì)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量享有監(jiān)督權(quán)力、承擔(dān)監(jiān)督責(zé)任。當(dāng)發(fā)現(xiàn)服務(wù)沒(méi)有達(dá)到承諾質(zhì)量現(xiàn)象時(shí)，招標(biāo)單位業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)在對(duì)“現(xiàn)象”進(jìn)行核實(shí)無(wú)誤后，由業(yè)主管理委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理提出改進(jìn)要求，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)對(duì)“要求”做出指定專(zhuān)人限時(shí)予以落實(shí)，“要求”改進(jìn)后，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)向業(yè)主管理委員會(huì)提出“要求”人做出改進(jìn)落實(shí)反饋。

　　2.2招標(biāo)單位業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)不滿(mǎn)意、并對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理管理素質(zhì)質(zhì)疑時(shí)，可直接向物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理進(jìn)行投訴。被投訴后改進(jìn)仍然達(dá)不到承諾質(zhì)量時(shí)，可提出限時(shí)更換項(xiàng)目經(jīng)理指令要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)選派新的項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)服務(wù)質(zhì)量責(zé)任。新項(xiàng)目經(jīng)理人選應(yīng)通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)其進(jìn)行的資質(zhì)考察，才可正式任命。

　　2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用編制投標(biāo)方案需要，順便完成服務(wù)質(zhì)量投訴處理程序圖表。在豐富投標(biāo)方案質(zhì)量投訴處理表述后，連帶簡(jiǎn)化“投訴處理程序”，直觀展示“投訴處理”方法。

　　十一、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)做出實(shí)際承諾，用以增加招標(biāo)單位信任分?jǐn)?shù)。

　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合企業(yè)質(zhì)量體系審核或年審工作，將中標(biāo)項(xiàng)目納入審核范圍，做出中標(biāo)2年之內(nèi)獲得ISO-9001質(zhì)量控制體系認(rèn)證承諾。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做出獲得ISO-9001質(zhì)量控制體系認(rèn)證承諾后，可視企業(yè)競(jìng)標(biāo)決心繼續(xù)做出中標(biāo)3年之后獲得項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)秀小區(qū)稱(chēng)號(hào)承諾。

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在投標(biāo)方案中將業(yè)主滿(mǎn)意度，做為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)量化考核評(píng)價(jià)依據(jù)。

　　十二、增值服務(wù)項(xiàng)目：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參加高檔服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)時(shí)，要根據(jù)在物業(yè)二手項(xiàng)目擴(kuò)展初步調(diào)研所掌握的業(yè)主普遍生活需要，設(shè)置增值服務(wù)項(xiàng)目章節(jié)，用以體現(xiàn)人性化的社區(qū)服務(wù)優(yōu)先關(guān)懷服務(wù)文化。

　　1、增值服務(wù)項(xiàng)目配置依據(jù)：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值服務(wù)項(xiàng)目配置應(yīng)以滿(mǎn)足社區(qū)大多數(shù)業(yè)主普遍需求、滿(mǎn)足社區(qū)老年、殘障弱勢(shì)群體生活保障為輔。

　　1.1增值服務(wù)項(xiàng)目配置應(yīng)建立在對(duì)社區(qū)業(yè)主做出需求調(diào)研基礎(chǔ)之上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行投標(biāo)方案增值服務(wù)項(xiàng)目配置表述時(shí)，應(yīng)將社區(qū)業(yè)主需求調(diào)研時(shí)間定在中標(biāo)半年之后，以給企業(yè)留出時(shí)間，可將精力投入接管初期整改工作之中。

　　1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選配增值服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)擬配服務(wù)做出成本分析，并用社區(qū)“團(tuán)購(gòu)”做為降價(jià)談判手段，用以保證“項(xiàng)目”具有一定價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。避免所配項(xiàng)目報(bào)價(jià)過(guò)高造成業(yè)主抵觸，反而引發(fā)業(yè)主投訴。

　　1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇增值服務(wù)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮可以通過(guò)“團(tuán)購(gòu)”降低業(yè)主生活支出成本，又與業(yè)主生活惜兮相關(guān)的平價(jià)超市、餐廳、酒店、洗衣、保健、送水、入戶(hù)保潔、美容美發(fā)、定點(diǎn)洗車(chē)、保險(xiǎn)等相對(duì)容易推廣的項(xiàng)目做為首選目標(biāo)。

　　2、增值服務(wù)提供方式：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在準(zhǔn)備提供增值服務(wù)時(shí)，除考慮價(jià)格因素、實(shí)際需求外，服務(wù)企業(yè)是否符合誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)合作標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)納入合作考察范圍。

　　2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能選擇具有合法經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，遵守誠(chéng)信準(zhǔn)則的商業(yè)單位，采用鑒定合約方式成為雙贏合作伙伴。

　　2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與合作伙伴簽定合約時(shí)，除要約定價(jià)格折扣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)力義務(wù)外，還應(yīng)著重約定違約責(zé)任條款。盡力維護(hù)業(yè)主權(quán)益，并且主動(dòng)履行監(jiān)督職責(zé)。

　　2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供增值服務(wù)時(shí)，應(yīng)采用公示“合作伙伴”名稱(chēng)、地址、電話(huà)、折扣價(jià)目等，讓其業(yè)戶(hù)直接與簽約“合作伙伴”要求獲得服務(wù)方式，推廣“合作”增值服務(wù)。

　　2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目部?jī)?nèi)任何在職人員，一律不得采用大包大攬代替“合作伙伴”承接服務(wù)要求。避免“合作伙伴”出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，連帶企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。

　　2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供增值服務(wù)時(shí)，最好采用索要“合作”推廣費(fèi)用方式獲取服務(wù)利潤(rùn)。同時(shí)索要費(fèi)用必須加以合理限制，不可因?yàn)樗饕M(fèi)用過(guò)高增加“合作伙伴”負(fù)擔(dān)影響折扣競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　2.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須牢記只有物業(yè)服務(wù)管理才是自己企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，增值服務(wù)只是為了滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)生活需要、提高業(yè)戶(hù)生活質(zhì)量、迎合物業(yè)服務(wù)未來(lái)發(fā)展所做出的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決不應(yīng)該增值服務(wù)以任何理由，影響做為企業(yè)主營(yíng)的服務(wù)管理活動(dòng)。

　　十三、物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l件：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l件章節(jié)，提出滿(mǎn)足“服務(wù)管理?xiàng)l件”要求，以便保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)展開(kāi)“服務(wù)管理”活動(dòng)。

　　1、物業(yè)服務(wù)管理用房：

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)為物業(yè)服務(wù)管理用房相關(guān)規(guī)定，物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理招標(biāo)單位在進(jìn)行更換前期物業(yè)服務(wù)管理招標(biāo)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)提供“服務(wù)管理用房”義務(wù)。

　　1.1物業(yè)服務(wù)管理用房提供方式：

　　1.1.1物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理法定招投標(biāo)評(píng)標(biāo)結(jié)果有效，中標(biāo)單位確定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)隨項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理移交，將所占用房屋完好無(wú)損的退還給社區(qū)全體業(yè)主。

　　1.1.2社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)做為代表全體業(yè)主的組織機(jī)構(gòu)，可委托中標(biāo)單位利用物業(yè)服務(wù)管理權(quán)力移交，在檢驗(yàn)、核對(duì)設(shè)施設(shè)備同時(shí)，完成物業(yè)管理用房核驗(yàn)。對(duì)物業(yè)管理用房存在維修養(yǎng)護(hù)缺陷時(shí)，可責(zé)成接管單位出據(jù)問(wèn)題缺陷說(shuō)明的正式函件，業(yè)主管理委會(huì)可代表全體業(yè)主要求移交企業(yè)承擔(dān)改正、修復(fù)及賠償責(zé)任。

　　1.1.3在社區(qū)業(yè)主無(wú)法按時(shí)提供物業(yè)管理用房時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì)可采用租賃方式為中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。

　　1.2物業(yè)管理用房使用方式：

　　1.2.1物業(yè)服務(wù)管理用房應(yīng)由社區(qū)業(yè)主采用無(wú)償方式，提供給中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做為合同期內(nèi)服務(wù)管理用房。

　　1.2.2如所提供物業(yè)管理用房采用租賃方式，其租賃費(fèi)用應(yīng)記入物業(yè)服務(wù)管理成本。

　　1.2.3臨時(shí)管理用房租賃費(fèi)用應(yīng)由社區(qū)業(yè)主承擔(dān)。

　　2、物業(yè)服務(wù)管理設(shè)施、設(shè)備：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)對(duì)從事物業(yè)服務(wù)管理工作所需辦公、維修、養(yǎng)護(hù)的設(shè)施、設(shè)備成本做出要求。

　　2.1根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)辦公及維修、養(yǎng)護(hù)條件準(zhǔn)則，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理權(quán)益及交時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)辦公及維修、養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備返還給社區(qū)業(yè)主。再由業(yè)主提供給中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用以承接物業(yè)辦公及維修、養(yǎng)護(hù)之需。

　　2.2在社區(qū)業(yè)主無(wú)法提供物業(yè)服務(wù)辦公及維修、養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備時(shí)，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的中標(biāo)簽約服務(wù)期限，結(jié)合企業(yè)決策，做出是否采用合同約定方式，明確服務(wù)期內(nèi)此項(xiàng)費(fèi)用承擔(dān)責(zé)任。

　　3、物業(yè)服務(wù)管理辦公及后勤保障：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)管理中發(fā)聲的辦公及職工后勤保障費(fèi)用應(yīng)記入服務(wù)成本。

　　十四、職工上崗要求及崗位職責(zé)：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)可考慮設(shè)置“職工上崗要求及崗位職責(zé)”章節(jié)，以便招標(biāo)單位掌握競(jìng)標(biāo)企業(yè)用人條件，了解職工崗位職責(zé)范圍。

　　1、職工上崗要求：

　　1.1職工上崗要求應(yīng)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的社區(qū)服務(wù)各崗位職工年齡、學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn)、從業(yè)年限、從業(yè)資歷、是否健康等個(gè)人資訊。

　　1.2專(zhuān)業(yè)技術(shù)崗位要求增加從業(yè)技術(shù)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)、資質(zhì)等級(jí)等技術(shù)情況資訊。

　　2、職工崗位職責(zé)(崗位責(zé)任)：

　　2.1職工崗位職責(zé)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)投標(biāo)方案項(xiàng)目管理程序相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行編制。

　　2.2職工崗位職責(zé)內(nèi)容應(yīng)包括：各崗崗位名稱(chēng)、上級(jí)主管、監(jiān)督上級(jí)、職責(zé)內(nèi)容、職責(zé)范圍等項(xiàng)任職責(zé)任。

　　2.3職工崗位職責(zé)不但應(yīng)該成為每個(gè)職工上崗必須承擔(dān)工作責(zé)任的管理依據(jù)，還應(yīng)成為招標(biāo)單位監(jiān)督從業(yè)職工是否盡責(zé)的檢驗(yàn)恒量標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、職工上崗要求及崗位職責(zé)編制順序：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案編制人可根據(jù)本人習(xí)慣，確定職工上崗要求及崗位職責(zé)章節(jié)內(nèi)容的前后編制順序。

　　十五、職工崗位培訓(xùn)：

　　1、崗前培訓(xùn)：

　　職工上崗以前應(yīng)該接受的各項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容。

　　2、崗位培訓(xùn)：

　　職工上崗以后必須接受的各項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容及培訓(xùn)計(jì)劃。

　　3、崗位培訓(xùn)課程表述：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在職工上崗前完成從業(yè)所需全部技能培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)應(yīng)設(shè)置與服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的知識(shí)課程。從嚴(yán)格意義上說(shuō)，社區(qū)業(yè)主沒(méi)有義務(wù)接受從未接受從業(yè)技能培訓(xùn)的人員承擔(dān)服務(wù)責(zé)任，所以投標(biāo)方案編制人在表述崗位培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)該執(zhí)行投標(biāo)方案專(zhuān)用培訓(xùn)課程的先緊后松表述方法表述培訓(xùn)計(jì)劃。

　　十六、物業(yè)服務(wù)量化考核：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)設(shè)置直觀的量化考核標(biāo)準(zhǔn)，方便招標(biāo)單位了解并掌握投標(biāo)單位物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合招標(biāo)文件規(guī)定要求。

　　1、服務(wù)量化考核設(shè)置：

　　物業(yè)服務(wù)量化考核應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案崗位責(zé)任要求，分別設(shè)置與之相適應(yīng)的量化考核標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、服務(wù)量化考核闡述：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案編制人應(yīng)用量化圖表闡述社區(qū)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、量化圖表內(nèi)容：

　　量化圖表內(nèi)容應(yīng)按：客戶(hù)服務(wù)，工程維修、養(yǎng)護(hù)，保安、消防，潔潔、綠化等專(zhuān)業(yè)編制服務(wù)量化考核圖表(標(biāo)準(zhǔn))。

　　圖表內(nèi)容應(yīng)體現(xiàn)：專(zhuān)業(yè)量化考核名稱(chēng)，(如某某服務(wù)量化考核表)投標(biāo)方案服務(wù)程序各階段工作稱(chēng)呼，各階段工作內(nèi)容，量化考核標(biāo)準(zhǔn)等。客戶(hù)滿(mǎn)意考核可用達(dá)到百分之幾表述投標(biāo)承諾考核標(biāo)準(zhǔn)。

　　十七、接管驗(yàn)收程序：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)接管驗(yàn)收相關(guān)規(guī)定，結(jié)合競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備技術(shù)要求，財(cái)務(wù)支付責(zé)任分割等，設(shè)置接管驗(yàn)收程序章節(jié)。

　　1、接管驗(yàn)收交、驗(yàn)單位：

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)法律依據(jù)，在物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理招投標(biāo)程序確定中標(biāo)企業(yè)后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理文件、資料、相關(guān)設(shè)施設(shè)備和服務(wù)管理權(quán)依法移交給社區(qū)全體業(yè)主。并由業(yè)主代表業(yè)主管理委員會(huì)受理接管事宜。

　　前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保證移交文件、資料完整，設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)符合設(shè)計(jì)使用要求，財(cái)務(wù)憑證齊全、數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)定日期，撤走服務(wù)人員，交出管理權(quán)力。

　　中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法律規(guī)定，從業(yè)主管理委員會(huì)接收服務(wù)管理文件、資料，查驗(yàn)設(shè)施、設(shè)備是否符合設(shè)計(jì)使用規(guī)范要求，接受服務(wù)管理權(quán)力、承擔(dān)服務(wù)管理責(zé)任。

　　2、委托接管驗(yàn)收：

　　社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在面對(duì)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，缺少組織接管驗(yàn)收經(jīng)念，獨(dú)立完成接管驗(yàn)收存在一定困難時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在投標(biāo)方案中主動(dòng)表示，在接到業(yè)主管理委員會(huì)有效委托接管驗(yàn)收法律函件時(shí)，將會(huì)利用中標(biāo)企業(yè)法定接管驗(yàn)收程序，有限代理社區(qū)業(yè)主行使接管驗(yàn)收責(zé)任。用以減化驗(yàn)收程序，提高工作效率。

　　3、接管驗(yàn)收程序編制方法：

　　3.1利用企業(yè)投標(biāo)方法范本完成編制工作：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制接管驗(yàn)收程序時(shí)，可利用企業(yè)投標(biāo)方案范本關(guān)于接管驗(yàn)收程序章節(jié)內(nèi)容，結(jié)合競(jìng)標(biāo)社區(qū)設(shè)施、設(shè)備配置，做出適應(yīng)調(diào)整，完成編制工作。

　　3.2結(jié)合企業(yè)質(zhì)量管理體系文件完成編制工作：

　　3.2.1結(jié)合企業(yè)檔案管理體系完成文件、資料接管驗(yàn)收程序。

　　3.2.2結(jié)合企業(yè)工程維修、養(yǎng)護(hù)質(zhì)量體系，結(jié)合社區(qū)設(shè)施、設(shè)備配置情況，完成社區(qū)工程接管驗(yàn)收程序。

　　3.2.3結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，針對(duì)移交管理權(quán)力所產(chǎn)生的社區(qū)水、電費(fèi)用結(jié)算，燃?xì)?燃油)費(fèi)用支付，冬季供暖費(fèi)用繳納，電梯、安保、消防年度檢驗(yàn)期限費(fèi)用折算，垃圾、化糞池、排污費(fèi)用結(jié)算，社區(qū)公共區(qū)域廣告收入清算，社區(qū)公共區(qū)城房屋租金收入等項(xiàng)財(cái)務(wù)問(wèn)題，由投標(biāo)方案編制責(zé)任人例出提綱，交由企業(yè)財(cái)務(wù)人員完成財(cái)務(wù)接管驗(yàn)收程序文件編制工作。

　　4、接管驗(yàn)收組織方式：

　　4.1依據(jù)權(quán)力人應(yīng)對(duì)權(quán)力做出響應(yīng)法律理論，社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議決議，代表社區(qū)業(yè)主行使召集、組織接管驗(yàn)收權(quán)力。

　　4.2社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)可考慮邀請(qǐng)社區(qū)管轄街道、居委會(huì)、派出所相關(guān)人員參予接管驗(yàn)收工作，確保接管驗(yàn)收進(jìn)行順利。

　　4.3社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)可根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)是否存在嚴(yán)重抵觸更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)情緒，設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量是否存在嚴(yán)重問(wèn)題，財(cái)務(wù)是否管理混亂等因素，決定是否需要采用公證接管驗(yàn)收方式保障業(yè)主合法權(quán)益，并在發(fā)生質(zhì)量爭(zhēng)異時(shí)便于獲得有效證據(jù)。

　　4.4社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)參加接管驗(yàn)收人員可通過(guò)內(nèi)部會(huì)議方式，確定是否需要邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員按接管驗(yàn)收程序，對(duì)參加接管驗(yàn)收業(yè)主進(jìn)行應(yīng)急簡(jiǎn)便培訓(xùn)。

　　5、不合格質(zhì)量處置：

　　5.1針對(duì)接管驗(yàn)收中普遍存在的文、檔不全，質(zhì)量存在爭(zhēng)異，財(cái)務(wù)交接難清、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退場(chǎng)過(guò)程艱難等不合格質(zhì)量問(wèn)題，做出相應(yīng)處置預(yù)案。

　　5.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“處置預(yù)案”中，可根據(jù)企業(yè)決策做出接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，將會(huì)接受業(yè)主委托，利用企業(yè)法律及工程技術(shù)優(yōu)勢(shì)通過(guò)法律途徑維護(hù)業(yè)主權(quán)益承諾。

篇2：物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程

1.目的

規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作,確保投標(biāo)書(shū)的編制質(zhì)量,為通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。

2.適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對(duì)外承接物業(yè)時(shí)的投標(biāo)書(shū)的編制工作。

3. 職責(zé)

(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投標(biāo)書(shū)編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。

(2)公司各職能部門(mén)抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組,負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的具體編制工作。

4.程序要點(diǎn)

(1) 投標(biāo)書(shū)編制小組的組織

a) 公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)(或議標(biāo)書(shū)邀請(qǐng))后,由公司總經(jīng)理召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。如決定參加投標(biāo),則應(yīng)由公司總經(jīng)理親自挑選各部門(mén)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組,并由公司各部門(mén)負(fù)責(zé)組成對(duì)外投標(biāo)小組,具體操作標(biāo)書(shū)編制工作以外的其他工作(詳見(jiàn)《對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。

b) 投標(biāo)書(shū)編制小組的分工如下:

★ 財(cái)務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開(kāi)辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測(cè)算;

★ 管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制;

★ 辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置,設(shè)備、設(shè)施配置,以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供;

★ 品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制;

★ 經(jīng)營(yíng)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。

(2) 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容

a)擬接物業(yè)的基本概況。

b)公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。

c)針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。

d)為開(kāi)展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。

e)開(kāi)展物業(yè)管理一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理目標(biāo)。

f)為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。

g)費(fèi)用投入和成本測(cè)算。

h)經(jīng)濟(jì)效益分析。

i)社會(huì)效益預(yù)測(cè)。

j)需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問(wèn)題。

k)本公司的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處。

l)物業(yè)接管后的工作進(jìn)度安排。

(3)投示書(shū)的編制要求

a)“擬接管物業(yè)的基本概況“要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、

建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶(hù)基本構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。

b)“準(zhǔn)備采取的管理方式“要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。

c)對(duì)擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理措施。

d)人力、物力資源要求詳細(xì)列出:

★ 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu);

★ 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述;

★ 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹;

★ 為開(kāi)展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。

e)管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)。目標(biāo)要求可操作性和可考核性。

f)服務(wù)承諾要求針對(duì)小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來(lái)。

g)費(fèi)用投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項(xiàng)測(cè)算出前期投入和管理成本。

h)經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微稈”的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。

(4)投標(biāo)書(shū)的編制程序

a)總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書(shū)的原則的要求。

b)編制小組開(kāi)始詳細(xì)依照本規(guī)程(3)條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。

c)總經(jīng)理在單項(xiàng)工作編制完畢后開(kāi)始組織匯編。

d)匯編后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批(大的項(xiàng)目尚需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn))。

5.記錄

6.相關(guān)支持文件

《人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

7. 附錄

《物業(yè)管理成本測(cè)算法》略

篇3：外接項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　外接項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　1.0目的

　　規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書(shū)的編制質(zhì)量，為通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業(yè)管理公司對(duì)外承接物業(yè)時(shí)的投標(biāo)書(shū)的編制工作。

　　3.0職責(zé)

　　3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投標(biāo)書(shū)編制工作的總體安排、質(zhì)量控制以及標(biāo)書(shū)的批準(zhǔn)。

　　3.2市場(chǎng)拓展部組織各部門(mén)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的具體編制工作。

　　4.0程序要點(diǎn)

　　4.1投標(biāo)書(shū)編制小組的組織。

　　4.1.1公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)（或議標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)）后，由公司總經(jīng)理召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。如決定參加投標(biāo)，則應(yīng)由市場(chǎng)拓展部主管挑選各部門(mén)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組，具體操作標(biāo)書(shū)編制工作。

　　4.1.2投標(biāo)書(shū)編制小組的分工如下：

　　a)財(cái)務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開(kāi)辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測(cè)算；

　　b)管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制；

　　c)人力資源部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置、設(shè)備與設(shè)施配置以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供；

　　d)品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制；

　　e)市場(chǎng)拓展部負(fù)責(zé)小組全面的組織協(xié)調(diào)工作并抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。

　　4.2物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容。

　　4.2.1擬接物業(yè)的基本概況。

　　4.2.2公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。

　　4.2.3針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。

　　4.2.4為開(kāi)展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。

　　4.2.5開(kāi)展物業(yè)管理一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理目標(biāo)。

　　4.2.6為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。

　　4.2.7費(fèi)用投入和成本測(cè)算。

　　4.2.8經(jīng)濟(jì)效益分析。

　　4.2.9社會(huì)效益預(yù)測(cè)。

　　4.2.10需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問(wèn)題。

　　4.2.11本公司的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處。

　　4.2.12物業(yè)接管后的工作進(jìn)度安排。

　　4.3投標(biāo)書(shū)的編制要求。

　　4.3.1"擬接管物業(yè)的基本概況"要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶(hù)基本構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。

　　4.3.2"準(zhǔn)備采取的管理方式"要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。

　　4.3.3對(duì)擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理措施。

　　4.3.4人力、物力資源要求詳細(xì)列出：

　　a)擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)；

　　b)擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述；

　　c）主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹；

　　d)為開(kāi)展工作前期投人的設(shè)備、設(shè)施。

　　4.3.5管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)。目標(biāo)要求有可操作性和可考核性。

　　4.3.6服務(wù)承諾要求針對(duì)小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來(lái)。

　　4.3.7費(fèi)用投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項(xiàng)測(cè)算出前期投入和管理成本。

　　4.3.8經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理"以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利"的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。

　　4.4投標(biāo)書(shū)的編制程序。

　　4.4.1總經(jīng)理依據(jù)市場(chǎng)拓展部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書(shū)的原則和要求。

　　4.4.2編制小組開(kāi)始詳細(xì)依照本規(guī)程4.3條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。

　　4.4.3市場(chǎng)拓展部主管在單項(xiàng)工作編制完畢后開(kāi)始組織匯編。

　　4.4.4匯編后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批。

　　5.0記錄

　　6.0相關(guān)支持文件

　　《招投標(biāo)控制程序》。