**市CC物業(yè)管理有限公司

　　臨街住戶拆除防盜網(wǎng)的通知

　　**花園臨街各單位業(yè)主/住戶：

　　接市政通知，根據(jù)市政規(guī)劃，**花園臨街單位外墻已被納入市容市貌整改工程。下一步，市政部門將對(duì)**花園臨街各單位陽(yáng)臺(tái)的防盜網(wǎng)及防盜窗進(jìn)行全部拆除并運(yùn)走。為此，管理處特提醒各臨街單位業(yè)主/住戶：請(qǐng)?zhí)崆皩⒆约谊?yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)及防盜窗自行拆除并收回。(為了安全起見，各單位可重新在陽(yáng)臺(tái)推拉門以內(nèi)安裝不銹鋼防盜拉閘及玻璃窗以內(nèi)安裝不銹鋼防盜網(wǎng))

　　特此通知

　　**花園管理處

　　20**年9月6日

篇2：狀告物業(yè)強(qiáng)行拆除自家太陽(yáng)能案業(yè)主敗訴

業(yè)主在自家屋頂上安裝太陽(yáng)能熱水器,不料第二天在不知情的情況下,卻遭到物業(yè)公司的強(qiáng)行拆除。一氣之下,業(yè)主錢女士將物業(yè)公司告上法庭,要求物業(yè)公司將“太陽(yáng)能”恢復(fù)原狀。此前該案的庭審階段本報(bào)曾做詳細(xì)報(bào)道。

昨天下午,江寧法院判決物業(yè)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)將完好的太陽(yáng)能熱水器返還給原告錢女士,駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。判決后,物業(yè)公司表示接受,但錢女士則很不滿,表示將向南京市中級(jí)人民法院上訴。

業(yè)主為什么會(huì)敗訴?審理此案的江寧法院民一庭審判員史俊杰解釋說(shuō),小區(qū)內(nèi)房屋的屋頂是全體業(yè)主共有,每個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)合理使用,不得隨意占用。業(yè)主如何合理使用,在業(yè)主大會(huì)成立前,應(yīng)遵守建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,在業(yè)主大會(huì)成立后,由全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)決定。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在將房屋出售時(shí),已制定了臨時(shí)業(yè)主公約,規(guī)定了業(yè)主不得占用房屋的公用部分,該規(guī)定既不違反法律規(guī)定,也符合常理,錢女士雖未承諾,但應(yīng)當(dāng)遵守該公約。

另外,錢女士在購(gòu)房時(shí)已承諾不在屋頂安裝太陽(yáng)能熱水器,故錢女士不應(yīng)擅自在屋頂安裝太陽(yáng)能熱水器。若錢女士需要安裝太陽(yáng)能熱水器,必須在業(yè)主大會(huì)成立后,只有業(yè)主大會(huì)同意通過(guò),業(yè)主才能在屋頂安裝太陽(yáng)能熱水器。

錢女士告物業(yè)公司侵權(quán)法院沒有支持,是因?yàn)榉杀Ｗo(hù)的是公民的合法權(quán)益,錢女士現(xiàn)在在屋頂上安裝太陽(yáng)能熱水器并不合法,所以不能算侵權(quán),但物業(yè)公司在做法上欠妥當(dāng)

篇3：物業(yè)未拆除小區(qū)搭建 業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　物業(yè)未拆除小區(qū)搭建，業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　一、案情介紹

　　司馬安然是長(zhǎng)壽馨苑12號(hào)樓18F室房屋的業(yè)主。20**年10月23日，具有物業(yè)管理資質(zhì)的泗灣物業(yè)服務(wù)有限公司(簡(jiǎn)稱“泗灣公司)與司馬安然房屋所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)(長(zhǎng)壽馨苑業(yè)主委員會(huì))簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定：委托管理期限為20**年10月1日至20**年9月30日；1號(hào)樓至12號(hào)樓按每戶房產(chǎn)證面積每平方米4.5元收取，含私家花園的養(yǎng)護(hù)；其他區(qū)域按每戶房產(chǎn)證面積每平方米3.5元收取，不含私家花園的養(yǎng)護(hù)。在適當(dāng)時(shí)候作合理調(diào)整后，私家花園的養(yǎng)護(hù)由物業(yè)一并管理。后因長(zhǎng)壽馨苑小區(qū)內(nèi)有搭建現(xiàn)象，業(yè)主司馬安然以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)多次向司馬安然催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)未果，泗灣公司向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求法院判決司馬安然支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和賠償相應(yīng)的損失若干元，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

　　二、泗灣公司訴稱

　　泗灣公司訴稱：我們公司與長(zhǎng)壽馨苑業(yè)主委員會(huì)于20**年10月簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)。司馬安然作為長(zhǎng)壽馨苑12號(hào)樓18F室房屋的業(yè)主，理應(yīng)按約定交納相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但是，在我們公司每月向司馬安然寄送催款通知書的情況下，司馬安然卻拖欠了我們公司13個(gè)月之久的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此，我們請(qǐng)求法院判令，司馬安然繳納拖欠的13個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和賠償相應(yīng)的損失若干元，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

　　三、司馬安然辯稱

　　司馬安然辯稱：我不同意泗灣公司的訴訟請(qǐng)求。20**年12月，我的鄰居沒有經(jīng)過(guò)我和相關(guān)部門的同意，就在他家的私家花園附近搭建非法建筑。該非法建筑嚴(yán)重影響到我們一家的正常生活，致使我不能入住自家房屋，也不能將該房屋順利出售。泗灣公司作為我們小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任，卻沒有及時(shí)阻止和拆除我鄰居的非法建筑。也就是說(shuō)，泗灣公司對(duì)該非法建筑的存在負(fù)有不可推卸的責(zé)任，沒有盡到物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任。因此，我認(rèn)為，在泗灣公司沒有糾正非法搭建行為前，我有正當(dāng)理由不繳納全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　四、法院判決

　　根據(jù)查明的事實(shí)，法院認(rèn)為：泗灣公司與長(zhǎng)壽馨苑業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對(duì)司馬安然具有約束力。泗灣公司對(duì)長(zhǎng)壽馨苑小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，司馬安然的房屋在該小區(qū)內(nèi)，因此享受了司馬安然提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雖然司馬安然房屋所在小區(qū)內(nèi)存在搭建現(xiàn)象，但泗灣公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)搭建并無(wú)拆除的權(quán)利，其已經(jīng)向有關(guān)部門反映，已經(jīng)履行了物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)。因此司馬安然以此為由拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)于法無(wú)據(jù)。據(jù)此，法院判決如下 司馬安然應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付泗灣公司13個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)若干元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　五、評(píng)析

　　本案涉及到的問題主要有：一是業(yè)主是否可以以物業(yè)服務(wù)公司沒有承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，二是物業(yè)服務(wù)公司是否違約的認(rèn)定。

　　(一)關(guān)于業(yè)主是否可以以物業(yè)服務(wù)公司沒有承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題。

　　這里涉及到我國(guó)合同法中關(guān)于先履行抗辯權(quán)法律規(guī)定的問題。我國(guó)《合同法》第六十七條規(guī)定 “當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”先履行抗辯權(quán)，是指依照合同約定或法律規(guī)定負(fù)有先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人，屆期未履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定條件時(shí)，相對(duì)方為保護(hù)自己的期限利益或?yàn)楸ＷC自己履行合同的條件而中止履行合同的權(quán)利。先履行抗辯權(quán)本質(zhì)上是對(duì)違約的抗辯，在這個(gè)意義上，先履行抗辯權(quán)可以稱為違約救濟(jì)權(quán)。從上可看出，先履行抗辯權(quán)的行使條件有三：第一，須有同一雙務(wù)合同互負(fù)債務(wù)。第二，須雙方互負(fù)的債務(wù)有先后順序。至于該順序是當(dāng)事約定的，還是法律直接規(guī)定的，則在所不問。第三，須先履行一方未履行或履行不適當(dāng)。先履行一方未履行，既包括先履行一方在履行期間屆至或?qū)脻M前未予履行的狀態(tài)，又包含先履行一方于履行期間屆滿時(shí)尚未履行的現(xiàn)象。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務(wù)合同屬于當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的合同，在實(shí)踐中一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)先提供服務(wù)，業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。先履行抗辯權(quán)的適用是以對(duì)方未履行作為要件，如果對(duì)方已履行義務(wù)，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，服務(wù)基本到位，雖然存在一些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實(shí)現(xiàn)，業(yè)主就無(wú)權(quán)引用合同先履行抗辯權(quán)。物業(yè)公司基本提供了物業(yè)服務(wù)，只是不符合或者沒有達(dá)到合同約定的完整要求，此

　　情形應(yīng)屬于一般違約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的主要義務(wù)，那么業(yè)主的主要義務(wù)——支付物業(yè)費(fèi)不應(yīng)當(dāng)免除。業(yè)主可以要求對(duì)方以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔(dān)違約責(zé)任，但其不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯不應(yīng)支持。還應(yīng)注意的是《合同法》規(guī)定的先履行抗辯權(quán)其性質(zhì)屬于阻卻的抗辯權(quán)，并非滅權(quán)的抗辯權(quán)，只是暫時(shí)阻止對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的行使。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行事后補(bǔ)救，完全履行了合同的義務(wù)，合同的目的得以實(shí)現(xiàn)，先履行抗辯權(quán)消失，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　具體到本案來(lái)說(shuō)，從表面理由來(lái)看，業(yè)主司馬安然是以泗灣公司沒有履行相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，似乎符合我國(guó)合同法關(guān)于合同履行抗辯權(quán)行使的規(guī)定。但是，在這里業(yè)主司馬安然對(duì)泗灣公司的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的認(rèn)識(shí)是不正確的，他錯(cuò)誤地以為泗灣公司負(fù)有拆除長(zhǎng)壽馨苑小區(qū)內(nèi)非法建筑物的義務(wù)。因此，業(yè)主司馬安然以泗灣公司沒有拆除長(zhǎng)壽馨苑小區(qū)內(nèi)非法建筑物為由，不按

期履行交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由就得不到法院采信了。事實(shí)上，這就涉及到我們下面要講另外一個(gè)問題。

　　(二)關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司是否違約的認(rèn)定問題。

　　在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中當(dāng)事人要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，首先需要對(duì)是否違約予以認(rèn)定。只有認(rèn)定違約的事實(shí)，才能確定違約責(zé)任主體以及承擔(dān)責(zé)任的比例。業(yè)主的違約形式多是不按期交納物業(yè)費(fèi)，其違約責(zé)任的承擔(dān)一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定為 如果逾期交納物業(yè)費(fèi)則按遲延支付的天數(shù)，以及依所欠數(shù)額的一定比例支付違約金。物業(yè)公司的違約責(zé)任在合同中則多是約定如果對(duì)業(yè)主造成損害則對(duì)業(yè)主的損害給予賠償。

　　對(duì)業(yè)主是否違約的認(rèn)定是比較容易的，只要核對(duì)業(yè)主是否按期交納服務(wù)費(fèi)就能判斷。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約則比較難判斷。每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評(píng)判，作為業(yè)主的一種主觀認(rèn)識(shí)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到合同約定的程度是有差別的。小區(qū)的業(yè)主很多，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)觀念，就會(huì)形成多種認(rèn)識(shí)究竟以誰(shuí)的為準(zhǔn)難有定論。

　　具體到本案來(lái)說(shuō)，業(yè)主司馬安然想當(dāng)然地認(rèn)為泗灣物業(yè)公司有拆除違法建筑的義務(wù)，并基于這種主觀認(rèn)識(shí)行使了先履行抗辯權(quán)，沒有給泗灣物公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。實(shí)際上，在本案中，對(duì)于違法建筑的拆除問題，泗灣公司是沒有合同義務(wù)和法律義務(wù)的，也就沒有權(quán)力去拆除違法建筑。（文中人名、公司名等均為化名，切勿對(duì)號(hào)入座。若有雷同，純屬巧合。)