物業(yè)管理問答集(4)

　　34、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)二級標準如何?

　　答：一、基本要求

　　1、 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

　　2、 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

　　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

　　6、公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

　　7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。

　　8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

　　10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。

　　二、房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

　　3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

　　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

　　6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。

　　三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　　1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外)。

　　2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

　　3、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。

　　4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

　　7、設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

　　8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

　　10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

　　四、協(xié)助維護公共秩序

　　1、小區(qū)主出入口24小時值勤。

　　2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。

　　3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

　　4、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。

　　5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

　　五、保潔服務(wù)

　　1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

　　3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　5、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　六、綠化養(yǎng)護管理

　　1、 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

　　2、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

　　3、定期清除綠地雜草、雜物。

　　4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

　　35、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)三級標準如何?

　　答：一、基本要求

　　1、 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

　　2、 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)

　　齊全。

　　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

　　6、公示8小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

　　7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　8、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

　　9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。

　　二、房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

　　3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

　　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

　　6、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。

　　三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　　1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外)。

　　2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。

　　3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。

　　4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

　　8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

　　四、協(xié)助維護公共秩序

　　1、小區(qū)24小時值勤。

　　2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。

　　3、車輛停放有序。

　　4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

　　五、保潔服務(wù)

　　1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區(qū)公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。

　　3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

　　六、綠化養(yǎng)護管理

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

　　2、定期清除綠地雜草、雜物。

　　3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。

　　36、物業(yè)管理費申報或調(diào)整收費標準的程序是什么?

　　答：1、由物業(yè)管理單位向分管物價局報送申請報告，并填寫《物業(yè)管理服務(wù)收費申請表》;

　　2、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(首次申報的必須提供);

　　3、物業(yè)管理單位的資質(zhì)證明復(fù)印件;

　　4、小區(qū)(樓宇)總平面圖復(fù)印件;

　　5、廣州市住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理手冊或物業(yè)移交管理合同復(fù)印件;

　　6、重新調(diào)整的要附上原物價局核定的批準文件復(fù)印件;

　　7、已成立業(yè)主委員會的附委托管理合同復(fù)印件和業(yè)主委員會成立批準文件復(fù)印件;

　　8、收費標準經(jīng)批準后，物業(yè)管理單位應(yīng)辦理《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》，并按規(guī)定設(shè)置《廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費標價 牌》，實行明碼標價、亮證收費，接受業(yè)(用)戶的監(jiān)督。

　　37、物業(yè)管理服務(wù)的收費中有關(guān)公共水、電費用的分攤問題如何確定?

　　答：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。

　　2、小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業(yè)管理綜合服務(wù)費列支，不得向住(用)戶分攤。

　　3、小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分攤。

　　4、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。

　　5、小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分攤。

　　6、廣州市區(qū)的高層住址(含商鋪、辦公樓)的電梯等共用設(shè)備運行的電費，暫按廣州市物價局穗價 [1997] 52號文的規(guī)定，設(shè)獨立計量表，由所有使用該電梯和設(shè)備的住(用)戶合理分攤。凡電梯等共用設(shè)備沒有獨立設(shè)置用電計量表的 ，其電費由物業(yè)綜合服務(wù)費統(tǒng)一列支，不得向住(用)戶分攤。其他各市、縣高層住址的電梯等公用設(shè)備運行電費，是采取由住(用)戶另行分攤，還是采取由物業(yè)管理綜合服務(wù)費統(tǒng)一列支的辦法，由當?shù)匚飪r部門決定。

　　7、廣州市區(qū)的高層住宅物業(yè)管理綜合服務(wù)收費標準如果包括了公共電費的(即不另行向住戶分攤電梯等公用設(shè)備運行電費)，在執(zhí)行省定高層住宅收費標準確有困難時，其收費標準可適當提高，具體標準由同級物價部門按實際情況從嚴審定。

　　8、為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應(yīng)負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統(tǒng)收。

　　38、差額電量，水泵用電量，電梯用電量，梯燈用電量如何定義?

　　答：1、差額電量是指總表電度數(shù)與其屬下分表之和的電度差，主要由變損、線損和表損等損耗電量構(gòu)成。

　　2、水泵用電量是指用加壓供水或抽水入水池的二次供水，電力部門所設(shè)水泵表的抄表測量值。

　　3、電梯用電量是指住戶住宅專用電梯的耗用電量，并由電力部門裝設(shè)電能表。

　　4、梯燈用電量是指住宅公共樓道照明電器所耗用電量，并由電力部門裝設(shè)電能表。

篇2：《物業(yè)管理條例》法規(guī)知識問答培訓(xùn)

　　《物業(yè)管理條例》法規(guī)知識問答培訓(xùn)

　　1、為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。

　　2、什么是物業(yè)管理？

　　答：《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？

　　答：針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：

　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：

　　(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。

　　4、如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

　　答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政

　　主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。

　　決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(第十條)。

　　5、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？

　　答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。

　　但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主

　　可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。

　　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會

　　會議，還應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會(第十四條)。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和

　　修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任(第十六條)。

　　8、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？

　　答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。

　　建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條)；建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？

　　答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？

　　業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

　　答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。

　　14、物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十一條)。

　　業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納(第四十二條)。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定？

　　答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

　　答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任(第三十六條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定？

　　答：《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定：

　　一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任(第五十二條)。

　　三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主(第五十三條)。

　　四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業(yè)管理知識問答

　　前期物業(yè)管理知識問答

　　問：什么是前期物業(yè)管理

　　答：一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發(fā)展商便于日后管理，樓內(nèi)各項設(shè)施便于維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關(guān)垃圾的問題，一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾，每層樓已經(jīng)為業(yè)主設(shè)了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應(yīng)避免遇到業(yè)主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng)，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗從施工、設(shè)備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業(yè)主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業(yè)管理法律責任？

　　答：物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動中，必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因為故意或過失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設(shè)施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。

　　問：物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系？

　　從二者隸屬關(guān)系來看，一般有兩種情況：一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進行物業(yè)管理，所設(shè)的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機構(gòu)或子公司，二者之間是從屬關(guān)系，目前國內(nèi)這種關(guān)系占有很大比例；另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負責第一次選聘物業(yè)管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關(guān)系，當業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會負責，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后，與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動范圍來看，二者既密切關(guān)聯(lián)又有相對獨立性：一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，將直接影響到日后物業(yè)管理的開展，因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關(guān)系，盡可能作到物業(yè)管理能早期介入，以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量；另一方面，雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動范圍卻各有側(cè)重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設(shè)、流通和消費的前期活動，而物業(yè)管理企業(yè)則是對已建成并投入使用的各類物業(yè)實施全方位的綜合管理與服務(wù)，其主要活動領(lǐng)域在物業(yè)的消費階段。因此，不管二者是從屬關(guān)系還是一種短期的合同關(guān)系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設(shè)計、施工或材料原因造成的物業(yè)質(zhì)量事故應(yīng)明確由開發(fā)企業(yè)承擔修繕責任(當然可委托物業(yè)管理企業(yè)實施修繕工作，但開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付相應(yīng)的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質(zhì)量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)的責任

　　問：住戶裝修時，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規(guī)定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區(qū)里能收取此項費用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業(yè)公司收取存車費后，雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書，物業(yè)公司履行看管責任，發(fā)生丟失時，按照雙方簽訂的協(xié)議進行處理。

　　問：物管公司應(yīng)提供哪些服務(wù)？

　　常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設(shè)施、設(shè)備和管理；

　　3.環(huán)衛(wèi)管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務(wù)

　　物業(yè)管理收費項目的構(gòu)成 答：

　　1.房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護、維修、保養(yǎng)費用；

　　2.共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運營和管理費用；

　　3.物業(yè)范圍內(nèi)的市政設(shè)施道路、維護維修費用；

　　4.物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中，為維護公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美，而要求物業(yè)經(jīng)營人所進行的管理和服務(wù)費用；

　　5.物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項目而付出的費用。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)承擔的義務(wù)包括：

　　1.全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務(wù)。

　　2.接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。

　　3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實行情況，制定較具體的義務(wù)和責任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費者的了解和監(jiān)督。

　　問：業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)管理公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。