一、 目的
1、 規(guī)范物業(yè)接管驗(yàn)收工作，確保接管驗(yàn)收工作的質(zhì)量合格。
2、 為了嚴(yán)把物業(yè)接管驗(yàn)收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗(yàn)收，防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題、被業(yè)主投訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。確保業(yè)主交收樓入伙工作順利開(kāi)展，為物業(yè)管理日常運(yùn)作打好良好基礎(chǔ)(對(duì)物業(yè)工程的了解)。
3、 完成與開(kāi)發(fā)商權(quán)屬的過(guò)渡之后過(guò)渡給業(yè)主。是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的標(biāo)志。參與人是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司。
4、 是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和房屋、配套功能、設(shè)備為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收 。便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復(fù)雜項(xiàng)目、設(shè)備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。
二、 適用范圍
1、 適用于物業(yè)公司對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作。
三、 職責(zé)
1、 物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同開(kāi)發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。
2、 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。
3、 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。
4、 成立驗(yàn)收小組,確定責(zé)任人、步驟、驗(yàn)收項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度。
5、 主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目公司/售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決：樓宇問(wèn)題、設(shè)備的安裝調(diào)試、熟悉設(shè)備的性能/構(gòu)造/產(chǎn)地/供貨商/使用/運(yùn)行/保養(yǎng)的方法/;電/水/氣管道鋪設(shè)位置及走向;
6、 與開(kāi)發(fā)商協(xié)商驗(yàn)收的注意事項(xiàng)，協(xié)商制定驗(yàn)收的方案，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定交接的日期,解決遺留問(wèn)題。
7、 各類資料的移交，并對(duì)照?qǐng)D冊(cè)、設(shè)備清單驗(yàn)收;
8、 負(fù)責(zé)圖紙資料的建檔、造冊(cè)、設(shè)備試運(yùn)行。
四、 程序要點(diǎn)
1、 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件、要求。
1) 建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求/各有關(guān)專業(yè)管理要求已建成，并有相關(guān)部門(mén)驗(yàn) 收合格的證明(竣工驗(yàn)收備案);資料齊全。
2) 道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇/棟號(hào)戶號(hào)牌編號(hào)準(zhǔn)確經(jīng)公安部門(mén)確認(rèn)。
3) 本體物業(yè)接通水、電、氣。
4) 區(qū)內(nèi)場(chǎng)地平整，施工現(xiàn)場(chǎng)清理完畢(在建采取圍護(hù)措施)，無(wú)建筑垃圾/泥土侵占路面;道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。
5) 排水管正常使用,疏通無(wú)阻。
6) 物業(yè)公司有固定辦公場(chǎng)地。
2、 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。
1) 在物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保物業(yè)基本合格，達(dá)到《售房合同》及相關(guān)規(guī)劃要求、業(yè)主要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2) 成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。
A、 小組由公司工程部、行政部、客戶服務(wù)中心相關(guān)人員組成：
B、 由行政部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。
C、 由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。
D、 由工程部負(fù)責(zé)具體的物業(yè)本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。
3) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備。
A、 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好接管驗(yàn)收的的事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
B、 由工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)摸底，制定接管驗(yàn)收計(jì)劃。
C、 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備 最終安裝、調(diào)試工作。
D、 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：
a、 《單項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收單/表》。
b、 《房屋本體接管驗(yàn)收表》。
c、 《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》。
d、 《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》。
e、 《驗(yàn)收交接記錄》
f、 《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。
g、 《圖紙、資料移交清單》。
h、 《機(jī)電設(shè)備移交清單》。
i、 《鑰匙移交清單》。
3、 接管驗(yàn)收的工作程序。(流程圖見(jiàn)支持文件)
1) 程序
A、 驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，形成《物業(yè)單項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收單》、《驗(yàn)收交接記錄表》、《圖紙資料移交清單》、《設(shè)備移交清單》、《房屋接管驗(yàn)收檢查記錄表》、《鑰匙清單》;并由責(zé)任人簽名。
B、 對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中不符合設(shè)計(jì)、安裝、移交清單的，提出書(shū)面〈驗(yàn)收不合格整改報(bào)告〉，確定整改時(shí)限，返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。
C、 對(duì)不影響結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，也可采用費(fèi)用補(bǔ)償辦法。
D、 對(duì)整改項(xiàng)目由施工方整改落實(shí)后,予以復(fù)查,并在〈驗(yàn)收不合格整改報(bào)告〉中記錄結(jié)果,合格后進(jìn)行正式移交。
E、 對(duì)保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司促請(qǐng)相關(guān)單位限期解決，按照《保修期工程維修管理細(xì)則》對(duì)工程維修加以監(jiān)管，并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。
F、 移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。
4、 資料的接管驗(yàn)收。(發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料)
1) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：
A、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告《商品房建設(shè)立項(xiàng)》。
B、 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》。
C、 《國(guó)有土地使用權(quán)證》
D、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
E、 《商品房準(zhǔn)建證》。
F、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
G、 《建設(shè)工程施工許可證》。
H、 《商品房預(yù)售許可證》。
I、 命名資料。
J、 其他售樓的資料(預(yù)售合同、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等相關(guān)資料)。
K、 用地紅線圖。
2) 綜合竣工驗(yàn)收資料：
A、 竣工圖。
B、 建筑執(zhí)照。
C、 《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。
D、 《人防驗(yàn)收意見(jiàn)》。
E、 《消防驗(yàn)收意見(jiàn)及同意使用意見(jiàn)書(shū)》。
F、 《質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收意見(jiàn)》。
G、 《環(huán)保驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》。
H、 開(kāi)工、竣工報(bào)告。
I、 公共配套綜合驗(yàn)收合格證。
J、 供水合同。
K、 供電協(xié)議書(shū)、許可證。
L、 供氣協(xié)議書(shū)、許可證。
M、 有線電視合格證。
N、 通信設(shè)施合格證。
O、 電梯準(zhǔn)用證。
3) 施工設(shè)計(jì)資料：
A、 地質(zhì)報(bào)告書(shū)。
B、 全套設(shè)計(jì)圖紙。
C、 圖紙會(huì)審記錄。
D、 設(shè)計(jì)變更通知書(shū)/書(shū)，技術(shù)核定單(包括工程質(zhì)量事故記錄);。
E、 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)。
F、 重要施工會(huì)議記錄。
G、 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。
H、 沉降觀測(cè)記錄，建筑物沉降和變形位移監(jiān)測(cè)記錄/永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置和基礎(chǔ)性深埋;。
I、 鋼材、水泥、主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、驗(yàn)收記錄;新材料、配件的簽定合格證書(shū);砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;
J、 水、電、氣、衛(wèi)生潔具、電梯、消防等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)，如《消防驗(yàn)收及同意使用意見(jiàn)書(shū)》、《電梯準(zhǔn)用證》、《電梯運(yùn)行許可證》;
K、 自動(dòng)儀表的調(diào)試記錄;出廠合格證明;
L、 管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查記錄報(bào)告;
M、 園林綠化圖紙、清樣、品種、數(shù)量、養(yǎng)護(hù)注意事項(xiàng);
N、 其他資料。
4) 機(jī)電設(shè)備資料：
A、 機(jī)電設(shè)備出廠合格證。
B、 設(shè)備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)、隨機(jī)工具、備件設(shè)備清單、(及其配件/工具)、安裝高度記錄、試運(yùn)行記錄、
C、 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)(要求中文)。
D、 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。
E、 機(jī)電設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
F、 《機(jī)電設(shè)備清單》。
G、 機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商、施工單位資料。
5) 業(yè)主/租戶資料：
A、 已購(gòu)房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業(yè)名稱、面積、聯(lián)系電話等資料。
B、 已購(gòu)房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的購(gòu)房合同/租鋪合同及交樓標(biāo)準(zhǔn)。
C、 已購(gòu)房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的付款情況或付款方式等。
5、 接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。
1) 建設(shè)部《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
2) 業(yè)主生活工作的合理要求。
3) 《售房合同》/租賃合同的交樓標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等要求。
4) 《新建小區(qū)驗(yàn)收暫行辦法》。
5) 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)理驗(yàn)收規(guī)范》。
6) 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。
7) 主要以觀感驗(yàn)收法、使用驗(yàn)收法、對(duì)照驗(yàn)收法。如對(duì)照開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)備清單、資料清單等項(xiàng)目逐項(xiàng)對(duì)照、驗(yàn)收，并將實(shí)際情況寫(xiě)明在相關(guān)表格，并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字認(rèn)可。
6、 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 (詳見(jiàn)《物業(yè)接管驗(yàn)收程序標(biāo)準(zhǔn)方法》) 。
7、 接管驗(yàn)收的遺留問(wèn)題處理。
1) 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)。
A、 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中，交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。
B、 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題遺留問(wèn)題登記表》中，交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。
2) 對(duì)資料遺留問(wèn)題。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)資料。
3) 物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題。
A、 一般問(wèn)題要求開(kāi)發(fā)商在一周內(nèi)解決。
B、 重大問(wèn)題要求開(kāi)發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。
C、 必要時(shí)經(jīng)理予以協(xié)助處理。
4) 長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必影響物業(yè)管理的問(wèn)題。以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備錄。
5) 按開(kāi)發(fā)商、施工單位簽署相關(guān)保修書(shū)及相關(guān)法規(guī)運(yùn)作在保修期的維修事宜。
8、 保存：《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄由公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。
五、 記錄
1、 《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》。
2、 《單項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收單/表》。
3、 《房屋本體接管驗(yàn)收表》。
4、 《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》。
5、 《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》。
6、 《驗(yàn)收交接記錄》
7、 《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。
8、 《圖紙、資料移交清單》。
9、 《機(jī)電設(shè)備移交清單》。
10、 《鑰匙移交清單》。
篇2：物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程
1.0目的
確保接管的物業(yè)符合設(shè)計(jì)的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。
2.0應(yīng)用范圍
本程序適用于公司新接管的物業(yè)。
3.0參考文件
3.1《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》;
3.2《物業(yè)管理?xiàng)l例》;
3.3 國(guó)家、地方有關(guān)法律法規(guī)。
4.0相關(guān)說(shuō)明
物業(yè)接管小組:由項(xiàng)目總經(jīng)理指定的下列部門(mén)人員組成:項(xiàng)目工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人,以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。
5.0責(zé)任
5.1項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長(zhǎng),審批物業(yè)接管計(jì)劃。
5.2物業(yè)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并組織執(zhí)行該計(jì)劃。
5.3物業(yè)接管小組成員(以下簡(jiǎn)稱驗(yàn)收責(zé)任人)負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收。
6.0資格或培訓(xùn)
執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。
7.0程序或步驟
7.1物業(yè)接管計(jì)劃的提出
7.1.1項(xiàng)目總經(jīng)理在《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的接管日期前,從項(xiàng)目各部門(mén)抽調(diào)人員,成立物業(yè)接管小組,并委任小組組長(zhǎng)。
7.1.2小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
7.1.2.1物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;
7.2.2.2小組人員分工;
7.2.2.3接管日程安排;
7.2.2.4其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于該實(shí)物移交七天完成驗(yàn)收并歸檔。
7.1.3項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計(jì)劃由小組組長(zhǎng)組織執(zhí)行。
7.2圖紙資料的驗(yàn)收
7.2.1負(fù)責(zé)圖紙驗(yàn)收的責(zé)任人應(yīng)按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)限完成圖紙資料的清點(diǎn)和校對(duì)工作,認(rèn)為缺少有關(guān)資料時(shí),應(yīng)向移交單位索取。
7.2.2應(yīng)予驗(yàn)收的文檔資料一般應(yīng)包括:
7.2.2.1全套工程竣工圖紙(含小區(qū)規(guī)劃圖);
7.2.2.2機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū),隨機(jī)資料、工具等;
7.2.2.3機(jī)電設(shè)備購(gòu)銷合同(復(fù)印件);
7.2.2.4商品房買賣合同(復(fù)印件);
7.2.2.5電梯使用許可證;
7.2.2.6隱蔽工程驗(yàn)收記錄;
7.2.2.7供水、供電的指標(biāo)批文;
7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
7.2.2.
篇3：接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.目的
規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。
3.職責(zé)
(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。
(2)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。
(3)接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。
4.程序要點(diǎn)
(1)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作
a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組,對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。
b)成立物業(yè)接管小組:
★在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后,公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組;
★接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成:
——公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作;
——管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作;
——管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。
c) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備:
接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:
★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;
★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底,制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃;
★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù);
★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格:
——《房屋本體接管驗(yàn)收表》;
——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》;
——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》;
——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。
(2)接管驗(yàn)收的工作程序:
a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令
b.公司組建接管驗(yàn)收小組
c.作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備
d.進(jìn)行資料驗(yàn)收移交
e.驗(yàn)收是否合格
e1.否 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料
e2.是 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收
f.是否合格
f1.否 要求發(fā)展商限時(shí)整改
f2.是 記錄歸檔