綠化改造、占用、開挖工作規程

1目的：

　　保證小區綠化改造、占用、開挖工作規范有序，有效維護綠化環境。

2范圍：

　　本規程適用于公司各服務中心綠化改造、占用、開挖工作。

3職責：

　　3.1服務中心經理負責綠化改造方案的審核并組織實施

　　3.2環境事務主管根據小區內綠化物的長勢及其他因素提出綠化改造方案。

4內容：

4.1綠化改造方案的確定：

　　4.1.1環境事務主管根據綠化養護及綠化生長情況，提出綠化改造方案，送交服務中心經理審核。

　　4.1.2服務中心經理根據小區的具體情況，對綠化改造方案進行審核后，報經總經理批準后實施。

4.2委托施工：

　　4.2.1重大的綠化改造工程，應委托專業綠化工程供方承擔。

　　4.2.2綠化改造工程方案經總經理審批后按《服務外包方控制程序》執行。

4.3施工監理：

　　4.3.1綠化班長實施苗木種植全過程的現場監督及質量控制。

　　4.3.2對出現以下問題，綠化班長有權拒絕苗木進場及栽植：

　　4.3.2.1苗木規格、樹形嚴重不符合設計要求的;

　　4.3.2.2苗木受損害程度嚴重，對苗木存活及種植效果有重大影響的;

　　4.3.2.3病蟲害特別嚴重的;

　　4.3.2.4苗木種植穴未按要求開挖及未有施放基肥的;

　　4.3.2.5雖施有基肥，但基肥質量差，含有毒、有污染物質，對苗木今后生長有嚴重影響的。

　　4.3.3綠化班長做好施工日記，并將存在問題及時上報環境主管。

4.4驗收接管：

　　4.4.1竣工初驗：

　　4.4.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向服務中心提交報告及初驗申請。

　　4.4.1.2施工單位應同時遞交工程綠化設計圖、工程竣工圖等相關資料，

　　4.4.1.3環境事務部主管、綠化班長會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況，并做好相應記錄。

　　4.4.1.4在初驗過程中應著重注意以下事項：

　　1)苗木種植種類、數量、位置是否與圖紙相符;

　　2)苗木規格是否符合設計要求;

　　3)苗木生長情況及保護措施是否符合要求;

　　4)施工場地是否按要求清理干凈;

　　5)所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設計要求。

　　4.4.1.5對于沒有上述問題的，環境主管簽署初驗意見，正式進入養護期。

　　4.4.2養護期滿復驗：

　　4.4.2.1施工單位在養護期滿過后，填寫養護期間自檢情況報告及養護期滿復驗申請報告，申請復驗。

　　4.4.2.2服務中心經理、環境主管、綠化班長會同施工單位負責人現場檢驗苗木養護情況。

　　4.4.2.3合格苗木必須符合以下標準：

　　1)喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現象;

　　2)喬灌木種植位置適當，高低錯落有致，外形美觀，造型、修剪合理;

　　3)喬灌木規格符合設計要求;

　　4)枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲;

　　5)喬木保護措施得當，有護樹架，無倒伏、搖動現象;

　　6)無裸露土面，草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;

　　7)施工場地無殘留垃圾、余土。

　　4.4.2.4不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分，要從補種工作完畢起重新計算養護期。

　　4.4.2.5對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。

4.5綠化帶/道路、占用或開挖：

　　4.5.1綠化帶/道路占用或開挖申請：

　　4.5.1.1當外單位或公司職能部門需要占用、開挖轄區綠化帶時，服務中心應要求其填寫《臨時占用、開挖申請表》。綠化/環境主管接到申請表后，及時讓工程主管審核是否對地下管網(線)有影響，一個工作日提出意見并交服務中心經理審閱，重大占用或開挖工程應報公司總經理審批。

　　4.5.1.2綠化/環境主管負責跟進審批手續，申請獲準后，綠化/環境主管通知施工單位交納施工押金。重大項目由服務中心經理與施工單位簽訂占用、開挖協議。

　　4.5.1.3開挖或占用施工期，綠化/環境主管要每檢查一次，以防施工單位擴大占用、開挖范圍或損壞周圍公共設施。

　　4.5.1.4開挖或占用施工完畢，綠化/環境主管監督施工單位恢復綠化帶/道路原狀，驗收合格后才可退回押金。

　　4.5.2綠化帶/道路毀壞處理：

　　4.5.2.1對未批準擅自占用、開挖的業戶或施工單位，綠化/環境主管應責令業戶或施工單位停止施工，要求其對造成的損壞采取補救措施或交納補償費用，并按《住戶違章處理作業規程》處理。

4.6驗收后的資料整理：

　　4.6.1將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔：

　　4.6.1.1綠化工程合同;

　　4.6.1.2綠化工程設計圖;

　　4.6.1.3綠化工程竣工圖。

5記錄 ：

　　5.1《臨時占用、開挖申請表》

　　5.2《綠化班長工作日呈報表》

篇2：物業區域公用設施改造及維護維修操作規程

　　物業區域公用設施改造及維護維修操作規程

　　1目的和范圍

　　1.1目的

　　本作業指導書明確了YY物業管理公司各管理項目公用設施改造及維護維修操作規程，確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證公用設施適時適量增容和正常運行。

　　1.2適用范圍

　　適用于各管理項目區域公用設施的改造及維護維修。

　　2公用設施改造及維護維修操作程序

　　2.1管理區域內公用設施的確認

　　2.2準備相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料，資料應予編號。

　　3管理區域內公用設施應包括如下幾種：

　　3.1供電、供水設施。

　　注：不包括水泵房、開閉所、變(配)電所，該部分公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

　　3.2路燈、公共通道燈、庭院燈、應急燈。

　　4花園內休閑娛樂設施。

　　5消防設施。

　　5.1公共天線、公用電信線路。

　　5.2清潔衛生設施。

　　5.3公共防盜設施。

　　6其他公用設施。

　　7責任范圍劃分

　　根據《公用設施一覽表》和物業管理員人數及特長劃分各物業管理員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。

　　8維修(改造)計劃

　　8.1"年度計劃"的制定

　　a.各管理中心須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修(改造)、設備保養計劃，維修(改造)、保養項目主要包括：電梯、空調機組、高(低)壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、電腦(網絡)設施、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。

　　b.做計劃時必須根據實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。各管理中心將編制好的《年度維修(改造)計劃》送至總經理、財務部、工程部。

　　9季度計劃的制定

　　9.1各管理中心須在年度計劃的基礎上，根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃，編制《季度維修(改造)計劃》表，并將計劃表送至總經理、財務部、工程部。

　　10日常巡視檢查

　　10.1物業管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查，并作《公用設施巡視記錄》。

　　10.2物業管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。

　　11計劃外公用設施改造及維護維修

　　11.1物業管理員根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。

　　a.日常巡視檢查記錄。

　　b.客戶投訴記錄。

　　c.訪問客戶記錄。

　　12上級指示。

　　12.1經批準的計劃外項目由物業管理員按規定實施。

　　13公用設施的搶修

　　13.1管理中心經理當班時，由主任組織實施搶修;管理處主任不在時，由責任物業管理員組織實施搶修。

　　a.必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。

　　b.管理中心所有人力、財力、物力應優先滿足搶修的需要。

　　13.2搶修完畢，管理處主任應向經理報告搶修情況，

　　a.包括：事故原因;損失情況;搶修結果;搶修費用;糾正和預防措施。

　　13.3除搶修外，公用設施在保修期內發生質量問題，由物業管理員書面通知并監督施工單位或供應商處理。

　　14公用設施改造及維護維修工作質量的檢查。

　　14.1管理中心主任檢查項目質量和搶修項目質量,發現問題,及時通知物業管理員處理。

　　14.2公司經理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質量，發現問題，及時通知管理中心主任處理并要求其書面報告處理結果。

篇3：物業轄區設備更新改造和大修管理規程

　　物業轄區設備更新改造和大修管理規程

　　1目的

　　對設備的更新改造和大修進行控制，確保其滿足業主的需要。

　　2適用范圍

　　適用于公司管轄范圍內設備的更新改造和大修。

　　3引用標準和文件

　　3.1ISO9001：2000《質量管理體系要求》

　　3.2《質量手冊》

　　4職責

　　4.1設施設備管理部門負責所轄設備的更新改造。

　　4.2工程技術部負責設備更新改造、大修的管理。

　　4.3維修中心負責設備更新改造的實施。

　　5程序要求

　　5.1流程圖（附后）

　　5.2設備的改造

　　5.2.1設備改造必須符合一定條件

　　符合下列條件之一的可考慮改造：

　　a)技術水平陳舊落后，已不能滿足正常運行的需要；

　　b)設備的原設計和安裝中存在缺陷；

　　c)設備有形磨損嚴重，但在經濟上不宜更新；

　　d)設備屢屢發生故障或事故，存在較嚴重的不安全因素，但在經濟上不宜更新；

　　e)業主委員會要求進行改造的。

　　5.2.2設備改造的原則

　　設備改造須遵守如下原則：

　　a)符合實際情況和運行需要，采用的技術要先進但更要適用；

　　b)制定改造方案時，采用的新工藝、新技術要有充分的把握。

　　5.2.3設備改造程序

　　5.2.3.1管理部門提出改造申請，由工程技術部鑒定后，報總經理批準。

　　5.2.3.2工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案，送財務部審核后交總經理批準。

　　5.2.3.3產權屬于業主的，或需要動用維修基金的應報告業主委員會，并征得其書面同意。

　　5.2.3.4維修中心負責實施改造方案，改造方案既可由維修中心獨立完成，也可委托專業單位完成。

　　5.2.3.5改造方案委托給專業單位實施的，維修中心須派技術人員監督檢查質量和工作進度。

　　5.2.3.6改造完成后，由工程部會同管理部門、維修中心進行驗收，填寫"維修驗收單"，如由專業單位實施的，則收雙方簽字認可，施工單位應在保質期內承擔相應責任。

　　5.3設備的更新

　　5.3.1設備更新須符合一定條件

　　符合下列條件之一的可考慮進行更新：

　　a)經多次大修，技術性能達不到要求，無法保證正常運行的；

　　b)技術性能落后，經濟效果很差的；

　　c)通過修理、改造雖能恢復性能但不經濟的；

　　d)耗能大或污染環境嚴重的，進行改造又不經濟的；

　　e)不能滿足小區正常的生活需要的。

　　5.3.2設備更新程序

　　5.3.2.1管理部門提出更新申請，送工程部鑒定后，報總經理批準。如產權屬于業主的，則應經過業主委員會批準。

　　5.3.2.2設備的采購（參照《設備購置規程》）

　　5.3.2.3原有設備的報廢（參照《設備報廢規程》）

　　5.4大修

　　5.4.1設備的大修應列入設施設備年度維修保養計劃，一般由專業單位實施。

　　5.4.2大修由工程部統一與專業單位擬定相關合同，報總經理批準。需動用維修基金的，應獲得業主委員會批準。

　　5.4.3設備委托維修合同

　　設備委托合同中應包含以下內容：

　　a)所維修設備的編號、名稱、型號、規格、數量；

　　b)維修工作地點；

　　c)維修的形式、內容和具體要求；

　　d)委托方應提供的條件及配合事項；

　　e)承修方應承擔的責任；

　　f)維修費用的計算及付款方法；

　　g)給收標準和方法；

　　h)合同違約責任；

　　i)雙方發生爭議事項的解決辦法；

　　j)質量保證期限。

　　5.4.4在維修實施過程中，公司應按合同規定做好協助工作，同時，工程技術部應督派技術人員監督、檢查修理質量及進度，如發現問題，應立即向承修方提出，并要求其立即糾正。

　　5.4.5公司內部應做好有關部門的協調配合工作，以保證維修工作的順利進行。

　　5.4.6修理完工后，工程部應會同維修中心、管理部門進行質量驗收，填寫"維修驗收單"，并由雙方簽字認可。

　　5.4.7在以后使用中發現問題應按合同規定處理。

　　6記錄

　　維修驗收單(附圖1、2)

　　設備改造流程圖設備更新流程圖