寫字樓物業(yè)承接查驗全攻略及把控點
寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)管理企業(yè)在接管寫字樓時，應(yīng)對物業(yè)進行全面承接查驗，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責(zé)任，便于物業(yè)公司做好日后設(shè)備設(shè)施的運行、維護和維修工作。本文為您提供承接查驗標(biāo)準(zhǔn)、承接查驗資料、承接查驗程序、新寫字樓物業(yè)的承接查驗、舊寫字樓物業(yè)的承接查驗五個方面的知識攻略。
一、寫字樓物業(yè)承接查驗采用的標(biāo)準(zhǔn)
在承接查驗寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)：
1) GB50007-2011《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》
2)GB50010-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》
3)GB50011-2001(2008年修訂版)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》
4)GB50014-2006(2011年修訂版)《室外排水設(shè)計規(guī)范》
5)GB50016-2006(2011年修訂版)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》
6)GB50207-2002<屋面工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)范》
7)新編《電氣裝置安裝工程施工及承接查驗規(guī)范》系列規(guī)范
8)GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》
9)GB50243-2002<通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》
10)GB/T10060-2011《電梯安裝承接查驗規(guī)范》
二、寫字樓物業(yè)承接查驗應(yīng)提供的資料
在物業(yè)承接查驗接管前，開發(fā)商須提供相關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，并分類立卷，在承接查驗時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若承接查驗時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進行承接查驗管理、運行、維護和保養(yǎng)。這些資料主要包括：
1.土建、裝修需要的資料
1) 建筑、裝修和綠化等設(shè)計說明。
2)總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖。
3) 裝修圖(包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)。
4)質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的承接查驗報告)。
5)土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。
6)房屋面積測量報告。
7)物業(yè)沉降測試報告。
8)防水工程的盛水實驗報告。
9) 隱蔽工程承接查驗鑒證。
2.弱點系統(tǒng)需要的資料
1)各弱點系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊(包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等)。
2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。
3)弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。
4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的承接查驗合格證明)。
5)設(shè)備原理圖、計算機軟件程序和說明等。
3.電氣系統(tǒng)需要的資料
1)高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護保養(yǎng)手冊。
2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程承接查驗資料及說明。
3)電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。
4)供電局承接查驗報告。
5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報告。
6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷承接查驗報告。
4.給誰排水需要的資料
1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。
2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。
3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。
4)消防局承接查驗批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)監(jiān)站等政府職能部門的承接查驗報告。
5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測報告。
6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站承接查驗批文。
7)蓄水池、水箱和開關(guān)器水質(zhì)檢測報告。
5.空調(diào)系統(tǒng)需要的資料
1)空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。
2)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。
3)空調(diào)機組(熱泵機組)、新風(fēng)機組、熱交換器及風(fēng)機盤管等設(shè)備明細(xì)表表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。
4)消防局承接查驗批文。
5)空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報告。
6.動力設(shè)備需要的資料
1)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電站和電梯等設(shè)備操作和維護保養(yǎng)手冊。
2)鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機房平面圖、煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。
3)勞動局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)承接查驗證明。
4)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機及電梯等設(shè)備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書。
5)煤氣管道的試壓報告。
7.電梯承接查驗提交資料
電梯正式承接查驗移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：
1)房屋質(zhì)監(jiān)站頒發(fā)的“電梯運行證”。
2)技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。
3)點滴技術(shù)規(guī)格說明書。
4)電梯出廠合格說明書。
5)電梯裝箱清單
6)電梯管理與使用手冊
7)電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)。
8)電梯操作說明書。
9)電梯維修保養(yǎng)手冊。
10)電梯安裝圖樣。
11)電梯機械及電氣控制圖樣。
12)電梯備品備件圖樣。
13)電梯操作培訓(xùn)手冊。
14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。
15)電梯應(yīng)急維修電話。
16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。
8.其他需要的資料
開發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。
三、寫字樓物業(yè)承接查驗的程序
當(dāng)開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始承接查驗。在承接查驗時若發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕承接查驗和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足承接查驗標(biāo)準(zhǔn)時，才可以通過承接查驗。
1.物業(yè)承接查驗條件
1)提供的承接查驗資料齊全并且沒有造假。
2)提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)。
3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。
4)被承接查驗的場地、設(shè)備和機房清潔干凈。
2.拒絕承接查驗
對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕承接查驗接管物業(yè)：
1)嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。
2)未能通過有關(guān)政府職能部門的承接查驗。
3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。
4)機房不能完全獨立封閉。
5)其他可能危及設(shè)備正常運行和進駐人安全的物業(yè)。
3.缺陷整改
對在承接查驗中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商(或者供應(yīng)商)進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴(yán)重，則向開發(fā)商建議暫緩承接查驗，待整改完成后重新承接查驗。
4.試運行
若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的承接查驗，但由于小業(yè)主(或租戶)進駐的需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實物承接查驗，并嚴(yán)格按開發(fā)商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。對于重要設(shè)備或者機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方的責(zé)任。
5.承接查驗通過
被承接查驗物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)承接查驗通過，開發(fā)商應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。
6.保修期
正常情況下，物業(yè)整體承接查驗結(jié)束，便正式進入保修期，但物業(yè)承接查驗往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因限期投入運行或其他原因已經(jīng)進入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應(yīng)酌情予以補償。
四、 新寫字樓物業(yè)的接管承接查驗
寫字樓物業(yè)的接管承接查驗，是在竣工承接查驗合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。
1.接管承接查驗應(yīng)具備的條件
1)建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工承接查驗合格(分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離)。
2)供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。
3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。
2..承接查驗應(yīng)提交的資料
(1)產(chǎn)權(quán)資料
1)項目批準(zhǔn)文件。
2)用地批準(zhǔn)文件。
3)建筑執(zhí)照。
4)建筑分層、分單元面積表。
5)行政主管部門承接查驗合格的證書、批文。
6)拆遷安置資料。
(2)技術(shù)資料
1)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。
2)地址勘察報告。
3)工程合同及開、竣工報告。
4)工程預(yù)決算。
5)圖樣會審記錄。
6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)。
7)隱蔽工程承接查驗證明。
8)沉降觀察記錄。
9)竣工承接查驗證明書。
10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。
11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。
12)誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。
13)機電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書。
14)砂漿、混凝土塊試壓報告。
15)供水、供暖的試壓報告。
3.質(zhì)量與使用功能的檢驗
(1)主體結(jié)構(gòu)
1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定值。
3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
4)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。
5)外墻不得滲水。
(2)屋面
1)各類屋面必須符合《屋面工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。
2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。
3)陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。
(3)樓地面
1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應(yīng)表面平正5、解封均勻順直，無缺棱掉角。
2)衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。
3)木樓地面應(yīng)憑證牢固，接縫密合。
(4)裝修
1)剛、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗密封嚴(yán)密，木門窗縫隙濕度。
2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。
3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。
4)門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
5)抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
6)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。
7)尤其、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
(5)電氣
1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結(jié)構(gòu)上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.
2)應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。
3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。
4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關(guān)艱澀工程防雷設(shè)施承接查驗規(guī)范》的要求。
5)電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝承接查驗規(guī)范》的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。
6)對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。
除上述要求外，同事應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。
(6) 水、衛(wèi)生、消防
1)管道應(yīng)安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。
2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。
3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M,并且不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。
4)衛(wèi)生器具質(zhì)量應(yīng)良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動靈活。
5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。
6)消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。
(7)采暖
1)采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進行。
2)鍋爐、箱罐的壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。
3)爐排必須進行12h以上的試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。
4)各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)嚴(yán)密應(yīng)開關(guān)靈活。
5)爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。
6)管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。
7)設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量承接查驗規(guī)程》的規(guī)定。
8)鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。
9)經(jīng)過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。
(8)冷凍機組及熱泵機組
1)冷凍機及熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，有原廠或授權(quán)單位檢驗合格。
2)與冷凍機及熱泵運行相關(guān)的冷卻塔、風(fēng)機、水泵等安裝應(yīng)適當(dāng)、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。
3)各管道、管件安裝應(yīng)符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。
4)各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。
5)機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運行范圍內(nèi)。
6)各輔助設(shè)備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程、流量符合要求。
7)經(jīng)過一段時間的聯(lián)系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能、機械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。
8)新風(fēng)機、等風(fēng)量機組、變風(fēng)量機組，風(fēng)機盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。
9)冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。
(9)附屬工程及其他
1)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
2)化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。
3)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
4)房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。
5)房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關(guān)規(guī)定。
6)掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。
7)單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。
8)群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，并達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能。
4.質(zhì)量問題的處理
影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)姆椒ǎ山庸軉挝惶幚怼?/p>
五、舊寫字樓物業(yè)的接管承接查驗
有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業(yè)企業(yè)，新的物業(yè)企業(yè)在接管時同樣要對物業(yè)進行承接查驗。
1.接管承接查驗應(yīng)具備的條件
1)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚
2)土地使用范圍明確。
2.接管承接查驗應(yīng)檢索提交的資料
(1)產(chǎn)權(quán)資料
1)房屋所有權(quán)證
2)有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。
3)房屋分戶使用清冊。
4)房屋設(shè)備及定、附著物清冊。
(2)技術(shù)資料
1)房地產(chǎn)平面圖
2)房屋分間平面圖
3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料
3.接管承接查驗程序
1)移交人書面提請接管單位接管承接查驗。
2)接管單位按規(guī)定進行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)承接查驗通知并約定承接查驗時間。
3)接管單位會同移交人按規(guī)定進行檢驗。
4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按規(guī)定進行檢驗。
5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。
6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。
7)移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。
4.質(zhì)量與使用功能的檢驗
1)以《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-99)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗的依據(jù)。
2)從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。
3)檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。
4)查驗房屋情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況)。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。
5.危險和損壞的處理
1)屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，才能接管。
2)屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采取其他補償形式。
3)屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。
篇2：物業(yè)承接查驗辦法(2011)
物業(yè)承接查驗辦法(20**)
關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知
建房[20**]165號
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年十月十四日
物業(yè)承接查驗辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。
第三條 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。
第四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
第五條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。
不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
第十一條 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：
（一）物業(yè)買賣合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十三條 物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：
（一）確定物業(yè)承接查驗方案；
（二）移交有關(guān)圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；
（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；
（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第十四條 現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十九條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認(rèn)。
第二十條 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。
第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗有關(guān)的文件。
第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
第三十一條 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。
第三十二條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。
第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動*同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十一條 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。
第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。
第四十四條 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細(xì)則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之物業(yè)承接查驗(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第五章物業(yè)的承接查驗
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．物業(yè)的承接查驗步驟有：(1)物業(yè)移交；(2)物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；(4)物業(yè)建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。
A、(1)、(2)、(3)、(4)
B、(4)、(2)、(3)、(1)
C、(4)、(1)、(2)、(3)
D、(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗的掌握程度。新建物業(yè)承接查驗的流程是：①物業(yè)建成通過竣工綜合驗收；②物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗；③對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；④物業(yè)稱交。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。
2．以下哪項不屬于物業(yè)查驗的主要內(nèi)容：
A、物業(yè)資料
B、居室戶門
C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施
D、園林綠化工程
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)查驗內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)查驗的主要內(nèi)容是：物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第79頁。
3．對新建物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，不屬于一般處理程序的是()。
A、收集整理存在問題
B、處理方法(由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)整改意見)
C、跟蹤驗證
D、負(fù)責(zé)監(jiān)控整改質(zhì)量
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
4．以下哪一項不屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。
A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料
B、業(yè)主資料
C、設(shè)計、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機電設(shè)備資料
D、房屋裝修資料
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。
5．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項不包括()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地
C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單
D、對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字，明確保修責(zé)任
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。
6．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的準(zhǔn)備工作不包含哪一項內(nèi)容()。
A、符合承接查驗條件
B、成立物業(yè)承接查驗小組
C、準(zhǔn)備資料和工具
D、環(huán)境準(zhǔn)備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時準(zhǔn)備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業(yè)承接查驗小組和準(zhǔn)備資料和工具。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。
7．物業(yè)查驗的相關(guān)資料由()提供。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。
8．物業(yè)查驗的相關(guān)資料，由()進行必要的復(fù)核。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。
9．物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題整理出來之后，由()提出處理方法。
A、建設(shè)單位
B、施工單位
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、開發(fā)商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。在承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法中指出“工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法”。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監(jiān)測其是否符合質(zhì)量要求的檢查方法是()。
A、觀感查驗
B、使用查驗
C、檢測查驗
D、試驗查驗
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．關(guān)于物業(yè)承接查驗以下說法正確的是()。
A、物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行承接查驗
B、物業(yè)的承接查驗必須和建設(shè)工程竣工驗收同步進行
C、新建物業(yè)的承接查驗發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中
D、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中
E、物業(yè)管理的承接查驗的主要方式是核對
【答案】A C D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗的掌握程度。B選項“物業(yè)的承接查驗必須和建設(shè)工程竣工驗收同步進行”應(yīng)為“物業(yè)的承接查驗可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。
2．新建物業(yè)承接查驗是技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對El后影響大的工作，除人員準(zhǔn)備外還要作好以下哪幾方面的工作()。
A、計劃準(zhǔn)備
B、資料準(zhǔn)備
C、查驗的儀式策劃
D、設(shè)備工具準(zhǔn)備
E、符合承接查驗條件
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗準(zhǔn)備工作的掌握程度。準(zhǔn)備工作包括：人員準(zhǔn)備；計劃準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備；設(shè)備、工具準(zhǔn)備。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78。79頁。
3．物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用()。
A、觀感查驗
B、使用查驗
C、檢測查驗
D、試驗查驗
E、感覺查驗
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80～81頁。
4．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)查驗的內(nèi)容包括()。
A、物業(yè)資料情況
B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀
C、各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況
D、物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等
E、物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等
【答案】A B C D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)查驗內(nèi)容的掌握程度。E選項“物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業(yè)查驗的方式，而不是查驗的內(nèi)容。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82～83頁。
5．物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。
A、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同
B、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同
C、原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離
D、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿
E、原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產(chǎn)
【答案】A B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗準(zhǔn)備工作的掌握程度。在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同；②物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。
6．以下哪些項屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。
A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料
B、業(yè)主資料
C、設(shè)計、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機電設(shè)備資料
D、房屋裝修資料
E、合同協(xié)議
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協(xié)議書”在新建物業(yè)管理移交時還不存在，屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83～84頁。
7．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項包括哪些()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續(xù)留有余地
C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單
D、業(yè)主人住、房屋裝修資料
E、對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字，明確保修責(zé)任
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字；簽合同、辦手續(xù)留有余地，明確保修責(zé)任。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。
8．物業(yè)承接查驗中出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要原因有()。
A、施工單位的不規(guī)范
B、給排水系統(tǒng)
C、設(shè)計不當(dāng)
D、門窗、陽臺等五金件
E、原材料把關(guān)不嚴(yán)
【答案】A c E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因的掌握程度。發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。故本題選A、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。
9．物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況()。
A、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交
B、業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交
C、物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交
D、物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交
E、原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。
10．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項包括()。
A、評價物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況
B、移交資產(chǎn)和費用
C、業(yè)主和裝修資料
D、合同協(xié)議情況
E、提出遺留問題的處理方案
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)的掌握程度。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面：①對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價；②各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交；③確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第85-86頁。
三、案例題
”1．A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便招標(biāo)了F公司作為專業(yè)機構(gòu)負(fù)責(zé)該項目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價中標(biāo)，因而財務(wù)壓
力很大，在實際管理運作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。
春夏之交，在進行空調(diào)運行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補償費用要扣除相當(dāng)部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業(yè)管理機構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?
【答案】(1)在物業(yè)管理機構(gòu)更迭的移交工作中，各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分
析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機組驗收時沒有進行開機運行，如果當(dāng)時不具備開機條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。
(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。
”2．說明新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗之區(qū)別。
【答案】物業(yè)承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗的區(qū)別主要是：
(1)移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗移交的主體是建設(shè)單位；物業(yè)管理機構(gòu)更迭的是承接查驗移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)。
(2)機構(gòu)更迭時新的物業(yè)管理企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。
3．如果你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗工作，請說明新建物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和方式。
【答案】內(nèi)容包括：①物業(yè)資料；②物業(yè)共用部位；③共用設(shè)施設(shè)備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設(shè)施。
物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。
4．你是某物業(yè)公司的工作人員，公司委派你負(fù)責(zé)某項目的更迭物業(yè)承接查驗工作，請說明物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
【答案】物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容包括：
(1)物業(yè)資料情況。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。
(3)各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況。
(4)物業(yè)管理用房、與市政管理單位的合同等其他內(nèi)容。