項(xiàng)目承接查驗(yàn)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(電氣工程)

1.變壓器、箱式變電所安裝

　　(1)主控項(xiàng)目

　　① 變壓器安裝應(yīng)位置正確，附件齊全，油浸變壓器油位正常，無(wú)滲油現(xiàn)象。

　　② 接地裝置引出的接地干線與變壓器的低壓側(cè)中性點(diǎn)直接連接;接地干線與箱式變電所的 N母線和PE母線直接連接;變壓器箱體、干式變壓器的支架或外殼應(yīng)接地(PE)。所有連接應(yīng)可靠，緊固件及防松零件齊全。

　　③ 變壓器必須按本規(guī)范第 3.1.8條的規(guī)定交接試驗(yàn)合格。

　　④ 箱式變電所及落地式配電箱的基礎(chǔ)應(yīng)高于室外地秤，周?chē)潘〞场Ｓ玫啬_螺栓固定的螺帽齊全，擰緊牢固;自由安放的應(yīng)墊平放正。金屬箱式變電所及落地式配電箱，箱體應(yīng)接地(PE)或接零(PEN)可靠，且有標(biāo)識(shí)。

　　⑤ 箱式變電所的交接試驗(yàn)，必須符合下列規(guī)定：

　　a.由高壓成套開(kāi)關(guān)柜、低壓成套開(kāi)關(guān)柜和變壓器三個(gè)獨(dú)立單元組合成的箱式變電所高壓電氣設(shè)備部分，按本規(guī)范3.1.8的規(guī)定交接試驗(yàn)合格。

　　b.高壓開(kāi)關(guān)、熔斷器等與變壓器組合在同一個(gè)密閉油箱內(nèi)的箱式變電所，交接試驗(yàn)按產(chǎn)品提供的技術(shù)文件要求執(zhí)行;

　　c.低壓成套配電柜交接試驗(yàn)符合本規(guī)范第 4.1.5條的規(guī)定。

　　(2)一般項(xiàng)目

　　① 有載調(diào)壓開(kāi)關(guān)的傳動(dòng)部分潤(rùn)滑應(yīng)良好，動(dòng)作靈活，點(diǎn)動(dòng)給定位置與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置一致，自動(dòng)調(diào)節(jié)符合產(chǎn)品的技術(shù)文件要求。

　　② 絕緣件應(yīng)無(wú)裂紋、缺損和瓷件瓷釉損壞等缺陷，外表清潔，測(cè)溫儀表指示準(zhǔn)確。

　　③ 裝有滾輪的變壓器就位后，應(yīng)將滾輪用能拆卸的制動(dòng)部件固定。

　　④ 變壓器應(yīng)按產(chǎn)品技術(shù)文件要求進(jìn)行檢查器身，當(dāng)滿足下列條件之一時(shí)，可不檢查器身。

　　a.制造廠規(guī)定不檢查器身者;

　　b.就地生產(chǎn)僅做短途運(yùn)輸?shù)淖儔浩鳎以谶\(yùn)輸過(guò)程中有效監(jiān)督，無(wú)緊急制動(dòng)、劇烈振動(dòng)、沖撞或嚴(yán)重顛簸等異常情況者。

　　⑤ 箱式變電所內(nèi)外涂層完整、無(wú)損傷，有通風(fēng)口的風(fēng)口防護(hù)網(wǎng)完好。

　　⑥ 箱式變電所的高低壓柜內(nèi)部接線完整、低壓每個(gè)輸出回路標(biāo)記清晰，回路名稱準(zhǔn)確。

　　⑦ 裝有氣體繼電器的變壓器頂蓋，沿氣體繼電器的氣流方向有1.0%～1.5%的升高坡度。

2.成套配電柜、控制柜(屏、臺(tái))和動(dòng)力、照明配電箱(盤(pán))安裝

　　(1)主控項(xiàng)目

　　①　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)的金屬框架及基礎(chǔ)型鋼必須接地(PE)或接零(PEN)可靠; 裝有電器的可開(kāi)啟門(mén)，門(mén)和框架的接地端子間應(yīng)用裸編織銅線連接，且有標(biāo)識(shí)。

　　②　低壓成套配電柜、控制柜(屏、臺(tái))和動(dòng)力、照明配電箱(盤(pán))應(yīng)有可靠的電擊保護(hù)。柜(屏、臺(tái)、箱、盤(pán))內(nèi)保護(hù)導(dǎo)體應(yīng)有裸露的連接外部保護(hù)導(dǎo)體的端子，當(dāng)設(shè)計(jì)無(wú)要求時(shí)，柜(屏、臺(tái)、箱、盤(pán))內(nèi)保護(hù)導(dǎo)體最小截面積 Sp不應(yīng)小于下表的規(guī)定。

　　圖片

　　③　手車(chē)、抽出式成套配電柜推拉應(yīng)靈活，無(wú)卡阻碰撞現(xiàn)象。動(dòng)觸頭與靜觸頭的中心線應(yīng)一致，且觸頭接觸緊密，投入時(shí)，接地觸頭先于主觸頭接觸;退出時(shí)，接地觸頭后于主觸頭脫開(kāi)。

　　④　高壓成套配電柜必須按本規(guī)范第 3.1.8條的規(guī)定交接試驗(yàn)合格，且應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.繼電保護(hù)元器件、邏輯元件、變送器和控制用計(jì)算機(jī)等單體校驗(yàn)合格，整組試驗(yàn)動(dòng)作正確，整定參數(shù)符合設(shè)計(jì)要求;

　　b.凡經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，進(jìn)入市場(chǎng)投入使用的新高壓電氣設(shè)備和繼電保護(hù)裝置，按產(chǎn)品技術(shù)文件要求交接試驗(yàn)。

　　⑤　低壓成套配電柜交接試驗(yàn)，必須符合本規(guī)范第 4.1.5條的規(guī)定。

　　⑥　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)間線路的線間和線對(duì)地間絕緣電阻值，饋電線路必須大于0.5MΩ;二次回路必須大于 1MΩ。

　　⑦　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)間二次回路交流工頻耐壓試驗(yàn)，當(dāng)絕緣電阻值大于 10MΩ時(shí)，用2500V兆歐表?yè)u測(cè) 1min，應(yīng)無(wú)閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象;當(dāng)絕緣電阻值在 1～10MΩ時(shí)，做1000V交流工頻耐壓試驗(yàn)，1min，應(yīng)無(wú)閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象。

　　⑧　直流屏試驗(yàn)，應(yīng)將屏內(nèi)電子器件從線路上退出，檢測(cè)主回路線間和線對(duì)地間絕緣電阻值應(yīng)大于 0.5MΩ，直流屏所附蓄電池組的充、放電應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)文件要求;整流器的控制調(diào)整和輸出特性試驗(yàn)應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)文件要求。

　　⑨　照明配電箱(盤(pán))安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.箱(盤(pán))內(nèi)配線整齊，無(wú)絞接現(xiàn)象。導(dǎo)線連接緊密，不傷芯線，

　　不斷股。墊圈下螺絲兩側(cè)壓的導(dǎo)線截面積相同，同一端子上導(dǎo)線連接不多于2 根，防松墊圈等零件齊全;

　　b.箱(盤(pán))內(nèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活可靠，帶有漏電保護(hù)的回路，漏電保護(hù)裝置動(dòng)作電流不大于 20mA，動(dòng)作時(shí)間不大于 0.1s。

　　c.照明箱(盤(pán))內(nèi)，分別設(shè)置零線(N)和保護(hù)地線(PE線)匯流排，零線和保護(hù)地線經(jīng)匯流排配出。

　　(2)一般項(xiàng)目

　　①　基礎(chǔ)型鋼安裝應(yīng)符合下表的規(guī)定。

　　②　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)相互間或與基礎(chǔ)型鋼應(yīng)用鍍鋅螺栓連接，且防松零件齊全。

　　③　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)安裝垂直度允許偏差為 1.5‰，相互間接縫不應(yīng)大于2mm，成列盤(pán)面偏差不應(yīng)大于 5mm。

　　④　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)內(nèi)檢查試驗(yàn)應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.控制開(kāi)關(guān)及保護(hù)裝置的規(guī)格、型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求;

　　b.閉鎖裝置動(dòng)作準(zhǔn)確、可靠;

　　c.主開(kāi)關(guān)的輔助開(kāi)關(guān)切換動(dòng)作與主開(kāi)關(guān)動(dòng)作一致;

　　d.柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)上的標(biāo)識(shí)器件標(biāo)明被控設(shè)備編號(hào)及名稱，或操作位置，接線端子有編號(hào)，且清晰、工整、不易脫色。

　　e.回路中的電子元件不應(yīng)參加交流工頻耐壓試驗(yàn);48V及以下回路可不做交流工頻耐壓試驗(yàn)。

　　⑤　低壓電器組合應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.發(fā)熱元件安裝在散熱良好的位置;

　　b.熔斷器的熔體規(guī)格、自動(dòng)開(kāi)關(guān)的整定值符合設(shè)計(jì)要求;

　　c.切換壓板接觸良好，相鄰壓板間有安全距離，切換時(shí)，不觸及相鄰的壓板;

　　d.信號(hào)回路的信號(hào)燈、按鈕、光字牌、電鈴、電筒、事故電鐘等動(dòng)作和信號(hào)顯示準(zhǔn)確;

　　e.外殼需接地(PE)或接零(PEN)的，連接可靠;

　　f.端子排安裝牢固，端子有序號(hào)，強(qiáng)電、弱電端子隔離布置，端子規(guī)格與芯線截面積大小適配。

　　⑥　柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)間配線：電流回路應(yīng)采用額定電壓不低于750V、芯線截面積不小于 2.5mm2的銅芯絕緣電線或電纜;除電子元件回路或類似回路外，其他回路的電線應(yīng)采用額定電壓不低于 750V、芯線截面不小于1.5mm2的銅芯絕緣電線或電纜。二次回路連線應(yīng)成束綁扎，不同電壓等級(jí)、交流、直流線路及計(jì)算機(jī)控制線路應(yīng)分別綁扎，且有標(biāo)識(shí);固定后不應(yīng)妨礙手車(chē)開(kāi)關(guān)或抽出式部件的拉出或推入。

　　⑦　連接柜、屏、臺(tái)、箱、盤(pán)面板上的電器及控制臺(tái)、板等可動(dòng)部位的電線應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.采用多股銅芯軟電線，敷設(shè)長(zhǎng)度留有適當(dāng)裕量;

　　b.線束有外套塑料管等加強(qiáng)絕緣保護(hù)層;

　　c.與電器連接時(shí)，部絞緊，且有不開(kāi)口的終端端子或搪錫，不松散、斷股;

　　d.可轉(zhuǎn)動(dòng)部位的兩端用卡子固定;

　　⑧　照明配電箱(盤(pán))安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.位置正確，部件齊全，箱體開(kāi)孔與導(dǎo)管管徑適配，暗裝配電箱箱蓋緊貼墻面，箱(盤(pán))涂層完整;

　　b.箱(盤(pán))內(nèi)接線整齊，回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確;

　　c.箱(盤(pán))不采用可燃材料制作;

　　d.箱(盤(pán))安裝牢固，垂直度允許偏差為 1.5‰;底邊距地面為1.5m，照明配電板底邊距地面不小于 1.8m。

3.建筑物景觀照明燈和庭院燈安裝

　　(1)主控項(xiàng)目

　　①　21.1.1建筑物彩燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.建筑物頂部彩燈采用有防雨性能的專用燈具，燈罩要擰緊;

　　b.彩燈配線管路按明配管敷設(shè)，且有防雨功能。管路間、管路與燈頭盒間螺紋連接，金屬導(dǎo)管及彩燈的構(gòu)架、鋼索等可接近裸露導(dǎo)體接地(PE)或接零(PEN)可靠;

　　c.垂直彩燈懸掛挑臂采用不小于 10#的槽鋼。端部吊掛鋼索用的吊鉤螺栓直徑不小于10mm，螺栓在槽鋼上固定，兩側(cè)有螺帽，且加平墊及彈簧墊圈緊固;

　　d.懸掛鋼絲繩直徑不小于 4.5mm，底把圓鋼直徑不小于 16mm，地錨采用架空外線用拉線盤(pán)，埋設(shè)深度大于 1.5m;

　　e.垂直彩燈采用防水吊線燈頭，下端燈頭距離地面高于 3m。

　　②　霓虹燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.霓虹燈管完好，無(wú)破裂;

　　b.燈管采用專用的絕緣支架固定，且牢固可靠。燈管固定后，與建筑物、構(gòu)筑物表面的距離不小于 0mm;

　　c.霓虹燈專用變壓器采用雙圈式，所供燈管長(zhǎng)度不大于允許負(fù)載長(zhǎng)度，露天安裝的有防雨措施;

　　d.霓虹燈專用變壓器的二次電線和燈管間的連接采用額定電壓大于15kV的高壓絕緣電線。二次電線與建筑物、構(gòu)筑物表面的距離不小于20mm。

　　③　建筑物景觀照明燈具安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.每套燈具的導(dǎo)電部分對(duì)地絕緣電阻值大于 2MΩ;

　　b.在人行道等人員來(lái)往密集場(chǎng)所安裝的落地式燈具，無(wú)圍欄防護(hù)，安裝高度距地面 2.5m以上;

　　c.金屬構(gòu)架和燈具的可接近裸露導(dǎo)體及金屬軟管的接地(PE)或接零(PEN)可靠，且有標(biāo)識(shí)。

　　④　航空障礙標(biāo)志燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.燈具裝設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物的最高部位。當(dāng)最高部位平面面積較大或?yàn)榻ㄖ簳r(shí)，除在最高端裝設(shè)外，還在其外側(cè)轉(zhuǎn)角的頂端分別裝設(shè)燈具。

　　b.當(dāng)燈具在煙囪頂上裝設(shè)時(shí)，安裝在低于煙囪口 1.5～3m的部位且呈正三角形水平排列;

　　c.燈具的選型根據(jù)安裝高度決定;低光強(qiáng)的(距地面 60m以下裝設(shè)時(shí)采用)為紅色光，其有效光強(qiáng)大于 1600cd。高光強(qiáng)的(距地面150m以上裝設(shè)時(shí)采用)為白色光，有效光強(qiáng)隨背景亮度而定;

　　d.燈具的電源按主體建筑中最高負(fù)荷等級(jí)要求供電;

　　e.燈具安裝牢固可靠，且設(shè)備維修和更換光源的措施。

　　⑤　庭院燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.每套燈具的導(dǎo)電部分對(duì)地絕緣電阻值大于 2MΩ;

　　b.主柱式路燈、落地式路燈、特種園藝燈等燈具與基礎(chǔ)固定可靠，地腳螺栓備帽齊全。燈具的接線盒或熔斷器盒，盒蓋的防水密封墊完整。

　　c.金屬立柱及燈具可接近裸露導(dǎo)體接地(PE)或接零(PEN)可靠。接地線單設(shè)干線，干線沿庭院燈布置位置形成環(huán)網(wǎng)狀，且不少于2 處與接地裝置引出線連接。由于線引出支線與金屬燈柱及燈具的接地端子連接，且有標(biāo)識(shí)。

　　(2)一般項(xiàng)目

　　①　建筑物彩燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.建筑物頂部彩燈燈罩完整，無(wú)碎裂;

　　b.彩燈電線導(dǎo)管防腐完好，敷設(shè)平整、順直。

　　②　霓虹燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.當(dāng)霓虹燈變壓器明裝時(shí)，高度不小于 3m;低于3m采取防護(hù)措施;

　　b.霓虹燈變壓器的安裝位置方便檢修，且隱蔽在不易被非檢修人觸及的場(chǎng)所，不裝在吊平頂內(nèi);

　　c.當(dāng)櫥窗內(nèi)裝有霓虹燈時(shí)，櫥窗門(mén)與霓虹燈變壓器一次側(cè)開(kāi)關(guān)有聯(lián)鎖裝置，確保開(kāi)門(mén)不接通霓虹燈變壓器的電源;

　　d.霓虹燈變壓器二次側(cè)的電線采用玻璃制品絕緣支持物固定，支持點(diǎn)距離不大于下列數(shù)值：

　　水平線段：0.5m

　　垂直線段：0.75m

　　③　建筑物景觀照明燈具構(gòu)架應(yīng)固定可靠，地腳螺栓擰緊，備帽齊全;燈具的螺栓緊固、無(wú)遺漏。燈具外露的電線或電纜應(yīng)有柔性金屬導(dǎo)管保護(hù)。

　　④　航空障礙標(biāo)志燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.同一建筑物或建筑群燈具間的水平、垂直距離不大于 45m;

　　b.燈具的自動(dòng)通、斷電源控制裝置動(dòng)作準(zhǔn)確。

　　⑤　庭院燈安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a.燈具的自動(dòng)通、斷電源控制裝置動(dòng)作準(zhǔn)確，每套燈具熔斷器盒內(nèi)熔絲齊全，規(guī)格與燈具適配;

　　b.架空線路電桿上的路燈，固定可靠，緊固件齊全、擰緊，燈位正確;每套燈具配有熔斷器保護(hù)。

篇2：論物業(yè)承接驗(yàn)收制度

　　論物業(yè)承接驗(yàn)收制度

　　堅(jiān)持物業(yè)承接驗(yàn)收制度是實(shí)施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

　　一、物業(yè)接管驗(yàn)收的概念

　　物業(yè)承接驗(yàn)收制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》七項(xiàng)重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開(kāi)始開(kāi)展的首要環(huán)節(jié)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。明確規(guī)定了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在物業(yè)交接時(shí)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)企業(yè)的查驗(yàn)和交接。

　　什么是物業(yè)接管驗(yàn)收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。

　　承接驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，它是由物業(yè)企業(yè)依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收，接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。其首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、取暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，同時(shí)接收相關(guān)資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)責(zé)任。

　　二、物業(yè)承接驗(yàn)收中存在的問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗(yàn)收往往沒(méi)有引起足夠的重視，要么不經(jīng)過(guò)物業(yè)承接驗(yàn)收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗(yàn)收流于一種形式。留下很多隱患和問(wèn)題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點(diǎn)，目前主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1）個(gè)別開(kāi)發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝不符標(biāo)準(zhǔn)，竣工驗(yàn)收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動(dòng)，早日收回投資，忽略對(duì)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對(duì)確保物業(yè)的投入。在竣工驗(yàn)收時(shí)，他們往往爭(zhēng)取表面形式，私下內(nèi)部處理和對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，發(fā)包給一家急于要項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗(yàn)收形同虛設(shè)。

　　2）由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在問(wèn)題時(shí)候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位不能進(jìn)行正常的承接驗(yàn)收，有的甚至連合同都不簽。很多應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位解決的矛盾和問(wèn)題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主投訴相互推諉，問(wèn)題不能得到及時(shí)解決。

　　3）一些物管企業(yè)行為不規(guī)范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴(kuò)大規(guī)模，一味滿足開(kāi)發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，任意“殺價(jià)”，低價(jià)進(jìn)入，存在“先接下來(lái)再說(shuō)”的思想，不認(rèn)真進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問(wèn)題。

　　4）法制意識(shí)較差，對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收的重要性、復(fù)雜性認(rèn)識(shí)不足。房屋的管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等存在的問(wèn)題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來(lái)，帶來(lái)產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒(méi)受到有效保護(hù)，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò)。

　　三、搞好物業(yè)的接管驗(yàn)收應(yīng)該注意的問(wèn)題

　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是在工程竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗(yàn)收。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抽樣和試驗(yàn)檢查的驗(yàn)收方式，而物業(yè)接管驗(yàn)收是建設(shè)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進(jìn)行檢查、查驗(yàn)的一種驗(yàn)收方式，把握驗(yàn)收的內(nèi)容和重點(diǎn)是物業(yè)驗(yàn)收不可忽略的問(wèn)題。

　　物業(yè)接管驗(yàn)收大致分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等方面的工作。

　　(一)首先建立健全項(xiàng)目接管驗(yàn)收的組織與機(jī)構(gòu)，根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗(yàn)收小組，制定和安排物業(yè)的驗(yàn)收計(jì)劃，還應(yīng)對(duì)驗(yàn)收組成員根據(jù)分工進(jìn)行必要的培訓(xùn)，提出要求，掌握標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程項(xiàng)目，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)。

　　(二)掌握和熟悉現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的主要項(xiàng)目和重點(diǎn)，掌握和明確驗(yàn)收的主要內(nèi)容，是搞好驗(yàn)收的重要方面。在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收中根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的不同，大致應(yīng)該掌握以下重點(diǎn)內(nèi)容和分類：

　　1）土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無(wú)滲水，地下室墻面有無(wú)滲水;地面有無(wú)氣鼓及滲水、開(kāi)裂;消防門(mén)、通道、樓梯等有無(wú)問(wèn)題。

　　2）裝飾工程:包括各地面、護(hù)墻板、門(mén)和門(mén)框護(hù)欄及扶手、燈具及其他水電設(shè)施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。

　　3）供配電系統(tǒng):包括供配電設(shè)備，應(yīng)急供配電設(shè)備、各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。

　　4）給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門(mén)等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門(mén)等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。

　　5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等。

　　6）空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、風(fēng)柜、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、鼓風(fēng)機(jī)、暖風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機(jī)塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等，避風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

　　7）弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén))，樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。

　　(三)、資料交接

　　資料交接是項(xiàng)目移交中的細(xì)致工作，也是交接中的薄弱環(huán)節(jié)。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應(yīng)注意以下方面:

　　1）產(chǎn)權(quán)資料：

　　項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、報(bào)告等。

　　2）技術(shù)資料：

　　竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)，各類公共設(shè)施、設(shè)備說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、故障觀察記錄(布置圖)、竣工驗(yàn)收證明書(shū)。

　　鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及購(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)，設(shè)備(水、電、電梯、空調(diào))及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)，砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告，供水管道的試壓報(bào)告，機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

　　3）驗(yàn)收資料：

　　工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)，電梯使用合格證書(shū)、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

　　(四)、其他交接

　　1）設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

　　2）具有保修期設(shè)施設(shè)備或購(gòu)買(mǎi)合同或保修協(xié)議等。

　　3）公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房，洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

　　(五)、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

　　1）在接管驗(yàn)收前，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問(wèn)題，如:交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗(yàn)收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

　　2）接管驗(yàn)收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。

　　3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，屬必須改正的，應(yīng)書(shū)面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限，屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)形成備忘錄備案。

　　4）為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。在此期間，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物管公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

　　總之，物業(yè)的承接驗(yàn)收是保證物業(yè)企業(yè)后期物業(yè)管理順利開(kāi)展和規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要問(wèn)題，萬(wàn)萬(wàn)不可粗心大意。

篇3：項(xiàng)目物業(yè)承接驗(yàn)收工作內(nèi)容

　　項(xiàng)目物業(yè)承接驗(yàn)收工作內(nèi)容

　　物業(yè)的承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，我公司將主動(dòng)與發(fā)展商、承建單位協(xié)商交接問(wèn)題和制訂驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和建筑施工安裝標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，承接發(fā)展商（或承建商）移交的有關(guān)資料。同時(shí)，通過(guò)這一管理程序進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，對(duì)日后可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案。

　　1）物業(yè)承接驗(yàn)收工作內(nèi)容

　　物承接驗(yàn)收工作內(nèi)容：

　　1)工程全面竣工后由施工總包單位組織相關(guān)施工協(xié)作分包單位按流程①對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行自檢。

　　2)自檢合格后，工程總包單位將項(xiàng)目提交發(fā)展商及其委托的工程監(jiān)理公司共同按流程①對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行自檢。

　　3)自檢合格后，按流程②由施工總包單位報(bào)請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施工程質(zhì)量驗(yàn)收。

　　4)驗(yàn)收合格后，按流程③由施工總包單位與發(fā)展商共同報(bào)請(qǐng)市規(guī)劃、市消防等政府主管部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收及評(píng)價(jià)。

　　5)由施工總包單位收集并整理工程竣工檔案兩套，一套報(bào)送市規(guī)劃局檔案館，一套交發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司存檔管理。

　　6)由工程總包單位按流程④向發(fā)展商或發(fā)展商委托的物業(yè)公司對(duì)商品房按業(yè)主專有部位和共用部位兩大項(xiàng)進(jìn)行分項(xiàng)分部位驗(yàn)收。

　　7)在企業(yè)間驗(yàn)收的同時(shí)，由工程總包方向發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司移交工程分項(xiàng)資料（含工程技術(shù)資料、工程變更核定資料、隱蔽工程驗(yàn)收資料、各類技術(shù)參數(shù)檢測(cè)測(cè)試資料、設(shè)施設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、竣工圖紙、材料產(chǎn)品合格證、裝箱單、備品備件等）。

　　8)在企業(yè)間驗(yàn)收的同時(shí)，工程建設(shè)發(fā)展商向其委托的物業(yè)管理公司移交工程規(guī)劃用地許可證、工程建設(shè)許可證、工程選址意見(jiàn)書(shū)、建筑紅線圖、建筑紅線驗(yàn)線單、工程施工許可證、土地使用許可證等（可復(fù)印件）、工程綜合驗(yàn)收合格文件。

　　9)按流程⑤由建設(shè)發(fā)展商向商品房買(mǎi)受人發(fā)出交房通知書(shū)。由發(fā)展商代表、施工總包方代表、物業(yè)管理公司代表共同組建聯(lián)合交房小組向商品房買(mǎi)受人（業(yè)主）交驗(yàn)業(yè)主專有部位房屋及配套設(shè)施。

　　10)商品房買(mǎi)受人（業(yè)主）持入住通知書(shū)及商品房買(mǎi)賣(mài)合同到聯(lián)合交房小組按交房驗(yàn)收單所列項(xiàng)目及程序交驗(yàn)房屋。

　　11)同商品房買(mǎi)受人（業(yè)主）的交驗(yàn)房屋完成后按流程⑥由商品房買(mǎi)受人（業(yè)主）到聯(lián)合交房小組交繳維修資金及物業(yè)管理費(fèi)按金并領(lǐng)取房屋鑰匙、住戶手冊(cè)等。

　　12)商品房買(mǎi)受人（業(yè)主）若需辦理裝修事宜，應(yīng)到物業(yè)管理公司按商品房裝飾裝修管理辦法辦理裝飾裝修手續(xù)。

　　13)發(fā)展商發(fā)出的入住交房通知書(shū)應(yīng)注明交房時(shí)間期限，超過(guò)規(guī)定時(shí)間而未辦理入住手續(xù)的商品房買(mǎi)受人（業(yè)主），按規(guī)定的截止時(shí)間視同其完成交付辦理手續(xù)。

　　14)商品房法定保修期從竣工驗(yàn)收合格之日起開(kāi)始計(jì)算。