物業(yè)費催收四字歌

　　全面統(tǒng)籌，合理分工;

　　做好方案，定好目標;

　　總結(jié)心得，交流經(jīng)驗;

　　技巧培訓(xùn)，必不可少;

　　疑難欠費，提前著手;

　　找準癥結(jié)，逐個擊破;

　　你我努力，其實不難;

　　上門派單，熟悉情況;

　　短信群發(fā)，溫馨提醒;

　　電話催收，把握要點;

　　費用催收，應(yīng)循習(xí)慣;

　　周末月末，都要用好;

　　事半功倍，需要技巧;

　　報表考核，數(shù)據(jù)說話;

　　制定指標，力爭達標;

　　未達指標，晚上加班;

　　超額完成，滾到下期;

　　不怕多交，都算你的;

　　收費時間，白天黑夜;

　　晚上收費，保安上門;

　　規(guī)避風(fēng)險，票據(jù)交接;

　　外出收費，就近原則;

　　異地出差，銀行匯款;

　　公司賬號，手機保存;

　　催收會議，定期召開;

　　報表更新，掌握進度;

　　提出疑難，共同努力;

　　無賴欠費，多加催收;

　　因故不交，及時跟進;

　　無故拖欠，靈活處理;

　　聯(lián)系不上，最為煩惱;

　　多管齊下，還得去找;

　　維修問題，重點跟進;

　　輕重緩急，懂得把握;

　　鼓勵進步，樹立榜樣;

　　經(jīng)驗交流，提高效率;

　　未能達標，那是為何;

　　及時糾正，下不為例;

　　新人加入，培訓(xùn)跟上;

　　舊人幫帶，盡快上手;

　　謙虛好學(xué)，不懂就問;

　　南區(qū)北區(qū)，不分彼此;

　　一人計短，二人計長;

　　相互幫助，共同進步;

　　階段目標，務(wù)求落實;

　　好與不好，體現(xiàn)差異;

　　壓力動力，都要給力;

　　數(shù)據(jù)對比，清晰定位;

　　晚上加班，兩人一組;

　　做好分工，兵分兩組;

　　電話上門，都有所獲;

　　月底沖刺，遇到瓶頸;

　　舉步維艱，換種方式;

　　兩人一組，優(yōu)勢互補;

　　找出癥結(jié)，其實不難;

　　短信電話，多加提醒;

　　月底臨近，頻率加密;

　　上門催收，找準時機;

　　非不得已，勿斷水電;

　　刁民無賴，請勿亂蓋;

　　業(yè)戶訴求，應(yīng)當重視;

　　及時跟進，還要回訪;

　　客戶滿意，欠費不愁;

　　新人舊人，都在努力;

　　前臺財務(wù)，讓人驚訝;

　　所剩戶數(shù)，屈指可數(shù);

　　清潔綠化，早早介入;

　　辛勤付出，排在前列;

　　維修班組，后期介入;

　　有膽有識，全都超標;

　　保安上門，該記頭功;

　　隊長牽頭，從未出錯;

　　服務(wù)大使，有點失意;

　　找出問題，下季雄起;

　　主管經(jīng)理，以身作則;

　　事事行先，成績不錯;

　　費用催收，掌握需求;

　　提升服務(wù)，回報客戶;

　　用心服務(wù)，客戶至上;

　　和諧社區(qū)，共同努力;

　　指標終達，空間尚存;

　　此季作罷，下季再來;

　　指標任務(wù)，再創(chuàng)新高;

　　辛勤付出，總有收獲;

篇2：催收物業(yè)費的律師函

　　致:上海東大名路888弄 號 室業(yè)主 先生、女士

　　關(guān)于:支付拖欠物業(yè)管理費事宜

　　上海市**律師事務(wù)所接愛上海置聞物業(yè)管有限公司下稱(置聞公司)的委托,指派本所呂芝榮律師處理有關(guān)你拖欠置聞公司物業(yè)管理費事宜。

　　鑒于:

　　1.你系上海東大名路888弄 號 室業(yè)主,置聞公司系為上海東大名路888弄“新外灘花苑”提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　2.據(jù)二00六年十一月十七日上海市虹口區(qū)房地產(chǎn)管理局提藍橋辦事處、新外灘花苑業(yè)主委員會、置聞公司、上海齊佳物業(yè)管理有限公司四方協(xié)調(diào)會《會議紀要》,二00六年十一月二十日新外灘花苑業(yè)主委員會與置聞公司《移交備忘錄》明確“新外灘花苑”從二00五年四月一日至二00六年十一月三十日是由置聞公司從事物業(yè)管理工作;故二00六年十一月三十日以前的物業(yè)管理費由置聞公司收取。

　　3.因“新外灘花苑”部分小區(qū)業(yè)主未按期繳納物業(yè)管理費,依法向虹口區(qū)人民法院提起訴訟,法院已審理結(jié)束并作出判決,確認“新外灘花苑”業(yè)主應(yīng)依法足額繳納物業(yè)管理費(見附件)。

　　4.據(jù)置聞公司物業(yè)管理資料統(tǒng)計你從二00 年 月 日至二00六年十一月三十日未繳納物業(yè)管理費??? 元。

　　本律師認為:

　　1.置聞公司從 年四月一日至 年十一月三十日從事“新外灘花苑”物業(yè)管理工作,你也享受到了該公司提供的物業(yè)管理服務(wù),雙方已經(jīng)形成了事實上的管理與服務(wù)關(guān)系;

　　2.你已違反了《物業(yè)管理條例》第七條第(五)項之規(guī)定未按時繳納物業(yè)管理費。

　　本律師特致函于你:

　　請你在收到本律師函后五日內(nèi)向置聞公司繳納拖欠的物業(yè)管理費人民幣 元,否則,將通過訴訟途徑解決,到時也會影響你個人的信用。

　　此致

　　商安

　　上海市**律師事務(wù)所***律師

　　二00 年 月 日

篇3：實用物業(yè)費催收攻略

一、物業(yè)管理費的法律依據(jù)

　　法律

《中華人民共和國民法通則》

　　第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。

　　《合同法》

　　第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　《物權(quán)法》

　　第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第八十三條業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　法規(guī)

《物業(yè)管理條例》

　　第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

　　第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　其他法規(guī)

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

　　第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　發(fā)改委《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》

　　第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。

　　第十五條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)

　　誤區(qū)一我還沒入住，并未享受到物業(yè)公司的服務(wù)，憑什么收費?

　　· 《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　· 最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　誤區(qū)二家里的問題都還沒解決，我為什么要交費?

　　點評：

　　1、物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理權(quán)的法源基礎(chǔ)是“共有產(chǎn)權(quán)(即除專有產(chǎn)權(quán)之外共有部分)”而來的。所以物業(yè)公司對共有部分應(yīng)盡管理義務(wù)，如業(yè)主要求物業(yè)公司為其專有部位提供服務(wù)的話則需要支付必要的報償。

　　2、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：

　　· 服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　· 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　· 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　· 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　· 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　· 辦公費用;

　　· 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　· 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　· 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　誤區(qū)三我又沒請你們也沒跟你們簽物業(yè)合同，我為什么要交費?

　　點評：

　　1、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主體是開發(fā)商和物業(yè)公司，但《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》作為《購房合同》的附件，業(yè)主在簽署《購房合同》時即簽字認可開發(fā)商聘請的物業(yè)公司。

　　2、《物業(yè)服務(wù)合同》的主體是業(yè)主大會(及其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會)和物業(yè)公司。單個業(yè)主不得以個人原因不履行共有權(quán)益和義務(wù)。

　　誤區(qū)四我家的東西丟了，你們管理不到位，拒絕交費?

　　點評：

　　物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)服務(wù)合同》約定的范圍，物業(yè)公司具有維護小區(qū)公共秩序的義務(wù)，但物業(yè)不具有承擔(dān)業(yè)主生命及財產(chǎn)的保管和保險義務(wù)。

　　· ?如果物業(yè)公司管理上不存過失，物業(yè)無需承擔(dān)任何責(zé)任，業(yè)主不能以此為由拒付物業(yè)費

　　· ?如果物業(yè)公司管理上存在不足，并與物品丟失有因果關(guān)系，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但業(yè)主不能以此為由不履行繳納物業(yè)費的義務(wù)。例如：公民納稅支付公安機關(guān)的費用，但公安機關(guān)也不能確保每個人的生命財產(chǎn)不被侵犯。

二、物業(yè)管理費的構(gòu)成

三、物業(yè)管理費催繳流程

四、物業(yè)管理費收費難的原因分析

五、物業(yè)管理費催收方法和技巧

　　前言

　　1、在日常物管費繳納過程中，業(yè)主常常會因為工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……

　　等各種原因遲交、甚至拒繳物管費。為了維持物業(yè)的正常運作，保障公司的合法權(quán)益，“催費”便成為必不可少的工作。

　　2、本寶典是通過在日常催費工作中的不斷嘗試和總結(jié)編寫而成的催費妙招。

　　招與招之間可單獨使用，亦可根據(jù)不同業(yè)主、不同情況據(jù)實搭配使用。

　　選擇招數(shù)時應(yīng)按先必做后自選、先個人后全體、先私人后正式的原進行。

　　3、重點說明：本寶典所言“催費”一定是基于所有物業(yè)服務(wù)均達標的前提下進行的，切不可只“催費”無“服務(wù)”。

　　索引

招數(shù)	必達 招數(shù)	自選招數(shù)						法律招數(shù)
	第一招	第二招	第三招	第四招	第五招	第六招	第七招	第八招	第九招
	適時提醒	斷其后路	苦肉計	地毯搜索	統(tǒng)一戰(zhàn)線	糖衣炮彈	全民總動員	催費函	律師函

序號	常見欠費業(yè)主類型	參考使用招數(shù)
1	未繳費的所有業(yè)主	①
2	滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主	② ③ ⑦
3	無法取得聯(lián)系的業(yè)主	④ ⑦
4	房屋存在整改問題的業(yè)主	③ ⑤ ⑥ ⑧
5	因房屋久未出租而欠費的業(yè)主	③ ⑤ ⑥ ⑧ ⑨
6	曾經(jīng)對物業(yè)有誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主	⑥
7	以工作忙、不在家、無時間等為借口的業(yè)主	② ③ ⑦
8	所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費3個月以上的業(yè)主	⑧ ⑨

第一招適時提醒

1、對象：

　　未繳費的全體業(yè)主

2、招數(shù)說明：

　　由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費一事，更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應(yīng)從每月5日起，按照下表中的時間節(jié)點及客戶類型進行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時繳納物管費是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。

　　正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時間對付“困難戶”。

　　下表中所列時間節(jié)點均為催費必達時間點。此外，各項目可根據(jù)自身特殊情況添加。

　　預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時間。

　　提醒節(jié)點見下表：

關(guān)鍵 時間

每月5號

15日前一個周五

14、15日當天

說明

在每月5號前將預(yù)付金提付完畢后，進行第一次催提， 本次主要以提醒為主

15日前的一個周末往往是繳費的關(guān)鍵時刻

14、15日是以滯納金為由的最后催繳日

催提 形式

短信

短信\電話

電話

話術(shù)

正常繳納

預(yù)付金余額不足

惡意欠費

正常繳納

預(yù)付金余額不足

惡意 欠費

未繳納客戶（非代扣）

惡意欠費

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費。若為代扣用戶請于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如您已經(jīng)繳納，請忽略本信息。

尊敬的XX業(yè)主：您的物管費已欠費，請盡快到XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如惡意欠費，我司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)利！

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費。若為代扣用戶請于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。

電話催繳，詳見其他招數(shù)

以滯納金為由，以溫馨提醒的名義催繳

詳情其他招數(shù)

催提 對象

全體業(yè)主

還未繳費客戶

還未繳費客戶

第二招斷其后路

　　如果業(yè)主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時間。

　　如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近”“這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時間上產(chǎn)生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達到有效催費的目的。

　　確定時間后一定要按著時間持續(xù)跟進

　　在談話中要向其透露，如果他沒得按時繳納，下次一定會準時再聯(lián)系他的信息

3、話術(shù)

　　您看您平時也比較忙，不如辦個銀行代扣，多省心啊，就不用每個月還要惦著來這邊繳費了，有大老遠的(用意：突出遠、累)

　　像您平時比較忙(人在外地)的，也可以考慮銀行轉(zhuǎn)賬啊，我們這邊有招行和農(nóng)行的，您看哪個還比較方便啊?

　　老師，打擾您了，我來跟您確認一下轉(zhuǎn)賬的時間和金額，避免中途有什么失誤。

　　那行，下周二我讓財務(wù)查賬，到了我通知您(用意：告知業(yè)主，我會繼續(xù)跟進這個時間，如果沒有到，我還會再“騷擾”你的)

4、案例

　　XX小區(qū)業(yè)主某業(yè)主之前有幾個月的歷史欠費。電話打過去一直說”沒空“、”知道了“或“有時間就交”。在溝通過程中，小X建議業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式支付，“X先生，像你這樣比較忙的話可以考慮轉(zhuǎn)賬的，本來您在外地回來一次也都不方便。我把公司賬號發(fā)到你手機上”，發(fā)送賬戶后，過半小時，再次聯(lián)系業(yè)主。“X先生，帳號您收到了吧，你看您哪天有空轉(zhuǎn)呢，我好讓財務(wù)幫您注意著，及時入賬”。X先生同意了兩天后轉(zhuǎn)賬。兩天過后小X繼續(xù)打電話給X先生說：X先生，您已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了哈，我跟您確認一下轉(zhuǎn)賬的時間和金額。(一定要非常誠懇堅定地認為他已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了，哪怕你已確定沒有)如果他說還沒有轉(zhuǎn)，好，繼續(xù)說：“那你看這個周末之前可不可以啊，到時候我再跟您確……”

　　就這樣，他第一次說不好意思還沒有轉(zhuǎn)賬，第二次是還說沒轉(zhuǎn)，到第四次就不好意思再說了。幾次下來，X先生也就“不想再被煩”直接轉(zhuǎn)了，還預(yù)付了半年的物管費。

第三招苦肉計

1、對象：

　　欠費較短，平日聯(lián)系多，有交情，心軟有同情心的業(yè)主。

2、招數(shù)說明：

　　業(yè)主并非惡因欠費，多次催費中能感覺到對方有耐心，且答應(yīng)爽快，卻一直以工作忙忘記交費為由，不及時繳納物管費，當然也沒有明確表示拒繳。

　　了解掌握對方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。

　　面對此類業(yè)主，可以把自己的難處、尷尬、責(zé)任、時限等情況告知業(yè)主，以獲得理解

　　與業(yè)主建立良好關(guān)系，使其信任你

　　利用業(yè)主與個人關(guān)系套近乎，態(tài)度誠懇，表現(xiàn)出為難，甚至引人憐憫的樣子，讓對方知道催費對你、對你的工作績效影響何其重要。

3、話術(shù)：

　　“我知道您不是有意欠費，只是前幾天上司當著部門所有同事的面，提到我負責(zé)的片區(qū)收費率是部門最低的，個人考核也受到了較大影響。連我也開始懷疑自己的工作能力了……”

　　“說實話，我也知道您很忙，我也不希望天天給您電話打擾您工作、生活。每次給您電話通知繳費，打多了，我自己都不好意思了(實際上真正覺得不好意思的是欠費不交的業(yè)主)，真的讓我很為難……”

　　“今天我們部門開會，我還挨批來著……”

4、案例：

　　XX小區(qū)的A先生人在外地，工作人員多次電話通知其交費，A先生總以滿懷歉意的口吻說自己工作太忙，沒時間交，并保證在一定時間內(nèi)匯款，卻一直都未及時兌現(xiàn)。年底，工作人員再次聯(lián)系業(yè)主，電話里十分委屈地提到，在部門年終總結(jié)時被點名指出片區(qū)收費率很低，工作考核因此受到影響，績效工資減了不少;同時也在審視自己，自查哪里做得不到位，給業(yè)主帶來了不好的感受，以至于不繳費。業(yè)主連稱理解理解，表示人員工作認真負責(zé)，認同其工作態(tài)度，并于當日及時匯款，另預(yù)存了多月物管費。

第四招地毯搜索

1、對象：

　　無法取得聯(lián)系的業(yè)主

2、招數(shù)說明：

　　業(yè)主在買房、接房時留下了個人信息，但出現(xiàn)欠費時，卻無法通過當初軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑(通過戶內(nèi)門機呼叫、上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達等)及時聯(lián)系業(yè)主繳費，這時就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費。

　　可與地產(chǎn)聯(lián)系，獲得業(yè)主初期買房時在地產(chǎn)公司留下的電話號碼，或獲得購房時身份證復(fù)印件上的地址;

　　利用中介：新老業(yè)主通過中介進行房屋買賣交易時必定留下聯(lián)系電話;

　　針對已接房、未裝修入住的業(yè)主，可查看業(yè)主是否辦理房屋租賃轉(zhuǎn)讓服務(wù)，登?記相關(guān)信息，透過轉(zhuǎn)讓租賃委托人電話聯(lián)系上業(yè)主;?

　　通過業(yè)主親朋好友、工作單位等渠道通知業(yè)主交費、獲得聯(lián)系方式。

　　一般人在聽到“欠費”二字時都比較敏感和反感，在聯(lián)系到業(yè)主的親朋好友時，希望其轉(zhuǎn)達或告訴你聯(lián)系方式，建議用情況緊急又為業(yè)主著想的口吻表達來電用意。比如“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，您看方便留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎?”

3、話術(shù)：

　　聯(lián)系業(yè)主朋友親人時：“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，打電話一直打不通，您看您那兒有業(yè)主其他的聯(lián)系方式嗎?”(語氣急切，“逼迫”對方告訴你)

　　聯(lián)系業(yè)主朋友親人時：“我們寄給業(yè)主寄優(yōu)惠券被退回來了，業(yè)主現(xiàn)在聯(lián)系不上，想看您那兒有沒有其他的聯(lián)系方式，或者其他的地址?”(“利誘”對方告訴你)

4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主A先生物管費預(yù)付金不足，工作人員撥打業(yè)主前期在物業(yè)、地產(chǎn)留下的號碼聯(lián)系，電話語音均提示停機、號碼不存在。多次撥打未果后，工作人員根據(jù)資料上顯示業(yè)主人在外地，了解到大多外地客戶購買房屋用于投資，便試著從房屋轉(zhuǎn)讓信息里找到業(yè)主相關(guān)信息。果不其然，發(fā)現(xiàn)業(yè)主通過物業(yè)辦理了轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布，委托其外地朋友代理房屋轉(zhuǎn)讓事宜。物業(yè)人員隨即聯(lián)系其朋友B先生，告知有重要事情需要聯(lián)系到業(yè)主(欠費畢竟不是光榮之事，電話里沒有直接提到業(yè)主欠費)。B先生似乎從物業(yè)人員語氣中感覺到事情的重要性，隨后主動回電留下業(yè)主電話。物業(yè)人員通過B先生留下的號碼及時聯(lián)系上業(yè)主，業(yè)主表示剛從國外回來更換了新號碼，得知后答應(yīng)盡快交費。

第五招統(tǒng)一戰(zhàn)線

1、對象：

　　因房屋問題拒交物管費的客戶(整改戶)

2、招數(shù)說明

　　房屋質(zhì)量存在問題，業(yè)主對地產(chǎn)或施工方不滿，可借以充當業(yè)主與第三方潤滑劑，加強感情聯(lián)絡(luò)，博得業(yè)主信任。

　　因整改拒交物管費的客戶，首先應(yīng)通過服務(wù)讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務(wù)，進而獲得認可和信任。

　　對于談費色變的客戶，可從其它角度切入。如通知業(yè)主收取郵件、通知參加社區(qū)活動、或提供其他增值服務(wù)等方式聯(lián)系業(yè)主，注意在與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)中一定要讓業(yè)主記住并認識你，這是培養(yǎng)信任的基礎(chǔ)條件。

　　涉及到賠付的客戶，可請地產(chǎn)公司給予一定支持，將結(jié)清物管費作為賠付協(xié)議的處理項之一，以此促進業(yè)主繳費。對于整改過程已建立客情關(guān)系的客戶，必要時可表達難處，獲得業(yè)主同情。

3、話術(shù)

　　XX老師，關(guān)于XX整改問題，我們會從整改進度及整改質(zhì)量方面做好管控，這方面請您放心。同時，對于您提及的賠付事宜，我們建議您先做整改，待整改事宜完畢后，物業(yè)會協(xié)助您解決這類問題。對于整改過程，我們將隨時與您保持溝通。

　　XX老師，這個事情，小X肯定會盡全力去幫你和地產(chǎn)/施工方協(xié)商，但是相對的，也希望XX老師你也能配合我們……

4、案例：

　　XX小區(qū)某業(yè)主墻紙發(fā)霉，多處存在整改問題，整改時業(yè)主情緒比較激動并表示拒交物管費。整改過程客服W有條不紊跟進整改進度，穩(wěn)定業(yè)主情緒，初步建立與業(yè)主的信任。在業(yè)主提出賠付需求時，物業(yè)客服W明確了物業(yè)的立場，表示會竭盡全力幫助業(yè)主減少損失。同時客服W不失時機的說道：物業(yè)與業(yè)主就象魚水之情，雙方需互相信任，只有這樣物業(yè)才能更好的幫業(yè)主解決問題，且物業(yè)就象業(yè)主的娘家，以后是幾十年的交情而不是一時一日。逐漸業(yè)主信任了物業(yè)，雖然整改過程令業(yè)主惱火但業(yè)主仍也不忘對物業(yè)工作的感謝。后來客服W多次與業(yè)主協(xié)商，拉攏關(guān)系，必要時表達難處獲得同情，業(yè)主最終交納了物管費。

第六招糖衣炮彈

1、對象：

　　曾經(jīng)對物業(yè)有所誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主

2、招數(shù)說明：

　　某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費，對于這種客戶，一味的催費，只會加大負面影響，而不催的話，只會使欠費金額越來越大。這時“糖衣炮彈”法就是一個不錯的選擇。

　　如果業(yè)主對于我們服務(wù)的不滿是出于我方責(zé)任且是可改正的，一定要先將業(yè)主不滿意的地方更正，并及時將我們的處理結(jié)果反饋給業(yè)主。

　　當園區(qū)里舉辦節(jié)日送禮等活動的時候，可以優(yōu)先考慮此類業(yè)主，讓其重新感到XX大家庭的溫暖。

　　使用此招時，一定要注意適度，避免業(yè)主“恃寵而驕”。

　　給予糖衣炮彈的一定不要是讓其有不好感受的人。

　　對于此類業(yè)主的報事等要特別的敏感，片區(qū)負責(zé)人可上門訪談或者電話訪談，看看業(yè)主的報事是不是處理好了，是不是還有其他需要，讓其感到我們工作地細致。

　　當園區(qū)里有什么活動的時候可以短信或者電話的方式特別通知此類業(yè)主，讓其感到自己是備受關(guān)注的。

3、話術(shù)：

　　老師，我今天看到您的報事，家里的下水道堵塞了啊。現(xiàn)在我們工程部同事幫您修好了嗎?……;老師，以后家里有什么事的話直接給我打電話，我的手機是XXXXX

　　現(xiàn)在我們園區(qū)里準備舉行XX活動，我看您家里有老人(小孩)，有時間可以過來參加一下嘛，應(yīng)該挺有意思的。

　　老師，現(xiàn)在我們有XX優(yōu)惠活動，您可以體驗一下，也給我們反饋反饋意見，您見多識廣肯定比我們想得周到。

4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主A因與樓上鄰居發(fā)生沖突，工作人員一直沒有協(xié)調(diào)下來，導(dǎo)致長期欠費。某天小X看到該戶業(yè)主的報事記錄，便上門詢問報事是不是已經(jīng)處理好，對其中的服務(wù)有什么不滿意的。過后，小X又以相同的方式向業(yè)主間接向業(yè)主傳遞了XX公司服務(wù)的舒心與周到，每次社區(qū)有活動小X總是第一時間通知該業(yè)主。期間，小X與業(yè)主的關(guān)系也拉進了，在與業(yè)主聊天的過程中，再次談到與樓上的協(xié)調(diào)問題，業(yè)主也不再強硬。協(xié)調(diào)問題解決了，業(yè)主也主動來交了物管費。

第七招全民總動員

1、對象：

　　能聯(lián)系上業(yè)主，但業(yè)主一直以工作忙、不在家、無時間來前臺等為原因拖欠費用，且遲遲不露面，不交費的客戶

2、招數(shù)說明：

　　業(yè)主非惡意欠費，卻遲遲不主動繳納所欠費用。因電話溝通力度較小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關(guān)注業(yè)主動向，凡遇到業(yè)主均當面提醒，以達到收回欠費目的。

客戶中心	車管員及門崗	朋友、鄰居等與業(yè)主有聯(lián)系的人
1、凡客戶來訪，均需打開物管收費軟件，確認是否欠費，根據(jù)欠費情況判斷是否特殊客戶,如不是應(yīng)當面提醒其繳納,如是，及時提醒客服主管，是否需要當面溝通，以確認收費。 2、上門收取	對于始終不露面的客戶，可將戶位及相關(guān)信息傳遞車管員、門崗，遇業(yè)主回家時先與業(yè)主當面提醒，再及時聯(lián)系客戶中心，由客戶中心人員侍機上門溝通收費	通過系統(tǒng)軟件可以查到與業(yè)主有關(guān)聯(lián)人員的相關(guān)信息，可通過告知業(yè)主朋友或親人其欠費的信息，進而使其代為傳遞信息。（此招術(shù)的具體使用可參考全面搜索）

3

　　XX老師，很久沒見你回來了。工作很忙吧!對了提醒您一下。物管費每月15日交，別搞忘了喲!(車管員、門崗)

　　XX老師，物管軟件顯您X月物管費暫未結(jié)清，是不是比較忙，把這事忘了啊?(前臺)

　　上門收費：XX老師，因為您最近比較忙，沒時間去客戶中心，所以我們今天特意將收據(jù)(或發(fā)票)給您送上來。(潛臺詞是讓他拿錢出來)

4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主B自2009年1月欠費，多次電話溝通中，業(yè)主態(tài)度較好表示要交但卻一直以工作忙、不在家為由拖欠物管費，因業(yè)主經(jīng)常出差外地，無法預(yù)計其何時在家。片區(qū)經(jīng)理發(fā)現(xiàn)業(yè)主有一車位，隨即通知車管員，一旦發(fā)現(xiàn)該車位業(yè)主回來時，立即通知片區(qū)經(jīng)理。2月的一天，客戶中心突然收到車管員209崗的通知，該車位業(yè)主已回來了。客戶中心隨即撥打業(yè)主電話，再次提及欠費事宜，并表示因業(yè)主較忙，就由客戶中心上門收費。當客戶中心趕到業(yè)主家中時，業(yè)主很不好意思的交了所欠物管費，并表示日后一定按時繳費。

　　第八招公司行為——催費函

1、對象：

　　部分業(yè)主針對某一個自身認為不公平或不合理的問題拒繳物管費(如房屋久未出租、公攤水電不合理等等)，在已經(jīng)過多次解釋溝通(我方無責(zé)任時)，或已解決該問題(我方有責(zé)任時)，但對方仍不肯繳納物管費想借機得到進一步好處或?qū)嵒莸臉I(yè)主。

2、招數(shù)說明：

　　此招將員工與業(yè)主間的個人行溝通行為轉(zhuǎn)換為公司層面的正式行為，使客戶產(chǎn)生逼迫感，打消其“討價還價”“你們拿我沒辦法”“能拖一時是一時”的念頭。

　　隨催費函一定要附上該業(yè)主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。

　　催費函寄出1周內(nèi)，請勿主動聯(lián)系業(yè)主，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動權(quán)在誰手上。1周后，如業(yè)主未主動聯(lián)系，應(yīng)及時與其取得聯(lián)系，探聽情況。

XX物管費催繳函

　　尊敬的XX業(yè)主XXX女士：

　　您好!

　　首先，感謝您一直以來對XX物業(yè)管理工作的理解!近期我司一直就貴宅物管費未繳納一事與您進行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流：

　　就您所反映XX寫字樓租售情況不好的問題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理,并已在近期收到一定的成效，僅二月XX就新增入住8戶。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺也在積極地幫您推薦。在我司積極協(xié)助您解決問題的過程中，您多次提到“人在外地不便繳納物管費”,對此我司與您幾次交流了意見：考慮到您身處外地，無法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或代扣等方式，但您均以“工作忙沒時間春節(jié)回來再繳”為由拒絕。現(xiàn)春節(jié)已過而您一直未如當初所言前往客戶中心繳納相關(guān)費用。節(jié)后，我司負責(zé)人曾于2月20日、3月18日多次嘗試與您聯(lián)系，但電話均為拒接或無人接聽。而根據(jù)您購房時與我司簽定的《XX前期物業(yè)服務(wù)合同》中第五條3.1.2中“乙方應(yīng)在當月15日之前將費用金額繳清，逾期每天將按應(yīng)交納金額的3‰向甲方繳納滯納金……”故作為業(yè)主，您有按時繳納相關(guān)物業(yè)費的責(zé)任。作為從事服務(wù)工作的企業(yè)，我司愿意為業(yè)主做更多的工作，也非常樂意給您提供力所能及的幫助，但同時也希望業(yè)主能站在客觀理性的立場上,理解、支持和配合我們的工作。提醒您貴宅從2008年11月截止至2009年3月15日，已有6個月的物管費計6965.10元及滯納金計1273.34元共計8238.44元未繳納，希望您接到此函后盡快到物管公司西城天街管理處結(jié)清相關(guān)費用,也避免產(chǎn)生更多的滯納金,造成您經(jīng)濟上不必要的損失。感謝您的理解和支持!我們希望隨時與您保持溝通，若您有好的建議，也非常歡迎您給我們提出。

　　物業(yè)聯(lián)系人：張XX聯(lián)系電話：6661XXXX

　　順頌秋安!

　　XX物業(yè)服務(wù)有限公司

　　2009年03月18日

3、話術(shù)：

　　XX老師，小X和你溝通這么久，也是想解決這個問題，我一直認為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢……(用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力)

　　XX老師，我覺得你還是來交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也沒辦法向公司交代嘛，人家認認真真的費的業(yè)主都沒幫，卻幫沒繳費的，你說這說得過去嗎。而且，你這么拖著，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢(用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的)

　　要不這樣，XX老師，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭取(用意：對于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納)

　　第九招法律途徑——律師函

1、對象：

　　所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費費用3個月以上，發(fā)多2封以上催費函無效的客戶

2、招數(shù)說明

　　此招能震懾惡意欠費客戶，消除某些客戶認為物業(yè)是弱勢方拿其沒辦法的觀點。

　　當有多人同時符合律師函發(fā)放條件時，切勿同時發(fā)函，以免“狗急跳墻”多人抱團，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇幾人中較為怕事或領(lǐng)頭的人“開刀”，殺雞儆猴。

　　發(fā)函前，提前以私人名義“透露消息”給業(yè)主，讓他趕緊前來繳納

　　隨催費函附上該業(yè)主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。

　　律師函里的繳納時間最好定為離發(fā)函日2周。

　　在發(fā)函后不要主動與業(yè)主聯(lián)系，等其上門，你便可掌握主動權(quán)。如到達律師函上約定的繳費時間時，對方任未主動聯(lián)系，則聯(lián)系業(yè)主，探聽情況。

　　在律師函的發(fā)放過程中，一定要讓客戶感覺這是從第三方律師事務(wù)所發(fā)出了(如用律師事務(wù)所的信封等)

　　切忌，在所有的溝通中一定要向客戶傳到你們是一個戰(zhàn)線的信息，以便后期的交流。如業(yè)主態(tài)度激烈，可以私人立場，解釋你是與其一個戰(zhàn)線的發(fā)函是公司行為，如果能在一定時間內(nèi)繳納，可幫助其向公司申請從正式起訴名單中刪除。

關(guān)于敦促交納物業(yè)管理等費用的律師函

　　XX函字(2009)第 號

　　XXX女士(XX業(yè)主)：

　　本所受重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司(“本所委托人”)之委托，敬告如下事宜：

　　本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從2008年11月開始，貴方一直未按時至物管處繳納物管費、中央空調(diào)使用費、公攤水電費等。截至2009年6月18日，閣下共欠費金額達人民幣11343.69元;滯納金共計人民幣3561.42元。

　　本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù);但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費用。

　　本所認為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應(yīng)充分履行并遵守《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約》，遵守《XX市物業(yè)管理條例》以及我國的有關(guān)法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務(wù)的同時，有義務(wù)及時、足額交納物業(yè)管理費，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。

　　本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費用。

　　本所特此函請閣下：

　　1.于2009年6月29日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費用;

　　2.如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。

　　特致專函，敬希垂注!

　　XX律師事務(wù)所

　　律師***

　　2009年06月18日

3、話術(shù)：

　　XX老師，小X和你溝通這么久，也是想解決這個問題，我一直認為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢……(用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力)

　　XX老師，我覺得你還是來交老好些，你想，難道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛，你的問題，我還不是要幫你解決，但是你不交，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢(用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的)

　　要不這樣，XX老師，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭取(用意：對于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納)

　　XX老師，我聽說最近公司在擬一批律師函，針對一些長期欠費的客戶要采取法律行動了，估計就是這幾天就會發(fā)出，好像里邊有你，我先悄悄給你說一聲，讓你也好有所準備…千萬不要透露是我告訴你的喲，要不我會很難辦的….我建議你最好最近趕快來交了，避免撞到槍口上，抓個典型，多不劃算…(用意：探其口風(fēng)、拉攏戰(zhàn)線、勸其來交)

4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主張老師，以物業(yè)久未出租為由，長期惡意欠費，由于人在國外無法聯(lián)系，在所有催費手段均無效后，發(fā)出律師函。律師函發(fā)出后第8天，張老師主動打來電話。電話中張老師異常憤慨，認為久未出租物業(yè)有責(zé)任，且不應(yīng)該走到法律這一步。我方人員溝通如下：“張老師，你先別急，我知道公司最近好像是發(fā)了一批律師函，里邊好像是有你。(告訴她這是公司行，為拉攏戰(zhàn)線，平息其怒火，以便下面的溝通)，我知道你因為身居國外，回來一次卻是不容易，因此才會欠費，但是公司畢竟也有他的壓力在，好幾千人等著吃飯，相信你也能理解是吧。公司在擬定名單時只會考慮欠費的長短，所以才有你的。(給其臺階下，雖然明知其是惡意欠費)要不這樣，張老師，你看你能不能在明天內(nèi)把這個欠費給補上，我這邊向公司申請將你從正式起訴的名單里刪除。(限定繳納時間，暗示她如果不交，就會是正式起訴，發(fā)律師函并非只是嚇嚇她而已)……”經(jīng)過溝通，最終客戶在當天便讓其親戚前來所有費用。

第十招歪招

　　《孫子兵法勢篇》曰：“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。故善出奇者，無窮如天地，不竭如江海。終而復(fù)始，日月是也死而復(fù)生，四時是也。聲不過五，五聲之變，不可勝聽也;色不過五，五色之變，不可勝觀也;味不過五，五味之變，不可勝嘗也;戰(zhàn)勢不過奇正，奇正之變，不可勝窮也。奇正相生，如循環(huán)之無端，孰能窮之!”

　　忌記：

　　1、只針對極少數(shù)死硬分子，不要惹眾怒;

　　2、手段要隱蔽，要讓其明白怎么回事，但又抓不到把柄;

　　3、同一種手段不要在同一時期反復(fù)使用。搜索

　　題

　　課程總結(jié)

　　物業(yè)管理費清欠宣傳口號

物業(yè)管理業(yè)主當家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!

加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!

欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!

拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害!

拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!

樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!

樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!

加強物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!

依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質(zhì)價相符的服務(wù)!

改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!

維護業(yè)主合法權(quán)益，做好物業(yè)管理費清收清欠工作

物業(yè)管理費的催收離不開良好的服務(wù)，有效的溝通以及催費方法與技巧！這些都不僅僅是一種技巧，更是一門藝術(shù)！