物業(yè)企業(yè)投標(biāo)文件該如何編寫(xiě)

　　物業(yè)企業(yè)、物業(yè)人員(以下統(tǒng)稱(chēng)“投標(biāo)人”)非常重要的一項(xiàng)能力就是編制投標(biāo)文件。遺憾的是很多投標(biāo)人缺乏這個(gè)能力，特別是當(dāng)招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)文件編寫(xiě)要求不明，或沒(méi)有任何規(guī)定，一些投標(biāo)人更不知道怎樣寫(xiě)。很多投標(biāo)人迫切需要系統(tǒng)學(xué)習(xí)掌握編寫(xiě)技巧。“五大行”及管理成熟的公司能夠快速編制高質(zhì)量的投標(biāo)文件，他們的秘密武器就是模板化。因?yàn)槲飿I(yè)管理業(yè)務(wù)邏輯一致，有共性?xún)?nèi)容及通用的固化要素，這些制成模板就可以復(fù)制，應(yīng)對(duì)各種業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

投標(biāo)文件通用的固化要素包括：

　　關(guān)鍵性要素——項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃;組織架構(gòu)及人員配置;費(fèi)用測(cè)算及成本控制;管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。

　　實(shí)質(zhì)性要素——管理制度;檔案的建立與管理;人員的培訓(xùn)和管理;物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容(早期介入及前期、日常管理期服務(wù)方案);各項(xiàng)管理指標(biāo)及承諾;物資裝備;工作計(jì)劃等。

　　這些是每個(gè)投標(biāo)文件都應(yīng)具備的要素，我們稱(chēng)之為“基本款”。但具體到每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目，投標(biāo)人需要根據(jù)招標(biāo)文件要求、業(yè)態(tài)及項(xiàng)目特點(diǎn)、服務(wù)范圍，增加、刪減要素，這就是個(gè)性化。所以，掌握投標(biāo)文件的“基本款+個(gè)性款”，就沒(méi)有不會(huì)編寫(xiě)的標(biāo)書(shū)。

　　筆者通過(guò)實(shí)戰(zhàn)案例逐項(xiàng)闡述投標(biāo)文件的通用要素。本文所列的具體實(shí)踐和資源均為示例，并不適用于每個(gè)公司/項(xiàng)目。雖然主要針對(duì)本文舉例，但很多通用的規(guī)則和措施、管理方法亦適用于不同公司。因篇幅所限，示例只截取部分，并且示例只是表述形式的一種。

01物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃

　　這項(xiàng)內(nèi)容最能彰顯投標(biāo)人對(duì)管理實(shí)踐的提煉能力。應(yīng)述及內(nèi)容：(一)項(xiàng)目整體分析;(二)項(xiàng)目管理服務(wù)的模式和特點(diǎn);(三)項(xiàng)目管理服務(wù)的設(shè)想與計(jì)劃。

▊ 項(xiàng)目整體分析

　　這是投標(biāo)人對(duì)擬接管項(xiàng)目的分析與合理化建議，包括3個(gè)方面：1、項(xiàng)目基本信息描述，如占地面積、建筑面積、物業(yè)性質(zhì)、類(lèi)型與使用功能等，篇幅不長(zhǎng);2、物業(yè)服務(wù)需求分析，一般從物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商、目標(biāo)客戶(hù)對(duì)服務(wù)需求進(jìn)行分析，并提出合理化建議，難度系數(shù)略高;3、項(xiàng)目的難點(diǎn)重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施。

示例：某市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)與環(huán)境對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求

　　從項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)定位分析，項(xiàng)目整體規(guī)模較大，生活及配套設(shè)施規(guī)劃齊備，景觀資源豐富，對(duì)物業(yè)管理工作要求就很高。投標(biāo)人將對(duì)已建成的建筑、入戶(hù)大堂、電梯前室、室外景觀小品、園林、出入口以及先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備精細(xì)管理、定期維護(hù)保養(yǎng)，保持長(zhǎng)久如新。同時(shí)，在物業(yè)服務(wù)中心的裝飾，項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌及人員的服飾、裝備等方面，建立與之相匹配的整套VI系統(tǒng)。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的分析：根據(jù)該項(xiàng)目招標(biāo)文件闡述的相關(guān)信息和要求，結(jié)合投標(biāo)人近20年豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將與某公司開(kāi)展專(zhuān)業(yè)合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，建立起在某市領(lǐng)先的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)體系，滿(mǎn)足某公司對(duì)卓越的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的需求。

　　從未來(lái)顧客使用的角度，結(jié)合項(xiàng)目建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙及規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，對(duì)公共場(chǎng)所，文化娛樂(lè)、健身休閑等配套設(shè)施及場(chǎng)所提出合理化建議;

　　從降低物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本角度，對(duì)某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、材料定板等提出優(yōu)化建議，以節(jié)省建造成本、便于后期物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理;

　　從商鋪的經(jīng)營(yíng)和管理的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能使用、車(chē)輛停放、攤位擺放、交通組織等方面提出合理化建議，真正打造高端社區(qū)商業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式……

　　目標(biāo)客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的分析：某項(xiàng)目的高端定位吸引著有一定的事業(yè)和穩(wěn)定的社會(huì)地位的高端客戶(hù)群，他們高度重視生活品質(zhì)，居住環(huán)境、休閑場(chǎng)所、商務(wù)社交環(huán)境的格調(diào)與品味，同時(shí)對(duì)人身財(cái)產(chǎn)安全和隱私保護(hù)意識(shí)強(qiáng)。所以，投標(biāo)人量身定制了服務(wù)產(chǎn)品，滿(mǎn)足客戶(hù)追求高品質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)、對(duì)生活便利及舒適程度的需求以及對(duì)社區(qū)安全管理的需求。

　　投標(biāo)人對(duì)不同方面的服務(wù)需求分析后，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理提出合理化建議。

　　示例：xxx物業(yè)建議對(duì)“某市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東區(qū)和南區(qū)”項(xiàng)目提供：銷(xiāo)售配合服務(wù)+前期物業(yè)介入服務(wù)+項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，量身定制具體的服務(wù)方案。通過(guò)銷(xiāo)售配合服務(wù)，以物業(yè)管理的宣傳文案突出項(xiàng)目物業(yè)管理亮點(diǎn);通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)以及樣板間的優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象的展示，以及顧客對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的咨詢(xún)答疑，讓購(gòu)房者更加了解物業(yè)管理對(duì)購(gòu)房的重要性，以及對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的信心;通過(guò)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，樹(shù)立項(xiàng)目高端服務(wù)品牌形象，為開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)，同時(shí)延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值與增值……

　　項(xiàng)目的難點(diǎn)重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施：招標(biāo)文件要求須陳述對(duì)擬接管項(xiàng)目物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，及采取的不同于其他物業(yè)管理項(xiàng)目的特殊措施，投標(biāo)人一定要響應(yīng)。如果招標(biāo)文件沒(méi)有要求，筆者建議投標(biāo)人也要陳述。不同項(xiàng)目、不同業(yè)態(tài)管理的重點(diǎn)難點(diǎn)不同，精準(zhǔn)分析能檢驗(yàn)出投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目的理解及過(guò)往的管理經(jīng)驗(yàn)。

示例：“人社廳項(xiàng)目管理服務(wù)難點(diǎn)”

　　通過(guò)對(duì)項(xiàng)目勘察，人社廳的設(shè)備設(shè)施管理存在很多問(wèn)題，對(duì)后續(xù)物業(yè)管理造成難度。因地上車(chē)位有限，要保證人社廳機(jī)關(guān)大院內(nèi)公共秩序井然，對(duì)保安的管理要求就很高。人社廳既是機(jī)關(guān)辦公又是辦事場(chǎng)所，人員多且復(fù)雜，對(duì)安全的壓力很大，包括成本控制的壓力、人員工資上漲壓力、社保每年遞增壓力及物料消耗成本的壓力。

　　項(xiàng)目的管理服務(wù)的重點(diǎn)：公共秩序安全管理，辦公大院物業(yè)管理主要是保障廳機(jī)關(guān)人員財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)公共秩序，公共活動(dòng)正常開(kāi)展，防止各類(lèi)突發(fā)事件及恐怖暴力案件的發(fā)生;保密安全管理，主要是強(qiáng)化保守各項(xiàng)工作機(jī)密，防止各種文件、資料和信息泄露……

　　投標(biāo)人日?？梢詫⒏黜?xiàng)目的難點(diǎn)和重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施梳理出來(lái)，編寫(xiě)這部分內(nèi)容可以直接或修改采用，提高編制效率和質(zhì)量。

▊ 項(xiàng)目管理服務(wù)的模式和特點(diǎn)

　　基于上述分析確定：1、物業(yè)服務(wù)的定位。有的招標(biāo)文件明確要求須陳述物業(yè)服務(wù)的定位。服務(wù)定位與項(xiàng)目定位不同，后者是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位。2、服務(wù)模式及特點(diǎn)，是投標(biāo)人為擬接管項(xiàng)目量身定制的獨(dú)特的服務(wù)模式。如xx物業(yè)“精·悅”服務(wù)模式，通過(guò)對(duì)服務(wù)模式要點(diǎn)、內(nèi)涵、特色表述，展現(xiàn)了投標(biāo)人的優(yōu)勢(shì)。

　　很多投標(biāo)人編寫(xiě)這部分內(nèi)容時(shí)是拿來(lái)主義，沒(méi)有自己公司的東西，都是其他公司的服務(wù)模式。還有的投標(biāo)人像開(kāi)雜貨鋪，各種模式統(tǒng)統(tǒng)塞到自己的投標(biāo)文件里，看得人云里霧里。服務(wù)模式和特點(diǎn)是投標(biāo)人的管理實(shí)踐總結(jié)，是固定的內(nèi)容，不是編制投標(biāo)文件時(shí)才去思考提煉的東西。優(yōu)秀的企業(yè)都有自己獨(dú)特的模式及優(yōu)勢(shì)，并且形成標(biāo)準(zhǔn)的文案模板。投標(biāo)文件質(zhì)量高低表面看是投標(biāo)人編制能力的差異，本質(zhì)是管理思維的差距。所以，本文說(shuō)的是投標(biāo)技巧，談的是管理思維和管理方法。

▊ 項(xiàng)目管理服務(wù)的設(shè)想與計(jì)劃

　　1、服務(wù)設(shè)想，概括性表述實(shí)現(xiàn)前述服務(wù)模式的整體方案。如：通過(guò)對(duì)某機(jī)關(guān)大院項(xiàng)目的深入了解以及客戶(hù)需求分析，結(jié)合某機(jī)關(guān)大院各個(gè)要素、管理的重點(diǎn)難點(diǎn)，整體管理方案主要概括為“一種模式、三大重點(diǎn)”。一種模式：為辦公樓提供設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔綠化、消防安全、會(huì)議服務(wù)等綜合服務(wù)一體化物業(yè)管理模式。三大重點(diǎn)：設(shè)備設(shè)施管理(建立空調(diào)和鍋爐運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程);道路、交通、車(chē)輛秩序管理;共同營(yíng)造舒適的辦公環(huán)境。

　　2、項(xiàng)目管理服務(wù)計(jì)劃，簡(jiǎn)要概述實(shí)現(xiàn)上述設(shè)想需要開(kāi)展哪些工作，不需要詳細(xì)的計(jì)劃。如：全員全過(guò)程服務(wù)質(zhì)量管理;統(tǒng)一按照ISO 9001質(zhì)量管理體系的要求，嚴(yán)格執(zhí)行各級(jí)文件制度……滿(mǎn)足并超越顧客的期望;開(kāi)展一系列活動(dòng)：微笑服務(wù)月，品質(zhì)基礎(chǔ)月、5S管理等，提高員工專(zhuān)業(yè)技能、禮儀規(guī)范、工作態(tài)度，樹(shù)立住宅小區(qū)高端物業(yè)形象……投標(biāo)人日常就可以總結(jié)這些管理實(shí)踐。

　　3、整體管理目標(biāo)，是投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目管理服務(wù)要達(dá)到什么水平、實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)的整體承諾，不是細(xì)化目標(biāo)。整體管理目標(biāo)承諾一般包括專(zhuān)業(yè)管理承諾、項(xiàng)目規(guī)范管理推行ISO管理體系承諾;服務(wù)期內(nèi)分階段創(chuàng)優(yōu)的計(jì)劃承諾等。

　　示例：

　　專(zhuān)業(yè)管理承諾：“專(zhuān)業(yè)管理，星級(jí)服務(wù)。本公司將從項(xiàng)目的定位開(kāi)始，針對(duì)青島市場(chǎng)及客戶(hù)群特點(diǎn)，在悠久管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目量身定制管理服務(wù)方案及管理服務(wù)目標(biāo)，在日常管理服務(wù)工作中，一并融入本公司長(zhǎng)久貫徹的管理理念及自身獨(dú)特的企業(yè)文化理念，打造超高管理品質(zhì)物業(yè)。”(圖1)

管理規(guī)范及創(chuàng)優(yōu)承諾：

　　嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按照ISO管理體系進(jìn)行運(yùn)作和管理。

　　項(xiàng)目整體接管三年內(nèi)，本公司會(huì)按照各級(jí)創(chuàng)優(yōu)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成示范大廈的創(chuàng)優(yōu)工作。

　　(住宅)自合同簽訂之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)客戶(hù)滿(mǎn)意率70%以上。三年內(nèi)，項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)達(dá)到某區(qū)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)政府部門(mén)的考評(píng)。五年內(nèi)，項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)達(dá)到某省城市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)政府部門(mén)的考評(píng)。

投標(biāo)人有能力的也可以自行增加其他內(nèi)容，如：

　　項(xiàng)目在管期間，重大安全責(zé)任事故發(fā)生率為0。

　　項(xiàng)目在管期間，平均客戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)88%以上。

　　嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同的有關(guān)要求開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作等。

02各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)所采取的措施

　　這是所有投標(biāo)文件必備的實(shí)質(zhì)性要素，通常是在投標(biāo)文件后面第六、七章的位置出現(xiàn)。為了讓讀者理解并區(qū)分上文中“管理目標(biāo)”表述，筆者把該節(jié)內(nèi)容提到前面來(lái)一并分析。管理目標(biāo)是整體承諾，概括性提煉，而各項(xiàng)指標(biāo)是細(xì)化表述。各項(xiàng)指標(biāo)包括行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、各地物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及企業(yè)自有標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)只能高于或等于但不能低于前述標(biāo)準(zhǔn)。

　　各項(xiàng)指標(biāo)的承諾體現(xiàn)的是公司級(jí)承擔(dān)的指標(biāo)，所以也稱(chēng)“總體指標(biāo)”，一般以表格形式詳細(xì)表述。而部門(mén)級(jí)承擔(dān)的指標(biāo)如清潔服務(wù)、綠化管理、秩序維護(hù)等是“分項(xiàng)目標(biāo)”或“分解目標(biāo)”，一般是在后面的“物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容”章節(jié)里體現(xiàn)，也可以放在本節(jié)表述。但需要注意的是，在此處表述了，后面就不要再重復(fù)出現(xiàn)相同的指標(biāo)。

　　實(shí)操中常見(jiàn)問(wèn)題是：投標(biāo)人混淆了公司級(jí)指標(biāo)與部門(mén)級(jí)指標(biāo)，表述比較亂，沒(méi)有章法，交叉重復(fù)。主要原因是投標(biāo)人沒(méi)有公司級(jí)指標(biāo)和部門(mén)級(jí)指標(biāo)這個(gè)概念，不了解指標(biāo)的層級(jí)意義。公司級(jí)指標(biāo)是公司層面才能承擔(dān)的，部門(mén)承擔(dān)分量不夠。比如火災(zāi)發(fā)生率，就應(yīng)該是公司級(jí)指標(biāo)。

　　有的招標(biāo)文件會(huì)給出投標(biāo)人需承諾的總體指標(biāo)，如住宅項(xiàng)目的“房屋完好率;房屋維修及時(shí)率;維修質(zhì)量合格率及回訪率;管理費(fèi)收繳率;業(yè)主滿(mǎn)意率;業(yè)主有效投訴率與處理率;綠化完好率;清潔、保潔率;路燈完好率;道路完好率;治安協(xié)防管理與安防設(shè)施完好率;機(jī)電設(shè)備完好率;消防設(shè)施完好率;排水系統(tǒng)完好率;管理人員、特殊工種人員持證上崗率;其他有關(guān)指標(biāo)。”并且規(guī)定“對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)，均需注明標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算測(cè)定依據(jù)以及承諾所采取的措施。”投標(biāo)人應(yīng)全面響應(yīng)，不能漏掉指標(biāo)或者缺少標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算依據(jù)，更不能只有承諾而沒(méi)有實(shí)現(xiàn)措施。措施比承諾更重要。

　　如果招標(biāo)文件沒(méi)有給出總體指標(biāo)，投標(biāo)人可以借鑒上述總體指標(biāo)及業(yè)態(tài)類(lèi)型進(jìn)行表述。

　　需要注意的是招標(biāo)文件要求在“商務(wù)標(biāo)”中體現(xiàn)服務(wù)承諾，如“承諾達(dá)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的一級(jí)要求計(jì)15分。對(duì)業(yè)主需求能及時(shí)反應(yīng);與業(yè)主之間能建立良好的工作關(guān)系;財(cái)務(wù)狀況良好，業(yè)主單位評(píng)價(jià)良好”。這是送分項(xiàng)，而有的投標(biāo)人覺(jué)得“技術(shù)標(biāo)”已經(jīng)有服務(wù)承諾，就不響應(yīng)該項(xiàng)要求，白白丟分。

示例：總體指標(biāo)

各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)：

　　《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范》(一級(jí));

　　《某市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》

篇2：物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)注意事項(xiàng)

　　物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)注意事項(xiàng)

　　(一)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的基本要素

　　物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫(xiě)基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對(duì)投標(biāo)書(shū)的基本要素有所了解。

　　1．計(jì)量單位

　　計(jì)量單位是投標(biāo)書(shū)中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書(shū)中必須使用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2．貨幣

　　國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

　　3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

　　編制投標(biāo)書(shū)應(yīng)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。

　　若采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書(shū)中說(shuō)明。

　　4．表述方式

　　投標(biāo)書(shū)的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書(shū)文字必須滿(mǎn)足的基本要求。編制投標(biāo)書(shū)時(shí)，切忌拐彎抹角、廢話(huà)連篇、用詞模棱兩可，應(yīng)盡量做到言簡(jiǎn)意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能現(xiàn)的爭(zhēng)議。

　　圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡(jiǎn)單明了，但這同樣要求其編做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo)書(shū)中的文字表述保持一致。

　　5．理論技巧

　　投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫(xiě)人員還應(yīng)熟練掌與投標(biāo)書(shū)內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧。

　　6．資料真實(shí)性

　　投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件的要求做出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所條款、條件和規(guī)定，且無(wú)重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求否則，其投標(biāo)將被拒絕。

　　(二)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)中應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1．確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫(xiě)，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)；重要數(shù)據(jù)未填寫(xiě)，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫(xiě)時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。

　　2．不得任意修改填寫(xiě)內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字：若填寫(xiě)中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

　　3．填寫(xiě)方式規(guī)范。投標(biāo)書(shū)最好用打字方式填寫(xiě)，或者用墨水筆工整填寫(xiě)；除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫(xiě)痕跡。

　　4．不得改變標(biāo)書(shū)格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書(shū)格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，但不得任意修改原標(biāo)書(shū)格式。

　　5．計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫(xiě)數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。．

　　6．報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。高于市場(chǎng)的報(bào)價(jià)難以被接受，低于成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無(wú)利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本標(biāo)文件中的“開(kāi)標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫(xiě)

　　“開(kāi)標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價(jià)格表”等。

　　7.包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

　　8．報(bào)價(jià)方式規(guī)范。凡是以電報(bào)、電話(huà)、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受。

　　9．對(duì)招標(biāo)書(shū)響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說(shuō)明，并附偏離度表。

　　10．嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁。

篇3：項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)內(nèi)容

　　投標(biāo)書(shū)在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書(shū)的項(xiàng)目和要求》來(lái)編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書(shū)內(nèi)的項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng)：

　　一、 管理方式

　　投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨(dú)資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

　　二、管理組織架構(gòu)

　　所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，根據(jù)目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展情況來(lái)看，物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征：

　　1、 管理體制

　　管理體制主要有三類(lèi)：

　　(1) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;

　　(2) 董事會(huì)下的三總師負(fù)責(zé)制;

　　(3) 董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

　　2、 管理方法

　　目前國(guó)內(nèi)的管理方法有兩種：

　　(1) 垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通，管理到位，管理層直接對(duì)成本，對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

　　(2) 矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動(dòng)個(gè)方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動(dòng)，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

　　3、 機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來(lái)確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種：

　　(1) 三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。

　　(2) 四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部。

　　(3) 六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

　　除了機(jī)構(gòu)明確以外，對(duì)參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，都應(yīng)明確規(guī)定下來(lái)。然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對(duì)他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。

　　三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案

　　經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)測(cè)算。測(cè)算應(yīng)本著“實(shí)事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶(hù)至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)”等原則進(jìn)行。

　　1、 收入測(cè)算

　　物業(yè)管理費(fèi)用主要來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類(lèi)費(fèi)用。因此，該收的費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有：

　　(1) 目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。

　　(2) 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營(yíng)業(yè)用房而開(kāi)展“三產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)獲得的收入。

　　(3) 維修基金每年可取的利息金額。

　　(4) 其他方面的服務(wù)收入。

　　2、 支出預(yù)算

　　圍繞著目標(biāo)物業(yè)開(kāi)展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：

　　(1) 人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金，以及其他各類(lèi)保險(xiǎn)支出。

　　(2) 各類(lèi)服務(wù)成本的開(kāi)支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類(lèi)服務(wù)所需要的的消耗品。

　　(3) 物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開(kāi)支。

　　(4) 其他有關(guān)各項(xiàng)的開(kāi)支等。

　　通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求，要進(jìn)行3年預(yù)算。

　　四、管理操作

　　這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對(duì)此很重視。其通常分為兩大類(lèi)：

　　1、 根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。