在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)設(shè)備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動(dòng)的重點(diǎn)難點(diǎn)，其中對(duì)電梯外包的管控顯得特別突出，如何有效管理控制維保單位按要求對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，是物業(yè)管理活動(dòng)中一直在探索的課題。
對(duì)電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實(shí)質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個(gè)方面：
一、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于一些專業(yè)設(shè)備需要具有專業(yè)技術(shù)的公司來維護(hù)，為了物業(yè)管理活動(dòng)的順利實(shí)施，物業(yè)管理公司通過招標(biāo)的方式與專業(yè)公司訂立服務(wù)合同，其中電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)就是通過合同的方式交給專業(yè)電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對(duì)電梯公司的運(yùn)作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業(yè)公司一開始會(huì)派經(jīng)驗(yàn)豐富的員工，對(duì)所接管的電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，當(dāng)電梯設(shè)備穩(wěn)定后，維保方往往會(huì)派來新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實(shí)上電梯維護(hù)保養(yǎng)是綜合能力很強(qiáng)的工作，沒有一定經(jīng)驗(yàn)很難實(shí)質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會(huì)把技術(shù)含量低的工作做起來--那就是把設(shè)備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點(diǎn)，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O(shè)備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡(jiǎn)化成設(shè)備清潔。
二、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗(yàn)水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數(shù)量猛曾，電梯維保人員供不應(yīng)求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保第一線，經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ加邢蓿聦?shí)上很難有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時(shí)一些有經(jīng)驗(yàn)水平較高的電梯工又往往脫離了基礎(chǔ)的維修保養(yǎng)工作。
三、電梯保養(yǎng)數(shù)量大。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，電梯維保費(fèi)用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長(zhǎng)，其最基本的方法和途徑就是增加每個(gè)電梯工電梯維保的數(shù)量，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準(zhǔn)難以達(dá)到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險(xiǎn)增大，形成惡性循環(huán)。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是專業(yè)性很強(qiáng)的一項(xiàng)工作，沒有經(jīng)過相關(guān)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)很難掌握，因此非電梯專業(yè)人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實(shí)處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復(fù)時(shí)間的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)物業(yè)管理公司造成一定的影響。
六、配件更換頻繁。主要原因就是1、更換的配件質(zhì)量不過關(guān)。2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。3、通過更換配件達(dá)到創(chuàng)收的目的。4、電梯設(shè)備設(shè)計(jì)的原因。
七、維保人員責(zé)任心不強(qiáng)。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過程能省就省，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時(shí)間盡量縮短。出現(xiàn)問題后找理由，互相推諉責(zé)任，使處理問題時(shí)間變得較長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。
面對(duì)電梯維保現(xiàn)狀，如何管控當(dāng)前電梯維修保養(yǎng)存在的問題，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當(dāng)前物業(yè)管理公司面臨的一個(gè)共同問題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個(gè)方面入手：
一、建立維保人員檔案。對(duì)電梯維保公司派駐人員進(jìn)行考察，考察從3個(gè)方面入手：1、通過詢問維保程序、工作細(xì)節(jié)初步了解維保人員的理論知識(shí)。2、查看維保人員的工作年限，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗(yàn)水平。3、確定現(xiàn)場(chǎng)維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場(chǎng)維保質(zhì)量。經(jīng)過細(xì)致的前期準(zhǔn)備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維保現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。
二、規(guī)范維保人員按計(jì)劃保養(yǎng)。電梯按一定時(shí)間間隔進(jìn)行保養(yǎng)是保證電梯安全運(yùn)行的關(guān)鍵，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整、潤(rùn)滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運(yùn)行。按計(jì)劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風(fēng)險(xiǎn)。
三、明確維保單位權(quán)責(zé)以避免風(fēng)險(xiǎn)扯皮。在現(xiàn)實(shí)合作過程中由于權(quán)責(zé)不清造成維修拖延，保養(yǎng)不到位，故障頻發(fā)。物業(yè)管公司認(rèn)為維保單位的水平不行，而維保單位認(rèn)為物業(yè)管理公司不愿意花錢，這樣互相推諉就造成電梯維保質(zhì)量下降，為了避免此類風(fēng)險(xiǎn)首先要明確配件價(jià)格、維修時(shí)限、保養(yǎng)頻次。其次物業(yè)管理公司應(yīng)積極配合，該花錢的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質(zhì)量。
四、引入有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理人員。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公司的目標(biāo)是追求利潤(rùn)，對(duì)于電梯維保公司來講收入包括維保費(fèi)用、大修費(fèi)用，維保費(fèi)用基本固定不變，而大修費(fèi)用是變動(dòng)的，如何減少不該發(fā)生的大修費(fèi)用是物業(yè)管理公司最急于考慮的問題，引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理員是解決問題的關(guān)鍵。有經(jīng)驗(yàn)的電梯管理員能有效的監(jiān)控電梯維保過程，提高保養(yǎng)質(zhì)量降低、減少由于保養(yǎng)不到位引起的大修費(fèi)用，同時(shí)也保證了物業(yè)管理公司所付費(fèi)用與電梯維保公司所付出的勞動(dòng)基本一致。保持對(duì)電梯的維保質(zhì)量進(jìn)行管控有著重要意義。
五、物業(yè)管理公司定期對(duì)維保單位進(jìn)行維保質(zhì)量的評(píng)估。通過對(duì)維保單位的維保質(zhì)量評(píng)估來監(jiān)測(cè)該階段的維保狀況，及時(shí)反饋給維保單位，同時(shí)作出書面評(píng)估報(bào)告，由維保單位確認(rèn)并做出反饋，為以后合同的續(xù)簽做參考。
六、物業(yè)管理公司加強(qiáng)與維保單位的定期溝通。通過定期溝通更好加強(qiáng)雙方的合作，建立互信機(jī)制，避免猜忌，互利雙贏。
物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴(yán)格按合同要求去做，那么電梯維保質(zhì)量將有明顯提升，并且保持常態(tài)化，不僅有利于電梯設(shè)備壽命的延長(zhǎng)，而且能提升物業(yè)管理水平，這是物業(yè)管理公司希望看到的結(jié)果。
篇2：電梯維保工作防患于未然
電梯維保工作防患于未然
20**年7月5日，某市地鐵上行扶梯發(fā)生設(shè)備溜梯故障，造成1人身亡，29人受傷。事后，有關(guān)部門稱，電梯事故的原因是“固定零件損壞，扶梯驅(qū)動(dòng)主機(jī)發(fā)生位移，造成驅(qū)動(dòng)鏈條脫落，扶梯下滑。”看到這則新聞，除了痛心，更多的是擔(dān)心。其實(shí)電梯發(fā)生事故并不是新聞了，平時(shí)也常有電梯墜梯、電梯長(zhǎng)時(shí)間困人等事故發(fā)生，只是這次地鐵電梯事故更為嚴(yán)重，所以引起了人們的關(guān)注。
因?yàn)閺氖挛飿I(yè)管理多年，筆者深深地了解物業(yè)項(xiàng)目中潛在的各種隱患。由于物業(yè)管理入行門檻較低，物業(yè)服務(wù)涉及面較廣，相關(guān)法律法規(guī)有待完善等原因，一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的手段來搶占市場(chǎng)。這些企業(yè)獲取了物業(yè)項(xiàng)目后，為保障一定的利潤(rùn)，往往疏忽對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備的維保，安全隱患就如同一個(gè)個(gè)定時(shí)炸彈，潛伏在項(xiàng)目里。
在此，列舉一個(gè)物業(yè)小區(qū)電梯維保案例與大家共同商討。某小區(qū)內(nèi)有電梯130余臺(tái)，物業(yè)服務(wù)公司通過招標(biāo)方式，將A電梯維保公司定為該小區(qū)所有電梯的維保單位，每月對(duì)每臺(tái)電梯進(jìn)行兩次維保。兩個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)公司的品質(zhì)部對(duì)該小區(qū)進(jìn)行考核時(shí)發(fā)現(xiàn)：A公司對(duì)小區(qū)130臺(tái)電梯的《維修保養(yǎng)記錄表》填寫的時(shí)間都是每月的15日和30日，且存在一張《維修保養(yǎng)記錄表》填寫多臺(tái)同樣型號(hào)電梯的情況。經(jīng)了解，因?yàn)榈蛢r(jià)中標(biāo)，為控制成本，A公司每月只派兩名技術(shù)人員負(fù)責(zé)該小區(qū)電梯的維保，同時(shí)負(fù)責(zé)處理電梯出現(xiàn)的各種大小故障。因?yàn)槿耸植粔颍瑑擅夹g(shù)人員基本上都在處理各電梯的大小問題，沒有按規(guī)定按要求對(duì)電梯進(jìn)行維保。物業(yè)服務(wù)公司發(fā)現(xiàn)問題后，要求A公司進(jìn)行整改，并專門派一名技術(shù)員監(jiān)督電梯維保。
從這個(gè)案例上可以看出電梯維保常見的幾個(gè)問題：
一是物業(yè)服務(wù)公司為節(jié)約成本采取低價(jià)招標(biāo)。
由于很多地方都采用“一費(fèi)制”的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)方法，電梯的維保費(fèi)、電費(fèi)均包含在物業(yè)費(fèi)中，因此，有些物業(yè)服務(wù)公司為了爭(zhēng)取更多利潤(rùn)，在電梯維保招標(biāo)時(shí)往往壓低電梯維保費(fèi)用。
二是為占有電梯維保市場(chǎng)，維保單位常低價(jià)中標(biāo)。
電梯維保單位為占有電梯維保市場(chǎng)，采取低價(jià)中標(biāo)的方式取得項(xiàng)目，然后再通過不按規(guī)定進(jìn)行維保，減少實(shí)際維保次數(shù)等方法來節(jié)約成本。
三是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)電梯維保缺乏監(jiān)督。
通常電梯維保合同內(nèi)會(huì)規(guī)定：電梯維保人員應(yīng)每半月對(duì)電梯運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)械部件做檢查、調(diào)整，包括檢查安全開關(guān)、機(jī)械電器、抱閘裝置、防逆轉(zhuǎn)裝置等的運(yùn)作情況，保養(yǎng)內(nèi)容有幾十項(xiàng)，同時(shí)還會(huì)每月、每季度、每半年、每年根據(jù)規(guī)定的內(nèi)容實(shí)施保養(yǎng)。因此，電梯維保存在維保時(shí)間長(zhǎng)，維保項(xiàng)目多的特點(diǎn)。由于人員配置有限，電梯維保工作技術(shù)性要求高，維保過程枯燥等原因，物業(yè)服務(wù)公司一般不會(huì)安排自己的技術(shù)人員跟蹤電梯維保，也就出現(xiàn)了上述案例中一張維保單人員可了解各品牌電梯的特性，同時(shí)在每日的巡查過程中就可及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯存在的安全隱患。
第二，建立電梯使用和運(yùn)營(yíng)安全管理制度迫在眉睫。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局20**年5月8日頒布的《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定：使用單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位實(shí)際情況，建立以填寫多部電梯的情況。
第四，維保“偷工減料”。
因?yàn)槿狈ΡO(jiān)督，電梯維保人員在維保的過程中常自作主張減化維保程序，甚至根本不按要求進(jìn)行維保。
第五，電梯維保人員不足。
與其它體力密集型行業(yè)同樣，電梯維保行業(yè)也面臨著電梯維保人員招聘難的問題。
此外，電梯維保還常出現(xiàn)“外行人干內(nèi)行事”的現(xiàn)象，因?yàn)閺臉I(yè)人員不足，有些電梯維保公司會(huì)招聘沒有工作經(jīng)驗(yàn)的人，邊上崗，邊培訓(xùn)。如果某臺(tái)電梯在維保過后即出現(xiàn)線路短路等問題，很可能對(duì)電梯進(jìn)行維保的這名人員就是一個(gè)‘外行人’。針對(duì)上述問題，物業(yè)服務(wù)公司可以從以下幾個(gè)方面作好電梯維保工作：
首先在電梯接收時(shí)需進(jìn)行技術(shù)交底，聘請(qǐng)電梯廠商對(duì)維修技術(shù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)。
通常物業(yè)服務(wù)公司在接收電梯時(shí)會(huì)察看電梯的運(yùn)行狀況，核對(duì)移交的相關(guān)資料，但往往忽略了電梯的技術(shù)交底和聘請(qǐng)電梯廠商對(duì)維修技術(shù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)。通過技術(shù)交底和電梯廠商的基礎(chǔ)培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)公司的維修技術(shù)崗位責(zé)任制為核心的電梯使用和運(yùn)營(yíng)安全管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。安全管理制度至少包括以下內(nèi)容：相關(guān)人員的職責(zé)、安全操作規(guī)程、日常檢查制度、維保制度、定期報(bào)檢制度、電梯鑰匙使用管理制度、作業(yè)人員與相關(guān)運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員的培訓(xùn)考核制度、意外事件或者事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習(xí)制度、安全技術(shù)檔案管理制度等，這些制度建立以后，還需定期組織相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，并對(duì)學(xué)習(xí)的效果進(jìn)行考核。
第二，各物業(yè)服務(wù)公司亟待加強(qiáng)重視電梯維保，跟蹤維保、故障處理過程。
在中國(guó)的誠(chéng)信體系還不完善的情況下，物業(yè)服務(wù)公司有必要對(duì)電梯維保技術(shù)人員的維保、故障處理工作進(jìn)行跟蹤，一方面可以監(jiān)督維保人員是否按合同履行維保義務(wù)，另一方面也可以了解電梯故障發(fā)生的原因，避免出現(xiàn)維保人員調(diào)換原裝零配件或惡意要求有償多換零件情況發(fā)生。
第三，在項(xiàng)目?jī)?nèi)做好安全使用電梯知識(shí)宣傳不失為一種有效途徑。
在項(xiàng)目?jī)?nèi)做好安全使用電梯知識(shí)宣傳，指導(dǎo)業(yè)主文明使用電梯，可延長(zhǎng)電梯的實(shí)際使用壽命。如業(yè)主裝修前在電梯內(nèi)或項(xiàng)目公告欄內(nèi)張貼《電梯安全使用須知》，提醒業(yè)主及施工人員文明用梯，可減少因裝修沙、石進(jìn)入電梯滑道而引發(fā)的故障。
第四，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)重視制訂應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行實(shí)操演練。
很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)制訂電梯應(yīng)急預(yù)案，但進(jìn)行電梯發(fā)生緊急事件實(shí)操演練的并不多。如某小區(qū)在裝修期間，物業(yè)服務(wù)公司安裝的電梯轎廂保護(hù)板著火，小區(qū)一名秩序維護(hù)員在技術(shù)人員鎖定電梯后持滅火器滅火，卻因未參加過實(shí)操演練，心里過分緊張，而將滅火器噴頭對(duì)準(zhǔn)技術(shù)人員，噴了技術(shù)人員一身干粉后，才去滅火。
著名的海恩法則指出：每一起嚴(yán)重的飛行事故的背后，必然有29起輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。海恩法則的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)和責(zé)任心，因?yàn)槭鹿实陌l(fā)生通常是量的積累的結(jié)果，不論多好的技術(shù)，多完善的規(guī)章制度，都無法取代人自身的素質(zhì)和責(zé)任心。因此，做好電梯日常維保，在出現(xiàn)事故“征兆”或“苗頭”時(shí)就進(jìn)行排查處理，就能防范事故的發(fā)生，將問題解決在萌芽狀態(tài)，保證電梯使用人的安全是物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)所在。
篇3：電梯維保管理心得體會(huì)
電梯維保管理心得體會(huì)
一幢大樓電梯運(yùn)行是否舒適正常，很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備，其維護(hù)保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護(hù)保養(yǎng)公司進(jìn)行，但電梯的運(yùn)行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運(yùn)行的重要職責(zé)。
維護(hù)與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯運(yùn)行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn)，提高自己的業(yè)務(wù)水平？筆者從事電梯維護(hù)保養(yǎng)管理多年，獲得六點(diǎn)心得體會(huì)。
一、以誠(chéng)相待、共同參與
很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時(shí)即時(shí)通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會(huì)直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。
筆者曾觀摩一物業(yè)公司設(shè)備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)——一段時(shí)期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來不便，業(yè)主多次投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。
筆者認(rèn)為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關(guān)系問題——雙方互不信任、相互推諉。
那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運(yùn)作呢？筆者認(rèn)為，雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠(chéng)相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
二、制定計(jì)劃、有的放矢
電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對(duì)所有電梯客戶，具有其普遍性，但對(duì)特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對(duì)性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機(jī)房到底坑各部位（部件）的檢查項(xiàng)目。而實(shí)際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項(xiàng)目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對(duì)性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計(jì)劃和作業(yè)表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對(duì)電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實(shí)時(shí)了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量。“望”即對(duì)電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進(jìn)行肉眼判斷；“聞”即對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進(jìn)行確認(rèn)；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機(jī)房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時(shí)對(duì)情況進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。
在維保計(jì)劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長(zhǎng)期維保計(jì)劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對(duì)電梯維保公司的維保活動(dòng)提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動(dòng)就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。
三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹
不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識(shí)是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ)，也只有對(duì)電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。
筆者經(jīng)過多年的實(shí)踐，認(rèn)為電梯維保管理人員對(duì)電梯相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個(gè)方面：1、掌握電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對(duì)電梯運(yùn)行原理的掌握會(huì)在維保管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時(shí)，在第一時(shí)間對(duì)問題進(jìn)行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識(shí)，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機(jī)、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運(yùn)行的必要保障，對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。
四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理
電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時(shí)維保人員良莠不齊，也不能排除個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，特別是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問題處理時(shí)的旁站管理，顯得尤為重要。
20**年，筆者參與一起SPVF電梯死機(jī)故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，維修人員在檢測(cè)幾組電壓數(shù)據(jù)后立即提出故障點(diǎn)是PLC控制板，要求更換。一個(gè)專用PLC控制板報(bào)價(jià)三千多元，公司是否該出這部分錢？由于全程參與了維保人員的檢測(cè)過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經(jīng)驗(yàn)，提出故障點(diǎn)不一定是PLC控制器，該型號(hào)電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機(jī)房按下輸寫開關(guān)后，才能進(jìn)行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置
已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導(dǎo)致無法打到開關(guān)所致。對(duì)開關(guān)安裝位置進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后，重新按規(guī)范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機(jī)，電梯恢復(fù)了正常運(yùn)行。試想如果沒有對(duì)該工作進(jìn)行旁站，則無從對(duì)其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。
五、注重細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造
在對(duì)筆者所處大廈的電梯維護(hù)工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個(gè)問題：幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護(hù)膜片松動(dòng)，在電梯運(yùn)行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的顫動(dòng)聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個(gè)問題呢？但不能確保玻璃膠對(duì)膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對(duì)射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護(hù)中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法最后被證實(shí)效果良好，既在一定時(shí)間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動(dòng)，又可以反復(fù)使用。
六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆
在與電梯維保公司互動(dòng)中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時(shí)對(duì)設(shè)備的熟悉程度和對(duì)維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。
筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費(fèi)用談判中，電梯公司前期報(bào)價(jià)為三萬一千多元。對(duì)于對(duì)方的這一報(bào)價(jià)，我方不能接受，立即對(duì)這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對(duì)電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對(duì)該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量只包含對(duì)電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌握主動(dòng)權(quán)，經(jīng)過多次談判，對(duì)方最終不得已以涉及“知識(shí)產(chǎn)權(quán)”為改造費(fèi)用訴求基礎(chǔ)，最終合同價(jià)為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節(jié)約了大量的費(fèi)用。
物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實(shí)工作中進(jìn)行長(zhǎng)期不斷的探索和實(shí)踐。同時(shí)，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會(huì)對(duì)其他特種設(shè)備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。