4.1 機房
4.1.1~4.1.13條款每月檢查一次。
4.1.1 機房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好,溫度保持在5-40℃范圍內(nèi),供電電壓波動應(yīng)不大于±7% 。
4.1.2主電源開關(guān)應(yīng)裝在機房入口處,方便操作,高度適宜;熔斷器容量符合要求,接觸良好。
4.1.3 曳引輪、飛輪、限速器輪外側(cè)面應(yīng)漆成黃色,上、下行方向標(biāo)志正確清晰。
4.1.4 機房固定照明不低于200L*;電源插座有效,且不受主電源控制。
4.1.5兩臺以上電梯同在一個機房時,每臺電梯的主電源開關(guān)和對應(yīng)設(shè)備應(yīng)有識別標(biāo)志。
4.1.6 盤車手輪和開閘扳手懸掛正確,位置顯著;盤車手輪漆成黃色,開閘扳手漆成紅色。
4.1.7 機房地面上如有孔洞均應(yīng)加保護。出繩孔周邊間隙應(yīng)為20-40mm,周圍應(yīng)有高度不小于50㎜的圈框,多余孔應(yīng)填充。
4.1.8 線槽和接線盒應(yīng)加蓋。控制線路和動力線路應(yīng)分別敷設(shè),布線符合原設(shè)計或改造要求。
4.1.9 機房內(nèi)要保持清潔、干燥、無垃圾雜物。
4.1.10 曳引鋼絲繩上應(yīng)標(biāo)出轎廂處于各層平層位置時的標(biāo)志,并張貼標(biāo)志圖。
4.1.11 機房內(nèi)必須張貼緊急救援說明。
4.1.12 機房內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)有效可靠。
4.1.13機房應(yīng)有電氣圖,且在控制屏上標(biāo)出轎門門鎖、廳門門鎖、安全回路、極限、限位的線號。
4.2 曳引電動機
4.2.1電動機定子繞組的絕緣電阻,每年測試一次,阻值應(yīng)不小于0.5MΩ。
4.2.2電動機軸承無漏油、滲油現(xiàn)象,按其要求潤滑,溫升或有異常聲時,應(yīng)及時處理。
4.2.3電動機定子繞組溫升每年測試一次,其值小于75℃。
4.2.4電動機軸頭漏油或滲油情況,::每季度檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理。因軸承磨損,使定子與轉(zhuǎn)子間的空隙沿圓周最大偏差超出0.2㎜而產(chǎn)生噪聲時,必須更換軸承。
4.2.5電動機運轉(zhuǎn)情況每月檢查一次,若發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)及時測量電流值。高速、低速中的三相電流值,相差應(yīng)不大于5% 。
4.2.6電機內(nèi)部和換向器、線圈連接線與引出線上的灰塵,每月清理一次。
4.2.7電動機的振動振幅每月檢查一次。鋼性應(yīng)不超過:0.02mm;彈性應(yīng)不超過:0.2mm;軸向竄動量應(yīng)不超過3mm。
4.3 制動器
4.3.1 制動器動作靈活,工作可靠。
4.3.2制動器制動時兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上,松閘時制動輪與閘瓦不發(fā)生摩擦。每月檢查一次。
4.3.3制動器上各活動鉸軸每月加油潤滑一次,不允許將油滴在制動輪上。
4.3.4制動閘瓦鉚釘頭不允許接觸到制動輪,制動襯磨損超過其厚度的1/4或已露出鉚釘頭時應(yīng)更換襯墊,新?lián)Q裝的制動襯墊、與制動輪接觸面(抱閘)不少于80%,鉚釘應(yīng)埋入襯墊內(nèi)3㎜。每季度檢查一次。
4.3.5制動器的可動鉸軸磨損量超過原直徑的5%或橢圓度超過0.5㎜時,應(yīng)更換新軸,每年檢查一次。
4.3.6電磁制動器、電磁鐵芯在吸合時應(yīng)無撞擊聲、運動靈活,必要時在電磁鐵芯與銅套間加石墨粉潤滑,制動器線圈溫升不大于60℃,每半年檢查一次。
4.3.7聯(lián)軸器的螺栓無擴大變形、松動,橡膠圈(塊)無磨損變形或脫落,每季度檢查一次。
4.3.8電梯啟、制動時無沖擊和異常響聲,制動輪無裂紋,每半年檢查一次。
4.4 減速箱
4.4.1減速箱蝸輪軸伸出端滲油應(yīng)不超過20c㎡/小時,每季度檢查一次。
4.4.2減速箱無漏油或滲油現(xiàn)象,每年檢查一次。
4.4.3減速箱運行時不得有雜音,沖擊和異常振動,箱內(nèi)溫度不大于85℃,軸承溫升不大于60℃,每季度檢查一次。
4.4.4當(dāng)發(fā)現(xiàn)蝸輪與蝸桿嚙合輪齒側(cè)隙超過1mm,并且運行中產(chǎn)生猛烈撞擊或輪齒磨損量達(dá)到原齒厚的15%,應(yīng)更換蝸輪和蝸桿,每年檢查一次。
4.4.5蝸桿軸的軸向間隙,客梯不超過0.08mm,貨梯不超過0.12mm,每年檢查一次
4.5曳引輪、導(dǎo)向輪
4.5.1曳引輪輪圈及輪筒應(yīng)無裂紋,兩者的連接螺栓無松動或移動,每年檢查一次。
4.5.2對曳引輪、導(dǎo)向輪的軸承應(yīng)潤滑,軸承座的螺栓無松動,每季度一次。
4.5.3曳引輪輪槽應(yīng)清潔,不許加油,每年檢查一次。
4.5.4曳引輪繩槽底與曳引繩之間的間隙,要求不得小于1 mm,否則更換曳引輪,每年檢查一次。
4.5.5曳引輪、導(dǎo)向輪、復(fù)繞輪、鋼帶輪,垂直度偏差不超過2mm,曳引輪與導(dǎo)向輪平行偏差不大于1mm,每年檢查一次。
4.6控制柜
4.6.1控制柜電流表、電壓表指示正確,每季度檢查
篇2：電梯維保工作防患于未然
電梯維保工作防患于未然
20**年7月5日，某市地鐵上行扶梯發(fā)生設(shè)備溜梯故障，造成1人身亡，29人受傷。事后，有關(guān)部門稱，電梯事故的原因是“固定零件損壞，扶梯驅(qū)動主機發(fā)生位移，造成驅(qū)動鏈條脫落，扶梯下滑?！笨吹竭@則新聞，除了痛心，更多的是擔(dān)心。其實電梯發(fā)生事故并不是新聞了，平時也常有電梯墜梯、電梯長時間困人等事故發(fā)生，只是這次地鐵電梯事故更為嚴(yán)重，所以引起了人們的關(guān)注。
因為從事物業(yè)管理多年，筆者深深地了解物業(yè)項目中潛在的各種隱患。由于物業(yè)管理入行門檻較低，物業(yè)服務(wù)涉及面較廣，相關(guān)法律法規(guī)有待完善等原因，一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用低價競爭的手段來搶占市場。這些企業(yè)獲取了物業(yè)項目后，為保障一定的利潤，往往疏忽對項目內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維保，安全隱患就如同一個個定時炸彈，潛伏在項目里。
在此，列舉一個物業(yè)小區(qū)電梯維保案例與大家共同商討。某小區(qū)內(nèi)有電梯130余臺，物業(yè)服務(wù)公司通過招標(biāo)方式，將A電梯維保公司定為該小區(qū)所有電梯的維保單位，每月對每臺電梯進行兩次維保。兩個月后，物業(yè)服務(wù)公司的品質(zhì)部對該小區(qū)進行考核時發(fā)現(xiàn)：A公司對小區(qū)130臺電梯的《維修保養(yǎng)記錄表》填寫的時間都是每月的15日和30日，且存在一張《維修保養(yǎng)記錄表》填寫多臺同樣型號電梯的情況。經(jīng)了解，因為低價中標(biāo)，為控制成本，A公司每月只派兩名技術(shù)人員負(fù)責(zé)該小區(qū)電梯的維保，同時負(fù)責(zé)處理電梯出現(xiàn)的各種大小故障。因為人手不夠，兩名技術(shù)人員基本上都在處理各電梯的大小問題，沒有按規(guī)定按要求對電梯進行維保。物業(yè)服務(wù)公司發(fā)現(xiàn)問題后，要求A公司進行整改，并專門派一名技術(shù)員監(jiān)督電梯維保。
從這個案例上可以看出電梯維保常見的幾個問題：
一是物業(yè)服務(wù)公司為節(jié)約成本采取低價招標(biāo)。
由于很多地方都采用“一費制”的物業(yè)費收費方法，電梯的維保費、電費均包含在物業(yè)費中，因此，有些物業(yè)服務(wù)公司為了爭取更多利潤，在電梯維保招標(biāo)時往往壓低電梯維保費用。
二是為占有電梯維保市場，維保單位常低價中標(biāo)。
電梯維保單位為占有電梯維保市場，采取低價中標(biāo)的方式取得項目，然后再通過不按規(guī)定進行維保，減少實際維保次數(shù)等方法來節(jié)約成本。
三是物業(yè)服務(wù)公司對電梯維保缺乏監(jiān)督。
通常電梯維保合同內(nèi)會規(guī)定：電梯維保人員應(yīng)每半月對電梯運轉(zhuǎn)機械部件做檢查、調(diào)整，包括檢查安全開關(guān)、機械電器、抱閘裝置、防逆轉(zhuǎn)裝置等的運作情況，保養(yǎng)內(nèi)容有幾十項，同時還會每月、每季度、每半年、每年根據(jù)規(guī)定的內(nèi)容實施保養(yǎng)。因此，電梯維保存在維保時間長，維保項目多的特點。由于人員配置有限，電梯維保工作技術(shù)性要求高，維保過程枯燥等原因，物業(yè)服務(wù)公司一般不會安排自己的技術(shù)人員跟蹤電梯維保，也就出現(xiàn)了上述案例中一張維保單人員可了解各品牌電梯的特性，同時在每日的巡查過程中就可及時發(fā)現(xiàn)電梯存在的安全隱患。
第二，建立電梯使用和運營安全管理制度迫在眉睫。根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局20**年5月8日頒布的《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定：使用單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位實際情況，建立以填寫多部電梯的情況。
第四，維?！巴倒p料”。
因為缺乏監(jiān)督，電梯維保人員在維保的過程中常自作主張減化維保程序，甚至根本不按要求進行維保。
第五，電梯維保人員不足。
與其它體力密集型行業(yè)同樣，電梯維保行業(yè)也面臨著電梯維保人員招聘難的問題。
此外，電梯維保還常出現(xiàn)“外行人干內(nèi)行事”的現(xiàn)象，因為從業(yè)人員不足，有些電梯維保公司會招聘沒有工作經(jīng)驗的人，邊上崗，邊培訓(xùn)。如果某臺電梯在維保過后即出現(xiàn)線路短路等問題，很可能對電梯進行維保的這名人員就是一個‘外行人’。針對上述問題，物業(yè)服務(wù)公司可以從以下幾個方面作好電梯維保工作：
首先在電梯接收時需進行技術(shù)交底，聘請電梯廠商對維修技術(shù)人員進行基礎(chǔ)培訓(xùn)。
通常物業(yè)服務(wù)公司在接收電梯時會察看電梯的運行狀況，核對移交的相關(guān)資料，但往往忽略了電梯的技術(shù)交底和聘請電梯廠商對維修技術(shù)人員進行基礎(chǔ)培訓(xùn)。通過技術(shù)交底和電梯廠商的基礎(chǔ)培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)公司的維修技術(shù)崗位責(zé)任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。安全管理制度至少包括以下內(nèi)容：相關(guān)人員的職責(zé)、安全操作規(guī)程、日常檢查制度、維保制度、定期報檢制度、電梯鑰匙使用管理制度、作業(yè)人員與相關(guān)運營服務(wù)人員的培訓(xùn)考核制度、意外事件或者事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習(xí)制度、安全技術(shù)檔案管理制度等，這些制度建立以后，還需定期組織相關(guān)人員進行學(xué)習(xí)，并對學(xué)習(xí)的效果進行考核。
第二，各物業(yè)服務(wù)公司亟待加強重視電梯維保，跟蹤維保、故障處理過程。
在中國的誠信體系還不完善的情況下，物業(yè)服務(wù)公司有必要對電梯維保技術(shù)人員的維保、故障處理工作進行跟蹤，一方面可以監(jiān)督維保人員是否按合同履行維保義務(wù)，另一方面也可以了解電梯故障發(fā)生的原因，避免出現(xiàn)維保人員調(diào)換原裝零配件或惡意要求有償多換零件情況發(fā)生。
第三，在項目內(nèi)做好安全使用電梯知識宣傳不失為一種有效途徑。
在項目內(nèi)做好安全使用電梯知識宣傳，指導(dǎo)業(yè)主文明使用電梯，可延長電梯的實際使用壽命。如業(yè)主裝修前在電梯內(nèi)或項目公告欄內(nèi)張貼《電梯安全使用須知》，提醒業(yè)主及施工人員文明用梯，可減少因裝修沙、石進入電梯滑道而引發(fā)的故障。
第四，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)重視制訂應(yīng)急預(yù)案，進行實操演練。
很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會制訂電梯應(yīng)急預(yù)案，但進行電梯發(fā)生緊急事件實操演練的并不多。如某小區(qū)在裝修期間，物業(yè)服務(wù)公司安裝的電梯轎廂保護板著火，小區(qū)一名秩序維護員在技術(shù)人員鎖定電梯后持滅火器滅火，卻因未參加過實操演練，心里過分緊張，而將滅火器噴頭對準(zhǔn)技術(shù)人員，噴了技術(shù)人員一身干粉后，才去滅火。
著名的海恩法則指出：每一起嚴(yán)重的飛行事故的背后，必然有29起輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。海恩法則的實質(zhì)是強調(diào)人的素質(zhì)和責(zé)任心，因為事故的發(fā)生通常是量的積累的結(jié)果，不論多好的技術(shù)，多完善的規(guī)章制度，都無法取代人自身的素質(zhì)和責(zé)任心。因此，做好電梯日常維保，在出現(xiàn)事故“征兆”或“苗頭”時就進行排查處理，就能防范事故的發(fā)生，將問題解決在萌芽狀態(tài)，保證電梯使用人的安全是物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)所在。
篇3：電梯維保管理心得體會
電梯維保管理心得體會
一幢大樓電梯運行是否舒適正常，很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備，其維護保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護保養(yǎng)公司進行，但電梯的運行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對業(yè)主負(fù)責(zé)，物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運行的重要職責(zé)。
維護與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯運行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業(yè)務(wù)水平？筆者從事電梯維護保養(yǎng)管理多年，獲得六點心得體會。
一、以誠相待、共同參與
很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。
筆者曾觀摩一物業(yè)公司設(shè)備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發(fā)生爭執(zhí)——一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運輸帶來不便，業(yè)主多次投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。
筆者認(rèn)為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關(guān)系問題——雙方互不信任、相互推諉。
那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運作呢？筆者認(rèn)為，雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。
二、制定計劃、有的放矢
電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位（部件）的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質(zhì)量?！巴奔磳﹄娞輽C房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進行肉眼判斷；“聞”即對關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進行確認(rèn)；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。
在維保計劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維?；顒泳屯耆{入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。
三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹
不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ)，也只有對電梯運行原理和維保技術(shù)特點有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。
筆者經(jīng)過多年的實踐，認(rèn)為電梯維保管理人員對電梯相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個方面：1、掌握電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時，在第一時間對問題進行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。3、對特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。
四、緊抓維保重點、做好旁站管理
電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關(guān)鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。
20**年，筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，維修人員在檢測幾組電壓數(shù)據(jù)后立即提出故障點是PLC控制板，要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元，公司是否該出這部分錢？由于全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經(jīng)驗，提出故障點不一定是PLC控制器，該型號電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機房按下輸寫開關(guān)后，才能進行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置
已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導(dǎo)致無法打到開關(guān)所致。對開關(guān)安裝位置進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后，重新按規(guī)范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機，電梯恢復(fù)了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站，則無從對其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。
五、注重細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造
在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護膜片松動，在電梯運行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的顫動聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法最后被證實效果良好，既在一定時間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動，又可以反復(fù)使用。
六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆
在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設(shè)備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。
筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能接受，立即對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌握主動權(quán)，經(jīng)過多次談判，對方最終不得已以涉及“知識產(chǎn)權(quán)”為改造費用訴求基礎(chǔ)，最終合同價為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節(jié)約了大量的費用。
物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會對其他特種設(shè)備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。