加強(qiáng)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理 從根本上提升物業(yè)管理水平

　　本文從物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)入手，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，指出了當(dāng)前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地提出了做好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的建議，即加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)，切實(shí)提升認(rèn)識(shí)水平和技術(shù)水平;著眼于工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理;貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)。

　　物業(yè)管理的責(zé)任和目標(biāo)是為業(yè)主和使用者提供服務(wù)，而這種服務(wù)的本質(zhì)意義在于，通過物業(yè)管理全過程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)本身的保值增值。其中，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理最為重要，同時(shí)也是難度最高、專業(yè)性最強(qiáng)的管理工作，其水平高低是決定物管企業(yè)綜合實(shí)力的主要因素。

　　一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)

　　概括來講，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　(一)關(guān)系到業(yè)主的最根本利益。物業(yè)設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，資產(chǎn)絕對(duì)值很大，視物業(yè)規(guī)模和檔次不同，多則數(shù)億元，少則幾百萬上千萬元，對(duì)于高層高檔寫字樓而言，設(shè)備設(shè)施占總投入的1/4-1/3。物業(yè)的正常使用決定于設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，管理如不到位，不僅影響設(shè)備設(shè)施的使用壽命，更會(huì)影響整個(gè)物業(yè)的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業(yè)的保值升值。

　　(二)技術(shù)性強(qiáng)。隨著技術(shù)全面進(jìn)步，越來越多的高科技設(shè)備設(shè)施被應(yīng)用到物業(yè)建筑中，門類繁多，涉及專業(yè)面廣。通常的物業(yè)都具有供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、交通(電梯)系統(tǒng)、自動(dòng)化控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)(含各類門禁識(shí)別系統(tǒng))、樓內(nèi)綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)等，而一些新型的高科技智能化物業(yè)，如北京的奧運(yùn)鳥巢、水立方等，更是應(yīng)用了最先進(jìn)的科技成果。盡管物業(yè)管理仍具有勞動(dòng)密集型的特征，但是物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理卻越來越顯示出技術(shù)密集型的趨勢(shì)。正因如此，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理成為物業(yè)管理最本質(zhì)、最需專業(yè)技術(shù)的核心內(nèi)容。

　　(三)是“顯性服務(wù)”的基礎(chǔ)。目前，很多物業(yè)企業(yè)由“管理公司”更名為“服務(wù)公司”，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務(wù)等“顯性服務(wù)”方面下足功夫，突出“為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，應(yīng)該說，這是一種企業(yè)經(jīng)營定位方面的進(jìn)步。但要看到，安居才能樂業(yè)，為業(yè)主的“安居”提供保障，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)無旁貸的義務(wù)，而物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全正常運(yùn)行，是“安居”的前提和保障，是物業(yè)服務(wù)的底線。盡管這項(xiàng)工作不為多數(shù)業(yè)主所常見，具有“隱性管理”特點(diǎn)，但只有做好此項(xiàng)工作，其他各項(xiàng)“顯性服務(wù)”才有意義。換言之，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的水平從根本上決定了物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。

　　(四)要求有可繼承性和可延續(xù)性。一棟物業(yè)使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業(yè)服務(wù)公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業(yè)管理的市場化和招投標(biāo)制度的實(shí)施，物業(yè)服務(wù)公司的更換成為常態(tài)。在此情況下，設(shè)備設(shè)施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續(xù)性，由此也決定了物業(yè)管理的指導(dǎo)思想必須具有長期性、連續(xù)性和可繼承性。

　　二、當(dāng)前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的問題

　　作為相對(duì)新生的事物，目前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術(shù)和管理模式方面，與國外還有一定差距。

　　(一)重運(yùn)行維修，輕預(yù)測保養(yǎng)。相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還屬于“看守型”操作，重視運(yùn)行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮“預(yù)測和預(yù)防”。這種“維持型”管理，不僅對(duì)設(shè)備設(shè)施的壽命影響很大，損害業(yè)主切身利益，而且增加事故隱患，增大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，弱化企業(yè)自身技術(shù)實(shí)力，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司也是一種根本性損失。這里面固然有業(yè)主對(duì)物業(yè)使用的短期思維和物權(quán)多元化的因素，但是也反映出部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“綜合經(jīng)營成本意識(shí)”淡薄，缺乏深化管理的意識(shí)，實(shí)際上也是對(duì)服務(wù)責(zé)任的漠視。

　　(二)專業(yè)人才匱乏，技術(shù)力量相對(duì)薄弱。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，與建筑、房地產(chǎn)業(yè)相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員差距更大。同時(shí)，受資源和認(rèn)識(shí)水平的制約，除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，在人才培養(yǎng)方面投入明顯不足，使得技術(shù)隊(duì)伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才。有資料顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工程技術(shù)人員流動(dòng)率高達(dá)35%-50%。人員構(gòu)成上，本科以上學(xué)歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導(dǎo)，技術(shù)管理層面相對(duì)弱化。如果這種專業(yè)技術(shù)弱化的趨勢(shì)繼續(xù)下去，不重視和不強(qiáng)化對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)指導(dǎo)和系統(tǒng)控制，那么隨著“三高建筑”(高層、高檔次和高科技)的不斷興建，各類復(fù)雜的技術(shù)問題將會(huì)成為矛盾焦點(diǎn)，并成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

　　(三)認(rèn)識(shí)相對(duì)滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的認(rèn)識(shí)，僅停留在“只要無故障、開得動(dòng)就行”的層面上，并沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，更沒有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果)才是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的最高工作目標(biāo)。由此使得管理粗放，表現(xiàn)為制度不健全、臺(tái)帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導(dǎo)不明確等，而且設(shè)備技術(shù)落后，甚至還存在著手工作坊式的作業(yè)方式。同時(shí)，專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)缺乏，無論內(nèi)容上還是形式上，都滯后于物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的發(fā)展形勢(shì)。

　　(四)法律法規(guī)建設(shè)滯后。目前，物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還很不健全，這使得物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理缺乏完善的專業(yè)法規(guī)的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決。《物業(yè)管理?xiàng)l例》及各地方貫徹細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)這一問題的解決起到了積極的推動(dòng)作用，但是要解決設(shè)備設(shè)施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的專項(xiàng)法規(guī)、管理規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、做好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的幾點(diǎn)建議

　　設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重，應(yīng)著重做好如下幾方面工作：

　　(一)加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)，切實(shí)提升認(rèn)識(shí)水平和技術(shù)水平

　　物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)水平問題，關(guān)鍵是各級(jí)人員對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災(zāi)時(shí)自動(dòng)降落，阻斷火勢(shì)蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實(shí)際管理中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)防火卷簾門下堆放物品或無指示標(biāo)識(shí)，原因就在于管理人員或巡查人員對(duì)其作用不甚了解。再比如，一些開關(guān)和閥門正常運(yùn)行的狀態(tài)或開或閉，如果混淆就會(huì)影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果不標(biāo)示出工作狀態(tài)的開關(guān)位置，那么檢修時(shí)就可能誤操作，日常巡檢時(shí)就無法判斷是否正常，這時(shí)就會(huì)將標(biāo)識(shí)細(xì)化。所以，設(shè)備設(shè)施的管理好壞，很多時(shí)候受認(rèn)識(shí)深度的限制。

　　要解決認(rèn)識(shí)問題，就要加強(qiáng)培訓(xùn)。一是從戰(zhàn)略層面上，決策層要提高對(duì)于設(shè)備設(shè)施管理工作的基礎(chǔ)性和重要性的認(rèn)識(shí)，將其作為企業(yè)競爭力的培育基點(diǎn);二是從日常操作層面上，中層以下各級(jí)人員要加深對(duì)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和流程的理解，尤其要熟悉各類設(shè)備設(shè)施的關(guān)鍵控制點(diǎn)。

　　此外，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的技術(shù)性極強(qiáng)，決定了技術(shù)水平是關(guān)鍵。要根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)規(guī)劃，并在資源投入方面加以傾斜。例如有專家提出，大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)有必要設(shè)定系統(tǒng)工程師的崗位，強(qiáng)化突出系統(tǒng)工程師的技術(shù)管理責(zé)任。這樣才能保持企業(yè)技術(shù)水平的穩(wěn)定性和競爭力。

　　(二)著眼于工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理

　　實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理，就是通過科學(xué)的管理規(guī)程和適宜的技術(shù)手段，以盡可能低的管理成本，實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行。

　　1、實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)控制。設(shè)備設(shè)施的功能、年限、狀況和運(yùn)行環(huán)境不同，可能出現(xiàn)的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容就有所差別，即需要控制的關(guān)鍵點(diǎn)就不一樣。在建立臺(tái)帳基礎(chǔ)上，通過檢查檢測，確定每個(gè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行控制關(guān)鍵點(diǎn)，并將其納入日常的運(yùn)行監(jiān)測體系。同時(shí)，通過規(guī)范的管理文件，將關(guān)鍵點(diǎn)控制的方法、流程等固定下來作為作業(yè)指導(dǎo)。這是運(yùn)行管理最重要、最基礎(chǔ)的工作之一。

　　2、標(biāo)識(shí)規(guī)范、統(tǒng)一、實(shí)用性強(qiáng)。為提高效率和質(zhì)量，應(yīng)建立統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)體系(名稱標(biāo)識(shí)、狀態(tài)標(biāo)識(shí)、維護(hù)標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)等)，制作成《物業(yè)設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)手冊(cè)》。要做到“標(biāo)識(shí)全覆蓋”，所有設(shè)備設(shè)施都要標(biāo)識(shí)清楚規(guī)范。

　　這里需要注意標(biāo)識(shí)的“實(shí)用性”問題。建立統(tǒng)一標(biāo)識(shí)體系的目的，是提高設(shè)備運(yùn)行控制的效率，如不從實(shí)操性出發(fā)，就不能很好地達(dá)到目的。以指示性儀表為例，其工作時(shí)有數(shù)值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態(tài)是否正常。這對(duì)于專業(yè)的技術(shù)人員不是太困難，但日常巡查有時(shí)由其他管理人員完成，這時(shí)就無法通過儀表讀數(shù)來判斷設(shè)備正常與否。即使完全由技術(shù)人員來做，還有一個(gè)效率和可行性問題--如果儀表位置不是非常理想，讀取數(shù)值就變得困難;儀表眾多時(shí)，即使讀取數(shù)值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對(duì)這些設(shè)備的日常巡檢必定流于形式，運(yùn)行管理就會(huì)留有隱患。此時(shí)標(biāo)識(shí)的“實(shí)用性”就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時(shí)指針的上下限位置用醒目顏色標(biāo)示出來;如果是數(shù)字式儀表，就把正常工作的數(shù)值范圍標(biāo)示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設(shè)備是否正常。可見，即使有先進(jìn)的儀器儀表，仍需在實(shí)踐中不斷摸索總結(jié)，優(yōu)化管理，才能充分發(fā)揮技術(shù)設(shè)備的優(yōu)勢(shì)。

　　3、著眼于預(yù)測預(yù)防，堅(jiān)持日常巡查與定期檢測相結(jié)合

　　要從設(shè)備運(yùn)行的長遠(yuǎn)性和管理的可繼承性出發(fā)，切實(shí)做好設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)檢測和故障預(yù)測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設(shè)備診斷技術(shù)，不斷收集各個(gè)設(shè)備設(shè)施的關(guān)鍵參數(shù)變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線槽接點(diǎn)的測溫、系統(tǒng)“關(guān)注點(diǎn)”的定位等。將這些預(yù)防性工作納入物業(yè)設(shè)備管理的常規(guī)工作中，并做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和變化趨勢(shì)分析，就能夠動(dòng)態(tài)掌握各類設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)與變化，從而實(shí)現(xiàn)從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展，從事后維修向事先預(yù)測轉(zhuǎn)變。這對(duì)于系統(tǒng)保養(yǎng)工作的重點(diǎn)識(shí)別具有指導(dǎo)意義。

　　(三)貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)

　　“保養(yǎng)重于維修”，任何故障都有一個(gè)從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細(xì)小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動(dòng)導(dǎo)致局部過熱引發(fā)停電、失火或者燒毀設(shè)備等。

　　設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化，要加強(qiáng)計(jì)劃管理，尤其要抓好三個(gè)環(huán)節(jié)：一是設(shè)備臺(tái)帳的建立與維護(hù)。建立臺(tái)帳的原則是帳實(shí)相符，原先有臺(tái)帳的，也要由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行實(shí)地核查，對(duì)不符之處做出修改;而設(shè)備臺(tái)帳缺失，或新增、更換設(shè)備的，則要通過現(xiàn)場逐個(gè)檢測，重新建立臺(tái)帳。臺(tái)帳維護(hù)重在即時(shí)更新，如實(shí)反映設(shè)備設(shè)施的實(shí)際狀況。二是保養(yǎng)計(jì)劃的制定。要根據(jù)設(shè)備設(shè)施的性能、運(yùn)行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史維修保養(yǎng)記錄等，以“確保運(yùn)行、預(yù)防故障、經(jīng)濟(jì)高效”為原則，制定針對(duì)性的保養(yǎng)計(jì)劃。三是原始保養(yǎng)記錄的建立與保存。保養(yǎng)要嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行，規(guī)范填寫相關(guān)記錄并妥善保管。

　　上述三個(gè)環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)可以互相印證的整體。要確保有設(shè)備必有臺(tái)帳，有臺(tái)帳必有保養(yǎng)計(jì)劃，有保養(yǎng)計(jì)劃必有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必有實(shí)際作業(yè)。這樣，對(duì)設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個(gè)環(huán)節(jié)入手。

　　(四)不可忽視對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理

　　當(dāng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目超出企業(yè)自身技術(shù)實(shí)力時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會(huì)將其交由第三方的專業(yè)公司來完成。這種外包服務(wù)本身是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享的業(yè)務(wù)協(xié)作方式，有利于社會(huì)資源的優(yōu)化配置。

　　但是，外包只是將工作本身轉(zhuǎn)移給第三方，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未隨之轉(zhuǎn)移改變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。相反，因?yàn)闃I(yè)務(wù)外包而使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進(jìn)行更細(xì)致的過程管理，有時(shí)會(huì)使不可控因素增加。因此，對(duì)于外包服務(wù)的過程跟蹤和質(zhì)量監(jiān)督，仍是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理，關(guān)鍵在于：一要通過完備的合同協(xié)議，明確約定外包事項(xiàng)，二要規(guī)定詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及檢驗(yàn)檢測方法，三要納入日常的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作體系中。

　　總之，物業(yè)設(shè)備設(shè)施日趨復(fù)雜化、智能化，技術(shù)含量日趨提高，其管理要求也不斷提高，已成必然趨勢(shì)。這既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的困難，也是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，深化內(nèi)部管理，重視人才隊(duì)伍，加大技術(shù)投入，就能夠變挑戰(zhàn)為機(jī)遇;而作為物業(yè)管理行業(yè)來講，在有序競爭的基礎(chǔ)上，推動(dòng)交流合作與信息共享，促進(jìn)人才梯隊(duì)的建設(shè)，加強(qiáng)新技術(shù)新設(shè)備的推廣，將是整個(gè)行業(yè)做強(qiáng)做大的必由之路。

篇2：物業(yè)項(xiàng)目部對(duì)別墅區(qū)設(shè)備設(shè)施長期運(yùn)營一些建議

　　物業(yè)項(xiàng)目部對(duì)別墅區(qū)設(shè)備設(shè)施長期運(yùn)營的一些建議

　　物業(yè)項(xiàng)目部根據(jù)總工辦提供的“美利山項(xiàng)目擴(kuò)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書”及許總提供的“****別墅客戶深度訪談總結(jié)”結(jié)合相關(guān)圖紙?zhí)岢鋈缦陆ㄗh：

　　1.物業(yè)管理用房設(shè)在哪里，含辦公用房、保潔用房、工程用房、員工宿舍、中控室用房、業(yè)主活動(dòng)中心、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等。（約需1500㎡使用面積）

　　2.在水系兩側(cè)是否加設(shè)室外健身設(shè)備及景觀休息椅。

　　3.建議使用太陽充電路燈及太陽充電景觀燈，同時(shí)具有時(shí)控自動(dòng)開關(guān)功能，以減少電費(fèi)及維修費(fèi)用支出。

　　4.在水系旁添加播音設(shè)備在業(yè)主健身或休息時(shí)播放一些輕音樂，或流行音樂。

　　5.因****別墅依山而建水系過長落差較大，各分?jǐn)鄬铀蛔畹忘c(diǎn)應(yīng)在500㎜厚度以上，以保證養(yǎng)殖各類水生花草的需要。

　　6.給水系統(tǒng)采用自打深井供水最好設(shè)在物業(yè)管理用房的地下室或附近，同時(shí)設(shè)立大型儲(chǔ)水設(shè)施，（在園區(qū)最高處設(shè)立為好，已達(dá)到重力供水目的）以保證大面積綠化用水及水系用水而節(jié)省開支。各戶為遠(yuǎn)程控制預(yù)付費(fèi)水表，由計(jì)算機(jī)控制低于一定水量自動(dòng)提醒。

　　7.生活排水系統(tǒng)及雨水排水系統(tǒng)在園區(qū)內(nèi)一定要分開不能合用，如市政排水系統(tǒng)適合不要再園區(qū)內(nèi)加設(shè)化糞池及污水泵，這樣可大大降低物業(yè)公司運(yùn)行費(fèi)用。

　　8.供電系統(tǒng)要求預(yù)付費(fèi)電表，具有過載保護(hù)功能同時(shí)具有遠(yuǎn)程抄表遠(yuǎn)程控制功能，由計(jì)算機(jī)控制低于一定電量自動(dòng)提醒，可和供水系統(tǒng)使用一臺(tái)計(jì)算機(jī)控制含物業(yè)費(fèi)收費(fèi)系統(tǒng)等。

　　9.消防系統(tǒng)室內(nèi)有煙感報(bào)警設(shè)施及可燃?xì)怏w探測器報(bào)警設(shè)施，并和智能化系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

　　10.智能化系統(tǒng)要有以下設(shè)施：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)紅外幕簾報(bào)警系統(tǒng)、室外紅外線報(bào)警系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、別墅門非正常開鎖報(bào)警系統(tǒng)；以上系統(tǒng)由物業(yè)公司中央控制室統(tǒng)一控制并和物業(yè)公司客服主電腦聯(lián)網(wǎng)達(dá)到實(shí)時(shí)控制的目的。如可行可連接到因特網(wǎng)公司各級(jí)有授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)可隨時(shí)查看相關(guān)情況。

　　11.綠化保潔用水系統(tǒng)：綠化部分能使用噴灌的盡量使用噴灌功能，不能使用噴灌的和保潔取水點(diǎn)共用，綠化供水在可行時(shí)和雨水收集系統(tǒng)連接（閥門控制轉(zhuǎn)換）降低自來水用水量；因是別墅區(qū)盡量吧保潔取水點(diǎn)做成小品或景觀造型形式。

　　12.供電、供水、供暖等個(gè)收費(fèi)系統(tǒng)要合理加裝計(jì)量表:

　　一、以便于物業(yè)公司核算成本；

　　二、按國家相關(guān)規(guī)定把相關(guān)公共部位水電費(fèi)用合理分?jǐn)偟疥P(guān)聯(lián)物業(yè)，此處指的物業(yè)是指產(chǎn)權(quán)人或受益人。（天津、北京、海南、石家莊、秦皇島等城市已出臺(tái)了相關(guān)政策；唐山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則中已明確指出共用部位電費(fèi)由先關(guān)聯(lián)物業(yè)合理分?jǐn)偂＃?/P>

　　以上是本人從事物業(yè)工作十多年的一點(diǎn)建議，不妥之處請(qǐng)指正以便我們的業(yè)務(wù)及技能水平不斷改進(jìn)和提高。

　　物業(yè)項(xiàng)目部：***

　　20**年5月28日星期六

篇3：中央空調(diào)維修保養(yǎng)建議設(shè)備

　　中央空調(diào)維修保養(yǎng)建議設(shè)備

　　1、毛刷清掃機(jī)器人：集履帶式行走傳動(dòng)裝置、毛刷、電機(jī)控制器、攝像監(jiān)視器、有線操作控制器于一體的清掃機(jī)器人;

　　2、軟軸清掃、監(jiān)控一體設(shè)備：多種規(guī)格清掃專用毛刷、柔性鋼絲線纜、專用高速變頻驅(qū)動(dòng)主機(jī)設(shè)備系統(tǒng)，與有線監(jiān)控光纜組合在一起，使用方便，不必再使用檢測機(jī)器人;

　　3、氣鞭清洗設(shè)備：是一種手持式的氣動(dòng)設(shè)備。相當(dāng)于一個(gè)小型氣錘吹掃機(jī)器人;優(yōu)點(diǎn)是操作簡便靈活、易于搬運(yùn)、噪音小，是消除死角的有效工具。

　　4、系統(tǒng)集塵箱：利用負(fù)壓氣流的工作原理收集管道內(nèi)松動(dòng)的灰塵、污物，以達(dá)到清潔的目的，能使過濾效率達(dá)到99.97%。在一個(gè)新風(fēng)機(jī)組只須安裝一次。利用新風(fēng)風(fēng)道原有風(fēng)口安裝在靠近機(jī)組或走廊的位置;

　　5、過濾器：以往空調(diào)設(shè)計(jì)對(duì)處理空氣質(zhì)量的過濾器重視不夠，缺乏統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn)，并且我國集中空調(diào)系統(tǒng)的過濾器效率普遍較低，風(fēng)管內(nèi)污染相當(dāng)嚴(yán)重，造成室內(nèi)空氣質(zhì)量差。隨著國家相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行周期性的清洗維護(hù)將成為一項(xiàng)長期任務(wù)，提高過濾器效率、改善過濾器的配置無疑是控制系統(tǒng)污染和改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的有效手段。從長遠(yuǎn)利益來看，將會(huì)延長清洗周期、節(jié)省業(yè)主開支，因此建議招標(biāo)方在工程竣工后，考慮提高過濾器的級(jí)別。

　　6、設(shè)備存放：需要20平米左右的倉庫