質量/環境/安全管理體系作業指導書

　　物業空調設備(設施)保養維修規程

　　1.0 目的

　　有計劃地對機組進行保養和檢查各種功能部件，其保持最高的工作效率。

　　2.0 適用范圍

　　適用于**管理處。

　　3.0 職責

　　3.1機電維修人員負責維護保養工作。

　　3.2 機電班長負責維護保養工作的安排、指導。

　　4.0 工作程序

　　4.1 壓縮機回油系統除污器的清洗方法

　　4.1.1 關閉除污器兩側的截止閥。

　　4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋，讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上，設法截取留在除污器殼體上的油。

　　4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。

　　4.1.4 插入濾芯，再重新裝上帽蓋。

　　4.1.5 開啟除污器兩側的截止閥，檢查冷媒是否滲漏。

　　4.1.6 應每半年清洗一次回油系統的除污器。

　　4.2 油過濾器的清洗和更換方法

　　4.2.1 關閉過濾器兩側的截止閥。

　　4.2.2 每只過濾器有一只級泄去過濾器內壓力的小閥門，泄壓時要緩慢、小心。

　　4.2.3 如機組配的是旋裝式罐型過濾器，可作板手或小工具卸下過濾器，扔棄后再安裝新。

　　4.2.4 如果機組配的是芯子可更換的過濾器，用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下，然后取出并扔過濾芯子，清洗殼體內壁，安裝新芯子，最后再把過濾器裝好。

　　4.2.5 開啟過濾器兩側的截止閥，開啟過濾器上的小閥門，放出過濾器內的空氣。

　　4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。

　　4.3 機組注油的方法

　　4.3.1 機組應停機。

　　4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內，再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口，在油泵進行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內又防止空氣被入機內。

　　4.3.3 打開注油閥將油泵入機組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止，然后關閉注油閥，卸下手動油泵接口。　　4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動器的電源，使油加熱器通電，它可使油的冷媒農度保持在最低值。

　　4.4 機組滲漏檢查

　　4.4.1 運行期間的滲漏檢查

　　機組受截運行之后，高壓部件應用檢漏儀認真檢漏，要確認所有接口是嚴密的。如有滲漏，就會出現抽氣頻繁和冷媒損失，當表明有滲漏時，應立即予以修理。

　　4.4.2 機組R22壓力試驗檢測方法

　　4.4.2.1在系統中沒有壓力時，通過充注閥將R-22汽體干燥氮氣注入系統中，使其壓力達到150磅/英寸表壓。

　　4.4.2.2 確認冷媒農度已達到系統中的各個部分，稍微開啟注油閥，用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。

　　4.4.2.3檢油要圍繞在每個連接點和在廠內焊的焊逢。

　　4.4.2.4 如需對蒸發器和冷凝器進行檢漏，打開蒸發器和冷凝器封蓋上的放空氣口，檢測是否有冷媒出來。

　　4.4.2.5 當機組已達到絕對嚴密后，用充注閥注入氮氣和冷媒混合物。

　　4.5 機組抽真空

　　4.5.1 真空試驗的方法

　　4.5.1.1將一臺帶指示器的高容量真空泵與機組的充注閥相接，然后啟泵。

　　4.5.1.2 開大機上所有閥門，包括抽氣閥和表閥，確認所有通大氣的閥門是關閉的。

　　4.5.1.3 依照"真空干燥"這節內容運行真空泵，直至濕球溫度達到+32℉或壓力值達到5mm汞柱為止。

　　4.5.1.4 為了改善真空度，可用熱水(不超過125℉)循環于蒸發器和冷凝器管束內，使殼體徹底干燥。如手無熱水源，應使用移動型熱水器。切勿使用蒸氣。

　　4.5.1.5 關閉機組上的充注閥和真空指示器與真空泵之間的截止閥，然后卸下真空泵，讓真空指示器留在原位。

　　4.5.1.6 保持按第三步得到的真空什達8小時。如壓力稍有上升，則表明有滲漏或有濕氣進入或兩者都有。8小時以后，如真空指示器上的濕球溫度值來上升到高至40℉或壓力不高于6.3汞柱，則系統可被認為是嚴密的。

　　4.5.1.7 如果在第6步中規定的真空范圍不能保持8小時，則必須尋找滲漏處并予以修復。

　　4.6 冷媒充注、

　　4.6.1 在向抽真后的系統充注冷媒時，為了避免蒸發器管束中被冷液體結冰的可能性，只有來自桶頂或瓶頂的冷媒蒸發汽才允許進入系統，直到系統壓力上升到比蒸發器中被冷液體冰點的對應壓力還高為止。

　　4.6.2 在充注冷媒過程中，必須取各種措施防止潮濕空氣進入。

　　4.7 測定馬達兆歐值的方法

　　4.7.1 用一只兆歐表測相間和每相的接地電阻。

　　4.7.2 如讀值在圖中陰影區之下，則要卸下馬達的外部接線柱并重復測試。

　　4.7.3 馬達電陰測試是測定，是在馬達停用24小時的環境溫度下測得的。

　　4.8 冷凝器與蒸發器的清洗、檢漏方法

　　4.8.1 化學水處理

　　4.8.1.1 于蒸發器、冷凝器中循環水的礦物成份幾乎是隨不同水源而變化，因此所用之水有可能會腐蝕管道或將成為熱陰的水垢沉積在管束上。

　　4.8.1.2 作為防垢防腐的預防措施以及為了廷長蒸發器和冷凝器管束壽命，在機組安裝前應該先作水的化學分析。

　　4.8.2 管束的清洗方法

　　4.8.2.1 刷洗法：如管束受污是因臟物和泥渣所至，一般可用刷洗法清除。放掉需清洗管路中的水，卸下封頭，用軟性銅刷徹底清洗每根管子。徹勿用鋼刷，因為鋼刷會損害管束在清洗過程中讓水通進管內可以改善洗刷效果。

　　4.8.2.2 酸洗法：如獲至寶管束的污垢是堅硬的沉淀物，必須用酸洗法。在酸洗之前，先用刷子清洗，這一點很重要。若是相對松軟的外部物質在酸洗前已除去那未酸溶液只需溶解和平齊少量的管，使清洗效果又好，時間又節省。

　　4.8.2.3 在許多主要城市中，現在有一些商業組織能為蒸發器和冷凝器提供特殊服務。

　　4.8.2.4 冷凝器管束應每年清洗一次，蒸發器的管束在正常情況下不需清洗。

　　4.8.3 蒸發器與冷凝器管束的檢漏方法

　　4.8.3.1 進入機組以增加殼體中的壓力。卸下封蓋，在管束的每段上聽是否有嘶嘶漏氣聲，這有助于進一步查找。

　　4.8.3.2 用水清洗管束的封蓋和所有管子的端頭，徹勿將四氯化碳用此目的，因為它的白色煙霧與冷媒產生的煙霧一樣。

　　4.8.3.3 用氮氣或干燥空氣吹掃管束，以清除因循環水造成的帶水殘留冷媒，待管子吹掃干凈后立即將軟塞塞在管子的每一端頭。做下一步之前，讓蒸發器或冷凝器保持12~14小時。取決于滲漏量多少，塞了有可能從管子端頭處吹掉，這便指示了滲漏位置。如果不是如此，就必須用鹵素燈徹底進行檢查。

　　4.8.3.4 在管子被塞住12~14小時后，推薦兩人在蒸發器兩端仔細地測試管子，一人在一端卸下塞子另一人在另一端卸下塞子并拿著檢測燈，從待檢段的頂排管子開始，同時卸下兩端塞子，插入測試管達5秒鐘，此時間對于檢測器吸入通過管壁滲漏的冷媒氣體來說是足夠長了，在蒸發器對著檢測器的一端放一臺風扇，它能保證任何漏氣體通過管子流向檢測燈。

　　4.8.3.5在滲漏管子上作出標記供以后鑒別之用。

　　4.8.3.6如果管板上的管接口有滲漏，用檢測燈應該能查出，如果懷疑管壁有滲漏，則用肥皂液可找可確切位置。管子周圍連續冒氣泡表明管板有滲漏。

　　4.8.4 電氣控制器保養　　4.8.4.1 應該檢查所有電氣控制器是否有明顯故障。

　　4.8.4.2 不得改變廠方設定的控制器設定值是十分重要的(包括運行控制器與安全保護控制器)。

　　4.8.4.3 一年使用期的A5-11電池是RTC實時時鐘的一個部件。如需更換請按照微電腦控制中心操作說明書"Form160.47-01.1"進行。

　　5.0 支持性文件　　5.1《冷水機組維護保養說明書》

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。