物業(yè)管理方案制定的一般程序

　　1制定物業(yè)管理方案的基本要求

　　(1)響應(yīng)性。物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。

　　(2)針對性。方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制定;整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂;方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　(3)可行性。方案中對招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。

　　(4)合理科學(xué)性。制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制定設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。

　　2物業(yè)管理方案制定的一般程序

　　物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制定物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋?/p>

　　(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制定。

　　(2)對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。

　　(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。

　　(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

　　(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配備、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。

　　(6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制定詳細(xì)的操作方案。

　　(7)測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。

　　(8)對擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整。

　　(9)排版、印制、裝幀。

篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理制度制定

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理制度制定

　　(一)學(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為，熟悉房屋裝修程序。

　　(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

　　1、物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

　　物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。

　　(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

　　內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。

　　①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例

　　員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

　　②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

　　包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。

　　③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

　　包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

　　外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：

　　①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定

　　②樓宇入住規(guī)定

　　包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

　　③物業(yè)管理公約

　　是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：

　　1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

　　2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

　　3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)

　　4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理

　　5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

　　6)管理費(fèi)用的規(guī)定

　　7)法律責(zé)任

　　8)其他事項(xiàng)

　　④住戶手冊

　　是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：

　　l)居住區(qū)概況；

　　2)居住區(qū)的管理；

　　3)業(yè)主或住戶須知；

　　4) 購日燈管理與維修；

　　5)物業(yè)管理?xiàng)l例；

　　6)綜合服務(wù)；

　　7)其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。

　　⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

　　1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。

　　2)對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

　　⑥房屋管理服務(wù)制度

　　1)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。

　　2)房屋裝修管理規(guī)定。

　　⑦住宅區(qū)管理制度

　　主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。

　　⑧業(yè)主公約

　　⑨業(yè)主委員會(huì)章程

　　l)成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的；

　　2)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；

　　3)成立業(yè)主委員會(huì)的程序；

　　4)勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)；

　　5)業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；

　　6)有關(guān)補(bǔ)充說明。

　　2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法

　　⑴程序

　　第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。

　　第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

　　第三步：正確評價(jià)本企業(yè)狀況。

　　第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。

　　第六步：分頭草擬制度。

　　第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。

　　第八步：定稿。

　　第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　(2)方法

　　①經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。

　　②業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會(huì)章程》等。

　　③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。

　　④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。

　　⑤綜合征定法：綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

　　3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容

　　(l)法律依據(jù)

　　業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：

　　①《民法通則》第83條規(guī)定。

　　②建設(shè)部19*第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

　　(2)特點(diǎn)

　　①公約的主體是全體業(yè)主。

　　②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權(quán)而派生的客觀行為。

　　③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。

　　④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

　　⑤公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

　　(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

　　業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。

　　4、業(yè)主公約的訂立

　　(1)訂立的原則

　　包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

　　(2)訂立的程序

　　首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：

　　第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。”

　　第二步：結(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約(草案)。

　　第三步：用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約(草案)提交大會(huì)討論。修改。

　　第四步：業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。

　　第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效

　　業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會(huì)計(jì)論通過后執(zhí)行。

　　5、糾正違反業(yè)主公約的行為

　　⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為

　　在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：

　　①業(yè)主違反《公約》。

　　②非業(yè)主違反《公約》

　　③物業(yè)管理公司違反《公約》

　　作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時(shí)違反《公約》的行為，搬遷時(shí)違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。

　　⑵及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為

　　物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：

　　①加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位責(zé)任。

　　②物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。

　　③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

　　⑶正確處理違反《公約》的行為

　　從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個(gè)性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。

　　對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

　　6、房屋裝修管理

　　⑴住用戶裝修申報(bào)

　　①業(yè)主或使用人如需對房屋進(jìn)行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。

　　②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。

　　③業(yè)主或使用人盡快請?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。

　　⑵物業(yè)管理公司審批

　　①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。

　　②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

　　③方案批準(zhǔn)后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。

　　⑶裝修單位施工

　　與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

　　⑷物業(yè)管理公司驗(yàn)收。

　　①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對工程進(jìn)行驗(yàn)收。

　　②隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行

　　驗(yàn)收。

　　③竣工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。

　　④業(yè)主或使用人憑竣工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

篇3：威海市物價(jià)局威海市房地產(chǎn)管理局《制定威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知》

威海市物價(jià)局、威海市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于制定威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》

威價(jià)費(fèi)發(fā)〔２００１〕５０號(hào)

各市區(qū)物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局，市區(qū)各物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)管理委員會(huì)：

　　根據(jù)威海市物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈威海市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法〉的通知》（威價(jià)費(fèi)發(fā)[20**]49號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際并參照外地經(jīng)驗(yàn)，在充分考慮居民承受能力的基礎(chǔ)上，經(jīng)研究，現(xiàn)就威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、公共性服務(wù)內(nèi)容包括公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)；公共衛(wèi)生保潔（含樓道）、居民生活垃圾的收集；公共樓道照明及單元電子對講日常運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；共用上水、排污、雨水管道等設(shè)施的疏通費(fèi)用；環(huán)境綠化；公共秩序。公共性服務(wù)內(nèi)容每減少一項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)降低。

　　二、高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價(jià)格（詳見附件一）。小區(qū)管理委員會(huì)可根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意程度實(shí)行上下浮支，浮動(dòng)幅度不超過10%。

　　三、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件二）。

　　四、住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、營業(yè)用房必須交納公共服務(wù)費(fèi)，但服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方以合同的形式協(xié)商收取。

　　五、普通住宅小區(qū)內(nèi)的烈屬、五保戶、特困戶或享受最低生活保障的住戶按建筑面積每月每平方米不超過0.05元收取。

　　六、房屋共用部位維修資金