某物業(yè)前期介入控制程序

　　1.目的

　　規(guī)范公司對新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)前期介入工作的有效開展。

　　2.范圍

　　適用于各子(分)公司對擬接管物業(yè)的前期介入工作。

　　3.職責(zé)

　　3.1前期介入小組負(fù)責(zé)制定前期介入工作計(jì)劃，并具體開展前期介入工作。

　　3.2子(分)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建前期介入小組，并對前期介入工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　4.方法和過程控制

　　4.方法和過程控制

　　4.1總則

　　4.1.1物業(yè)管理前期介入是指公司在接管物業(yè)以前，就參與物業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)的過程。包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)

　　4.1.2前期介入主要分四個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段、營銷配合階段，四個(gè)主要階段結(jié)束后配合開發(fā)商進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

　　4.1.3物業(yè)管理前期介入工作必須有計(jì)劃、有步驟的進(jìn)行，做到充分、嚴(yán)密、細(xì)致。

　　4.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

　　4.2.1在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，子(分)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各業(yè)務(wù)主管和專業(yè)人員對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行評估。其主要任務(wù)是：

　　1)將集團(tuán)開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析;

　　2)通過調(diào)查3個(gè)以上當(dāng)?shù)仡愃茦潜P，收集并分析這些樓盤在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通病;

　　3)從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。

　　4.2.2各子(分)物業(yè)公司將以上問題整理，并以書面的形式提交給項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門。

　　4.2.3若該項(xiàng)目尚未組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，則由物業(yè)總公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入。

　　4.3施工圖設(shè)計(jì)階段介入

　　4.3.1在施工圖設(shè)計(jì)階段，子(分)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各業(yè)務(wù)主管和專業(yè)人員對施工圖紙進(jìn)行審查、討論。其主要任務(wù)是：

　　1)從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門提出合理的建議和意見。

　　2)通過相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等，以便開發(fā)公司在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。

　　4.3.2各子(分)公司根據(jù)4.2.2條將施工圖設(shè)計(jì)中存在的問題以書面的形式提交給項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門，并與其進(jìn)行溝通，跟蹤其處理結(jié)果。

　　4.4項(xiàng)目施工階段介入

　　4.4.1在項(xiàng)目施工階段，子(分)公司應(yīng)成立前期介入小組，成員一般為2-5人，專業(yè)人員搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。

　　4.4.2前期介入小組的主要任務(wù)是：重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及時(shí)向開發(fā)公司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作。

　　4.4.3在項(xiàng)目施工過程，前期介入小組若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)以書面的形式向開發(fā)公司提出，同時(shí)應(yīng)與開發(fā)公司的相關(guān)部門及人員溝通，尋求改進(jìn)措施。

　　4.5營銷配合

　　根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)公司具體提出的配合要求，在物業(yè)銷售過程中各子(分)公司有責(zé)任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷活動(dòng)的實(shí)施、銷售現(xiàn)場秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等。

　　4.6竣工驗(yàn)收

　　4.6.1各子(分)公司應(yīng)組織相關(guān)技術(shù)人員協(xié)助開發(fā)公司完成竣工驗(yàn)收及檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。

　　4.6.2工程管理部應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并將發(fā)現(xiàn)問題與開發(fā)商進(jìn)行溝通解決。

　　4.7在前期介入過程中，凡物業(yè)公司提出的意見和建議均以書面的方式傳遞給開發(fā)公司，并指定專人負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)。

　　4.8所有前期介入的資料由子(分)公司綜合管理部統(tǒng)一進(jìn)行歸案、保存。

　　5.附則

　　5.1總公司綜合管理部負(fù)責(zé)本程序的解釋和修改。

　　5.2各子(分)公司可根據(jù)本程序并結(jié)合實(shí)際情況制定具體的實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總公司備案。

　　5.3本程序自2009年3月1日起生效施行。

篇2：顧問項(xiàng)目物業(yè)前期介入控制程序

　　顧問項(xiàng)目物業(yè)前期介入控制程序

　　1.0 目的

　　為了公司盡早了解物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工情況，確保物業(yè)項(xiàng)目在接管驗(yàn)收時(shí)能夠達(dá)到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。

　　2.0 范圍

　　適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理項(xiàng)目的管理服務(wù)。

　　3.0 職責(zé)

　　3.1 商務(wù)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2 相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。

　　4.0 程序

　　4.1根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務(wù)部定期或不定期組織公司顧問團(tuán)赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問團(tuán)的工作。

　　4.2根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務(wù)部組織教員對開發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。

　　4.3相關(guān)單位應(yīng)配合開發(fā)商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

　　4.4商務(wù)部組織相關(guān)單位解答開發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題;提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。

　　4.5在開發(fā)商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，商務(wù)部組織人員協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

　　4.6根據(jù)開發(fā)商的要求，在工程施工階段由商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對分項(xiàng)工程(如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等)提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。

　　4.7商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對不合格處提出整改意見，由開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。

　　4.8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)

　　置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財(cái)務(wù)部協(xié)助開發(fā)商或物管公司測算物管費(fèi)及制定其他項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.9由工程部等相關(guān)單位協(xié)助開發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對外分包的程序。

　　4.10 財(cái)務(wù)部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。

　　4.11由相關(guān)管理處人員在相關(guān)部門的配合下根據(jù)開發(fā)商的需要以及工程實(shí)際進(jìn)展情況，制定項(xiàng)目管理工作計(jì)劃及方案。

　　4.12商務(wù)部根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和實(shí)際情況，按照合同條款開展其他相關(guān)工作。

　　5.0 相關(guān)文件與記錄

　　WI/GW 《顧問項(xiàng)目管理手冊》

篇3：物業(yè)程序文件:物業(yè)前期介入控制工作程序

　　物業(yè)程序文件：物業(yè)前期介入控制程序

　　1.0目的

　　為了公司盡早了解物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工情況，確保物業(yè)項(xiàng)目在接管驗(yàn)收時(shí)能夠達(dá)到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。

　　2.范圍

　　適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入住的管理項(xiàng)目的管理服務(wù)。

　　3.0職責(zé)

　　3.1物業(yè)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。

　　4.0程序

　　4.1據(jù)合同或開發(fā)商的要求，物業(yè)部定期或不定期組織公司顧問團(tuán)赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問團(tuán)的工作。

　　4.2據(jù)合同或開發(fā)商的要求，物業(yè)部組織教員對開發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。

　　4.3有關(guān)單位應(yīng)配合開發(fā)商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

　　4.4物業(yè)部組織相關(guān)單位解答開發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。

　　4.5開發(fā)商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，工程部組織人員協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

　　4.6據(jù)開發(fā)商的要求，在工程施工階段由工程部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對分項(xiàng)工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。

　　4.7物業(yè)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對不合格處提出整改意見，由開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。

　　4.8管理處根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財(cái)務(wù)部協(xié)助開發(fā)商或物管公司測算物管費(fèi)及制定其他項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.9工程部等相關(guān)單位協(xié)助開發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對外分包的程序。

　　4.10財(cái)務(wù)部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。

　　4.11管理處人員在相關(guān)部門的配合下根據(jù)開發(fā)商的需要以及工程實(shí)際進(jìn)展情況，制定項(xiàng)目管理工作計(jì)劃及方案。

　　4.12物業(yè)部根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和實(shí)際情況，按照合同條款開展其他相關(guān)工作。

　　5.0相關(guān)文件與記錄

　　5.1《項(xiàng)目管理手冊》