寫字樓物業(yè)管理方案參考一

　　為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案是闡明具體行動的時間，地點(diǎn)，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的企劃案。那么制定方案需要注意哪些問題呢?下面是小編為大家整理的寫字樓物業(yè)管理方案，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段(物業(yè)預(yù)售至交付前三個月)與前期物業(yè)管理實(shí)施階段(物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立)組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。

　　第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

　　從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

　　一、管理內(nèi)容：

　　1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù);

　　2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議;

　　3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力;

　　4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見;

　　5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見;

　　6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見;

　　7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見;

　　8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷;

　　9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見;

　　10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通;

　　11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

　　二、管理措施：

　　1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循;

　　2、 學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量;

　　3、 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作;

　　4、 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;

　　第二階段：前期物業(yè)管理階段

　　前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

　　一、接管驗(yàn)收管理方案

　　為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，上海朗泰物業(yè)管理有限公司在接管前進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

　　(一)、管理內(nèi)容：

　　1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗(yàn)收時間;

　　2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排;

　　3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。

　　4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn);

　　5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

　　(1)核對、接收各類房屋和鑰匙;

　　(2)核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔;

　　(3)核對、接收各類設(shè)施設(shè)備;

　　(4)核對、接收各類標(biāo)識。

　　(二)管理措施：

　　1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作;

　　2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識;

　　3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序;

　　4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

　　二、業(yè)主入伙管理方案

　　在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司非常重視業(yè)主入伙工作的管理。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料;

　　2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

　　3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

　　(1)憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料;

　　(2)陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù);

　　(3)收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用;

　　(4)對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。

　　(二)管理措施：

　　1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;

　　2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程;

　　3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案;

　　4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見;

　　5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

　　三、治安管理方案

　　在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，

　　特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主(租戶)安全的行為。

　　(1)門崗的任務(wù)：

　　禮儀服務(wù);

　　維護(hù)出入口的交通秩序;

　　對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證;

　　制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈;

　　夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記;

　　嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈;

　　遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記;

　　為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

　　(2)巡邏崗的任務(wù)：

　　按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角;

　　巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作;

　　對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;

　　對大廈及樓宇安全、防火檢查;

　　裝修戶的安全檢查;

　　防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;

　　防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

　　2、技術(shù)防范：

　　應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時監(jiān)控，以確保安全。

　　(1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。

　　(2)值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。

　　(二)、管理措施：

　　1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心;

　　2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí);

　　3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng);

　　4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量;

　　5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好;

　　6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。

　　四、消防管理方案

　　消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、做好消防監(jiān)控中心的管理;

　　2、做好消防設(shè)施、器材的管理;

　　3、保持消防通道的暢通;

　　4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理;

　　5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;

　　6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

　　7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

　　(二)管理措施：

　　1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí);

　　2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然;

　　3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí);

　　4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除;

　　5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài);

　　6、制止任何違反消防安全的行為;

　　7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識;

　　8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。

　　五、綠化保潔管理方案：

　　綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

　　(1)根據(jù)氣候，給花木適量澆水;

　　(2)根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土;

　　(3)制定預(yù)防措施，防治病蟲害;

　　(4)及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草;

　　(5)對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù);

　　(6)定期對建筑小品進(jìn)行修飾;

　　(7)做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

　　2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

　　(1)根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔;

　　(2)公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味;

　　(3)樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積;

　　(4)大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬;

　　(5)大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水;

　　(6)每天定時(正常上班時間前)收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次;

　　(7)定期進(jìn)行外墻清洗;

　　(8)各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次;

　　(9)定期對下水道等排污管道清理一次;

　　(10)告示牌、指示牌等每天保潔一次;

　　(11)電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔;

　　(12)春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次(冬季每月一次);

　　(13)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的'行為進(jìn)行制止。

　　(二)管理措施：

　　1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作;

　　2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);

　　3、落實(shí)“三查” (綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查)，加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%;

　　4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。

　　六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

　　房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

　　(1)業(yè)主已領(lǐng)房：

　　房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案;

　　加強(qiáng)裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理;

　　裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。

　　(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房)：

　　管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次;

　　對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表)，發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。

　　(3)公共用房

　　做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

　　2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

　　(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修;

　　(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;

　　(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;

　　(4)電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);

　　(5)中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常;

　　(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效;

　　(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時運(yùn)行檔案;

　　(5)對業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

　　(二)管理措施：

　　1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止;

　　2、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);

　　3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);

　　4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄;

　　6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

　　七、娛樂設(shè)施管理方案(視大廈具體配套設(shè)施而定)

　　確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。

　　(一)管理內(nèi)容

　　1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：

　　(1)活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等;

　　(2)健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用;

　　(3)臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等;

　　(4)網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固;

　　2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識，組織檢修;對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢;

　　(二)管理措施

　　1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán);

　　2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

　　八、水系使用管理方案(此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減)

　　通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。

　　(一)管理內(nèi)容

　　1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常;

　　2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈;

　　3、專人管理蓄水池，定時開放。

　　(二)管理措施

　　1、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定;

　　2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄;

　　3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。

　　九、財(cái)務(wù)管理方案：

　　通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理;

　　2、搞好財(cái)務(wù)核算;

　　3、及時統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次(每年公布一次)

　　4、做好年度預(yù)算和決算工作;

　　5、認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷;

　　6、及時掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

　　(二)管理措施：

　　1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度;

　　2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作;

　　3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

　　4、加強(qiáng)成本控制;

　　5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。

　　十、質(zhì)量管理方案：

　　導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

　　于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃;

　　2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施;

　　3、對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題;

　　4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。

　　(二)管理措施：

　　1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識;

　　2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處;

　　3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo);

　　4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

　　十一、檔案資料管理方案：

　　加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;

　　2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同(復(fù)印件)，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等;

　　3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;

　　4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

　　5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

　　(二)管理措施：

　　1、 制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行;

　　2、 專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任)，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密;

　　3、 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%;

　　4、 逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

　　十二、人力資源管理方案

　　一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才;

　　2、任人唯賢，量材錄用;

　　3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

　　4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

　　(二)管理措施：

　　1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明;

　　2、建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性;

　　3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識;

　　4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合;

　　5、全面考核，做到公開、公平、公正。

　　智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　(一) 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

　　將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位)對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

　　(二) 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)

　　對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

　　(三) 建立設(shè)備技術(shù)檔案

　　對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

　　(四) 建立設(shè)備運(yùn)行檔案

　　建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時運(yùn)行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。

　　(五) 建立供貨商檔案

　　對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

　　(六) 日常巡視與定期保養(yǎng)

　　日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。

篇2：物業(yè)知識教材：寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容

　　物業(yè)知識教材：寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容

　　寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以 下幾個方面:

　　一、營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字 樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客 戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作， 否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

　　這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情 調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

　　二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理

　　大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心 (與大型酒店、賓館類似)。

　　1.商務(wù)中心的設(shè)備配置

　　商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。

　　商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中 應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。

　　2.商務(wù)中心的工作要求和工作程序

　　商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服 務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。

　　(2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人 服務(wù)要求準(zhǔn)時、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬。《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)交給財(cái)務(wù) 部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

　　商務(wù)中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備， 為此制定商務(wù)中心簽單程序;

　　寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。

　　3.商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目

　　寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括:

　　(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;

　　(2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理;

　　(3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);

　　(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

　　(5)臨時辦公室租用服務(wù);

　　(6)長話、傳真、電信服務(wù);

　　(7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù);

　　(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

　　(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

　　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

　　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

　　(12)報刊、雜志訂閱服務(wù);

　　(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

　　(14)文件、名片等印制服務(wù);

　　(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

　　(16)報刊剪報服務(wù);

　　(17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

　　三、前 臺 服 務(wù)

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項(xiàng)目較多 ，主要包括:

　　(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);

　　(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

　　(3)個人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);

　　(4)出租汽車預(yù)約服務(wù);

　　(5)提供旅游活動安排服務(wù);

　　(6)航空機(jī)票訂購、確認(rèn);

　　(7)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

　　(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

　　(9)文娛活動安排及組織服務(wù);

　　(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　(11)花卉代購、遞送服務(wù);

　　(12)洗衣、送衣服務(wù);

　　(13)代購清潔物品服務(wù);

　　(14)提供公司“阿姨”服務(wù);

　　(15)其他各種委托代辦服務(wù)。

　　有的寫字樓的報修點(diǎn)也設(shè)在前臺，方便客戶報修。

　　四、設(shè)施設(shè)備管理

　　寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作:

　　1.設(shè)備管理

　　(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

　　(2)完善工程部架構(gòu)。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

　　(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。

　　寫字樓管理中物料采購、供應(yīng)、領(lǐng)用的一般流程為:

　　A.采購程序:

　　(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

　　(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。

　　2.維修與保養(yǎng)

　　(1)報修與維修程序。

　　A.兩類報修:自檢報修、客戶報修。

　　B.寫字樓管理中公共設(shè)備、設(shè)施維修及客戶室內(nèi)小型維修的報修及維修程序?yàn)?

　　(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。

　　(3)設(shè)備的維修。

　　對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計(jì)劃時應(yīng)注意:①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當(dāng)。

　　一般的維修方法有:①強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然 后進(jìn)行維修。④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。

　　建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報修制度。

　　(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

　　五、保安與消防管理

　　1.保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上，服務(wù)第一。②預(yù)防為主。③誰主管，誰負(fù)責(zé)。④群防群治，內(nèi)緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。

　　(3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。

　　(4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對停車場的 保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

　　2.消防工作

　　(1)消防工作的指導(dǎo)思想是:以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，BTM氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動 機(jī)構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動試驗(yàn);空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動試驗(yàn);消防電梯的功能試驗(yàn)。④火災(zāi)報警系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報警、感煙式火 災(zāi)報警、感光式火災(zāi)報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

　　(3)消防工作的展開:①進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。②建立三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人:管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。 ③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。④ 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期 組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。⑧發(fā)動大家， 及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務(wù)消防隊(duì);建立專職消防隊(duì);抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做 好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。B11建立消 防檔案。B12制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

　　六、清潔衛(wèi)生管理

　　清潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對

　　建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作 的重點(diǎn)體現(xiàn)在:

　　(1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　(2)制定部門各崗位的責(zé)任制。

　　(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點(diǎn)檢查，劃簿登記);②每 日抽查;③會巡制度;④食用水質(zhì)及排污處理檢查。

　　(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

　　(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。

　　寫字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào) 好寫字樓與客戶和社會各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

篇3：淺議寫字樓物業(yè)管理

　　淺議寫字樓物業(yè)管理

　　(一)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)和管理特點(diǎn)

　　寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。

　　寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點(diǎn):

　　(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。

　　(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。

　　(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。

　　(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。

　　(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。

　　(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。

　　(7)公共場所人流量大，進(jìn)出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。

　　(8)因?yàn)槭寝k公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財(cái)產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。

　　(二)寫字樓的物業(yè)管理

　　1.寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

　　2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。

　　3.針對寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時，應(yīng)充分認(rèn)識到服務(wù)質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護(hù)的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力。