一、物業(yè)管理早期介入的作用
在傳統(tǒng)的意識中,人們常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計院和施工單位的事,物業(yè)管理是在房屋建成后才開始的,似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。于是,開發(fā)建設(shè)單位委托設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計,繪制圖紙 ,然后又委托施工單位建筑施工,再聘請工程監(jiān)理單位參與工程質(zhì)量控制。但經(jīng)常是一幢房屋建成交付使用難以滿足大廈用戶出行的需要;有的住宅樓設(shè)計不盡合理,減少了房屋的使用率;有的商場用電設(shè)計偏低,影響到商場營業(yè)的照明效果;有的房屋在建筑施工中偷工減料,留下了質(zhì)量隱患等。為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)此類問題,除了開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計單位、www.dewk.cn施工監(jiān)理單位應(yīng)認真執(zhí)行國家有關(guān)標準和嚴格把關(guān)外,物業(yè)管理企業(yè)早期介入,讓有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員參與開發(fā)過程,不失為一種有效措施,其積極作用體現(xiàn)在以下幾個方面:
1、完善物業(yè)的使用功能。隨著社會進步,人們對各種物業(yè)的使用要求日益提高,開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)設(shè)計時就要充分考慮人們對物業(yè)服務(wù)和居住環(huán)境需求的不斷變化,不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量,更應(yīng)考慮房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室外環(huán)境、居住的安全舒適、生活的方便等。因此,在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計和施工階段,物業(yè)管理企業(yè)的早期介入,就物業(yè)日后的使用和管理方面諸如房型的設(shè)計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性的意見,有利于完善物業(yè)的使用功能。
2、改進物業(yè)的具體設(shè)計。在物業(yè)設(shè)計時,尤其是一些較微觀的具體設(shè)計上,設(shè)計部門往往按照一般設(shè)計規(guī)范,比如直接采用國家建筑設(shè)計標準進行設(shè)計。實際情況是,如在用電方面,南方天氣較熱,隨著大戶型房屋得出現(xiàn),每戶的用電負荷增長很快,有些業(yè)主需要在其套間內(nèi)安裝六七臺空調(diào),若按一般設(shè)計規(guī)范設(shè)計的普通電路就不能承載大功率空調(diào)的負荷。又如一些高層和小高層建筑,從樓外到大堂的電梯廳之間沒有考慮輪椅通道,給老弱病殘者進出帶來不便。類似這些看似細小、實則影響房屋日后使用的問題,一般設(shè)計人員很難考慮周全,而有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員則清楚設(shè)計的不合理之處及其將來可能造成的后果。所以,物業(yè)管理人員從日后管理的角度及時向設(shè)計部門提出自己的意見,就能使物業(yè)設(shè)計避免許多缺陷。
3、能更好的監(jiān)理施工質(zhì)量。雖然國家已建立了工程建設(shè)的監(jiān)理制度,施工一般都有專業(yè)工程監(jiān)理公司進行監(jiān)理。但監(jiān)理公司難以取代物業(yè)管理企業(yè)參與施工監(jiān)理的作用。因為物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)驗收接管及維護養(yǎng)護任務(wù),而工程質(zhì)量問題的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)管理的工作難度。物業(yè)管理早期介入,參與監(jiān)督施工質(zhì)量,使工程質(zhì)量又多了一份保證,同時可使物業(yè)管理人員能全面了解和熟悉施工質(zhì)量及存在問題,為接管驗收和日后的維修打下基礎(chǔ)。
4、便于日后的物業(yè)管理。由于物業(yè)管理的早期介入,物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的設(shè)計、施工情況相當熟悉,特別是對管線的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝了如指掌,這為物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修帶來許多便利:一是有利于制定切實可行的物業(yè)管理維修保養(yǎng)計劃。由于物業(yè)管理人員已掌握工程結(jié)構(gòu)及設(shè)備、設(shè)施的實際情況,以此為依據(jù)制定維修保養(yǎng)計劃,針對性強,容易實施。二是有利于縮短維修時間,提高維修質(zhì)量。由于物業(yè)管理人員熟悉工程建設(shè)情況和存在的問題,所以當工程結(jié)構(gòu)及設(shè)備、設(shè)施發(fā)生故障時,就很快找到故障的原因,并盡快排除故障,從而縮短維修時間,并能保證維修質(zhì)量。三是有利于設(shè)備、設(shè)施的更新改造。由于物業(yè)管理人員參與設(shè)備、設(shè)施的招標、安裝、試運行等過程,與供應(yīng)廠家有密切的接觸,熟悉廠家及設(shè)備設(shè)施的特點,這樣就可以提出可行度較高的設(shè)備、設(shè)施的更新改造計劃和更新改造方案。所有這一切,都可以大大提高物業(yè)管理的工作效率和工作質(zhì)量,為物業(yè)管理企業(yè)日后為業(yè)主和使用人提供更好的服務(wù)打下基礎(chǔ)。
二、物業(yè)管理早期介入的方式及工作內(nèi)容
1、規(guī)劃設(shè)計階段介入
規(guī)劃設(shè)計階段介入是指當物業(yè)還處在規(guī)劃設(shè)計階段時,物業(yè)管理就開始介入。此階段物業(yè)管理介入的方式通常是由開發(fā)商聘請物業(yè)管理公司做顧問,參與審閱設(shè)計圖紙,提出結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良意見,對設(shè)備配置及容量以及服務(wù)方面提出改良意見,指出設(shè)計中遺漏的工程項目。由于種種原因,設(shè)計往往落后與科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平提高而產(chǎn)生的要求,同時設(shè)計人員往往多從技術(shù)角度考慮問題,而忽視了日后的管理問題。例如,隨著人們生活水平的提高,交通工具的更新?lián)Q代很快,人們不再局限于使用自行車,越來越多的人使用摩托車和小汽車。而在很多的設(shè)計中由
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動。
A、物業(yè)辦理入住前
B、新建物業(yè)竣工之前
C、新建物業(yè)竣工時
D、物業(yè)辦理人住時
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
2．前期物業(yè)服務(wù)是指()的物業(yè)服務(wù)階段。
A、物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
B、物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止
C、物業(yè)竣工驗收開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
D、物業(yè)辦理人住開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)概念的理解。前期物業(yè)服務(wù)是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的物業(yè)服務(wù)階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
3．前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)對象是()。
A、建設(shè)單位
B、承建單位
C、全體業(yè)主
D、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的服務(wù)對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)服務(wù)費用。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
4．早期介入分為以下哪幾個階段實施()。
A、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段
B、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售階段
C、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段
D、可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收、承接查驗階段
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
5．早期介入的服務(wù)對象是()。
A、建設(shè)單位
B、承建單位
C、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
D、全體業(yè)主
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
6．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的()活動。
A、服務(wù)B、咨詢C、管理D、監(jiān)理
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
7．前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特點是()。
A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)
B、經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
C、溝通與協(xié)調(diào)
D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點的掌握程度。由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可知，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
8．前期物業(yè)服務(wù)的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于()。
A、早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間
B、早期介入與前期物業(yè)服務(wù)之間
C、前期物業(yè)服務(wù)與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間
D、常規(guī)物業(yè)服務(wù)之后
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間，故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9．在整個物業(yè)項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是()。
A、規(guī)劃設(shè)計階段
B、物業(yè)承接查驗階段
C、竣工驗收階段
D、銷售階段和建設(shè)階段
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)，故本題選B。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。
A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞
B、早期介入可以減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛
C、早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題
D、早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)服務(wù)、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內(nèi)容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．早期介入的作用有()。
A、優(yōu)化設(shè)計
B、有助于提高工程質(zhì)量
C、制止售房時的不合理承諾
D、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準備
E、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優(yōu)化設(shè)計；②有助于提高工程質(zhì)量；③有利于了解物業(yè)情況；④為前期物業(yè)服務(wù)作充分準備；⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益，故本題選A、B、D、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內(nèi)容。
2．早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的主要內(nèi)容有()。
A、根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容
B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進的建議
C、提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進建議
D、根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的收費標準
E、就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議
【答案】B C E
【解析】本題考查的是考生對早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容有：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進意見；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進建議；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。選項A“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項D“根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的收費標準”屬于可行性研究階段的內(nèi)容，故本題選B、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。
3．前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括()。
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗
B、為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項目提供物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持
C、裝修管理
D、工程質(zhì)量保修處理
E、業(yè)主人住
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
4．前期物業(yè)服務(wù)的特點有()。
A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)
B、經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
C、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案
D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)
E、從物業(yè)服務(wù)的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化意見和建議
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的特點包括：①由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征；②前期物業(yè)服務(wù)的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間；③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)；④經(jīng)營虧損，故本題選A、B、D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76～77頁“前期物業(yè)服務(wù)的特點”的內(nèi)容。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收，主要作用和目的是()。
A、掌握驗收情況
B、收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
C、為物業(yè)的承接查驗做準備
D、參與驗收結(jié)論
E、派出工程技術(shù)人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。在參與驗收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
6．在物業(yè)項目的建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)早期介入的內(nèi)容主要有()。
A、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案
B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議
C、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見
D、配合設(shè)備安裝
E、對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)早期介入內(nèi)容的掌握程度。B選項“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見”屬于早期介入“規(guī)劃設(shè)計階段”的內(nèi)容，而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第73頁。
7．在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù)，還包括()。
A、物業(yè)公共部位承接查驗
B、物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗
C、業(yè)主入住
D、業(yè)主專有部分的保修處理
E、裝修管理
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
8．前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)主要包括()。
A、供水、供電部門
B、政府主管部門
C、社區(qū)居民委員會
D、開發(fā)商
E、規(guī)劃設(shè)計單位
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9．在整個物業(yè)項目實施過程中，前期管理主要包括()。
A、物業(yè)承接查驗階段
B、物業(yè)人住階段
C、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段
D、建設(shè)階段
E、竣工驗收階段
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期管理包括：物業(yè)承接查驗階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段。D選項“建設(shè)階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
10．在整個物業(yè)項目實施過程中，早期介入主要包括()。
A、規(guī)劃設(shè)計階段
B、物業(yè)承接查驗階段
C、竣工驗收階段
D、銷售階段
E、建設(shè)階段
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
11．物業(yè)服務(wù)項目前期運作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。
A、管理制度的完善
B、物資配備到位
C、物業(yè)服務(wù)人員到位
D、服務(wù)規(guī)范的完善
E、管理用房到位
【答案】B c E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)項目前期運作的掌握程度。物業(yè)服務(wù)項目前期運作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)服務(wù)人員到位。故本
題選B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
三、案例題
1．物業(yè)服務(wù)的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，闡述物業(yè)服務(wù)早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處。
(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?
【答案】
(1)物業(yè)服務(wù)的早期介入對開發(fā)商的好處很多。
?、僮鳛殚_發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)服務(wù)公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進產(chǎn)品銷售。
②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。
?、坶_發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。
物業(yè)服務(wù)的早期介入對物業(yè)服務(wù)公司非常重要。
?、偻ㄟ^早期介入，物業(yè)服務(wù)公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管
理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。
?、谖飿I(yè)服務(wù)公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)服務(wù)的準備，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的高起點、高標準，使廣大業(yè)戶受益。
③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)服務(wù)的承諾，減少日后物業(yè)服務(wù)不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
(3)早期介入的內(nèi)容：
可行性研究階段：①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容；③根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的收費標準；⑤設(shè)計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)服務(wù)框架性方案。
規(guī)劃設(shè)計階段：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建設(shè)；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。
建設(shè)階段：①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；③對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見；
?、苁煜げ⒂涗浕A(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
銷售階段：①完成物業(yè)服務(wù)方案及實施進度表；②擬定物業(yè)服務(wù)的公共管理制度；③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；④對銷售人員提供必要的物業(yè)服務(wù)基本知識培訓(xùn)；⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)服務(wù)咨詢服務(wù)；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)服務(wù)檔案。
2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經(jīng)理，你準備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)服務(wù)法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)服務(wù)費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。
(2)說明了當初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)服務(wù)費，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認同。
(3)針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。
(5)管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標準，同時，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。
篇3：別墅項目物業(yè)管理早期介入工作
別墅項目物業(yè)管理早期介入工作
前期物業(yè)管理早期介入工作計劃：派項目經(jīng)理和相關(guān)工程技術(shù)人員，根據(jù)現(xiàn)場具體情況制定和實施員工招聘工作，實施員工崗前專業(yè)培訓(xùn)工作。其他主要任務(wù)：
參與工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收過程。
協(xié)助售房、向購房者提供該項目的物業(yè)管理咨詢，按照國務(wù)院、江蘇省《物業(yè)管理條例》協(xié)助開發(fā)商與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主臨時公約》。
確定現(xiàn)場辦公地點，為開發(fā)商和潛在業(yè)主聯(lián)系提供方便；采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關(guān)員工的制服；編制各項工作程序和工作進度時間表，以確保核監(jiān)督各項工作和物業(yè)交接的順利完成。完善小區(qū)各項管理規(guī)定、規(guī)范。
處理小區(qū)物業(yè)的交接程序，保障開發(fā)商、業(yè)主的合法權(quán)利。
根據(jù)實地情況，列出改善工程項目工作聯(lián)系單，提供給開發(fā)商。督促開發(fā)商根據(jù)存在的問題及時加以改善和完善，改善業(yè)主在日后使用中的便利條件，同時為物業(yè)管理公司在今后的管理服務(wù)過程中提供一個良好的空間和條件。
協(xié)助開發(fā)商做好《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》"兩書"的制作、發(fā)放工作。
做好各項房屋面積測繪資料的手機、統(tǒng)計、明細、測算和存檔工作，竣工圖紙資料和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的資料。
前期介入具體工作：
1.介入開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售全過程，為開發(fā)商提供建設(shè)性的建議。
2.從物業(yè)建成后的管理角度出發(fā)，對設(shè)計的規(guī)劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業(yè)的發(fā)展趨勢提出專業(yè)性的建議。
3.從設(shè)施的配置能否滿足住房普遍需要出發(fā)，對物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)性的建議。
4.從物業(yè)的長效管理和物業(yè)的百年使用大計出發(fā)，建筑施工如干線、設(shè)備安裝等進行監(jiān)督檢查，向開發(fā)商或業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)維護方面的建議，積極參加開發(fā)商重大修改回憶。
5.從利于今后物業(yè)管理，主動觀察和分析管理難點，有針對性的提出施工方面的建議，編制工程完善和遺漏工程項目聯(lián)系單等。
6.積極協(xié)助和爭取為開發(fā)商辦理或承包設(shè)計施工有關(guān)通信、寬帶網(wǎng)、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區(qū)市政、小區(qū)智能化設(shè)施（保安監(jiān)控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機）等工程。
7.根據(jù)開發(fā)商、施工單位的要求和協(xié)議，為開發(fā)商和施工隊伍提供前期介入物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)。
8.參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收，認真負責做好物業(yè)接管驗收工作。
9.爭取開發(fā)商的理解和邀請，認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收，熟悉和掌握一手資料。
10.參與由政府部門組織的綜合驗收，掌握物業(yè)全面狀況。
11.找開發(fā)商書面通知的安排日程，按規(guī)范及時組織物業(yè)驗收接管，對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題必須及時約請開發(fā)商協(xié)商解決。
12.提請和協(xié)助開發(fā)商手機提供國家法律規(guī)定的所有接管圖紙資料。
13.做好住戶入住和全面運轉(zhuǎn)實施物業(yè)管理的準備工作；做好員工招聘和培訓(xùn)工作，確保員工應(yīng)知應(yīng)會，確保員工具備基本上崗素質(zhì)。
14.制定物業(yè)管理制度和各項規(guī)定，制定入住手冊（用戶手冊），建立住戶基本檔案（入伙通知書、證件、購（租）房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬）。
15.與開發(fā)商協(xié)助確定房屋設(shè)施設(shè)備驗收、接管的具體日程安排，按建設(shè)部《物業(yè)驗收接管規(guī)定》，有計劃的進行接管前的驗收，對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題或
需要完善的項目，按程序修改后方可接受。16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。