前期物管不規范埋隱患，接手物管“難執手尾”

　　目前中山本土大多數第三方中小型物業管理公司的運作，其業務來源除了接手合作開發商的新建樓盤外，其余大多都是接手開發商旗下物業公司無力管理而轉手的住宅小區。然而，獨立物業管理公司運營困難，很大程度上是由于前期物業管理不善留下隱患。

　　●開發商旗下物業公司超8成

　　記者調查了解到，目前中山市場上存在的物業管理形式有三種，一是物業管理公司依附開發商而生，從小區開發前期就開始對小區實行管理；二是不依附開發商，完全獨資，按照市場化運行的物業管理公司，這種公司多是經過小區業委會招標進入小區；三是既不依附開發商，也不是專業物業管理公司，而是由居民自發組織人員進行“自治”的管理小組。

　　從市場比例來看，目前開發商旗下物業公司占到了中山物管行業8 成以上。如雅居樂、中海、遠洋、恒大、萬科、中信、時代、合生、越秀等大型上市開發商在中山的項目，都是通過公司旗下一級、二級資質物業公司打理。憑借規模優勢，這些大公司旗下物業普遍能實現收支平衡與適度盈余。

　　●開發商不補貼 物管生存面挑戰

　　一些樓盤在前期運營的過程中，為了使房子更好銷售，開發商會在物業管理方面下足工夫。如對旗下物業公司進行補貼，從而在物業管理費上進行優惠甚至在一定時間內免收管理費。據記者了解，開發商還沒有賣完房子之前，這種模式都可以進行下去。一旦銷售任務結束，開發商也就不會再對物管企業進行補貼。沒有了補貼，前期的物管公司也沒有生存下去的條件，只能撤場重新招聘物業管理公司進場，這也就為以后的物業管理埋下隱患。

　　以中正物業為例，目前其所管理的石岐區匯星豪庭、西區碧翠華庭、藍波灣等三大小區，均是在開發商旗下物業公司運營持續虧損的情況下，中正從前者手中接過“爛攤子”。其中，匯星豪庭、碧翠華庭通過與小區業委會的通力合作，目前日常物業管理已步入正軌。但藍波灣則由于上述眾所周知的原因，令中正碰到了虧損的“釘子”。

　　●“搭便車”式消費現象普遍

　　中山中經物業的負責人向記者表示，在一個物業管理費標準約為1.6元/平方米/月以下的小區，業主的繳費率起碼要達到8 成左右才能基本維持物業公司收支平衡與正常服務。單獨的業主不交費、少交費不會中斷物業服務，“搭便車”式消費現象就十分嚴重。

　　此外，一些物管公司一旦提出上調收費標準，小區業主的繳費率也就會逐步下降。物管公司也會因物業費收繳率低、運作成本太高等因素，導致公司運作出現問題，面臨虧損局面，甚至最終“敗走”小區。

篇2：涉外項目前期物管工作心得

　　涉外項目前期物管工作心得

　　在房地產快速發展的今天，物業管理競爭已進入品牌逐力時代。物管品牌成為業主購房時考量的重要因素。品牌企業在競爭中的優勢得到了充分的體現，很多新開發的樓盤被品牌企業跨市或省接管(下稱涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物業管理面臨著新的機遇和挑戰。下面，筆者結合自己在中山市三鄉鎮“綠茵庭”高尚住宅前期物業管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。

　　一、相關手續的辦理

　　1. 必須依據《物業管理合同》在當地的工商行政部門注冊辦理營業執照，隨后辦理稅務登記、開設銀行帳戶以及到當地物管行政管理部門進行相關資質咨詢并按要求辦理有關手續等。

　　2.認真了解并掌握當地物業管理方面的相關政策法規，融入當地的行業管理。

　　二、人員編制確定與招聘

　　首先，根據小區物業整體狀況和相應的等級管理標準，為確保服務質量設定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務保障有力，管理監管到位，使服務成本從一開始就得到嚴格控制。其次在管理服務人員的招聘中，在嚴格標準的前提下，能在當地招聘的盡可能在當地招聘，以便為以后的管理服務工作減少阻力創造條件，營造與當地政府及相關部門的和諧關系。

　　三、物管品牌的創立

　　物業管理企業的重要管理目標是建立物業管理品牌。要打好品牌，培訓是關鍵。

　　首先制定整套培訓計劃，將知識、能力、態度三位一體地進行綜合培訓。引導員工認知個人發展前途與品牌目標息息相關，充分發掘員工個人的潛能，使他們能開創性工作。

　　其次，必須制定嚴格規范的各項職責、服務考核標準、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據、客觀實際、措施得力、品牌確立。

　　四、前期物業管理介入的作用

　　前期物業管理能為接管后規范管理奠定堅實的基礎。

　　介入前期管理，物管企業可能在設計之后、建設之中充分地熟悉樓宇的結構、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內容，為日后管理服務工作打下良好的基礎。

　　五、物業的接管驗收

　　我們從物業人的角度出發，要站在產權人立場上嚴把質量關，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進行質量和使用功能的驗收，發現質量問題應及時與開發商協調，予以及時處理，減少后顧之憂。

　　六、配套設施的完善

　　業主收樓后，會發現工程質量一些地瑕疵和規劃設計上不盡人意的地方，物業公司應盡力協調各方進行補救。如:增設自行車棚;更換問題開關;增設分段水路控制閥門、安全防護設施;完善停車場配套設施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現了開發商的高度責任心，也彰顯了物業公司專業、親和素質，更能贏得業主們的充分信賴和合作。

　　七、加強與業主的溝通交流

　　新入住的業主們從四面八方聚集到一個新的生活環境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，外地來的物業公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，涉外物業公司必須自我調整心態，主動創造和諧溝通的氛圍，主動引導輿論導向，在業主沒有完全認可接受的困難情況下，應積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發商促銷多搞些與業主聯誼活動等，加強溝通，將物管服務理念漸進地深入業主;對極個別的業主在工作上的不配合要恩威并施，剛柔互濟;在樹立物管品牌的同時，讓業主們真正享受到品牌物業的服務。

　　筆者認為，涉外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務是核心，建立與業主互信的氛圍是保證，經濟效益和社會效益相兼顧是目的。

篇3：物管顧問前期介入服務綱要

　　第二部分 前期咨詢服務

　　在接受委聘后,我司將組織各職能專業人士赴現場及周邊相關項目了解有價值的信息,就開發商提供的規劃設計圖紙以及招商計劃情況,從物業管理之角度提供專業意見。

　　一、 評估項目規劃設計中不足之處對物業管理的影響。

　　二、 項目整體設施布局及建筑設施平面方案、功能設置參考建議。

　　1、 機電設備及布局,評估各類機房規劃位置,設備合理擺放和充分利用等建議。

　　2、 公用配套設施布局,設備位置擺放、功能要求等。

　　3、 輔助支持用房布局,公共衛生間、衛生箱、車輛招停點等位置、布點的配備及設置。

　　4、 服務中心、物業工具用房、物業服務人員宿舍等位置、面積、功能的設置。

　　5、 商家配套的燈箱廣告分布,項目夜景燈的設置,商業區域公共燈光的控制設置等。

　　6、 獨立店面空調室外機擺放,百貨公司、大賣場集中空調系統的設置以及餐飲抽油煙機的設置建議。

　　三、 平面及垂直交通物業建議

　　1、 各類出入口、安全出口疏散引導,緊急事件集合疏散之相關建議。

　　2、 電梯層站、功能分區引導建議。

　　3、 項目內外部交通直轄市和疏導建議。

　　4、 內置步行街休閑小品設置建議。

　　5、 商業區載各層平面功能分布圖設置建議。

　　四、 各類物業設備選型、位置布點、功能區分等參考建議。

　　1、 供配電設備設施容量、類型等設置建議。

　　2、 集中空調系統設施容量、類型、運行控制等設置建議。

　　3、 二次供水、給排水、中心以及污水處理設備設施容量、類型及功能設置的建議。

　　4、 電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機房要求的建議。

　　5、 銀行柜員機、商家外設寄存柜的設置位置建議。

　　五、 節能方案優化設計建議。

　　1、 不同功能區域的能源分類、分區建議。

　　2、 同一區域不同功能能源分類、設置計量表的建議。

　　3、 計量器具的安裝、和能源消耗智能監測點的公布建議。

　　4、 能源配置和能量預留控制設計的建議。

　　六、 弱電系統設置的建議。

　　1、 閉路監控系統的設置、選型、布點的建議。

　　2、 樓宇可視對講系統的設置、選型、布點的建議。

　　3、 讀卡器選型、布點設置的建議。

　　4、 樓宇自動控制系統配置功能及取點的建議。

　　5、 電子巡更系統的設置、布點建議。

　　七、 提供設備采購條款有關物業管理的建議。

　　1、 設備材料的選用。

　　2、 設備維修保養的保修期的起止時間。

　　3、 備件手冊的供應條款。

　　4、 設備操作培訓運行手冊的條款。

　　八、 綠化衛生規劃參考建議。

　　1、 環境適應與協調匹配。

　　2、 垃圾處理站點及各類垃圾收集容器的布點。

　　3、 綠化苗木品種的選用、布置建議。

　　4、 綠化、保潔用水用電建議。

　　九、消防安全設施設置建議。