摘要:目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中,尤其是一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),擁有自己的物業(yè)管理企業(yè)的不在少數(shù),部分此類物業(yè)管理企業(yè)已步入了集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)模式,而這些房地產(chǎn)企業(yè)在為自己的建設(shè)項(xiàng)目選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí),也都將屬下的物業(yè)管理企業(yè)作為首選。那么,這種選擇對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主來(lái)說(shuō)究竟“利”有那些,“弊”在何處呢?

房地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理企業(yè)相比,有一個(gè)先天的優(yōu)勢(shì),那就是這些企業(yè)往往是伴隨著所屬房地產(chǎn)企業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)完成而同期誕生的,他們無(wú)需為了爭(zhēng)取項(xiàng)目而激烈競(jìng)爭(zhēng)。這種與生俱來(lái)的血緣關(guān)系,使他們?cè)诔闪⒑腿腭v各項(xiàng)目初期,能夠獲得所屬房地產(chǎn)企業(yè)包括項(xiàng)目來(lái)源、資金和資料等多方位的支持。

從目前的物業(yè)管理市場(chǎng)情況看,房地產(chǎn)企業(yè)為了保證回報(bào),在項(xiàng)目交付初期,特別在分期開發(fā)的項(xiàng)目交付初期,往往會(huì)加大對(duì)旗下的物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)方面的投入,從而保證了物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和管理服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定,客觀地說(shuō),這種投入也使業(yè)主自入住伊始就享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的一體化,也在一定程度上保障了業(yè)主的利益,特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完畢撤場(chǎng)后,仍在客觀上保留了業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)間的溝通渠道。

而隨著房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)面積、物業(yè)類型的不斷增加,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅為屬下的物業(yè)管理企業(yè)提供了收入來(lái)源,在客觀上也為屬下的物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)“向規(guī)模要效益”的轉(zhuǎn)變契機(jī),許多房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)管理企業(yè)得以在短期內(nèi)迅速發(fā)展壯大,甚至成為了行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。“利”在于此,“弊”又有哪些呢?

一、受“血緣”關(guān)系影響,易在發(fā)展商與業(yè)主之間“受夾板氣”

房地產(chǎn)企業(yè)選擇屬下的物業(yè)管理企業(yè)在品牌建設(shè)與與維護(hù)方面,固然可通過(guò)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)來(lái)塑造項(xiàng)目品牌,最終達(dá)成以項(xiàng)目品牌和物業(yè)管理品牌支持地產(chǎn)母品牌的完善、延續(xù)和提升,形成對(duì)地產(chǎn)母品牌的有力支撐。在這種良性互動(dòng)的表層下也存在一榮俱榮,一損俱損的可能。在國(guó)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)尚不完善,業(yè)主維權(quán)并不完全理智的今天,物業(yè)管理企業(yè)承受了許多不應(yīng)承受的負(fù)擔(dān),許多企業(yè)已不堪重負(fù),在這種情形下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只從銷售、回報(bào)等方面考慮自己的利益,或者因市場(chǎng)等各種原因?qū)?xiàng)目的銷售造成影響時(shí),往往會(huì)以犧牲物業(yè)管理企業(yè)的利益為代價(jià),特別是有些房地產(chǎn)企業(yè),在業(yè)主對(duì)售后服務(wù)或施工質(zhì)量等提出意見或發(fā)泄不滿時(shí),不是積極面對(duì),盡力解決,而是將屬下的物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)成了“擋風(fēng)墻”,而物業(yè)管理企業(yè)囿于對(duì)地產(chǎn)母品牌的維護(hù)責(zé)任,無(wú)法以市場(chǎng)行為來(lái)規(guī)避,只能硬扛。長(zhǎng)此以往,不僅項(xiàng)目的市場(chǎng)美譽(yù)度下降,物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)“同穿一條褲子”的印象也會(huì)在業(yè)主心中逐漸形成并強(qiáng)化,使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)失去信任,并最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的品牌受損。

另一方面,在獲得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)前期管理投入時(shí),做為房地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)管理企業(yè)固然有一定的有利條件,但也正是因?yàn)閮烧唛g的血緣關(guān)系,多數(shù)業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)屬下的物業(yè)管理企業(yè)往往抱著一種懷疑心態(tài),可以說(shuō)是先天的信任感缺乏,當(dāng)業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生矛盾時(shí),業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否能站在公正、公平的立場(chǎng)上去協(xié)調(diào)、處理仍有疑慮。特別是在業(yè)主維權(quán)意識(shí)高漲,而維權(quán)方式又往往過(guò)激的狀況下,這種疑慮對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的正常工作會(huì)帶來(lái)較大的困擾。

二、容易受發(fā)展商的控制,身不由己

應(yīng)該說(shuō),有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)在組建自己的物業(yè)管理企業(yè)時(shí),是出于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌維護(hù)的需要,所以在物業(yè)管理企業(yè)的后期運(yùn)作中,明確了物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)各自的責(zé)、權(quán)、利,并在實(shí)際的管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐步加以完善,從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。但也有一部分房地產(chǎn)企業(yè),沒(méi)能清楚地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)與房地產(chǎn)售后服務(wù)的不同,或是雖然認(rèn)識(shí)到了,但在實(shí)際的操作過(guò)程中仍將物業(yè)管理企業(yè)看做是自身的售后服務(wù)部門,將物業(yè)管理服務(wù)與房地產(chǎn)的售后服務(wù)混為一談,把原屬于售后服務(wù)范疇的工作強(qiáng)壓給了物業(yè)管理企業(yè),無(wú)形中加大了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作成本,使物業(yè)管理企業(yè)原本的市場(chǎng)化行為部分蛻變成了房地產(chǎn)

篇2：外包政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　外包政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會(huì)化，于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府機(jī)關(guān)本身都提出了新的挑戰(zhàn)，這是社會(huì)發(fā)展的必然。

　　中國(guó)政府機(jī)關(guān)樓的物業(yè)服務(wù)，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制，對(duì)辦公用房進(jìn)行誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)使用、誰(shuí)使用誰(shuí)管理的分散模式，物業(yè)服務(wù)工作納入政府機(jī)關(guān)事務(wù)的行政管理之中，這是建國(guó)后數(shù)十年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機(jī)關(guān)對(duì)后勤編制實(shí)施改革，引入企業(yè)化管理，制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)。

　　倡導(dǎo)后勤保障能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的有益嘗試，但是面對(duì)基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護(hù)上的種種弊端，仍然有其無(wú)法解脫的痼疾；在這種情況下，產(chǎn)生了第三種模式，如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機(jī)關(guān)樓宇及深圳海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)接管國(guó)家建設(shè)部大院為代表，這是一種由政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司管理政府機(jī)關(guān)物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)政府機(jī)關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況，量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案，合理議價(jià)，財(cái)務(wù)公開，為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)服務(wù)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景，給機(jī)關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)服務(wù)在新形勢(shì)下外延拓展的標(biāo)志，同時(shí)也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問(wèn)題。在很多情況下，這種“完全”社會(huì)化的機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)服務(wù)模式也遇到了質(zhì)疑:首先，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)工作如保安、清潔、維修等事務(wù)的外包，黨政機(jī)關(guān)辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過(guò)硬的監(jiān)控措施，會(huì)導(dǎo)致責(zé)任糾紛；然后，現(xiàn)代公務(wù)員與作為物業(yè)服務(wù)操作層人員的一線員工距離感太大，給事實(shí)上的責(zé)任物業(yè)服務(wù)單位增添了難度，形成了風(fēng)險(xiǎn)；再者，如果在后勤--物業(yè)服務(wù)外包過(guò)程當(dāng)中存在暗箱操作，也容易產(chǎn)生腐敗的溫床，一旦質(zhì)次價(jià)高的物業(yè)服務(wù)介入，將有損于納稅人對(duì)政府的信心。

　　然而，從近年實(shí)踐的效果看，機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化外包物業(yè)服務(wù)仍然是利大于弊。后勤改革對(duì)政府機(jī)關(guān)而言，利在當(dāng)前，功在未來(lái)。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個(gè)公務(wù)員以其較高收入的薪資向社會(huì)公眾提供相應(yīng)甚至更高的回報(bào)，但是，以往約占國(guó)家機(jī)關(guān)人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本--包括諸如車隊(duì)、衛(wèi)生所、機(jī)關(guān)幼兒園這樣的一些組織--相對(duì)于他們實(shí)際創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，則顯得極不相稱，國(guó)家相對(duì)緊張的事業(yè)經(jīng)費(fèi)用來(lái)養(yǎng)活政府機(jī)關(guān)的冗員，在今天是于情不符，在將來(lái)則是于法不容，所以，無(wú)論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式，都無(wú)法規(guī)避財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如其通過(guò)公開招投標(biāo)或者邀標(biāo)方式，讓實(shí)力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，依照契約為政府機(jī)關(guān)樓宇提供高效、優(yōu)價(jià)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，充分關(guān)注政府機(jī)關(guān)樓宇的節(jié)能降耗及其設(shè)施設(shè)備的生命周期規(guī)劃，以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求，這無(wú)疑是一種革命。當(dāng)前政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也為后勤社會(huì)化的發(fā)展指明了方向。

　　通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)所體現(xiàn)出的一些基本特征，如清新優(yōu)雅的環(huán)境、方便迅捷的維修和規(guī)范服務(wù)、健全的信息接收與反饋機(jī)制，政府機(jī)關(guān)工作人員將在實(shí)際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務(wù)，提高其工作效率；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)的外包在某種角度上使國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

　　而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，雖說(shuō)有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報(bào)依然十分可觀:首先，政府機(jī)關(guān)的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)良的現(xiàn)金流，這是提供了一個(gè)極好的舞臺(tái)供物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡展所長(zhǎng)，持續(xù)改進(jìn)自身的管理水準(zhǔn)；其次，“服務(wù)于為公眾服務(wù)的人”，接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得制高點(diǎn)；最后，政府機(jī)關(guān)物業(yè)的接管，將帶給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持，使之得到實(shí)質(zhì)上的新的發(fā)展契機(jī)。這里作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究政府機(jī)關(guān)物業(yè)的特殊性，在嚴(yán)格依照合同約定規(guī)范服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)的行政管理知識(shí)，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業(yè)使用人的信任與支持，在這一基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新、提升服務(wù)質(zhì)量。通過(guò)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的全新定位，將由此塑造出風(fēng)格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機(jī)關(guān)形象。

　　物業(yè)服務(wù)屬于“勞動(dòng)密集型”產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將有效地緩解社會(huì)就業(yè)的壓力，在政治哲學(xué)當(dāng)中，“功利主義”學(xué)派認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)選擇使社會(huì)上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學(xué)派認(rèn)為政府的目標(biāo)應(yīng)該是使社會(huì)上狀況最差的人福利最大化。而政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，實(shí)際上有利于每個(gè)人(政府公務(wù)員和物業(yè)服務(wù)工作人員)發(fā)揮其地位上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)交易使社會(huì)勞動(dòng)成果總和上升；它同時(shí)又是一個(gè)“收入再分配”的過(guò)程，既節(jié)約了國(guó)家經(jīng)費(fèi)，又滿足了最底層勞動(dòng)者的工作需求，所以從大范圍和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，利在于民，功在國(guó)家。

　　總而言之，政府機(jī)關(guān)樓外包物業(yè)服務(wù)，對(duì)兩方(政府和企業(yè))所存在的風(fēng)險(xiǎn)都是潛在的，隱性的，需要認(rèn)真加以對(duì)待，而其好處則是現(xiàn)實(shí)的，長(zhǎng)遠(yuǎn)的--且都是經(jīng)濟(jì)效益可觀，而所得到社會(huì)效益又更過(guò)之。這種利害關(guān)系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會(huì)由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!