在我國,房地產(chǎn)開發(fā)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)八十年代的深圳特區(qū);九十年代初開始在全國普遍展開;真正的快速發(fā)展時期是在九十年代后期。直到目前全國各地的房地產(chǎn)開發(fā)仍蓬勃發(fā)展,其發(fā)展速度及規(guī)模已使房地產(chǎn)行業(yè)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端,物業(yè)管理行業(yè)也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)初期,物業(yè)管理作為一個行業(yè)不是獨(dú)立存在的,而是作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個后勤部門,其職能主要是為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù),大部分物管企業(yè)是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的二級機(jī)構(gòu),這決定了物業(yè)管理在這個階段是從屬于房地產(chǎn)開發(fā)的。在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期,經(jīng)過實(shí)踐證明,物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是一個產(chǎn)業(yè)鏈中不同的環(huán)節(jié),是兩個關(guān)系密切、分工合作的行業(yè),在這個階段,物業(yè)管理作為一個新興的、朝陽的行業(yè),快速發(fā)展起來,與房地產(chǎn)行業(yè)相比,更有發(fā)展的潛力。可以預(yù)見物業(yè)管理無論在房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),還是在施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面,都將扮演越來越重要的角色,對房地產(chǎn)開發(fā)的影響力也會越來越大,社會及房地產(chǎn)開發(fā)商也將越來越重視物業(yè)管理的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)過程一般分為八個步驟、四個階段:
八個步驟:投資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩選、可行性方案研究、獲取土地使用證、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批,簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷與物業(yè)管理。
四個階段:投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段。
根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)過程,物業(yè)管理的介入可分為三個階段:
一、項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的開始,一般在投資機(jī)會尋找與篩選的過程中,就必須考慮后期的使用問題。對某個具體的地塊,其周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、生活商業(yè)配套等,都可以很直觀、直接的了解到,如果不具備基本條件,這個項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)會比較大。如果有了一定的基本條件,就要進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究。在這個時候圍繞著項(xiàng)目,要對許多情況條件具體化、量化,特別是可能會影響以后的生活使用的一些方面,一定要提前考慮到。在項(xiàng)目整體定位后,也要進(jìn)行物業(yè)管理總定位,要確定與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的、同標(biāo)準(zhǔn)的物管方案;并在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,本著人性化、合理、節(jié)約原則,在基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、生活配套等方面提供具體的意見和看法。有許多都是細(xì)節(jié)的問題,雖不至于影響到整個項(xiàng)目,但都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)水平高低的具體表現(xiàn)。
(一)公共區(qū)域方面
這方面主要考慮交通系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、公共活動場所的設(shè)置合理性。
1、公共區(qū)域停車及交通問題:區(qū)域內(nèi)的交通系統(tǒng)必須與停車系統(tǒng)相配合,盡量爭取人車分離,這在高層建筑有地下車庫的小區(qū)比較好解決;在多層住宅地面停車為主的小區(qū)會有一些難度。另外,宅間有停車位設(shè)計(jì)時一定要留夠位置,不要讓車輛停放時很麻煩,進(jìn)出不方便。再者,無論是商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)在停車位設(shè)計(jì)時,一定要考慮配置的數(shù)量,原先一般住宅小區(qū)戶數(shù)與車位比例大約在1:0.3就可以了;但隨著人們收入的增加,購買力的增強(qiáng),私人擁有小汽車的數(shù)量越來越多。新開發(fā)的項(xiàng)目一定要留足夠的停車位,一般住宅應(yīng)該在1:0.5—0.6,高檔住宅應(yīng)該在1:0.8或者1:1。考慮到綠化面積的要求,可以將部分綠地與停車位相結(jié)合。
2、廣場問題
在大型社區(qū),一定要設(shè)計(jì)有相對比較大一些的空間,像10萬㎡的住宅小區(qū),應(yīng)有一個最少1000㎡的廣場,這樣在業(yè)主入住以后,有一個集中的休閑活動
篇2:物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜,技術(shù)含量高,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。
一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì),對物業(yè)實(shí)施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題,其在制定設(shè)計(jì)方案時,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈,其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè),則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司,積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施,取得了很好的效果。
二、積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。
物業(yè)項(xiàng)目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格,工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜,對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項(xiàng)目的關(guān)鍵時期,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo),但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。
現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高層物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi),特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。
此外,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收,建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控,在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處,造成可維護(hù)性不足,特別是在接管驗(yàn)收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。
有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù),同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。
同時,由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省了費(fèi)用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下,在竣工驗(yàn)收合同中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào),確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利,接管后即能技入使用,及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。
此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實(shí)踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。
1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。
如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,從物業(yè)管理的角度,對開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。
2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。
3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。
篇3:物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義
物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義
一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位
(一)市場經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過程
市場是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指出:“由于社會分工,這些商品的市場日益擴(kuò)大;生產(chǎn)勞動的分工,使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐罚ハ喑蔀榈葍r(jià)物,使他們互相成為市場。”列寧也指出:“哪里有社會分工和商品生產(chǎn),哪里就有‘市場’。”從這里可以看出,市場和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),市場越發(fā)達(dá),市場對生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會分工,社會分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密,市場容量和范圍也就越大。現(xiàn)代化的市場經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式,從而形成了社會化大生產(chǎn)。從市場學(xué)觀點(diǎn)來看,一個成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場,并在市場中占有較大的份額,就必須把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過調(diào)查、研究,分析市場對產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求,來決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程,并且隨著市場的變動,不斷搜集、反饋信息,以此來調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié),使之適應(yīng)社會需求。
這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果,將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代,緊緊跟隨市場的需要,不斷創(chuàng)造新的完美,滿足人民日益增長的物質(zhì)需要;同時,不難看出在這一循環(huán)中,售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展,又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端,是一個承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié),生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂,產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系,將給產(chǎn)品的改造帶來困難,久而久之,產(chǎn)品將老化,從而在市場中失去應(yīng)有的地位。因此,國內(nèi)外成功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國外的“豐田”、“本田”等企業(yè),其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),遍布世界各地,哪里有產(chǎn)品,哪里就有其售后服務(wù)。又如國內(nèi)的青島海爾集團(tuán),也十分重視售后服務(wù)。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務(wù),一旦使用中發(fā)生故障,只要向維修門市部打個電話,就會有人立即上門服務(wù),解決困難,同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務(wù),使其在人們心目中留下了良好的印象,購買該廠產(chǎn)品的人越來越多,使其產(chǎn)值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日報(bào)》報(bào)道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步,發(fā)展到1995年的43.4億元,提高了1245倍,“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60%以上。從中可以看出售后服務(wù)已成為營銷學(xué)中一個不可缺少的環(huán)節(jié),成為企業(yè)經(jīng)營成功的根本保證。
(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分
在房地產(chǎn)開發(fā)中,同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說,重視售后的物業(yè)管理,才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個完整的運(yùn)作系統(tǒng),并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后,沒有良好的物業(yè)管理,那么原來規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢......的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時,有的建筑曾獲得魯班獎,然而沒幾年,就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況,居民意見很大,紛紛批評開發(fā)商,要求開展物業(yè)管理。從營銷學(xué)的角度來看,作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程,甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問題,可以通過良好的物業(yè)管理工作,求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒,挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性。
現(xiàn)實(shí)中,許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理,對物業(yè)管理給予足夠的重視,常抓不懈,以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶,大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司,19*第一期房產(chǎn)開發(fā)時,由于對海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉,導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意,但是公司把工作做在了物業(yè)管理上,從而贏得了社會的理解和認(rèn)可。他們在物業(yè)環(huán)境營造上,整了120畝土地分期開發(fā),第一期只開發(fā)二三十畝,奉行“開發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念,將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好,鋪種草地,栽植花木,雕砌小景觀,修好馬路,使居民進(jìn)入小區(qū)以后,沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。
相反,精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木,清潔的馬路,放置整齊的公共設(shè)施,給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成立了小區(qū)物業(yè)管理,積極開展便民服務(wù),解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情,熱心為居民服務(wù),使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作,又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大,所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反,有不少開發(fā)企業(yè),只顧建樓、賣樓,不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理,待投資者入住之后,問題百出:水、電供應(yīng)無保障,環(huán)境臟亂,人員混雜,沒有安全感。如此物業(yè)管理,居住業(yè)主身受其害,其負(fù)面影響也會不脛而走,即使房價(jià)低于別的開發(fā)商,其房產(chǎn)也難以銷售。尤其是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控時期,房地產(chǎn)處在低谷,許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),到1998年我國空置的房產(chǎn)率為15.99%,接近警戒線(發(fā)達(dá)國家將空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10%)。面對銷售困難階段,一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理,用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀,著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作,使他們開發(fā)的涉外小區(qū)--東方花園城被建設(shè)部評為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板,24幢別墅很快銷售一空,還不能滿足外國客人的需要,又進(jìn)行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。
(三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能
從整個社會來講,資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源,它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值全部轉(zhuǎn)移,才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉,無形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源,只會越占用越少,因而其價(jià)格不斷上漲,開發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房,那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因,使本來壽命可達(dá)到70年的樓宇,只使用了50年就不得不拆除,那么由此造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林·黑格說:在中國旅行時,一些只有三五年的樓房,看上去卻好像已有20年了。與此相反,瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房,現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用,既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格,又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的住宅區(qū),每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施,以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理,對房產(chǎn)資源進(jìn)行愛護(hù),延長使用壽命,可為社會節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園,良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。
(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要
住房是生活資料,屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽(yù)、好的形象,就要促使他們考慮售后服務(wù),保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場競爭的需要,是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營的效益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司,資金也不如別的公司雄厚,但他的房地產(chǎn)市場十分興旺,每年興建的商品房只有期貨,從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù),即:“建設(shè)-管理-服務(wù)”一條龍,深受用戶的信任。
二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入
良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本--社會信譽(yù)、企業(yè)好的形象,名利雙豐收。因此,許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商都愿意對物業(yè)管理進(jìn)行必要的投入,以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來看,應(yīng)著重在三個方面進(jìn)行投入:
(一)觀念的投入
房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入,首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入,即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論,并充分認(rèn)識每個環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性,尤其是對物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識要上升到一個戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)商過于急功近利,只顧把全部精力放在開發(fā)產(chǎn)品上,放在樓房銷售上,想盡快收回成本獲得利潤,卻一開始就忽略了物業(yè)管理這一開發(fā)過程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至有些開發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當(dāng)作一個包袱。有這樣思想觀念的開發(fā)商,是怎么也不會搞好物業(yè)管理的。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,市場競爭越來越激烈,必須充分認(rèn)識到管理在現(xiàn)代社會中所起的重要作用。即:
充分的投資+管理上的空白=無效的投資;
充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資;
投資的充分+管理上的充分=高效的投資;
投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。
所以每一位開發(fā)商要想在gg開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地,必須更新觀念,提高認(rèn)識,樹立“建設(shè)-管理-服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺階,出新成果,同時也可使開發(fā)商在廣大客戶中樹立良好的形象,最終使企業(yè)獲得較好的效益。
(二)行動的投入
開發(fā)商對物業(yè)管理在行動上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過程,即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問題,并妥善加以解決。然而要做到這一點(diǎn)有時并不容易。因?yàn)閷τ诶麧櫟谝坏拈_發(fā)商來說,物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤,而且相當(dāng)瑣碎繁雜。許多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無、勉強(qiáng)應(yīng)付的事。例如有些開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來獲取更多的利潤,往往在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段就忽略公共設(shè)施用房,以致到后來,整個小區(qū)沒有辦法實(shí)行物業(yè)管理,到處顯得雜亂無章,環(huán)境極差,影響了居民的購房欲。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高,人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題,更重要的是選擇居住環(huán)境問題。
《光明日報(bào)》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房--買環(huán)境》的文章,介紹了人類對居室周圍環(huán)境的要求是共同的,即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開發(fā),在他們興建第一個項(xiàng)目--桃花源小區(qū)時,就提出“少建一幢樓,多留一片綠”的口號,主動修改設(shè)計(jì)方案,把4000平方米的住宅樓,改建成一處1600平方米的休閑廣場,并請北京、蘇州等地的專業(yè)部門對小區(qū)外部環(huán)境進(jìn)行設(shè)計(jì),使小區(qū)綠化面積達(dá)到40%,比國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個百分點(diǎn)。他們還投資120萬元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖,放養(yǎng)了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元,但他們堅(jiān)持認(rèn)為,現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開展,注重了環(huán)境的優(yōu)化,深受住戶們的青睞,這個小區(qū)竣工驗(yàn)收前就已銷售了60%以上的房屋。
(三)資金的投入
觀念和行動的投入最終還落實(shí)在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益,但實(shí)際上會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。例如對環(huán)境美化的投入,對配套設(shè)施的投入都會產(chǎn)生實(shí)在而又久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽(yù)的小區(qū)環(huán)境,其廣告效應(yīng)絕非幾頁報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在,它會像一座豐碑,追敘著開發(fā)企業(yè)的理念和追求。開發(fā)商重視對物業(yè)管理的資金投入,具體體現(xiàn)在兩個方面:
1.對配套服務(wù)設(shè)施的資金投入
一個占地幾十畝、居住人口好幾萬的住宅小區(qū),如果沒有一系列的配套設(shè)施,如幼兒園、小學(xué)、商店、診所、郵電所、儲蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂場所等等,居民將無法生活,必然會影響工作情緒與效果。然而,創(chuàng)造一個寧靜、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境,就要進(jìn)行優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營造,做好小區(qū)的綠化和景觀設(shè)計(jì),整修好道路。這一切需要資金的投入,開發(fā)商要有眼光,要勇于大膽地投入一些資金,為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。
2.交納物業(yè)維修資金
開發(fā)商對物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要投入,就是在物業(yè)建造好、移交使用時,一次性支付一筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱之為緊急維修基金),以解決物業(yè)的緊急大修問題。這筆基金的數(shù)額目前全國沒有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定,一般都由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況頒布條款來執(zhí)行,通常控制在物業(yè)投資總額的1%~5%。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定:建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專門基金。新建住宅片區(qū),房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時,按住宅區(qū)建設(shè)總投資1%的比例,一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外,還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。新建的商品房按房屋單體造價(jià)的10%,由房地產(chǎn)開發(fā)單位在售房中加價(jià)收取(暫行辦法第二十八條)。
設(shè)立這一基金是完全必要的,是使物業(yè)管理能真正得到運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。現(xiàn)實(shí)中的許多新建物業(yè),外觀看上去非常漂亮,但居民使用很短時間以后,就問題百出,給使用者帶來難以克服的困難,即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來管理,面對著工程質(zhì)量重大遺留問題,也無能為力。唯一的辦法就是政府立法,由開發(fā)商劃撥專用基金來妥善解決。
值得注意的是這筆基金費(fèi)用不是由物業(yè)管理公司私自進(jìn)行操縱的,必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會來共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定:公用設(shè)施專用基金,住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集,存入市指定的銀行,專戶存儲,專款專用,保值增值,滾動使用(暫行辦法第二十九條)。
此外,房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施用房給予優(yōu)惠。沒有這些房屋,物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進(jìn)行。
三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與
物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷售出去以后進(jìn)行工作的。要想開展好這項(xiàng)工作,就不能被動地進(jìn)行物業(yè)管理。事實(shí)證明,物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系,應(yīng)該早期主動介入,并且?guī)椭_發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān):規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)。
(一)把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)
物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展,需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展,連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃,只注意在有限的土地上建造更多的房屋,以致等到小區(qū)建成以后,再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施,已沒有地皮可建,對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū),規(guī)劃時不配套,甚至連中國老百姓最主要的交通工具--自行車車棚都未予以考慮,住戶進(jìn)住以后,自行車隨便亂放,既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要,以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上存在的種種問題或缺陷,并可把這些情況以咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計(jì)時一般應(yīng)注意五個方面:
1.配套設(shè)施的完善
如果是住宅生活小區(qū),規(guī)劃設(shè)計(jì)時必須考慮小區(qū)居住人口的多少,幼兒園、學(xué)校、商場、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場、美容美發(fā)廳、郵電所、各類娛樂設(shè)施等基本生活設(shè)施配套;如果是寫字樓,則商務(wù)中心、停車場就需重點(diǎn)考慮。
2.水電供應(yīng)容量問題
規(guī)劃設(shè)計(jì)時,要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要,要充分留有余地。gg開放以來,人民生活條件得到極大改善,家庭購買現(xiàn)代化電器數(shù)量越來越多,過去只有電視機(jī)、電冰箱等簡單的幾件電器,如今除了這些以外,還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調(diào)等大功率的電器,甚至一個家庭有兩臺空調(diào)。這樣用電負(fù)荷猛增,過去規(guī)劃設(shè)計(jì)僅考慮照明及普通電器用電負(fù)荷,遠(yuǎn)不能適應(yīng)如今住戶的需要,所以規(guī)劃時一定要考慮周全,不然住戶剛進(jìn)小區(qū)不久,就要申請?jiān)鋈荩駝t常常跳閘、停電,甚至還會引發(fā)火災(zāi),影響居民生活,造成一定損失。
3.垃圾處理方式
根據(jù)各地氣溫不同,以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同,決定是否采用垃圾通道。如果采用,則要考慮如何保持通道清潔,使之不要成為一個異味和蚊蠅孳生源。如果不設(shè)通道,則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶或垃圾袋,并派專人及時清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之一,是人們生活中必不可少的,但常常又是設(shè)計(jì)人員容易忽略的,必須提醒設(shè)計(jì)人員注意。
4.消防設(shè)施
在建筑設(shè)計(jì)中,消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的,物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分,在消防設(shè)計(jì)中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié),物業(yè)管理公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。
5.一些特殊情況的意見
此外,還需根據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)、對居民衣食住行的熟悉了解,幫助設(shè)計(jì)部門克服一些容易忽略的問題,力求設(shè)計(jì)完美。比如北方冬天供熱的問題,如果集體供熱,要注意留下加熱房,設(shè)計(jì)好供熱管道的走向。又如設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)廚房灶臺下放置煤氣罐的高度是否符合實(shí)際煤氣罐的高度等類似問題,物業(yè)管理公司有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提請注意。
總之,物業(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場出發(fā),從有利于物業(yè)管理工作的開展這一角度出發(fā),把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。
(二)把好施工監(jiān)理關(guān)
住房的質(zhì)量是百年大計(jì),絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況,發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制,執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制,同時向國際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對施工過程介入,對搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。
1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)
物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇,還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此,他們對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解,如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因;水電管線如何走向才有利于安全和便于管理;什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決,要比施工完了再改容易得多,而且可減少許多浪費(fèi),不致遺留下來,成為日后使用和管理中難以克服的障礙。
2.掌握新物業(yè)的全部情況
施工單位完成施工任務(wù),建好住宅小區(qū),辦完移交手續(xù)后,他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過程中,只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè),才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小,甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ),否則就很難管理好物業(yè),甚至無法管理
3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)
對于施工單位來講,物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理,加強(qiáng)了監(jiān)理力量,某些影響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決,使工程質(zhì)量又多了一份保證;而對物業(yè)管理公司來講,由于參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過程,能較全面地了解物業(yè)的整體情況,這樣可保證房屋比較順利地移交,為開發(fā)商節(jié)約了時間,也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
(三)把好驗(yàn)收關(guān)
1.參加驗(yàn)收的重要性
作為百年大計(jì)的每一幢房屋,其質(zhì)量的好壞將對房屋的壽命產(chǎn)生永久影響,而這一局面,最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔(dān)。所以從某種意義上來講,物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后,便要開展物業(yè)管理工作,如果施工存在的房屋質(zhì)量問題不解決,拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行,必然會給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)入管理,就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來負(fù)責(zé)修理,實(shí)在是心有余而力不足。因此物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場上,代表其利益,參加工程驗(yàn)收。對于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問題,物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠,最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金,留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時,不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時工程的狀況,還應(yīng)考慮到使用一段時間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù),在匆忙中完成,常存在驗(yàn)收時其質(zhì)量還好,但過不了多久,甚至居民剛搬進(jìn)住宅小區(qū),就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保,保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。
值得注意的是,gg開放以來,由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛,基本建設(shè)需求量急增,基建隊(duì)伍迅速擴(kuò)大,其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過大;同時由于市場經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng),以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發(fā)商,往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過場,一項(xiàng)十分嚴(yán)肅的工作有時便走了樣,使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關(guān)。前一階段國內(nèi)報(bào)紙上連續(xù)報(bào)道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故,正是低質(zhì)工程的結(jié)果。
2.驗(yàn)收時,要細(xì)致入微,鐵面無私前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久的,給管理帶來的障礙是巨大的。所以,物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時,必須細(xì)致入微,任何一點(diǎn)忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度,也將影響業(yè)主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通,供電線路是否正確,屋面是否滲水,水箱是否漏水等等;細(xì)微之處,如所用材料的性能,供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理,防盜門安裝是否符合安全標(biāo)準(zhǔn),各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對于高層建筑,還需要對電梯、水泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是,鐵面無私。查出來的問題,該返工的責(zé)成施工隊(duì)返工,屬于無法返工的問題,應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求,不予簽字。只有嚴(yán)格要求,才能保證為物業(yè)管理帶來方便。