本文提要：物業(yè)管理的資金運(yùn)行是一個(gè)動態(tài)的流程，物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶,資金運(yùn)行、維修基金籌措,以及管理服務(wù)費(fèi)的收支都與人們生活密切相關(guān),因而必須按照民主與公開的原則辦事。
我國的物業(yè)管理正在蓬勃發(fā)展,資金作為企業(yè)生存與發(fā)展的命脈對于物業(yè)管理企業(yè)來說尤為重要。但現(xiàn)實(shí)情況說明,不多物業(yè)管理企業(yè)在資金的運(yùn)行上不規(guī)范、不成熟,從而引起了許多矛盾,給企業(yè)的生存與發(fā)展帶來不利因素。筆者嘗試從資金運(yùn)行的四個(gè)原則出發(fā),闡述一些關(guān)于企業(yè)資金運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)與體會。
物業(yè)管理的資金運(yùn)行是一個(gè)動態(tài)的流程。物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定,果斷抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)?要精打細(xì)算,實(shí)事求是,調(diào)集和使用好各類資金。而首要前提是必須把握資金運(yùn)行的各項(xiàng)原則。
一、“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則
物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以經(jīng)營管理為特征的服務(wù)行業(yè),它在經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的企業(yè)法人。公司在運(yùn)行中,一方面要盡量減少業(yè)主的負(fù)擔(dān),做到收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)價(jià)相符;另一方面又要努力開拓與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營、廣開財(cái)源,以達(dá)到自我完善、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。當(dāng)然,物業(yè)管理具有其非凡性。實(shí)踐證實(shí),物業(yè)管理的資金運(yùn)行往往與規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益有密切關(guān)系。就物業(yè)管理公司本身來講,管理、經(jīng)營與服務(wù)應(yīng)該融為一體的。
以業(yè)養(yǎng)業(yè)原則的基本要求是:在物業(yè)管理中要堅(jiān)持“取之于民,用之于民”,逐步實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)房”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”。物業(yè)管理中各類費(fèi)用的測定、收支,均應(yīng)考慮“業(yè)主至上,方便住戶,服務(wù)周到,合理合法”的原則。
二、“合理公平”的原則
由于各類物業(yè)管理收費(fèi)是根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況,分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。國內(nèi)物業(yè)管理市場尚處于起步和發(fā)展階段,在核定各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)人、www.dewk.cn住戶的利益,既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償,也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),因地制宜,以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定;還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
“合理”即在物業(yè)管理實(shí)際操作中,各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠?測算合乎實(shí)際,不能有水分,要一視同仁。
“公平”,即要平等協(xié)商,委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)要對等。在實(shí)際操作中需要注重以下幾點(diǎn):
1 .管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理測算評估,使業(yè)主的能力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡;
2 .要充分考慮不同檔次、不同類別的物業(yè),不同對象、不同消費(fèi)層次的需求,體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、公平合理,不可相互攀比;
3 .在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房,可在原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上按 150%-200% 來征收其管理費(fèi)。這是因?yàn)樵谶@類物業(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)及費(fèi)用有所增加。
三、“民主管理”的原則
民主管理的原則,包含著物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶,資金運(yùn)行、維修基金籌措,以及管理服務(wù)費(fèi)的收支都與人們生活密切相關(guān),因而必須按照民主與公開的原則辦事。
這一原則的基本要求是,物業(yè)管理企業(yè)要公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務(wù),并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),定期向業(yè)戶公布收支情況,接受業(yè)戶監(jiān)督。
民主管理就要尊重業(yè)主和業(yè)主委員會的意見,使管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用收支、使用、保管有一個(gè)規(guī)范的操作程序。物業(yè)管理企業(yè)要接受物業(yè)所有人和使用人的監(jiān)督,各類收費(fèi)應(yīng)通過契約或協(xié)商,并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審核,作好年度的會計(jì)審計(jì)及定期向業(yè)主公布賬目。
在實(shí)際操作中,物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金,收取管理服務(wù)費(fèi),均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù),并將其向業(yè)戶公開,以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中,對管理者酬金的確定,也應(yīng)取得業(yè)戶的理解。如發(fā)生上年度管理費(fèi)虧損,需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),更需按民主管理的原則進(jìn)行系列工作,爭取廣大業(yè)主的支持。
四、“專款專用”的原則
資金運(yùn)用中,堅(jiān)持“專款專用”的原則,一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的運(yùn)作,二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害,對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。
目前,在物業(yè)管理市場上,尚存在著一些不夠規(guī)范的資金運(yùn)行現(xiàn)象,非凡是對維修基金的管理。
1 .有的開發(fā)公司不按時(shí)繳交代收的維修基金;
2 .有的物業(yè)管理企業(yè)自主將維修基金移作他用;
3 .有的業(yè)主委員會未經(jīng)討論,挪用維修基金用作融資等等。
物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持“專款專用”的原則。這一原則要求
本文提要：物業(yè)管理的資金運(yùn)行是一個(gè)動態(tài)的流程，物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶,資金運(yùn)行、維修基金籌措,以及管理服務(wù)費(fèi)的收支都與人們生活密切相關(guān),因而必須按照民主與公開的原則辦事。
房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會共同遵循。陸續(xù)出臺的相關(guān)法規(guī)均明確規(guī)定:“公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時(shí),應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金”、“住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機(jī)構(gòu),設(shè)立專門帳戶,按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。維修基金應(yīng)按幢立帳、[FS:PAGE]按戶核算”、“物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共同部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新,不得挪作他用”、“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督”。
總之,物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則,結(jié)合操作,缺一不可,才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng),并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿足,使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟(jì)上得到保證。
參考文獻(xiàn):
1. 魯寧編著, 《資金和人力資源管理篇》, 廣東經(jīng)濟(jì)出版社
2. 繆立勤編著, 《物業(yè)管理會計(jì)》, 東南大學(xué)出版社
篇2：談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理
談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理
在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價(jià)值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會聲譽(yù)，它的重要性和原因就在于：
其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個(gè)相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的依賴性就越強(qiáng)；
其二，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運(yùn)行管理。設(shè)備運(yùn)行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；
其三，用戶(業(yè)主、租戶)滿意程度是評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運(yùn)行的優(yōu)劣有關(guān)。
因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個(gè)方面，都反映出設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。
那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢?本文從以下三個(gè)方面提出一些粗淺的看法：
一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)
支撐物業(yè)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
1、各類管、線結(jié)構(gòu)。
包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個(gè)層面。如果將物業(yè)比喻成一個(gè)生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運(yùn)行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要一點(diǎn)，就是花大力氣去認(rèn)識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點(diǎn)入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。
2、各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。
如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。由于物業(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個(gè)系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計(jì)配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運(yùn)行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時(shí)，使主、備設(shè)備都保持隨時(shí)能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時(shí)調(diào)整主、備設(shè)備投運(yùn)時(shí)間，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用裕量不足時(shí)，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機(jī)組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運(yùn)作需求負(fù)載的變化，了解各類設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，做到物盡其用。
3、終端設(shè)備。
終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運(yùn)行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。
4、環(huán)境。
環(huán)境是設(shè)備運(yùn)行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運(yùn)行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時(shí)，又受其影響和制約。沒有一個(gè)滿足物業(yè)各類設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運(yùn)行的。同樣，沒有一個(gè)完善的管理機(jī)制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運(yùn)行體系的組成部分，又是設(shè)備運(yùn)行體系運(yùn)行的結(jié)果。
上述四個(gè)部分，構(gòu)成了設(shè)備運(yùn)行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的脈搏，必須從這四個(gè)部分入手，去了解它，認(rèn)識它，掌握它。
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行體系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個(gè)由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進(jìn)而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識過程當(dāng)作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運(yùn)行管理的全體員工，對管理對象的認(rèn)識做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運(yùn)行管理工作建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)上。
二、要有明確的運(yùn)行目標(biāo)
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面。
1、安全性
安全是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運(yùn)行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運(yùn)行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運(yùn)行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護(hù)等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：
1) 思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個(gè)"婆婆嘴"，不厭其煩，時(shí)時(shí)提醒；對于操作者，要多一個(gè)"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。
2) 嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。
3) 定期檢測、試驗(yàn)，進(jìn)行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運(yùn)行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運(yùn)行時(shí)間較長時(shí)，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進(jìn)行檢驗(yàn)或試驗(yàn)。
2、可靠性
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的可靠性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時(shí)性。提高設(shè)備運(yùn)行的可靠性，取決于兩基本條件：
第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。
第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費(fèi)。 在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃(包括突發(fā)事件應(yīng)對計(jì)劃)；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。
3、舒適性
從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的一項(xiàng)目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項(xiàng)指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個(gè)方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實(shí)的工作作風(fēng)方可實(shí)現(xiàn)。另一項(xiàng)是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。
4、經(jīng)濟(jì)性
物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時(shí)，必須講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個(gè)目標(biāo)相比，是一個(gè)收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是：
5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；
6、省能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。
能源費(fèi)用是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的主要部分，節(jié)省能源費(fèi)有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進(jìn)行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費(fèi)用基本上靠省能方式實(shí)現(xiàn)。省能有兩個(gè)途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時(shí)間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個(gè)途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。總之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費(fèi)的主要方式。
7、易損零配件和耗材的耐用性。
樓宇設(shè)備運(yùn)行時(shí)，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時(shí)，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價(jià)格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價(jià)格比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采用，減少運(yùn)行消耗。
8、維保方便。
新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。
三、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要方法
1、建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。
由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。 標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運(yùn)行管理的全過程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動態(tài)過程；"不變"，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。
2、預(yù)防性措施。
由于物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特別重要的地位，包括：
1) 預(yù)防性試驗(yàn)；
2) 預(yù)防性檢修；
3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；
4) 巡檢、點(diǎn)檢、定檢。
實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。
對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完善的節(jié)點(diǎn)臺帳，實(shí)行"位式"管理，主要內(nèi)容是：
1) 逐件建立臺帳，一一對應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；
2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；
3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；
4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。
預(yù)防性試驗(yàn)制度是設(shè)備可靠運(yùn)行的保障線。預(yù)防性試驗(yàn)的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運(yùn)行，在運(yùn)行季節(jié)不可停機(jī)的連續(xù)運(yùn)行設(shè)備，在停運(yùn)季節(jié)維保后，運(yùn)行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進(jìn)行試運(yùn)行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。
在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運(yùn)行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來說變動不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，通訊、組織及時(shí)是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個(gè)可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個(gè)項(xiàng)目。
3、技改。
由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行條件限制，技改在物業(yè)運(yùn)行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補(bǔ)一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提高物業(yè)管理整體運(yùn)行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進(jìn)步的作用。
4、保險(xiǎn)。
物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實(shí)施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機(jī)率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險(xiǎn)公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，確實(shí)保障設(shè)備正常運(yùn)行。
5、組織措施。
所有類型的設(shè)備運(yùn)行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項(xiàng)因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進(jìn)，沒有人會使用，先進(jìn)的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進(jìn)的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強(qiáng)員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓(xùn)的過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。
培訓(xùn)的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個(gè)合格的班長，不聽班會的基層管理者更是一個(gè)不合格的管理者。再次是加強(qiáng)協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺，是組織措施中的潤滑劑、凝結(jié)劑 ，是實(shí)現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時(shí)、因地、因人，因各種可以對協(xié)調(diào)目標(biāo)產(chǎn)生影響的種種因素而變。
四、結(jié)束語
隨著現(xiàn)代社會科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學(xué)科中的一個(gè)重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻(xiàn)微薄之力。
篇3：X農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制
**農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制
為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制。
管理運(yùn)作機(jī)制圖
1.質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制
質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有**物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)ISO9001（2000版）質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。
按**物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，**農(nóng)貿(mào)市場管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí)，公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和效率。
2.協(xié)調(diào)機(jī)制
協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
(1)行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強(qiáng)制性促動力。
(2)競爭促動力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)。
(3)輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。
(4)管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3.激勵機(jī)制
激勵機(jī)制是激勵活動要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。
(1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎罰。
(2)實(shí)施獎金破格晉級制度，調(diào)動員工工作熱情。管理處員工實(shí)施獎罰制度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機(jī)制，提高員工積極性。
(3)依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
4.監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。
(1)管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
(2)業(yè)戶對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。
(3)通過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證**農(nóng)貿(mào)市場管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。
5.自我約束機(jī)制
(1)經(jīng)濟(jì)利益促動自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機(jī)，然后由這類動機(jī)去引導(dǎo)對行為自我約束。
(2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。
(3)權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。