如何破解住宅小區(qū)消防維修難題

　　隨著高層住宅建設(shè)的不斷擴(kuò)大，以及商住混合型住宅的增多，住宅小區(qū)的消防要求也越來越高，而隨著高層和商住樓的交付時間越來越長，消防設(shè)施正逐步老化，很多住宅項目的消防設(shè)施都已經(jīng)處于癱瘓或半癱瘓狀態(tài)。據(jù)了解，現(xiàn)在不少的有消防設(shè)施的住宅項目都需要進(jìn)行大中修，甚至有些項目還需要進(jìn)行更新改造。

　　按照通常的分析，這樣的現(xiàn)狀應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)的買方市場，應(yīng)該有眾多的消防維修企業(yè)愿意或者是主動競爭于消防維修的市場，但是現(xiàn)狀并非如此。實際運作中，不少的物業(yè)企業(yè)都在慨嘆，住宅小區(qū)消防施工容易且爭著做，而消防維修困難且無人問津。時下，揚州市場僅有的幾家消防維修公司中，愿意承擔(dān)消防維修工程的并不多，且少之又少。一位物業(yè)企業(yè)的項目經(jīng)理向記者介紹，他們小區(qū)是一個高層小區(qū)，消防已經(jīng)壞了很久了，他們也想盡快維修到位，以保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，但是他們找了很多家消防維修的單位，要么有的維修公司報價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場價，讓人無法接受；要么就是有的消防維修公司干脆不感興趣，明確表示不想做這種業(yè)務(wù)。

　　到底是什么原因造成了消防維修有業(yè)務(wù)市場卻無人愿意"搶"這一塊蛋糕呢？一位消防業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)從業(yè)人員杜先生向記者講述了其中的“反常”。

　　操作周期長，占用資金多

　　杜先生說，住宅小區(qū)的消防維修工程屬于維修類業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)維修時，物業(yè)公司基本沒有資金，而是依靠提取住宅專項維修資金來維修的，在維修時，因為要履行一系列的手續(xù)，比如需要查勘、需要報價、需要消防隊證明、需要業(yè)委會審批、需要公示、需要上報房管局、需要審計等等過程，這一過程往往受到不確定因素的影響較多，容易在是間形成時間的拖長，按照一般的工程維修來說，時間跨度往往達(dá)到3-6個月以上。這樣一來，維修上所耗費的周期，維修中所占用的資金量就比較大，只要稍有不甚，往往容易造成資金積壓，融資成本偏高，細(xì)算賬往往會形成劃不來，也許會吃力不討好。

　　維修耗工多，維修難度大

　　據(jù)介紹，小區(qū)的消防維修工程往往是沉積多年的消防毛病，由于長期帶病運行，好多毛病一時難以查清。而且小區(qū)的消防因為相對于商業(yè)樓來說，小區(qū)面積大、管網(wǎng)跨度長、管線復(fù)雜密布、管網(wǎng)改動多、隱蔽工程多。這種情況下，消防的管網(wǎng)滲漏、聯(lián)動不靈、煙感失靈、報警損壞等情況較為復(fù)雜，查勘起來比較麻煩，有時候為了一個滲漏點往往查多少天也無法找到漏點。杜先生介紹，現(xiàn)在維修人員工資高，至少也要200元/天，而消防維修工程的用工量是包工包死的，如果查漏時耗時過多，極易造成虧損。他說，他們就施工過一個虧損的工程，本來以為報價足夠，但就是因查漏的時間過長造成了用工超額，最后不但沒賺，還虧了1萬多元。

　　設(shè)備太老化，保修矛盾多

　　對于消防維修工程來說，好多的維修并不是一次性能夠全部完成的，往往是在施工時已經(jīng)維修好了，也不滲漏了，也各系統(tǒng)運行正常，但是由于這些消防設(shè)備已經(jīng)長時間運行，各種配件已經(jīng)處于不確定狀態(tài)，很難保證其再次損壞的時間。有時往往這里剛一維修結(jié)束，下一個問題已經(jīng)產(chǎn)生了，按理應(yīng)該是并不包括在原有的報價中，需要物業(yè)公司另行支付相應(yīng)費用，但是由于剛剛報價，還未結(jié)算，物業(yè)公司不可能承認(rèn)，所以只能再次維修。況且維修工程通常需要免費保修1年以上，在這期間內(nèi)極易出現(xiàn)消防的再次滲漏或損壞，維修公司不得不再次派人維修，其耗時耗料又會出現(xiàn)嚴(yán)重的不確定因素，會造成結(jié)算后的二次虧損。據(jù)杜先生說，他們就在接這類工程時出現(xiàn)過，原來結(jié)算時還是賺錢的，但是等到保修期滿卻出現(xiàn)了虧損，風(fēng)險比較大。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，消防維修難已經(jīng)成為物業(yè)公司運作中的一大風(fēng)險，現(xiàn)在消防的法規(guī)越來越健全，消防隊的檢查和要求越來越高，消防管理的風(fēng)險也越來越大，已經(jīng)演化為風(fēng)險大于利潤，讓物業(yè)公司為此提心吊膽。那么，如何來化解住宅小區(qū)消防維修難？如何來保證業(yè)主居住中的消防安全？（未完待續(xù)）

　　如何破解住宅小區(qū)消防維修難？

　　又如何讓業(yè)主的生命財產(chǎn)安全得到保障呢？業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，有關(guān)方面應(yīng)該共同努力，鼓勵物業(yè)公司和維修單位共同做好消防維修和管理工作。

　　一是物管要樹立以"護(hù)"為主的消防管理思路。消防系統(tǒng)是一個完善的系統(tǒng)性工程，特別是現(xiàn)在的消防系統(tǒng)，具有高度的智能化，在日常管理中，物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)和管理，樹立以"護(hù)"為主的思想，以養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，盡力延長消防系統(tǒng)的壽命。一旦出現(xiàn)問題要立即組織維修，及時排除消防運行中的小問題，避免出現(xiàn)破壞式使用，直到癱瘓才想到維修。一位消防從業(yè)人員說，消防系統(tǒng)某種程度上類似汽車，如果你加強(qiáng)日常的維護(hù)，及時保養(yǎng)、經(jīng)常檢查、保持及時維修，其壽命會延長很多。

　　二是有關(guān)部門要加強(qiáng)消防維修的引導(dǎo)和協(xié)調(diào)。消防維修工程維修雖然是一個市場行為，但某種程度上是一個全社會比較需要的公益性事業(yè)，如果在這方面出現(xiàn)無人愿修、無人肯修的局面，對于住宅小區(qū)的消防將會是一個很大的隱隱，這樣既挫傷了物管的積極性，又增加了全社會的負(fù)擔(dān)，還所有業(yè)主們無法安全生活。所以有關(guān)消防主管部門可從維護(hù)全體業(yè)主的切身利益出發(fā)，加大對物管企業(yè)的支持力度，在消防管理、消防養(yǎng)護(hù)、消防維修上提供盡可能的便利。同時，對于消防維修公司應(yīng)從社會公益性需求出發(fā)，引導(dǎo)消防維修單位承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，在保證施工的正常利潤的基礎(chǔ)上，要求維修單位應(yīng)有一定的集力用于小區(qū)消防的維修上，以保證小區(qū)消防的正常使用，讓全體業(yè)主居住得

更安全、更舒適、更省心。

篇2：消防風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程

　　消防風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程

　　1．0目的

　　維持設(shè)備正常，保證應(yīng)急狀態(tài)下設(shè)備可靠運行；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務(wù)中心

　　3．0管理職責(zé)

　　3.1工作責(zé)任人：工程部主管；

　　3.2相關(guān)崗位維修人員負(fù)責(zé)消防風(fēng)機(jī)保養(yǎng)工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規(guī)程

　　5.1設(shè)備維修保養(yǎng)時應(yīng)通知消防中心值班人員及相關(guān)部門；

　　5.1.1聯(lián)動柜及樓層交接箱檢查

　　1)斷開輔助電源檢查聯(lián)動柜的中繼器、繼電器、各線路是否完好緊固；

　　2)檢查各樓層交接箱內(nèi)中繼器是否正常，線路是否緊固；

　　5.1.2電機(jī)及風(fēng)機(jī)檢查

　　1)斷開主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否良好；

　　2)緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸；

　　3)檢測電機(jī)的絕緣電阻，線路絕緣電阻均應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范，繞組直流電阻三相平衡；

　　4)調(diào)整皮帶的松緊度，手搖轉(zhuǎn)風(fēng)輪、觀察轉(zhuǎn)動是否平穩(wěn)；

　　5)檢查各接合面間的墊片和密封填料；如有損壞應(yīng)更換；

　　6)清潔電機(jī)、風(fēng)輪及機(jī)殼內(nèi)部；

　　7)檢查潤滑油油位，不夠添加；

　　8)檢查調(diào)節(jié)風(fēng)閥機(jī)械部分，使其開閉靈活、可靠，開閉角度標(biāo)志正確；

　　5.1.3控制柜檢查

　　1)手動開機(jī)測試三相電流值是否在額定值以下或相等，檢查指示燈電壓、聽風(fēng)機(jī)各部件運轉(zhuǎn)的聲音；

　　2)檢查箱內(nèi)各空氣開關(guān)、交流接觸器等；

　　3)全面清除控制箱內(nèi)、風(fēng)機(jī)和電動機(jī)的灰塵；

　　4)電機(jī)現(xiàn)場手動、遠(yuǎn)控均能可靠動作；

　　5.1.4檢查所有樓層風(fēng)閥，潤滑及調(diào)整機(jī)械部分，檢查電氣開關(guān)及連接電纜，接線端子等；

　　5.1.5其它檢查

　　1)風(fēng)機(jī)機(jī)身（底座）、控制箱內(nèi)油漆及清潔；

　　2)檢查軸承潤滑、緊固螺絲及加油；

　　3)電機(jī)及箱內(nèi)各接線端全面緊固；

　　4)運轉(zhuǎn)半小時手感電機(jī)溫度、軸承溫度、指示燈；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養(yǎng)檢修計劃；

　　7．0支持性

篇3：休閑會所消防設(shè)施器材消防安全標(biāo)志定期檢驗維修規(guī)定

　　休閑會所消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志定期檢驗、維修規(guī)定

　　為確保消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志完好有效，預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生，增強(qiáng)自防自救能力，特制定本規(guī)定。

　　消防設(shè)施、器材的維護(hù)、保養(yǎng)和管理由消防安全管理人組織實施，消防工作歸管理職能部門具體實施。

　　根據(jù)滅火需要，配備適當(dāng)種類和足夠數(shù)量的消防設(shè)施和器材，并不得挪作他用。

　　消防設(shè)備器材和工具應(yīng)放置在醒目、取用方便的地點。放置在室外的要采取防潮、防曬、防霉?fàn)€、防結(jié)塊和防凍措施。

　　消防設(shè)備、器材的周圍不準(zhǔn)堆放雜物和堆放其他物品。嚴(yán)禁埋壓、圈占消火栓和消防水池，對消防設(shè)備、器材要建立定期維修保養(yǎng)制度，保證完好有效。

　　消防水池內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持規(guī)定的水量。

　　凡維修消防管理或者停止供水時，必須事先通知本休閑會所消防隊或本地區(qū)公安消防隊，做好應(yīng)急措施。

　　本規(guī)定自頒布之日起實施。