物業(yè)管理收費(fèi)難癥結(jié)及對策建議

　　據(jù)媒體報道，北京市小區(qū)管理費(fèi)收繳率最高的僅為85%，廣州市約有兩成業(yè)主拒交管理費(fèi)。珠海市小區(qū)管理費(fèi)收繳率平均在70-80%之間，個別小區(qū)曾出現(xiàn)70%的業(yè)主欠交管理費(fèi)，業(yè)主欠交管理費(fèi)最長的有7年之久。

　　物業(yè)管理收費(fèi)難引發(fā)了兩個不良后果：其一，物業(yè)管理公司往往采用停水、停電等非法手段進(jìn)行催繳，不利于小區(qū)的安定團(tuán)結(jié)；其二，物業(yè)管理公司以降低服務(wù)質(zhì)量相應(yīng)對，對業(yè)主看不到或看不懂的設(shè)備疏于養(yǎng)護(hù)，留下較多的隱患。某些城市近幾年屢次發(fā)生因收費(fèi)糾紛造成物業(yè)管理公司棄小區(qū)而去，致使管理癱瘓的事件，可見收費(fèi)糾紛后果之嚴(yán)重!

　　一、癥結(jié)所在

　　物業(yè)管理收費(fèi)難，究其原因主要有以下幾個方面：

　　1、業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念未建立

　　業(yè)主對住房售后維護(hù)斤斤計較、不愿支付費(fèi)用。部分業(yè)主還缺乏對物業(yè)管理也是一種消費(fèi)、物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的正確認(rèn)識。

　　2、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿

　　某市城區(qū)170多家物業(yè)管理公司中，臨時資質(zhì)的占了70%。部分企業(yè)為降低管理成本，在用工上采用一些素質(zhì)不高、價格低廉的勞動力，對關(guān)系到業(yè)主根本利益和物業(yè)保值增值的設(shè)備管理掉以輕心，管理混亂、服務(wù)差，治安事件頻出，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

　　3、業(yè)主對房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等建設(shè)遺留問題不滿

　　由于一些地方?jīng)]有實(shí)行小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度，小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留下較多的問題，諸如：貨不對板、房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施遲遲不完善、違章搭建和擅自改變使用功能等，業(yè)主理所當(dāng)然地將這些問題遷怒于開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司。

　　4、業(yè)主將與鄰居之間的裝修等矛盾歸罪于物業(yè)管理公司

　　業(yè)主鄰里之間因裝修引起的管道堵塞、樓板開裂和滲水等糾紛時有發(fā)生，由于一些城市尚未制定出臺住宅小區(qū)家庭裝飾裝修管理方面的規(guī)法，這類糾紛很難調(diào)解，受損一方業(yè)主最后往往歸罪于物業(yè)管理公司的管理不善。

　　5、物業(yè)管理公司開罪了業(yè)主

　　業(yè)主使用物業(yè)主要是8小時工作之余，是人們放松自我約束的時間。由于住戶的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊，諸如：高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理公司在管理中容易“開罪”一些業(yè)主。

　　6、欠費(fèi)處理難助長了欠費(fèi)之風(fēng)

　　目前有關(guān)收費(fèi)糾紛的處理規(guī)定：“加收滯納金”、“在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時代為扣除”、“依法向人民法院起訴”等操作性較差，主要立足于教育業(yè)主自覺遵守法規(guī)，只是在迫不得已的情況下才訴之法律，而且法庭判決后執(zhí)行也難。欠費(fèi)處理難使欠費(fèi)者有恃無恐，無形之中也助長了欠費(fèi)之風(fēng)。

　　二、對策和建議

　　物業(yè)管理收費(fèi)難作為一個普遍性的社會問題，不僅物業(yè)管理公司要正視，也應(yīng)引起全社會的關(guān)注。因?yàn)閭€別業(yè)主的欠費(fèi)問題得不到解決，長久之后會有更多的業(yè)主加入欠費(fèi)行列。而物業(yè)管理公司面對財政困難，不但維修工作要暫停，其它服務(wù)水準(zhǔn)肯定也下降，最后必然導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化，全體業(yè)主受害，影響社會穩(wěn)定。針對物業(yè)管理收費(fèi)難這一問題，建議政府相關(guān)管理部門高度重視，做好以下工作：

　　1、加大正面宣傳和引導(dǎo)，解決居民消費(fèi)能力不足

　　加大對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓居民了解推行物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，以及由此帶來的居住環(huán)境改善、生活質(zhì)量提高等方面的實(shí)惠，從而樹立"花錢買服務(wù)"的消費(fèi)意識。同時，爭取國家盡快出臺物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化政策，在工資中增加物業(yè)管理消費(fèi)的含量，以解決居民消費(fèi)能力不足的矛盾。

　　2、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，健全監(jiān)督機(jī)制

　　一些地方現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)辦法是：對小區(qū)定級、按建筑面積計費(fèi)。由于該辦法對物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都沒有細(xì)化和量化，居民和物業(yè)管理公司往往對小區(qū)定級各執(zhí)一詞，政府主管部門也很難對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管。建議借鑒深圳市按物業(yè)管理服務(wù)項目收費(fèi)的改革，根據(jù)居民的不同消費(fèi)需求，測算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價。同時，由政府主管部門牽頭成立包括政府督導(dǎo)員、物業(yè)管理協(xié)會、街道辦事處(或社區(qū)居民委員會)和業(yè)主委員會(或業(yè)主代表)等人員組成的物業(yè)管理巡查組，每季度不定期地對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行檢查和考評，推動物業(yè)管理公司提高服務(wù)意識、提升服務(wù)質(zhì)量。

　　3、整頓市場秩序，從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象

　　欠費(fèi)人群中屬惡意拖欠的畢竟是少數(shù)，一般居民主要是對房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場中的混亂現(xiàn)象不滿，以致采用不交費(fèi)的辦法來“維護(hù)”自身權(quán)益，迫使開發(fā)商和物業(yè)管理公司與自己對話、解決問題。因此，要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，必須繼續(xù)整頓房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場秩序。應(yīng)盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，徹底打破“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷經(jīng)營模式，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進(jìn)行雙向選擇。 這樣兩者才有感情基礎(chǔ)，才能最大限度地減少收費(fèi)糾紛，物業(yè)管理也能搞好。珠海市香檸花園南區(qū)曾因收費(fèi)糾紛使管理癱瘓，后經(jīng)過區(qū)、街管理部門和小區(qū)居民的共同努力，重新選聘物業(yè)管理公司，改善管理。在該小區(qū)，下崗職工目前雖然比例較大，但基本消除了欠費(fèi)現(xiàn)象。

　　4、多方聯(lián)動，加大物業(yè)管理欠費(fèi)處理力度

　　首先，要發(fā)揮社區(qū)居委會在協(xié)調(diào)方面的特殊地位和作用，及時將收費(fèi)糾紛化解在萌芽狀態(tài)。其次，建議明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由于業(yè)主委員會代表全體業(yè)主的利益，由其配合催繳，也可以有效地提高管理費(fèi)的收繳率。第三，借鑒香港等地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，爭取獲得法院等政法部門的支持，組建房地產(chǎn)或物業(yè)管理專業(yè)法庭。同時，簡化現(xiàn)行的物業(yè)管理欠費(fèi)法律處理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解決物業(yè)管理欠費(fèi)問題。

　　(珠海市香洲區(qū)建設(shè)局 林常青)

　　摘自《南方房地產(chǎn)》200

篇2：如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

　　物業(yè)管理收費(fèi)難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費(fèi)開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個方面。

　　同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運(yùn)作是以有價值的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費(fèi)”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

　　2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)、價“不符”；同時，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、工程質(zhì)量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費(fèi)難的問題

　　針對上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法：

　　1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

　　以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動強(qiáng)度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費(fèi)。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實(shí)行信誓廣告牌制度

　　對于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制

　　對無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

　　6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理收費(fèi)難對策

　　物業(yè)管理收費(fèi)難對策

　　目前，收費(fèi)難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業(yè)主認(rèn)識存在偏差→解決策略：樹立正確認(rèn)識

　　新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實(shí)提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費(fèi)合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　消費(fèi)水平不高→解決策略：增加合理補(bǔ)貼

　　物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測，在補(bǔ)貼給職工工資5%的物業(yè)管理費(fèi)以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費(fèi)的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費(fèi)僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開競標(biāo)選聘

　　要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費(fèi)用。

　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下

　　開發(fā)商要誠信務(wù)實(shí)，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。

　　消費(fèi)者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識，在購房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費(fèi)方式表示抗議。

　　物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費(fèi)的收取營造良好氛圍

　　設(shè)計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。

　　工程質(zhì)量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

　　管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功

　　隨著社會的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。

　　費(fèi)用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

　　收費(fèi)手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實(shí)踐證明，以往上門收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時率和收取率都不高，推行綜合收費(fèi)卡制度，不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費(fèi)卡制度，就是將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實(shí)行綜合收費(fèi)卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點(diǎn)，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權(quán)意識弱→解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實(shí)有錢不交費(fèi)的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。

　　作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司