小區(qū)水、電管理與控制難點(diǎn)分析和對(duì)策

　　水、電費(fèi)支出，在住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營成本中所占的比例，僅次于人頭費(fèi)，列第二位。現(xiàn)階段，住宅小區(qū)水、電管理與控制面對(duì)的情況十分復(fù)雜，很多因素都可以對(duì)其造成不良影響，從而增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。情形嚴(yán)重的，甚至可以危及企業(yè)的生存。

　　一、來自“專變”的壓力

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，用電管理與控制的壓力，主要來自“專變”這一供電方式。

　　目前，長沙地區(qū)住宅小區(qū)的電力供給有“公變”與“專變”兩種方式。兩種方式的區(qū)別在于，一是供電設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不同。若是“公變”，小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬于供電部門；若是“專變”，產(chǎn)權(quán)則歸屬于小區(qū)全體業(yè)主。二是對(duì)最終用戶的界定不同。若是“公變”，小區(qū)業(yè)主和為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均為供電部門的最終用戶，供電部門根據(jù)最終用戶的實(shí)際用電量分別向他們收取電費(fèi)(物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)小區(qū)電梯、水泵、智能監(jiān)控、公共區(qū)域照明等共用設(shè)施設(shè)備及自身辦公、生活用電的電費(fèi))；若是“專變”，則小區(qū)的最終用戶僅為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，供電部門根據(jù)小區(qū)用電總量(包括業(yè)主用電、電力損耗)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取電費(fèi)。

　　顯而易見，“專變”方式有利于供電部門，而不利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系所決定，“專變”條件下，供電部門不承擔(dān)小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)以及中、大修的責(zé)任和義務(wù)，這一責(zé)任和義務(wù)屬于小區(qū)全體業(yè)主。由于對(duì)最終用戶的界定不同，“專變”條件下，供電部門將原本應(yīng)由其承擔(dān)的小區(qū)用電管理責(zé)任以及小區(qū)供電損耗輕而易舉地推給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條關(guān)于“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”的規(guī)定，難以落到實(shí)處。

　　“專變”給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的管理難度及經(jīng)濟(jì)壓力主要反映在以下幾個(gè)方面。

　　1、管理難度大、成本高。

　　“專變”條件下，供電部門不花任何代價(jià)便將住宅小區(qū)電力供給的管理責(zé)任“委托”給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此具有了雙重身份，對(duì)于供電部門來說，其身份為消費(fèi)者；對(duì)于小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人來說，其身份為管理者。為確保小區(qū)正常供電和用電安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定配備相應(yīng)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員對(duì)小區(qū)供電進(jìn)行全方位的管理。這其中包括抄表收費(fèi)或賣電，用電監(jiān)管(竊電現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生)以及供電設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)等。

　　近年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度加大，長沙地區(qū)，月工資2000元(工資、社保及各項(xiàng)補(bǔ)貼)以下已招聘不到合格的技工，由于電力供給一刻也不能中斷，且安全責(zé)任重大，故無論小區(qū)規(guī)模大小，僅供電工作人員定編至少在3人以上，有多處配電間的住宅小區(qū)，需要的人員則更多，這無疑大大提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。長期拖欠電費(fèi)，無理拒交電費(fèi)，竊電等現(xiàn)象在住宅小區(qū)或多或少地存在，這不僅增加了供電管理工作的難度，而且也使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失。長沙地區(qū)開發(fā)建設(shè)較早的商品住宅，客戶用電大多采用機(jī)械表抄讀，系先用電后付費(fèi)。這就給極少數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人惡意欠費(fèi)提供了方便。竊電是一件極不光彩的事，為正人君子所不恥。但這種現(xiàn)象客觀存在，而且竊電者的竊電手段也與時(shí)俱進(jìn)，花樣繁多，有在電表上做文章的，有在線路上動(dòng)手腳的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不勝防。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此缺乏有效地監(jiān)管，任其泛濫，則后果不堪設(shè)想。

　　2、墊資壓力大。

　　“專變”條件下，供電部門視物業(yè)服務(wù)企業(yè)為住宅小區(qū)的唯一最終用戶，簽訂供電合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須代業(yè)主向供電部門交納數(shù)十萬元押金(各處標(biāo)準(zhǔn)不一)后方能用電。若日后欠繳電費(fèi)，供電部門則在其押金中扣除，無押金可扣時(shí)，則作停電處理。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，押金只是其墊資中的一項(xiàng)，另一項(xiàng)墊資就是為業(yè)主和物業(yè)使用人先行交納電費(fèi)。這兩項(xiàng)數(shù)額巨大的墊資使原本資金量不足的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪負(fù)重。且不說利息的損失，一旦業(yè)主、物業(yè)使用人欠費(fèi)達(dá)到一定量時(shí)，其資金鏈極有可能中斷，進(jìn)而直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

　　3、電能損耗--一筆不明不白的開支。

　　住宅小區(qū)電力輸出的電能損耗主要為變壓器損耗和線路損耗，其量不容忽視。例如一臺(tái)額定容量為1000kvA的變壓器，每月運(yùn)行電耗大約在135kwh左右，一個(gè)月以30日計(jì)算，約4000kwh。一般情況下，10萬建筑平方米左右的住宅小區(qū)，變壓器容量配置均在3000KVA以上，僅變壓器電能損耗就相當(dāng)驚人。“專變”條件下，住宅小區(qū)的電能損耗是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同承擔(dān)的。根據(jù)現(xiàn)行的物價(jià)政策，業(yè)主承擔(dān)損耗的部分是固定的，為其用電量的6%。

　　事實(shí)上，影響住宅小區(qū)電能損耗量的因素很多，且難以量化，如變壓器裝機(jī)容量配備的合理性及多臺(tái)變壓器之間的連結(jié)方式，小區(qū)容積率高低對(duì)供電線路長短的影響以及業(yè)主入住率高低對(duì)用電總量的影響等等。總之，住宅小區(qū)的電能損耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%，且具有不確定性和不可控性特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除承擔(dān)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及自身的辦公、生活用電費(fèi)用外，還要不明不白地承擔(dān)一筆數(shù)額不小的電能損耗費(fèi)用。

　　4、大、中修及更新改造經(jīng)費(fèi)無從落實(shí)。

　　住宅小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備由配電間、變壓器、高低壓控制柜、供電線路、電度表組成。由于維修資金歸集不到位(20**年前，政府對(duì)此未作強(qiáng)制性規(guī)定)和啟動(dòng)維修資金的程序不具備可操作性，一旦供電設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大故障和損壞，動(dòng)輒數(shù)千元、數(shù)萬元的維修、更新經(jīng)費(fèi)就無從落實(shí)，無奈之下，只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付或墊付，這無疑加重了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)(我公司管理的住宅小區(qū)就曾發(fā)生過變壓器、高壓控制開關(guān)大修或更新的情況)。開發(fā)建設(shè)時(shí)間較長的住宅小區(qū)，由于設(shè)施設(shè)備的老化，普遍存在這方面的隱憂。

　　二、來自供水的壓力

　　住宅小區(qū)的自來水供給，雖無電力供給的“公變”、“專變”之說，但就其設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬、最終用戶的界定以及供水部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系而言，完全類同于電力供給的“專變”。凡“專變”所能帶給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不利因素，如墊資、損耗、管理難度大、維護(hù)成本高等，在住宅小區(qū)的自來水供給中同樣存在，故本文不再就此作深入的分析和論證，只是提出自水來滲漏這一住宅小區(qū)給水系統(tǒng)最常見的故障，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)給水管理工作中的重點(diǎn)與難點(diǎn)交予同行們研究和討論。

　　造成給水系統(tǒng)滲漏的原因很多，其表現(xiàn)形式也呈多樣化。但其中危害最大的莫過于地下給水管道破裂或折斷所引起的自來水滲漏。這個(gè)問題之所以不可小視，是因?yàn)殄e(cuò)綜復(fù)雜的地下給水管網(wǎng)系統(tǒng)一旦出現(xiàn)管道破裂或折斷，其直接后果是經(jīng)濟(jì)損失大，故障判斷排除難，嚴(yán)重的可以造成供水中斷，從而影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。

　　任何一個(gè)住宅小區(qū)都可能出現(xiàn)地下給水管道破裂或折斷的現(xiàn)象，地形復(fù)雜的平面小區(qū)(別墅類)發(fā)生機(jī)率更高。這是因?yàn)槟壳吧唐纷≌o水系統(tǒng)常用的管材為硬質(zhì)聚氯烯管。這種管材相對(duì)于鍍鋅鋼管、無縫鋼管、鑄鐵管、混凝土管來說，具有質(zhì)輕、流動(dòng)阻力小、易加工等特點(diǎn)，但耐沖擊力差，易老化，地質(zhì)沉降變化容易使其破裂、折斷。若建設(shè)過程中管道鋪設(shè)、調(diào)管接口、管道試壓等環(huán)節(jié)的施工達(dá)不到規(guī)定要求，則隱患更大。我公司管理的一個(gè)別墅住宅小區(qū)，近年來每年爆管達(dá)10數(shù)次以上，如不及時(shí)處理，自來水白白流失，經(jīng)濟(jì)損失不可估量。另有一個(gè)住宅小區(qū)，一段時(shí)間內(nèi)，地下停車場排水管水流量劇增，查來查去，競?cè)皇窍噜徸≌^(qū)的地下給水管道破裂，至使?jié)B漏之水從我公司管理的小區(qū)的地下停車場排水孔排出。根據(jù)水流量判斷，僅這一次故障，這一住宅小區(qū)因自來水流失造成的經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)數(shù)萬元。

　　三、對(duì)策

　　綜上所述，由于受經(jīng)濟(jì)體制、民眾消費(fèi)觀念以及住宅配套建設(shè)品質(zhì)等多重因素的制約和影響，住宅小區(qū)水、電供給的管理與控制工作，難度較大。但只要我們對(duì)此給予高度重視并努力將下列工作做實(shí)做好，其工作局面定會(huì)有所改觀。

　　1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。

　　規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，配備專人以加強(qiáng)水、電供給的管理與控制。基礎(chǔ)管理工作內(nèi)容包括:

　　1)完整、可靠地歸集水、電設(shè)施設(shè)備檔案資料。由于物業(yè)承擔(dān)驗(yàn)收工作不規(guī)范，住宅小區(qū)水、電設(shè)施設(shè)備的竣工驗(yàn)收資料(地下管網(wǎng)工程、隱蔽工程圖等)、技術(shù)資料(工程變更通知、沉降觀察記錄、管道試壓報(bào)告等)、產(chǎn)品保養(yǎng)文件及使用說明缺失現(xiàn)象嚴(yán)重，須下大力氣逐項(xiàng)補(bǔ)齊歸檔，以做到胸有全局。

　　2)從制度上、經(jīng)費(fèi)上確保設(shè)施設(shè)備的定期保養(yǎng)、維護(hù)，杜絕拼耗設(shè)施設(shè)備的短期行為，在缺乏維修資金支持的情況下，盡可能延長設(shè)施設(shè)備的使用受命。

　　3)及時(shí)掌握客戶水、電用量的信息資料。通過建立準(zhǔn)確的水、電管理臺(tái)賬，對(duì)客戶的用水、用電量進(jìn)行對(duì)比分析，盡早發(fā)現(xiàn)并杜絕竊電行為。

　　2、實(shí)施技術(shù)改造。

　　對(duì)因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致電能損耗和水資源浪費(fèi)的項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)改造，例如，改變?cè)荒芊蛛x使用的變壓器連結(jié)方式，使并連在一起的多臺(tái)變壓器能根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際用電需求或多臺(tái)或單臺(tái)投入使用，以降低變壓器空載運(yùn)行造成的電能損耗；公共區(qū)域照明盡可能使用節(jié)能燈具；有條件的住宅小區(qū)，可以通過打井取水方式，充分利用地下水資源，改變?nèi)斯ず⑺把a(bǔ)水及綠化用水完全依賴自來水的被動(dòng)局面。值得注意的是，技術(shù)改造是對(duì)原設(shè)計(jì)缺陷的修正，需要資金投入，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須放眼長遠(yuǎn)，方能有這方面的積極性。對(duì)于經(jīng)營狀況不佳，技術(shù)改造所需資金量大的住宅小區(qū)，這項(xiàng)工作的開展需持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　3、加強(qiáng)裝修監(jiān)管。

　　住宅二次裝修過程中，極易出現(xiàn)私水、私電公接現(xiàn)象，即將私人用水、用電的管道、線路搭接到小區(qū)公共區(qū)域的管道、線路之上，造成水電表外運(yùn)行。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須加強(qiáng)住宅二次裝修的監(jiān)管，將用水用電量大的商鋪裝修列為重點(diǎn)，從裝修水電圖的審核到施工過程中的檢查，須安排專人負(fù)責(zé)，并作好檢查記錄存檔備查。

　　4、密切關(guān)注水電總表、分表的運(yùn)行情況。

　　住宅小區(qū)電能損耗及自來水流失可以通過對(duì)總表、分表的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)問題。因此，水電總表、分表的運(yùn)行情況應(yīng)列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日、周、月檢，一旦出現(xiàn)異常情況，須及時(shí)查明原因，果斷處理。

　　5、發(fā)揮物業(yè)早期介入的積極作用。

　　近年來，物業(yè)早期介入的積極作用已為越來越多的地產(chǎn)開發(fā)公司所認(rèn)識(shí)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所接管的項(xiàng)目，應(yīng)爭取在住宅的設(shè)計(jì)階段介入，這樣，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身長期積累的物業(yè)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性三性統(tǒng)一原則，對(duì)水、電設(shè)施設(shè)備的選型、變壓器容量配置、供水管網(wǎng)的鋪設(shè)(民用和商用須分開)向地產(chǎn)公司提出合理化建議和意見。在地下管網(wǎng)鋪設(shè)階段，及時(shí)選派工程技術(shù)人員參與全程監(jiān)管，以確保隱蔽工程的質(zhì)量。

　　四、結(jié)語

　　住宅小區(qū)電力供給的“專變”方式以及類同于“專變”的供水方式，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物。這種方式能延續(xù)至今，說明我國水、電生產(chǎn)、銷售的市場價(jià)格體系尚未形成，水、電行業(yè)的市場化程度不高。但這種局面將很快會(huì)得到改變。長沙市人民政府已明確規(guī)定，20**年5月以后開發(fā)建設(shè)的商品房小區(qū)，供電必須采用“公變”方式，對(duì)原有的“專變”，也將有計(jì)劃地改造為“公變”。這對(duì)于廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，無疑是一大利好。即便這樣，水電管理與能耗控制仍然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)、難點(diǎn)工作，在任何時(shí)候都是不可以放松的。

篇2：業(yè)主收樓前水電表底數(shù)費(fèi)用返還處理的請(qǐng)示

　　物業(yè)服務(wù)有限公司文件

　　z物業(yè)-【20**】第003號(hào)

　　業(yè)主收樓前水電表底數(shù)費(fèi)用返還處理的請(qǐng)示

　　公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　z一期單元于20**年3月28日起交付使用，由于前期施工及返修整改的原因，水電表產(chǎn)生了一定的用水、用電量(該部分水電費(fèi)應(yīng)由房產(chǎn)公司承擔(dān)),在業(yè)主收樓時(shí)已現(xiàn)場抄表及簽名確認(rèn)底數(shù)。

　　現(xiàn)自來水公司、供電局已開始首次抄表及費(fèi)用繳納工作，由于首次水費(fèi)、電費(fèi)繳納均是從零度起計(jì)，故導(dǎo)致供水、供電公司一并向業(yè)主收取了收樓表底數(shù)前產(chǎn)生的水電費(fèi)用，業(yè)主要求物業(yè)公司返還該部分費(fèi)用的情況。根據(jù)此種情況，建議以如下方式處理：

　　物業(yè)公司根據(jù)《房屋交接確認(rèn)表》每季度匯總已收樓業(yè)主的水電表底數(shù)及金額（詳見附件），物業(yè)財(cái)務(wù)根據(jù)匯總金額至房產(chǎn)公司借退款備用金,業(yè)主憑供水、供電公司的繳費(fèi)單據(jù)到物業(yè)財(cái)務(wù)申請(qǐng)退款，物業(yè)財(cái)務(wù)核對(duì)匯總表及業(yè)主已繳費(fèi)單據(jù)無誤后代房產(chǎn)公司退款,并登記在《收樓前水電費(fèi)退還確認(rèn)表》上，物業(yè)財(cái)務(wù)憑《收樓前水電費(fèi)退還確認(rèn)表》至房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)統(tǒng)一結(jié)算。

　　妥否？請(qǐng)批示。

　　附件1:《業(yè)主收樓水電表底數(shù)匯總表》

　　附件2: 《收樓前水電費(fèi)退還確認(rèn)表》

　　年 月 日

　　主題詞：收樓前 水電表 底數(shù) 費(fèi)用 返還 請(qǐng)示

　　抄送：z。

　　抄報(bào)：z（老板）、z（z總）、z（z總）

　　擬稿人：z審核：審批：

　　物業(yè)服務(wù)有限公司年 月 日印發(fā)（共印1份）

篇3：小區(qū)公攤水電費(fèi)共用水電費(fèi)分?jǐn)偱嘤?xùn)

　　小區(qū)公攤水電費(fèi)共用水電費(fèi)分?jǐn)偱嘤?xùn)

　　一、共用水電費(fèi)分?jǐn)偟姆梢罁?jù)

　　1．《z小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》

　　第五條第二款：“社區(qū)公共部位水電及電梯運(yùn)行的分?jǐn)傎M(fèi)用以實(shí)際使用情況按甲方物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅梢曳焦挤謹(jǐn)偨痤~，甲方須與管理服務(wù)費(fèi)用一并繳交。”

　　2．《z小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》

　　第二十九條：“共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗及損耗，有約定的，按約定執(zhí)行，沒有約定或不明確的，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，業(yè)主應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)分?jǐn)偤侠淼馁M(fèi)用。”

　　3．湛江市住宅小區(qū)共用水電費(fèi)分?jǐn)偣芾硪?guī)定

　　湛江市住宅小區(qū)共用水電費(fèi)分?jǐn)偣芾硪?guī)定

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)共用水電收費(fèi)行為，根據(jù)《印發(fā)廣東省物價(jià)局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（粵價(jià)〔20**〕1號(hào)）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我市住宅小區(qū)共用水電費(fèi)用分?jǐn)倖栴}規(guī)定如下：

　　一、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　二、住宅小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及小區(qū)喜慶活動(dòng)，宣傳，裝飾等用水用電，其費(fèi)用均由物業(yè)服務(wù)公共服務(wù)費(fèi)列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　三、在住宅小區(qū)內(nèi)開展多種經(jīng)營活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營收益列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　四、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯等公共設(shè)施設(shè)備的共用水、電費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，由本樓業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>

　　五、小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，也應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，由小區(qū)所有業(yè)主按實(shí)合理分?jǐn)偂?/p>

　　六、向業(yè)主分?jǐn)偟墓苍O(shè)施設(shè)備共用水、電費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)列帳，按繳費(fèi)周期向業(yè)主公布費(fèi)用分?jǐn)偟霓k法、總金額及各業(yè)主分?jǐn)偟慕痤~，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將業(yè)主自用水、電費(fèi)與共用分?jǐn)偹㈦娰M(fèi)分別列明，以便業(yè)主明明白白繳費(fèi)。

　　二、小區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共用水電費(fèi)可以分?jǐn)偟捻?xiàng)目一般情況下有：

　　1、電梯用電電費(fèi)；

　　2、走廊樓梯照明用電電費(fèi)；

　　3、路燈照明電費(fèi)；

　　4、供水二次加壓用電電費(fèi)；

　　三、共用水電費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t：

　　1、物業(yè)服務(wù)公司自用水電費(fèi)不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　2、綠化、水池噴泉、值班室水電不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　3、喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾用水用電不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　4、未單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　5、共用水電費(fèi)須“按實(shí)合理分?jǐn)偂保?/p>

　　6、共用水、電費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)列帳，按繳費(fèi)周期公布費(fèi)用分?jǐn)偟霓k法、總金額及各業(yè)主分?jǐn)偟慕痤~。

　　四、按法律法規(guī)，一般情況下共用水電費(fèi)分?jǐn)偟挠?jì)算公式如下：

　　根據(jù)《物權(quán)法》第八十條：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找媸马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照專用部分占建筑物總面積的比例確定。”

　　1、電梯用電電費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

　　按樓層遞增系數(shù)法：

　　電梯用電電費(fèi)分?jǐn)偅喊椿倦娏砍艘詷菍酉禂?shù)法分?jǐn)偂?/p>

　　第2～5層為第一段，系數(shù)為1；第6～10層為第二段，系數(shù)為1.2；第11～15層為第三段，系數(shù)為1.4；如此類推。每5層劃分一段，按20℅遞增；每段系數(shù)為[1+(N-1)*0.2]，注：N為所處段數(shù)；首層不使用電梯的用戶不參與分?jǐn)偂?/p>

　　計(jì)算公式如下：

　　基本電量=電梯用電量/一段戶數(shù)*1+二段戶數(shù)*1.2+...+N戶數(shù)段×[1+（N-1）*0.2]

　　業(yè)主電梯分?jǐn)傠娏?基本電量*[1+（N-1）*0.2]

　　業(yè)主電梯用電電費(fèi)分?jǐn)傎M(fèi)用=業(yè)主電梯分?jǐn)傠娏?用電價(jià)格

　　2、走廊樓梯照明用電分?jǐn)偅ò醋謹(jǐn)偅?/p>

　　走廊樓梯照明電費(fèi)分?jǐn)?[（走廊樓梯照明電量×用電價(jià)格）/該座總建筑面積] ×業(yè)主房屋建筑面積

　　3、路燈照明電費(fèi)分?jǐn)偅ò凑麄€(gè)小區(qū)分?jǐn)偅?/p>

　　路燈用電電費(fèi)分?jǐn)?[（路燈電量×用電價(jià)格）/小區(qū)總建筑面積] ×業(yè)主房屋建筑面積

　　4、供水二次加壓用電電費(fèi)分?jǐn)偅ò凑麄€(gè)小區(qū)分?jǐn)偅瑥氖褂眉訅汗┧臉菍娱_始）：

　　公式一：二次加壓用電電費(fèi)分?jǐn)?(業(yè)主分表水量/住戶分表水量總和)×（水泵電量×用電價(jià)格）

　　注：最公平合理

　　公式二：二次加壓用電電費(fèi)分?jǐn)?[（水泵電量×用電價(jià)格）/小區(qū)總建筑面積] ×業(yè)主房屋建筑面積

　　五、共用水電費(fèi)分?jǐn)偟钠鹩?jì)日期

　　為優(yōu)惠業(yè)主及便于計(jì)算，共用水電費(fèi)分?jǐn)倧氖諛侨掌诘拇卧?日起計(jì)收。

　　六、未銷售空置單元（含已銷售但未到約定收樓日期）共用水電費(fèi)分?jǐn)傓k法：

　　未銷售的空置單元（含已銷售但未到約定收樓日期）的共用水電費(fèi)分?jǐn)傆煞课莸漠a(chǎn)權(quán)單位（發(fā)展商）繳付。

　　七、未收樓空置單元（已到約定收樓日期）共用水電費(fèi)分?jǐn)傓k法：

　　未收樓空置單元（已到約定收樓日期）的共用水電費(fèi)分?jǐn)偅础秡小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》第五條第四款：

　　“業(yè)主未按約定時(shí)間辦理收樓手續(xù)的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后15日，視為業(yè)主默認(rèn)收樓，乙方依照上述規(guī)定向該業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。”

　　該單元的共用水電費(fèi)分?jǐn)傋栽搯卧奈飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取日期的次月1日起開始計(jì)收。

　　八、其它問題的統(tǒng)一回復(fù)口徑：

　　1．為什么好幾個(gè)月的共用水電費(fèi)分?jǐn)偓F(xiàn)在一起收取？

　　答：

　　2．共用水電費(fèi)分?jǐn)偸峭ㄟ^銀行代扣還是繳納現(xiàn)金？

　　答：正常情況下通過銀行代扣與物業(yè)服務(wù)費(fèi)一起代扣，但業(yè)主亦可至物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)以現(xiàn)金方式繳納。

　　3．共用水電費(fèi)的計(jì)量是否每個(gè)分?jǐn)傢?xiàng)目都按規(guī)定要求安裝了計(jì)量表？

　　答：是的，業(yè)主如有質(zhì)疑可至現(xiàn)場核實(shí)。

　　4．共用水電費(fèi)分?jǐn)偡謹(jǐn)偯骷?xì)會(huì)公示嗎？公示在什么地方？公示日期是每月的哪一天？

　　答：會(huì)張貼公示，公示在小區(qū)公共欄內(nèi)，每示的日期為每月的1-5日

　　5．......