推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)推動(dòng)企業(yè)重組與聯(lián)合

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是把物業(yè)服務(wù)推向一個(gè)更新境地的重要途徑。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，不僅要追求社會(huì)效益、環(huán)境效益，而且要實(shí)現(xiàn)最佳的經(jīng)濟(jì)效益。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰的抉擇，若不成功，就被淘汰。《物業(yè)服務(wù)條例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”建設(shè)部于二OO三年六月二十六日發(fā)布《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定住宅及同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人數(shù)少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。福州市對(duì)此也作出相應(yīng)規(guī)定，住宅小區(qū)建筑面積在2萬平方米以上、高層樓宇寫字樓建筑面積在1萬平方米以上都要進(jìn)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)單位。

　　從福州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀來看，經(jīng)過十多年的培育與發(fā)展，正在逐步成長(zhǎng)壯大，目前全市實(shí)施物業(yè)服務(wù)的房屋面積2663萬平方米，約占全市房屋面積的50.1%，其中住宅小區(qū)面積2164萬平方米，占全市住宅面積的67.5%。已有289家物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取了物業(yè)資質(zhì)證書，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)92家，臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)194家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有物業(yè)服務(wù)二級(jí)資質(zhì)的3家企業(yè)，管理著295萬平方米的房屋，占實(shí)施房屋管理總面積的11%，三級(jí)以下的286家，管理面積2368萬平方米，平均每家物業(yè)企業(yè)僅管理約8萬平方米。從總體看，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，專業(yè)人才少且分散，發(fā)展后勁不足等問題。為了提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，福州市房管局最近以公開招標(biāo)的形式向全國(guó)范圍選聘先進(jìn)管理模式的物業(yè)服務(wù)公司。招標(biāo)投標(biāo)的工程一個(gè)是福州金山生活區(qū)二、三期工程，占地715畝，建筑面積達(dá)140萬㎡，作為目前全市規(guī)模最大、標(biāo)準(zhǔn)最高的居民小區(qū);另一個(gè)是福州世茂外灘花園，占地110畝，總建筑面積達(dá)26萬㎡的超高層建筑群。全國(guó)各地先后有130多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名參與招投標(biāo);這兩次參加競(jìng)標(biāo)的企業(yè)都是國(guó)家一、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都具有很大的實(shí)力。競(jìng)標(biāo)結(jié)果，金山生活區(qū)二、三期物業(yè)服務(wù)被大慶林源物業(yè)公司中標(biāo)，世茂外灘花園物業(yè)被深圳長(zhǎng)城物業(yè)服務(wù)公司中標(biāo)，而本省、本市參與競(jìng)標(biāo)的二級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司都未能中標(biāo)。通過這兩次面向全國(guó)實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)給我們的啟示有如下幾點(diǎn)：

　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有危機(jī)感

　　物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度在國(guó)際上早已廣泛采用，而在我國(guó)的實(shí)踐卻是從20世紀(jì)90年代初期才開始起步。隨著我國(guó)gg開放的不斷深入，公平競(jìng)爭(zhēng)的觀念已深入人心，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)已經(jīng)顯示出其巨大的生命力，成為我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)今后發(fā)展的趨勢(shì)。

　　通過招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在平等競(jìng)爭(zhēng)的前提下開拓業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，提高管理水平，樹立企業(yè)形象，因此，物管企業(yè)參與招標(biāo)活動(dòng)的積極性也隨之高漲，物管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈。一些較早實(shí)施了社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù)的地區(qū)，物管企業(yè)水平較高，已形成一定品牌，開始積極地在外地區(qū)參與競(jìng)爭(zhēng)。隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增多，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求和選擇性加大，政府對(duì)行業(yè)不斷以法規(guī)、監(jiān)督、資質(zhì)等來規(guī)范物業(yè)公司行為，同時(shí)，面臨住宅建設(shè)日益科技化、智能化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在人才、技術(shù)以及設(shè)施設(shè)備上實(shí)行再分工再組合。因此，在未來的物業(yè)服務(wù)中，要靠企業(yè)實(shí)力、靠企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、靠企業(yè)的品牌去占領(lǐng)市場(chǎng)。要占領(lǐng)市場(chǎng)離不開競(jìng)爭(zhēng)，要提高物業(yè)服務(wù)水平也離不開競(jìng)爭(zhēng)，只有競(jìng)爭(zhēng)才能使品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)得到顯示。那些規(guī)模小、無資質(zhì)、信譽(yù)不好、經(jīng)營(yíng)不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)必然會(huì)被淘汰出局。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)做“強(qiáng)”是做“大”的基礎(chǔ)

　　當(dāng)今的物業(yè)服務(wù)正沿著走區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的軌道發(fā)展，已成為21世紀(jì)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)。組建企業(yè)集團(tuán)，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模要遵循一條原則，就是強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)存在的問題，抓住時(shí)機(jī)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出地表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量的提高。福州市房管局去年初在全市物業(yè)服務(wù)工作會(huì)議上提出開展物業(yè)“服務(wù)年”活動(dòng)，并發(fā)出《關(guān)于在全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展“百日送溫暖”活動(dòng)的通知》，這些活動(dòng)都是旨在提高服務(wù)質(zhì)量，拓展服務(wù)領(lǐng)域，重塑物管企業(yè)形象，把物管企業(yè)做強(qiáng)做大，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)公司只有勵(lì)精圖治、不斷總結(jié)、不斷完善、練好內(nèi)功，創(chuàng)立出具有自己特色的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象，真正把物管企業(yè)做強(qiáng)，才能在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合”中拿到“入場(chǎng)券”，因此，把物管企業(yè)做強(qiáng)，是為做大創(chuàng)造條件，只有把物管企業(yè)做強(qiáng)做大，在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中才能立于不敗之地。福州市政府行政主管部門在扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)方面采取了一些措施：一是以行政許可法實(shí)施為契機(jī)，按照建設(shè)部125號(hào)部長(zhǎng)令《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，把好企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)，提高企業(yè)質(zhì)量。二是鼓勵(lì)二、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)聯(lián)合、重組，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，不斷在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高、壯大;三是通過公開招投標(biāo)方式不斷引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌企業(yè)，以引進(jìn)的外來先進(jìn)管理的品牌企業(yè)為龍頭，帶動(dòng)本市物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)上檔次、創(chuàng)品牌，促進(jìn)福州企業(yè)做強(qiáng)做大。今年力爭(zhēng)創(chuàng)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2~5家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)10~12家;四是建立規(guī)范的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者培訓(xùn)制度。物業(yè)企業(yè)要做大、求強(qiáng)，造就優(yōu)秀企業(yè)管理者是關(guān)鍵，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理、管理站主任。今年下半年，將分期分批培訓(xùn)已取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理崗位證書的項(xiàng)目經(jīng)理和管理站主任，以提升物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)。

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是實(shí)施規(guī)模化經(jīng)營(yíng)

　　福州的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)與社會(huì)化、規(guī)模化的要求還有相當(dāng)大的距離，要改變這種狀況，就必須積極創(chuàng)造條件盡早在行業(yè)內(nèi)實(shí)施規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)為了取得市場(chǎng)和效益，通過聯(lián)合或兼并等方法組成聯(lián)合體實(shí)施共同經(jīng)營(yíng)的一種方式，是市場(chǎng)經(jīng)過初期的培育后逐步走向成熟的標(biāo)志。通過規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，可以集中優(yōu)勢(shì)力量，大幅度地降低經(jīng)營(yíng)成本，從而達(dá)到以同樣或更少的投入獲得比預(yù)期要大得多的產(chǎn)品和效益。從目前福州物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的情況看，實(shí)施規(guī)模化經(jīng)營(yíng)已經(jīng)有一定的思想基礎(chǔ)。在我市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)大小項(xiàng)目已進(jìn)行過許多次。尤其最近舉行的金山生活區(qū)二、三期物業(yè)服務(wù)和世茂外灘花園物業(yè)服務(wù)面向全國(guó)招投標(biāo)，對(duì)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)震動(dòng)很大，在幾次的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中，每次的競(jìng)爭(zhēng)都很激烈，這說明福州物業(yè)服務(wù)企業(yè)已意識(shí)到了走出自我，發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是使企業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本出路。到去年為止，我市已有32家物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過了ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，今年還有一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)如融僑、萬嘉利、實(shí)達(dá)、永安、中山、乾坤、新三澤物業(yè)公司等已逐漸被社會(huì)所認(rèn)可，這些都體現(xiàn)了我市物業(yè)服務(wù)已朝著制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、品牌化邁進(jìn)了一步。這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)為何積極投入貫標(biāo)和認(rèn)證，其目的就是為了練好內(nèi)功，獲得擴(kuò)大市場(chǎng)的“通行證”，這不僅是各個(gè)物管企業(yè)共同的愿望，而且也為今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路打下基礎(chǔ)。目前，企業(yè)重組、整合之勢(shì)已在我市暗流涌動(dòng)，一場(chǎng)以專業(yè)化、規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化為目標(biāo)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組與聯(lián)合的局面即將出現(xiàn)。

　　福州市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)

篇2：物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避

　　物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避

　　《物業(yè)服務(wù)條例》及《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的頒布，無疑會(huì)給“壟斷”的、無序競(jìng)爭(zhēng)的、失去“三公”原則的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)帶來一場(chǎng)深刻的變革，作為一個(gè)專業(yè)型的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，筆者在6年中經(jīng)歷了各類物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)300多次，對(duì)如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為有以下幾點(diǎn)建議：

　　一、招投標(biāo)程序再造及過程控制

　　這種程序再造是揚(yáng)棄，是整合創(chuàng)新。在這個(gè)過程中，有幾處需要注意的地方：

　　1、確認(rèn)招投標(biāo)主體的合法性，招投標(biāo)雙方是平等的民事主體關(guān)系，雙方必須確認(rèn)對(duì)方的合法性、履約能力和資信的可信度。

　　2、招標(biāo)規(guī)則必須公開透明，讓所有投標(biāo)人都清楚本次招標(biāo)的競(jìng)技方式。

　　3、招標(biāo)方要對(duì)招標(biāo)書、投標(biāo)方要對(duì)投標(biāo)書的編制有實(shí)際的考察，符合實(shí)際情況，具有一定實(shí)操性。

　　4、投標(biāo)方要提供質(zhì)價(jià)相符的預(yù)算報(bào)告書，詳盡的財(cái)務(wù)成本分析，整合自身資源，實(shí)事求是地應(yīng)對(duì)招標(biāo)。

　　5、在答辯與評(píng)標(biāo)時(shí)，投標(biāo)方必須在詳盡掌握和了解對(duì)方要求的訴求要點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行答辯，主要包括：企業(yè)介紹、服務(wù)質(zhì)量承諾、商務(wù)標(biāo)承諾、行業(yè)法規(guī)掌握程度、本項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)應(yīng)對(duì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)考核，而招標(biāo)方要以此為依據(jù)，確定評(píng)分細(xì)則，尤其是依項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)的重難點(diǎn)，確定評(píng)分細(xì)則和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、公開亮分后即可開標(biāo)，確定得分前三名的為中標(biāo)單位，并從中擇優(yōu)，簽訂合同。

　　7、雙方達(dá)成協(xié)議后，必須建立平等、自愿、友好、協(xié)商的契約關(guān)系，確定合同主客體間的責(zé)權(quán)利義務(wù)，同時(shí)，應(yīng)提交主管部門備案，對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，主管部門應(yīng)予干預(yù)。

　　8、在履行合同時(shí)，雙方應(yīng)定期溝通和適時(shí)評(píng)估，互相監(jiān)督、及時(shí)糾正合同與實(shí)際情況之間的偏差。同時(shí)，在客戶服務(wù)的過程中，要定期不定期地拜訪、了解服務(wù)中存在的問題，便于及時(shí)改進(jìn)與啟動(dòng)預(yù)防措施。

　　9、中標(biāo)方在征詢客戶意見的過程中，應(yīng)對(duì)客戶滿意度調(diào)查的結(jié)論進(jìn)行細(xì)分，對(duì)不滿意客戶群進(jìn)行回訪跟蹤，并與招標(biāo)方溝通，努力達(dá)到客戶滿意。

　　二、招投標(biāo)過程控制體系的維護(hù)與支持

　　1、法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，地方性配套法規(guī)的建立。

　　《物業(yè)服務(wù)條例》作為行業(yè)的“母法”，還需要地方性法規(guī)的配套實(shí)施，明確招投標(biāo)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，制定招投標(biāo)細(xì)則，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)給社會(huì)帶來的危害。

　　2、媒體宣傳與相關(guān)法律咨詢。

　　通過媒體、法律專業(yè)機(jī)構(gòu)及行業(yè)主管部門，在全社會(huì)形成一個(gè)提倡公開、公正、公平招投標(biāo)程序的輿論環(huán)境。

　　3、行業(yè)協(xié)會(huì)自律與企業(yè)信用管理。

　　以行業(yè)協(xié)會(huì)為平臺(tái)，依靠行業(yè)協(xié)會(huì)的力量，堅(jiān)決制止和曝光不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，對(duì)違規(guī)者在行業(yè)協(xié)會(huì)中予以除名。同時(shí)，建立企業(yè)信用檔案，通過規(guī)范企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及企業(yè)業(yè)績(jī)推廣，弘揚(yáng)行業(yè)正氣。

　　4、建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)專業(yè)法庭或“快速”仲裁機(jī)構(gòu)。

　　目前，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)的糾紛呈上升趨勢(shì)，必須建立專業(yè)的仲裁機(jī)構(gòu)快速裁決，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的解釋與執(zhí)法運(yùn)用培訓(xùn)。

　　三、“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”戰(zhàn)略是企業(yè)應(yīng)對(duì)招投標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶

　　物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，行業(yè)機(jī)制的逐步建立，業(yè)主消費(fèi)觀的不斷確立與服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)，無疑給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)提出了更高的要求，要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，就必須堅(jiān)持“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”的戰(zhàn)略。

　　1、服務(wù)品質(zhì)與細(xì)節(jié)同

　　只有提高服務(wù)品質(zhì)，改進(jìn)服務(wù)意識(shí)和態(tài)度，創(chuàng)新附加值服務(wù)，客戶滿意率才會(huì)不斷提高，企業(yè)的美譽(yù)度和品牌才會(huì)建立起來。

　　2、素質(zhì)戰(zhàn)略，即人力資源開發(fā)是企業(yè)可持續(xù)生存和發(fā)展的通途。

　　培養(yǎng)一支專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、作風(fēng)過硬的團(tuán)隊(duì)是企業(yè)長(zhǎng)青的基石，提高服務(wù)意識(shí)和態(tài)度最終還得由人來執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須注重復(fù)合型人才的研發(fā)與儲(chǔ)備，完善企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)。目前，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的選取越來越成為招標(biāo)方的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　3、只有不斷創(chuàng)新整合、打造企業(yè)品牌，方能勝券在握。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有先“安內(nèi)”才能 “攘外”，而品牌之路則是唯一途徑，只有在服務(wù)過程形成自己的特色服務(wù)，打造企業(yè)品牌，建立企業(yè)文化，才可能在招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

　　四川省潤(rùn)無聲物業(yè)發(fā)展有限公司

篇3：我看前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　我看前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　20**年9月1日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規(guī)定“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)辦法更加速了物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的普及，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)成為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)范化的重要手段。

　　一、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的重要意義

　　1、避免了物業(yè)服務(wù)的機(jī)制缺陷

　　物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)。“建管一家”的機(jī)制導(dǎo)致其職責(zé)權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開發(fā)商看成一家，要求物業(yè)服務(wù)公司在完成物業(yè)服務(wù)應(yīng)盡的職責(zé)之后，必須認(rèn)可開發(fā)商的遺留問題也是自己的份內(nèi)之事。使物業(yè)服務(wù)難以建立與開發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。

　　招投標(biāo)機(jī)制的建立使開發(fā)商自己的物業(yè)服務(wù)公司與社會(huì)上的物業(yè)服務(wù)公司平等競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對(duì)建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)服務(wù)公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體，擁有決斷權(quán)和發(fā)言權(quán)。

　　2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商輕裝前進(jìn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)對(duì)外招投標(biāo)，對(duì)開發(fā)商自設(shè)的物業(yè)服務(wù)公司的成長(zhǎng)也會(huì)起到重要的推動(dòng)作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場(chǎng)尋找生路。對(duì)社會(huì)性物業(yè)服務(wù)公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)使他們有了一展身手的空間。而開發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開發(fā)事宜，有利于社會(huì)分工的科學(xué)化、精細(xì)化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)中的矛盾與糾紛

　　目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)均是開發(fā)商直屬機(jī)構(gòu)，外聘物業(yè)服務(wù)公司較少，實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。因此，業(yè)主入戶后將開發(fā)遺留問題混同于物業(yè)服務(wù)公司的問題也在情理之中。實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)公司后，即使仍是開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司獲勝，情況也會(huì)大不一樣，業(yè)主會(huì)更認(rèn)同中標(biāo)方案的合理性和效力，認(rèn)清物業(yè)服務(wù)與開發(fā)建設(shè)的區(qū)別，雙方應(yīng)有的職責(zé)權(quán)限將更加明晰。

　　4、前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)對(duì)物業(yè)服務(wù)常規(guī)招投標(biāo)具有重要的示范效應(yīng)

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)作為推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要措施，將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，加快培育社會(huì)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)普及以招投標(biāo)形式選定物管的模式。

　　二、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的若干建議

　　1、應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)專業(yè)有形市場(chǎng)

　　物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的正常運(yùn)行是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人假接招投標(biāo)竊取投標(biāo)單位的投標(biāo)方案成果，造成一些投標(biāo)人知識(shí)產(chǎn)權(quán)受到侵害，有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)下，及時(shí)建立物業(yè)服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員依國(guó)家政策法規(guī)要求的規(guī)程舉行。有了有形的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)行政主管部門可以有效加大監(jiān)管力度，使違規(guī)操作難以進(jìn)行。

　　2、合理建立物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家?guī)欤⒖茖W(xué)、公正的評(píng)標(biāo)機(jī)制

　　目前，經(jīng)主管部門推薦，國(guó)內(nèi)首批物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家已入庫(kù)，但名額明顯偏少，結(jié)構(gòu)也不盡合理，難以實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽選和滿足多種類型物業(yè)招投標(biāo)對(duì)專家的需求，也難以避免招投標(biāo)單位與評(píng)標(biāo)專家的非正常接觸。因此，對(duì)專家較少的省區(qū)應(yīng)跨省區(qū)資源共享，使評(píng)審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應(yīng)給予專家評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)有的法定效力。凡是申請(qǐng)或法定必須實(shí)行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的項(xiàng)目，只要招投標(biāo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)受理后按照法定程序公開、公正、公平評(píng)選出來的結(jié)果，招標(biāo)人必須無條件接受，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償和相應(yīng)法律責(zé)任，并在招投標(biāo)市場(chǎng)誠(chéng)信檔案中留下相關(guān)記錄。

　　3、逐步減少招標(biāo)人自行招標(biāo)的比例

　　目前，實(shí)行招投標(biāo)的項(xiàng)目以招標(biāo)人自行招標(biāo)為主，這種做法雖然與自建自管、內(nèi)部欽定物業(yè)服務(wù)單位相比有了較大的進(jìn)步，但自行招標(biāo)的公正性和科學(xué)性難以保障，使物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項(xiàng)目均應(yīng)納入招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)范圍，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的合法權(quán)益。

　　4、招投標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模、主體資格和結(jié)果的認(rèn)定必須明確

　　目前，關(guān)于應(yīng)當(dāng)實(shí)施招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模尚無界定，按規(guī)定“投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。投標(biāo)人較少可能是因?yàn)轫?xiàng)目的招標(biāo)公告傳播范圍和知曉度太小；也可能因?yàn)轫?xiàng)目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競(jìng)爭(zhēng)者過少；還有就是項(xiàng)目未達(dá)最小經(jīng)濟(jì)規(guī)模，使物業(yè)公司不主動(dòng)接招。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，項(xiàng)目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應(yīng)實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，使公開招投標(biāo)項(xiàng)目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過多。另外，對(duì)招標(biāo)主體和投標(biāo)主體雙方的資格認(rèn)定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)服務(wù)資質(zhì)和物業(yè)項(xiàng)目分類分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，通過政府文件或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件發(fā)布。物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)由監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定其科學(xué)性、公正性后，得到招投標(biāo)雙方認(rèn)可和尊重，不得無故棄標(biāo)或撤標(biāo)，主管部門應(yīng)維護(hù)公開招投標(biāo)的嚴(yán)肅性。

　　5、應(yīng)研究從前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)向全過程物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過渡的問題

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的招標(biāo)主體是開發(fā)建設(shè)單位，各級(jí)主管部門對(duì)其進(jìn)行管理和調(diào)控比較容易進(jìn)行，只要法規(guī)政策作出明確規(guī)定，各相關(guān)機(jī)構(gòu)齊抓共管，就會(huì)得到積極響應(yīng)，而前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)可能會(huì)得到較快的推行。但當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到規(guī)定比例，房屋銷售達(dá)到規(guī)定年限后，就必須成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為招標(biāo)主體時(shí)會(huì)產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會(huì)難以召開，業(yè)主委員會(huì)越權(quán)決定是否招投標(biāo)甚至私自議標(biāo)、無法人地位、無常規(guī)經(jīng)費(fèi)、失誤造成損失無力承擔(dān)責(zé)任等問題。因此，我們應(yīng)研究和關(guān)注物管項(xiàng)目的第二次，及以后物管合同到期時(shí)科學(xué)地實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的問題。否則，很可能前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)轟轟烈烈，以后各期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)難以進(jìn)行，使物業(yè)服務(wù)模式最優(yōu)化選擇難以持續(xù)實(shí)現(xiàn)。

　　重慶市國(guó)土資源和房屋管理局政策法規(guī)處重慶大學(xué) 　魏勇 賀云華