物管收費(fèi)應(yīng)切合居民的生活水平

　　“物業(yè)管理在社區(qū)內(nèi)發(fā)揮的重要作用，以及物業(yè)管理給物業(yè)帶來的增值效應(yīng)，將成今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重要一環(huán)。”日前在武漢舉行的“香港房地產(chǎn)服務(wù)暨CEPA商機(jī)推介研討會”上，香港物業(yè)管理協(xié)會前任會長袁靖罡向與會者介紹了香港現(xiàn)代物業(yè)管理如何為物業(yè)增值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

　　從單一向多元化服務(wù)發(fā)展

　　袁靖罡介紹，香港在20世紀(jì)70年代之前，“物業(yè)管理”這個名稱被簡單地描述為“看更”服務(wù)。從事這個行業(yè)絕大多數(shù)是退休的老年人或?qū)W歷較低的年輕人，他們的薪酬相對其他服務(wù)性行業(yè)普遍偏低。物管人員負(fù)責(zé)的也只是保安、清潔及小維修等基本工作，根本談不上專業(yè)管理，更不可能達(dá)到為物業(yè)增值的目標(biāo)。

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的日新月異，物業(yè)設(shè)施向多元化發(fā)展，接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主對物業(yè)管理的要求也相應(yīng)提高，開發(fā)商及業(yè)主對物業(yè)管理的理念及要求也發(fā)生了極大的改變。

　　從發(fā)展商角度來看，物業(yè)管理已經(jīng)不單是一種售后服務(wù)，還是促銷樓宇的必需配套。除基本的保安、清潔、綠化、維修、保養(yǎng)服務(wù)外，還應(yīng)具備管理、家居服務(wù)、市場推廣、社區(qū)關(guān)系協(xié)調(diào)、文娛康樂活動的開展、樓盤設(shè)計(jì)的前期策劃等能力。物業(yè)管理的從業(yè)人員的素質(zhì)也不只限于退休和低學(xué)歷人士，需要更多具有專業(yè)知識的人士參與進(jìn)來滿足不同的服務(wù)要求。而對于購房者，也要求物業(yè)管理能為其所屬物業(yè)起到保值甚至增值的功能。

　　他說，香港物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一套專業(yè)而成熟的模式，它必將為內(nèi)地的物業(yè)管理注入新的活力，并提供專業(yè)的知識借鑒。

　　物管收費(fèi)要切合當(dāng)?shù)厣钏?/p>

　　在談到物業(yè)管理的收費(fèi)問題時，他認(rèn)為物業(yè)管理公司收取費(fèi)用的基礎(chǔ)是其提供管理公用設(shè)施的成本，應(yīng)該有其合理的利潤作為生存的支持。提供一個包羅萬象的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，收取的物管費(fèi)用也會比較昂貴。但物業(yè)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，也要與當(dāng)?shù)氐纳钏较嗲泻稀?/p>

　　他同時對內(nèi)地的物業(yè)管理提出了一些建議，即政府部門應(yīng)出臺相關(guān)的法律細(xì)則并加大對物業(yè)管理的宣傳，以此推動物業(yè)管理的發(fā)展。他說，“目前內(nèi)地物價管理部門制定物業(yè)管理費(fèi)上限缺乏足夠的彈性，忽略了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。所謂‘巧婦難為無米之炊’，如果沒有合理的收入，物業(yè)管理公司如何能發(fā)揮應(yīng)有的作用?同時，拖欠管理費(fèi)的現(xiàn)象在內(nèi)地比比皆是，甚至由法律程序判決的案件仍未能切實(shí)執(zhí)行，所以政府應(yīng)加強(qiáng)宣傳及教育，讓市民認(rèn)識良好的物業(yè)管理是安定社會的一項(xiàng)重要支柱。再者，商品房出現(xiàn)后，物業(yè)管理公司多以‘包干制’收取費(fèi)用，住戶難以理解開支的具體內(nèi)容，也造成了業(yè)主與物管公司之間的矛盾。”

　　袁靖罡在分析中認(rèn)為，香港生活水平較高，并且采取的是實(shí)報(bào)實(shí)銷的收費(fèi)制度。但內(nèi)地某些地方由于生活水平的差異，未必能接受全方面及多元化的專業(yè)服務(wù)，因此應(yīng)以當(dāng)?shù)厣钏郊皞€別項(xiàng)目的要求，來擬定服務(wù)范圍及合理的管理費(fèi)。但是，絕對不能因此而硬生生將服務(wù)水平降低來“將貨就價”，因而嚴(yán)重影響到業(yè)主的生活環(huán)境及物業(yè)價值。

　　影響物業(yè)價值的基本元素

　　物業(yè)管理如何能做到提高物業(yè)本身的價值?對此，袁靖罡認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)早在房屋設(shè)計(jì)、建筑及銷售階段就開始參與工作，客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關(guān)樓盤設(shè)計(jì)、布局、設(shè)施及建筑材料等方面的情況，并提出專業(yè)性意見及建議，避免因設(shè)計(jì)或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。所謂“預(yù)防勝于治療”，如果發(fā)展商抱著長期經(jīng)營的理念，重視企業(yè)形象，就一定要注重售后服務(wù)，并要求物管公司提供前期管理，確保樓宇素質(zhì)和功能在落成后符合市場需要。

　　在維修保養(yǎng)上，他建議內(nèi)地企業(yè)應(yīng)做好預(yù)防性的維修和保養(yǎng)。如果只在樓房及其設(shè)備出現(xiàn)故障時才維修，容易導(dǎo)致日久失修。這樣不僅會給業(yè)主的日常生活帶來不便，更會給物業(yè)管理公司帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該在進(jìn)入管理之初就草擬計(jì)劃，并按部就班地進(jìn)行定期保養(yǎng)，減低出現(xiàn)故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠(yuǎn)來說，花小錢省大錢，更能達(dá)到節(jié)省開支的目的。

　　袁靖罡在最后的概述中指出，物業(yè)管理對物業(yè)的增值除了以專業(yè)物管服務(wù)為基礎(chǔ)外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、發(fā)展商的營銷策略、消費(fèi)者的心態(tài)、公民意識、政府法規(guī)等，都將影響其最終的效果。而這又需要全社會的共同努力，才能推動物業(yè)管理向增值方向發(fā)展。

　　香港物業(yè)管理協(xié)會 袁靖罡

篇2：物管案例：收維修基金并非亂收費(fèi)

　　物管案例：收維修基金并非亂收費(fèi)

　　某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國家建設(shè)部、財(cái)政部的《住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認(rèn)為維修費(fèi)應(yīng)從管理費(fèi)中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應(yīng)由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)。基于收維修基金在業(yè)主中造成的反響過于強(qiáng)烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。

　　[案例分析]

　　案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現(xiàn)在很多早期入住的業(yè)主不肯補(bǔ)交這筆費(fèi)用；而新建物業(yè)的開發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

　　一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談，認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi)，維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出，為什么還要另外收費(fèi)。其實(shí)，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支出只包括簡單維修的小修項(xiàng)目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/p>

　　二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。物業(yè)維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管；第二種，是由業(yè)主委員會代管；第三種，是由物業(yè)管理公司代管。實(shí)際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因?qū)唧w物業(yè)情況了解不全面，易產(chǎn)生審批慢誤事及難以達(dá)到經(jīng)濟(jì)、合理的使用目的；業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會因各自出發(fā)點(diǎn)不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。

　　三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。未把維修基金專款專用，有擴(kuò)大使用范圍現(xiàn)象。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進(jìn)行其他項(xiàng)目維修等；一些公司借機(jī)使用維修基金修繕本應(yīng)從管理費(fèi)中支出的維修項(xiàng)目。

　　正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發(fā)了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發(fā)商和業(yè)主也是不公平的，侵占了他們的權(quán)益。

　　[解決方法]

　　該物業(yè)管理處認(rèn)為，維修基金還是應(yīng)該按規(guī)定收取的，但一下子讓用戶繳齊數(shù)額勢所難能。在與業(yè)主委員會協(xié)商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉(zhuǎn)入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。不足部分，計(jì)劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%，直至達(dá)到規(guī)定數(shù)額為止。為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理公司決定從每月物業(yè)管理費(fèi)盈余中提取部分資金作維修基金。

　　因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費(fèi)。同時，管理處利用所收到的維修基金有計(jì)劃地對小區(qū)內(nèi)的電梯及消防設(shè)備進(jìn)行維修及更換，排除后患。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選）

　　......第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

　　第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　2．《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　　第一條 為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號），保障住房售后的維修管理，維護(hù)往房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，制定本辦法。

　　第二條 在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本辦法。

　　本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

　　第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

　　維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

　　維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

　　1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。

　　2．購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

　　公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。

　　第七條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。

　　維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

　　第九條 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金稱交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。

　　第十條 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。

　　第十一條 業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實(shí)施。

　　維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。

　　第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。

　　第十五條 各級房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。

　　市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定維修基金使用計(jì)劃報(bào)批管理制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。

　　第十六條 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

　　第十九條 本辦法實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。

　　第二十條 公有住房出售后維修基金的財(cái)務(wù)管理按照財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十一條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同財(cái)政部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十三條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。