以開發(fā)商角度看物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展趨勢

　　物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產(chǎn)營銷的主要賣點(diǎn)之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)服務(wù)發(fā)展就顯得十分必要。

　　一、21世紀(jì)物業(yè)服務(wù)必須倡導(dǎo)康居生活新概念

　　新世紀(jì)里，不僅國家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化都將快速地進(jìn)步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動(dòng)人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個(gè)完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場所功能，同時(shí)也是學(xué)習(xí)和娛樂場所，同時(shí)也對小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)服務(wù)，必須及時(shí)適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀(jì)的人們對居住環(huán)境的要求大大提高

　　隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強(qiáng)烈?，F(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進(jìn)一步擴(kuò)展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個(gè)大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項(xiàng)調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項(xiàng)需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強(qiáng)烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關(guān)注。

　　誠然，新形勢下的物業(yè)服務(wù)必須關(guān)注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗(yàn)到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀(jì)的人們對居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強(qiáng)烈

　　不久前日本的一個(gè)學(xué)者出了一本書，他用了這樣一個(gè)題目“20世紀(jì)企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會對企業(yè)形象的重視已是不爭的事實(shí)。

　　在過去很長一段時(shí)期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開，直到英國文藝復(fù)興時(shí)期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問題。實(shí)際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個(gè)人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個(gè)非常藝術(shù)化的程度，通過環(huán)境整合藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到技術(shù)應(yīng)用中。實(shí)踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運(yùn)用確實(shí)能起到畫龍點(diǎn)晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對每個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了CIS設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，小區(qū)有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動(dòng)。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊(yùn)有十分重要的關(guān)系。營造社區(qū)評論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀(jì)的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時(shí)等等。總之，人們期望21世紀(jì)的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實(shí)現(xiàn)的需求。

　　因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)服務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)服務(wù)造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。

　　二、21世紀(jì)的物業(yè)服務(wù)必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺”

　　傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，由于技術(shù)含量不高，只能是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。面對現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)服務(wù)行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。

　　1、一個(gè)居住區(qū)就是一個(gè)小社會，實(shí)現(xiàn)各社會成員之間的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段

　　住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)服務(wù)要做好對這個(gè)產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺”，把大家聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。

　　2、網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)服務(wù)的附加值

　　網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)服務(wù)可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)服務(wù)公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

　　3、網(wǎng)絡(luò)化管理是滿足居民對服務(wù)高效化及時(shí)化需要的有效手段

　　網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有相同或不同功能的的建筑物(主要是住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法對其功能進(jìn)行智能化，實(shí)現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費(fèi)和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)服務(wù)的水平和效率。三、21世紀(jì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路

　　根據(jù)國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)服務(wù)行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)服務(wù)公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)均由專業(yè)化公司去實(shí)施，中國物業(yè)服務(wù)也正向著這一趨勢發(fā)展。可以預(yù)測，在21世紀(jì)，一個(gè)成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點(diǎn)，就是個(gè)總協(xié)調(diào)官或一個(gè)樂隊(duì)的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務(wù)。

　　當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規(guī)?；慕?jīng)營作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。大家都知道，物業(yè)服務(wù)被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)?；?jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)在21世紀(jì)充滿了新的生活力，但是又任重而道遠(yuǎn)。因?yàn)?，隨著中國加入WTO進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將越來越激烈，作為一個(gè)服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競爭最終是靠服務(wù)來支撐的，物業(yè)的價(jià)值也將通過服務(wù)來體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。

篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組及其新趨勢

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組及其新趨勢

　　筆者于5年前提出“物業(yè)服務(wù)重組”的論題，相關(guān)理論文章（《論物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組三重性及其相互關(guān)系》、《關(guān)于物業(yè)服務(wù)規(guī)?；?jīng)營的話題》、《理性的回歸》）先后發(fā)表并引起行業(yè)內(nèi)關(guān)注。值得欣慰的是許多觀點(diǎn)和設(shè)想被不幸而言中，但行業(yè)重組事態(tài)的發(fā)展迅猛卻有些意料之外。社會發(fā)展，行業(yè)重組，在社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼里是一個(gè)永恒的話題，我們畢竟不是專家，因此對物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的新趨勢的再研究對我們今天的物管從業(yè)人員來講就更有必要了。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組理論的簡單回顧和再認(rèn)識

　　談到物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的新趨勢，就不得不對物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的有關(guān)理論進(jìn)行簡要回顧。物業(yè)服務(wù)的行業(yè)重組存在三重性，亦即三種形式，這也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)不同于其他行業(yè)的根本原因。其三重性表現(xiàn)在：物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)重組、物業(yè)服務(wù)單位重組、物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組。前者是將傳統(tǒng)的物管企業(yè)中專業(yè)技術(shù)含量高的人才、技術(shù)、設(shè)備分離出來，按專業(yè)化運(yùn)作管理服務(wù)于企業(yè)和整個(gè)社會的調(diào)整過程，亦即“條條管理”的重組；中者是通過物業(yè)服務(wù)單位（管理處）的兼并、聯(lián)合和改組等來實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)單位的調(diào)整過程，亦即“塊塊整合”的重組；后者是通過兼并收購、聯(lián)合、改造等方式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的調(diào)整過程，亦即“條塊結(jié)合”的重組。前兩個(gè)重組是物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的基礎(chǔ)和過程，后一個(gè)重組是結(jié)果，只有量的積累才有質(zhì)的飛躍。

　　如果我們把物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組用歷史的眼光來看，那么對上面的認(rèn)識可以看作一條橫軸，把物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的發(fā)展趨勢當(dāng)作一條縱軸來研究了。

　　我國物業(yè)服務(wù)經(jīng)過20多年的發(fā)展，如果從行業(yè)重組的角度來研究，就有非常明顯的三段式特征，這就是筆者原來提到的“三次革命”。“第一次革命”--物業(yè)服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)生（從社會、政府剝離出物業(yè)服務(wù)職能）；“第二次革命”--物業(yè)服務(wù)規(guī)?；?jīng)營（物管職能在地產(chǎn)商與物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間進(jìn)行調(diào)整）；“第三次革命”--物業(yè)服務(wù)的理性回歸（部分物管職能從物管企業(yè)剝離出，回歸社會和政府）。簡言之，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展過程，也就是一個(gè)物管職能在社會、政府、物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間的不斷重組整合過程。認(rèn)清這個(gè)問題，對我們關(guān)于“新趨勢”問題的研究就會有一個(gè)辨證、客觀的思路了。

　　新趨勢之一：專業(yè)技術(shù)重組（專業(yè)化分工）更為徹底和細(xì)化

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物管企業(yè)通常是在機(jī)電、智能化、消殺等方面交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)服務(wù)的全部專業(yè)，如勞動(dòng)力密集的清潔和綠化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳凡國家一級和市屬甲級物管企業(yè)，其清潔衛(wèi)生幾乎全部或正在全部交給社會上專業(yè)清潔公司打理，因?yàn)檫@樣做在成本、服務(wù)質(zhì)量和勞資管理方面對物管企業(yè)更為有利。以至于這幾年深圳的清潔公司如雨后春筍般產(chǎn)生，并形成幾個(gè)諸如玉禾田、日新、志誠等這樣幾家重量級專業(yè)清潔公司，動(dòng)轍員工數(shù)幾千人，許多已超過物管公司人數(shù)。

　　在深圳，停車場管理在物業(yè)服務(wù)工作屬保安管理工作中的一部分，但隨著《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)機(jī)動(dòng)車停放和停車場建設(shè)管理?xiàng)l例》的即將頒布實(shí)施，許多專業(yè)經(jīng)營管理停車場的企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。這就是說，物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)化重組將進(jìn)一步在保安管理工作中細(xì)化分工，停車位的嚴(yán)重不足即資源稀缺和現(xiàn)代化停車場（庫）的高技術(shù)含量（自動(dòng)化控制、機(jī)電等）是這一專業(yè)技術(shù)重組的直接誘因。目前在國內(nèi)外，如香港、日本等地區(qū)國家已有很多停車場經(jīng)營管理公司。

　　因此，物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的深化，專業(yè)技術(shù)重組不但在技術(shù)含量高的專業(yè)，在勞動(dòng)力密集的非技術(shù)專業(yè)也完全展開，同時(shí)隨著高新技術(shù)的運(yùn)用，將又不斷產(chǎn)生出新的專業(yè)。

　　新趨勢之二：物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組從有形化為主向無形化為主轉(zhuǎn)變

　　這一層面的重組，主要發(fā)生在物業(yè)服務(wù)單位重組和企業(yè)重組方面。在深圳物業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展初期，物管企業(yè)通過重組發(fā)展壯大，無一不是以人力、資金、物力以及技術(shù)的整合來實(shí)現(xiàn)的，更多的表現(xiàn)在全委托物管上，亦即“有形的”。而現(xiàn)在則更多是以“無形的”重組來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營，即通過半委托、顧問、咨詢、合作等多種形式來實(shí)現(xiàn)管理（品牌、智力）的輸出等實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總收入增加和利潤實(shí)現(xiàn)。前幾年，深圳物管企業(yè)大規(guī)模發(fā)起在內(nèi)地圈地運(yùn)動(dòng)，但因全國各地的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、人文等諸方面的原因而形成的千差萬別的物業(yè)服務(wù)環(huán)境，造成深圳物管企業(yè)大多水土不服而陷入泥潭，這也是深圳物管企業(yè)從“有形”輸出到今天的“無形”輸出一個(gè)重要外因。

　　從近半年來大多“洋物管”進(jìn)入深圳和內(nèi)地，更能說明行業(yè)重組的“有形化”向“無形化”發(fā)展。這些年的外資物管企業(yè)進(jìn)入中國絕不是象當(dāng)年gg開放初期那種挾巨資、技術(shù)的外資企業(yè)，而僅僅是一種“無形”的投資，帶來的僅僅是品牌、管理理念等等。如近來活躍于國內(nèi)物管行業(yè)的戴德梁行、嘉里建設(shè)、熊谷企業(yè)等物業(yè)公司，不要說人、財(cái)、物的整合看不到，就連這些企業(yè)里的“洋面孔”你恐怕都見不到，這些企業(yè)從高管人員到普通員工基本都是國內(nèi)本土員工組成。

　　因此，不論是深圳物管企業(yè)之間的整合，還是對內(nèi)地物管市場的拓展，抑或是“洋物管”的進(jìn)入，我們更多地看到的是企業(yè)品牌、理念和管理的輸出來實(shí)現(xiàn)重組。

　　新趨勢之三：物管企業(yè)的資產(chǎn)重組實(shí)施的規(guī)模和跨度日益加大

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)重組的前兩種重組，在物管企業(yè)內(nèi)部或物管企業(yè)之間可以實(shí)現(xiàn)，但跨行業(yè)、跨區(qū)域的多企業(yè)重組卻是一種社會經(jīng)濟(jì)行為，近期的幾起物管企業(yè)重組表明較重的政府行政色彩，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)重組的規(guī)模和力度前所未有。深圳市常安物業(yè)對凱虹物業(yè)和啟利物業(yè)的兼并重組，就基本上是在南山區(qū)政府的主持和協(xié)調(diào)下順利完成的。常安物業(yè)是市屬甲級物管公司，而凱虹和啟利物業(yè)僅為乙級和丙級資質(zhì)，管理規(guī)模也不大，通過這一“政府行為”重組后的常安物業(yè)規(guī)模得以迅速擴(kuò)大，管理內(nèi)容從過去走單一住宅物業(yè)擴(kuò)展到了工業(yè)區(qū)物業(yè)等，也順利度過了重組后的磨合期，目前常安物業(yè)成為南山區(qū)大型物管企業(yè)之一。天津市天孚物業(yè)服務(wù)有限公司的重組則是“政府行為”最成功的重組。在天津開發(fā)區(qū)工委的主持下，將天津市分屬三個(gè)系統(tǒng)的8家物管公司組建為現(xiàn)在的天孚物業(yè)公司。這種跨系統(tǒng)、跨單位的重組，只有用政府這只強(qiáng)大的“手”才有可能順利實(shí)現(xiàn)。

　　強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的企業(yè)重組使得物業(yè)服務(wù)的區(qū)域跨度和品牌資質(zhì)的集中度空前加大。招商局物業(yè)的整合重組應(yīng)該是目前國內(nèi)動(dòng)作最大的重組之一。其跨度之大，物業(yè)單位分布在香港、北京、上海、南京等地區(qū)，面積1000多萬平方米，人員4000多人，具有2個(gè)甲級，多個(gè)乙級和丙級的品牌，在招商集團(tuán)的主持下，最后重組整合為“招商物業(yè)”這一個(gè)品牌。最典型的是近期發(fā)生的堪稱目前國內(nèi)品牌級別最高的重組--中航物業(yè)和南光物業(yè)的重組，兩公司都具有國家一級和深圳甲級資質(zhì)。這些成功案例還有諸如上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)的重組等等。

　　物業(yè)服務(wù)經(jīng)過近幾年的成熟期，其行業(yè)中的企業(yè)重組，已完全不僅限于筆者初期所描述的優(yōu)勝劣汰，大吃小的范疇，新的重組趨勢表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組將向跨區(qū)域、跨企業(yè)、品牌高度集中發(fā)展，而且這種趨勢將在政府或集團(tuán)的行為下，企業(yè)重組規(guī)模和態(tài)勢將愈演愈烈。

　　斗轉(zhuǎn)星移，萬物更新，大自然和社會總是處在一個(gè)發(fā)展演變過程之中。物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，這個(gè)發(fā)展的過程，其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)行業(yè)重組的過程。無論是專業(yè)技術(shù)重組的更加徹底和細(xì)化，還是行業(yè)重組的從“有形化”為主向“無形化”為主過渡，抑或是企業(yè)資產(chǎn)重組的規(guī)模和跨度日益加大，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高速發(fā)展無一不是一個(gè)“變”字。作為我們這一代物業(yè)服務(wù)人，有幸目睹和參與這一波瀾壯闊歷史的過程，我們必須正視它，只有這樣，才能在今后的千變?nèi)f化中永遠(yuǎn)立于不敗之地。

　　文 晏華

篇3：物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢的思考

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢的思考

　　物業(yè)服務(wù)作為服務(wù)業(yè)的重要組成部分，廣州從1981年在全國成立第一家物業(yè)服務(wù)公司，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，行業(yè)已初具規(guī)模。目前，在廣州從事物業(yè)服務(wù)的公司已有1100多家，從業(yè)人員6萬多人，物業(yè)服務(wù)面積1.6億平方米。

　　《物權(quán)法》出臺后，行業(yè)內(nèi)部立即掀起了學(xué)習(xí)熱潮，面對《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)沿襲了20多年的慣性思維與做法將可能被部分或徹底打破，物管行業(yè)將面臨制度、模式、利益格局等等一系列的變化與變革。物業(yè)服務(wù)行業(yè)如何在《物權(quán)法》出臺后順應(yīng)物業(yè)服務(wù)未來發(fā)展大勢，共建和諧社會，是擺在我們行業(yè)面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)而迫切的問題，需要行業(yè)全體業(yè)主和企業(yè)共同的思考。

　　一、《物權(quán)法》頒布實(shí)施對物業(yè)服務(wù)行業(yè)變革的思考

　　物業(yè)服務(wù)應(yīng)該是業(yè)主以私有財(cái)產(chǎn)為核心，以公共財(cái)產(chǎn)為紐帶，以業(yè)主公約（或業(yè)主章程）為基礎(chǔ)而形成的共同協(xié)商、自我管理不動(dòng)產(chǎn)的行為。

　　早在20**年國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》頒布實(shí)施時(shí)，國家建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)就明確要求“政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能，...既要尊重業(yè)主在物業(yè)服務(wù)上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營自主權(quán)，...要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為，應(yīng)交給市場解決的。一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵(lì)依照司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位?！笨梢?，《物業(yè)服務(wù)條例》在其立法過程中已經(jīng)貫徹了共同協(xié)商、自我管理的理念。

　　《物權(quán)法》體現(xiàn)了民法的“私法自治”的原則，明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，進(jìn)一步確立了業(yè)主共同協(xié)商，自我管理的物業(yè)服務(wù)模式。《物權(quán)法》第八十一、八十二條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！薄拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！痹撘?guī)定賦予了業(yè)主充分的物業(yè)服務(wù)選擇權(quán)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容以及物業(yè)服務(wù)的考核，均由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的基本情況和業(yè)主需求，按市場的原則協(xié)商確定。

　　可見，《物權(quán)法》的出臺和實(shí)施，必然打破現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)思維和模式，形成新的服務(wù)理念和服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府行政管理部門等各方主體也必須要在法律框架內(nèi)重新調(diào)整各自的關(guān)系，從而擺正各自位置。

　　二、《物權(quán)法》頒布實(shí)施對業(yè)主自我管理的思考

　　共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有共同協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。而共同協(xié)商的核心要義：一是業(yè)主不僅要伸張個(gè)人權(quán)利，還要服從全體共同的意志，履行個(gè)人義務(wù)。業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主除了對房屋內(nèi)專有部分行使所有權(quán)，更重要的是還承擔(dān)著遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等義務(wù)。因此服從共同意志，履行個(gè)人義務(wù)是有效行使權(quán)利的保證；二是業(yè)主維權(quán)既要合乎法律法規(guī)的實(shí)體原則，也要符合法律法規(guī)的程序要求?，F(xiàn)代社會是法治社會，市場經(jīng)濟(jì)下任何違反法律法規(guī)的行為都是無效的；三是業(yè)主既要行使權(quán)利，又要承擔(dān)一定的社會責(zé)任。社會由人組成，每個(gè)人不僅有權(quán)益，還有責(zé)任。只有權(quán)利，沒有義務(wù)的行為既不符合社會主義的公民道德，也違反了法律規(guī)范。因此業(yè)主維權(quán)時(shí)要適當(dāng)，不能采取過激行為，否則不但不能有效維權(quán)，反而造成社會不穩(wěn)定因素的產(chǎn)生，背離了全體業(yè)主和業(yè)主委員會維權(quán)的本意。

　　三、《物權(quán)法》頒布實(shí)施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型的思考

　　業(yè)主的權(quán)利體系，是構(gòu)成物業(yè)服務(wù)行為的依據(jù)?！段餀?quán)法》的頒布，打破了業(yè)主只能聘請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的傳統(tǒng)管理模式?！段餀?quán)法》第八十一條明確規(guī)定“業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施”，宣告了：業(yè)主自我管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和聘請物業(yè)服務(wù)人管理等多元化的物業(yè)服務(wù)時(shí)代已經(jīng)到來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，企業(yè)資源重新整合是箭在弦上，部分企業(yè)出局已不可避免。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要邁好這關(guān)鍵的第一步：一要以業(yè)主為服務(wù)對象，強(qiáng)化自身優(yōu)勢，形成物業(yè)服務(wù)的“專業(yè)公司”，為滿足業(yè)主需求，切實(shí)提供有別于一般專業(yè)公司的專業(yè)化、一體化的物業(yè)綜合服務(wù)；二要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式，針對不同客戶群的需求提供不同層次服務(wù)。如舊城區(qū)的住宅區(qū)可借鑒越秀區(qū)廣衛(wèi)街的“守望式”、“自主式”的做法，以簡單物業(yè)服務(wù)為主。高檔住宅區(qū)、寫字樓則采取“星級”服務(wù)理念，形成多層次、多形式的物業(yè)服務(wù)模式，不斷提高技術(shù)含量，促使企業(yè)從傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型向技術(shù)服務(wù)型轉(zhuǎn)化；三要加大對物業(yè)服務(wù)經(jīng)理人才的培養(yǎng)：隨著物業(yè)服務(wù)師職業(yè)準(zhǔn)入制度的建立與實(shí)施，一些物業(yè)小區(qū)會聘請一個(gè)或幾個(gè)職業(yè)經(jīng)理人作為大管家來實(shí)施小區(qū)管理，或指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。

　　四、《物權(quán)法》頒布實(shí)施對政府部門發(fā)揮指導(dǎo)和協(xié)助作用的思考

　　我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在高速發(fā)展的過程中，始終伴隨著曲解和誤會，雖然《物業(yè)服務(wù)條例》和《物權(quán)法》都只規(guī)定了政府的“指導(dǎo)”和“協(xié)助”作用，但對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的糾紛，政府不得不動(dòng)用大量的行政資源進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理。究其原因，物業(yè)服務(wù)在世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)是市場經(jīng)濟(jì)成熟的產(chǎn)物，而在我國卻產(chǎn)生于市場經(jīng)濟(jì)尚未建立之時(shí)，并伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而成長。因此，我國成熟的物業(yè)服務(wù)市場建立離不開政府的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)管。政府相關(guān)部門：首先應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》的精神，完善相關(guān)的規(guī)定，依法行政。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中存在大量的民事關(guān)系，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，政府應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定相應(yīng)的規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)解或通過司法途徑調(diào)節(jié)相互間的民事行為。

　　凡對不產(chǎn)生外部影響，不涉及公共利益的民事事務(wù)，不設(shè)置行政管理權(quán)；凡民事主體可以自由協(xié)商處理的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)制；凡能夠通過依法追究民事責(zé)任解決的行為，不設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則，盡量減少行政規(guī)制。其次政府行政部門充分發(fā)揮指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，鼓勵(lì)和引導(dǎo)專業(yè)公司有序進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場；引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方以市場供求關(guān)系為基礎(chǔ)，按質(zhì)論價(jià)，充分協(xié)商，營造公平合理的市場環(huán)境；按照屬地管理的原則充分發(fā)揮物業(yè)小區(qū)所在街道、居委會的指導(dǎo)、調(diào)解作用，及時(shí)解決業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。

　　共建和諧小區(qū)是我們?nèi)w業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同愿望，在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之際，只要我們物業(yè)行業(yè)中各方主體相互關(guān)愛，平等協(xié)商，共同努力，就一定會走出徘徊迷茫，創(chuàng)造互利雙贏、和諧發(fā)展的新天地。