監(jiān)理公司工程竣工驗收會議紀要
***工程竣工驗收會議紀要
時間：20__-4-24
地點：***
主持人：**
參加單位及人員：
***房地產(chǎn)有限公司：***
**監(jiān)理公司：***
***建筑公司：***
***質(zhì)量監(jiān)督站：***
***設計院：***
會議主持人：***
會議安排：
首先對驗收小組人員進行介紹，然后對工程法律法規(guī)執(zhí)行情況進行介紹，再由建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位進行質(zhì)量匯報和質(zhì)量評估，然后進行實地質(zhì)量檢查，最后作工程驗收總結(jié)。
一、建設單位進行工程介紹和驗收意見匯報：
1．工程驗收之前已經(jīng)我方會同監(jiān)理、施工方進行了預驗收，目前發(fā)現(xiàn)的樓梯、鋼門窗的問題已經(jīng)進行了整改和落實。
2．對工程的概況進行介紹：
本工程為**項目，6層，車庫層一層，磚混結(jié)構(gòu)，總建筑面積2122㎡，建筑長27.6m，寬8.7m，層高2.8m，房屋總建筑高度19.3m。基礎采用加固方法使新老基礎共同使用，基礎加固混凝土強度等級為C25，上部結(jié)構(gòu)混凝土強度等級為C25，砌體采用MU10標準粉煤灰磚，磚基采用M10水泥砂漿，主體砌筑砂漿等級為M7.5混合砂漿。外墻裝飾為沙壁壯合成樹脂涂料，樓地面水泥砂漿面層；車庫層門窗為鋼門窗；主體門窗為PVC塑鋼門窗；屋面為水泥砂漿面層，SBS防水卷材，架空隔熱板。
3．法律法規(guī)執(zhí)行情況，包括規(guī)劃許可證、招標、監(jiān)理合同、施工合同的簽定情況、施工許可證等。
4.各分部、分項評定合格。
5.本工程未發(fā)生質(zhì)量、安全事故。
6.工程歸檔資料資料已經(jīng)在竣工驗收前進行了驗收，驗收合格。
7.環(huán)保、消防等各部門，竣工驗收前已經(jīng)進行了驗收，驗收合格。
二、設計單位驗收意見：
1、由于本工程為老基礎，原定計劃沉降量定為10CM，根據(jù)反映的資料，目前比較理想。
2、本工程圖紙根據(jù)***結(jié)構(gòu)設計，與現(xiàn)行規(guī)范存在著一定問題。
三、施工單位竣工質(zhì)量驗收進行匯報：
詳見竣工質(zhì)量驗收報告。
四、監(jiān)理單位對監(jiān)理工作進行工作總結(jié)并對竣工質(zhì)量進行評估：
詳見監(jiān)理工作工作總結(jié)和竣工質(zhì)量監(jiān)理評估報告。
五、實地質(zhì)量檢查情況：
1、設計單位意見：由于本工程根據(jù)原房結(jié)構(gòu)，車棚層走廊凈高不足，并比較狹小，需要下部其他工程吸取教訓。
2、建設單位：
1）質(zhì)量基本達到要求，但是細部需要處理。
2）個別粉刷面需要處理。
3）水電觀感質(zhì)量比較理想。
4）施工單位對預驗收的問題整改的比較理想。
5）評估報告砌體子分部介紹的不夠全面，混凝土試塊報告無最低強度，且數(shù)據(jù)不全。
6）塑鋼門窗窗臺玻璃膠需要進行處理。
7）欄桿油漆粗糙，需要進行處理。
8）鋼窗玻璃油膏質(zhì)量不好，重新要求換掉。
3、施工方、監(jiān)理方評定該工程為合格，并虛心接受各方專家的驗收意見。
4、質(zhì)量監(jiān)督站：
1）安裝工程根據(jù)現(xiàn)場驗收的情況比較理想。
2）屋面上人孔風鉤的設置位置不好，踢腳線觀感不是很理想。
3）出入口雨棚波紋瓦設計不好，容易掉落傷人。
4）局部樓地面有起砂現(xiàn)象，要檢查處理。
5）金屬門窗油漆較差，透底等現(xiàn)象存在，需要處理。
6）建議衛(wèi)生間大便管進行封口，防止垃圾掉落和異味出來。
最后由業(yè)主進行竣工驗收總結(jié)，本工程施工質(zhì)量比較好，基本未發(fā)現(xiàn)45。裂縫現(xiàn)象，工程評定為合格。針對質(zhì)量監(jiān)督站專家提出的問題要求施工方落實處理。
***監(jiān)理有限公司
篇2：新版建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范學習體會
新版建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范學習體會
《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-20**，已于20**年1月1日起施行，與其配套的各專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，也已于20**年上半年陸續(xù)發(fā)布施行。按照國家有關(guān)規(guī)定，20**年1月1日起，凡新開工程，均應執(zhí)行新版施工質(zhì)量驗收系列規(guī)范(簡稱新版系列規(guī)范，同時被廢止的則簡稱原標準、原規(guī)范)。由于新版系列規(guī)范修改處較多，同時又增加了一些內(nèi)容，在新舊交叉搭接過程中，參與工程建設各方對新規(guī)范的理解產(chǎn)生了一些不同意見，甚至執(zhí)行中發(fā)生不協(xié)調(diào)現(xiàn)象。筆者根據(jù)施工實踐，結(jié)合監(jiān)理質(zhì)量控制的具體操作，對在學習和執(zhí)行新版系列規(guī)范中遇到的一些問題，談幾點體會和看法，與同仁們交流、探討。
1、盡快掌握系列規(guī)范主要內(nèi)容
系列規(guī)范是監(jiān)理工作的重要依據(jù)之一。監(jiān)理人員作為一名資深工程師，必須盡快掌握系列規(guī)范編制指導思想及其主要內(nèi)容，以便好地規(guī)范監(jiān)理行為，履行監(jiān)理職責，不斷提高監(jiān)理水平。
1.1系列規(guī)范框架體系
系列規(guī)范框架體系包括兩個方面，即《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》和與其配套的14本專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范：
①建筑地基基礎；
②砌體；
③混凝土結(jié)構(gòu)；
④鋼結(jié)構(gòu)；
⑤木結(jié)構(gòu)；
⑥屋面；
⑦地下防水；
⑧建筑地面；
⑨建筑裝飾裝修；
⑩建筑采暖與給水排水；⑾通風與空調(diào)；⑿建筑電氣；⒀建筑電梯；⒁智能建筑。編制統(tǒng)一標準貫徹了“驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制”的指導思想，并將有關(guān)建筑工程施工驗收規(guī)范和工程質(zhì)量檢驗評定標準合并，組成了新的工程質(zhì)量驗收規(guī)范體系。統(tǒng)一標準全文共45條、7個附錄，約4萬字，其中有6條作為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行，文中以黑體字表示。強制性條文主要內(nèi)容為：
①施工質(zhì)量的驗收要求，包括質(zhì)量標準、內(nèi)容、程序和驗收人員的資格；
②單位工程質(zhì)量驗收的合格標準；
③單位工程首先必須經(jīng)施工單位自檢合格；
④單位工程驗收由建設單位組織，施工、設計、監(jiān)理單位負責人參加；
⑤單位工程驗收合格后應及時報建設行政管理部門備案；
⑥通過返修或加固處理仍不能滿足安全使用要求的工程，嚴禁驗收。
1.2統(tǒng)一標準修改的主要內(nèi)容
①增加了施工現(xiàn)場質(zhì)量管理檢查記錄；
②質(zhì)量驗收結(jié)論只設“合格”，取消了“優(yōu)良”等級；
③增加了子單位工程、子分部工程和檢驗批。建筑與結(jié)構(gòu)分部工程由6個減為4個，原地面、門窗分部并入裝飾裝修分部；
④分部工程驗收增加了質(zhì)量控制資料、安全功能檢驗和觀感質(zhì)量驗收；
⑤檢驗批只設2個指標，即主控項目和一般項目，對一般項目的允許偏差實行限值控制，提出了對檢驗批的多種抽樣檢驗方案；⑥增加了單位工程安全和功能檢查；
⑦落實了工程質(zhì)量終身負責制，建設、監(jiān)理、施工、設計單位的項目負責人必須在竣工驗收記錄上簽字；⑧明確規(guī)定了不合格工程的處理辦法。
2、允許偏差和允許偏差最大限值
2.1允許偏差的兩種不同概念新規(guī)范中一般項目允許偏差合格點率要求為80%及以上，原標準中涉及結(jié)構(gòu)安全、使用功能的允許偏差則列入主控項目，如磚砌體軸線位移及垂直度允許偏差，混凝土原材料秤量允許偏差等。兩者同為允許偏差，因列入“主控”或“一般”不同項目，而具有完全不同的概念：列入主控項目的允許偏差，對判定檢驗批質(zhì)量合格與否具有否決權(quán)，只要出現(xiàn)超出允許偏差范圍，該檢驗批就不符合質(zhì)量要求。
2.2允許偏差的最大限值原標準對允許偏差合格率檢驗未作限值規(guī)定，即使被評為優(yōu)良，仍有10%以下的不合格點，甚至其中偏差值過大。這無疑是原標準評定辦法本身存在的缺陷。新標準規(guī)定，一般項目允許偏差最大值不應超過規(guī)定值的1.5倍(鋼結(jié)構(gòu)為1.2倍)，否則就應判為不合格。這樣，實測允許偏差值就將被控制在一定范圍內(nèi)，對結(jié)構(gòu)安全起到了保證作用。
3、關(guān)于鋼筋連接問題
3.1鋼筋連接要求已適當放寬《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-20**，把“縱向受力鋼筋的連接方式應符合設計要求”作為主控項目，而把鋼筋接頭位置、同一連接區(qū)段接頭面積百分率等作為一般項目。同時，還取消了原規(guī)范中一些關(guān)于接頭面積百分率規(guī)定的強制性條文，這無疑為施工企業(yè)制訂鋼筋工程施工方案提供了較大的選擇空間，十分有利于提高工程質(zhì)量和加快工程進度。
3.2監(jiān)理質(zhì)量控制要掌握好寬嚴尺度監(jiān)理工程師在鋼筋連接質(zhì)量控制中，應嚴格依據(jù)設計圖紙要求；當設計無具體要求時，則按施工規(guī)范執(zhí)行，如同一連接區(qū)內(nèi)，縱向受力鋼筋的焊接接頭面積百分率，受拉區(qū)不宜大于50%；縱向受拉鋼筋綁扎搭接接頭面積百分率，梁板類構(gòu)件不宜大于25%，對柱類構(gòu)件不宜大于50%。
3.3柱筋綁扎搭接接頭原規(guī)范對受力鋼筋綁扎接頭位置有強制性條文規(guī)定，如受拉區(qū)不得超過25%，受壓區(qū)不得超過50%。因此，一般柱筋在樓面以上綁扎時，必須設置多個接頭，這給施工帶來一定難度，同時又增加了箍筋用量。新規(guī)范規(guī)定：當工程中確有必要增大縱向受拉鋼筋綁扎搭接接頭面積百分率時，對梁類構(gòu)件，不應大于50%；對其他構(gòu)件，則可根據(jù)實際情況放寬。據(jù)此，筆者理解為柱筋連接允許設置為一個綁扎接頭，但必須滿足搭接長度，即按附錄B表《縱向受拉鋼筋的最小搭接長度》中的相應數(shù)值乘1.35系數(shù)取用。這大大簡化了柱子鋼筋，而且又節(jié)約了鋼筋用量。
4、受力鋼筋保護層
4.1保護層厚度略有增加
這次新版施工規(guī)范中，混凝土保護層厚度未予列出，而列入了《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50010-20**，如柱和混凝土強度等級≤C20梁的主筋混凝土保護層，新規(guī)范均比原規(guī)范增加5mm。監(jiān)理工程師在審圖時應特別注意，凡施工圖中混凝土保護層未標明者，應通過設計人員加以確認。
4.2提高了對受力鋼筋保護層的檢驗要求新標準一般項目允許偏差合格率為80%及以上，但對梁、板類構(gòu)件上部縱向受力鋼筋保護層厚度的合格率，規(guī)定應達到90%及以上，且最大值不得超過允許偏差值1.5倍，同時，新規(guī)范又增加了結(jié)構(gòu)實體鋼筋保護層厚度檢驗項目。
4.3建議施工規(guī)范仍應列入保護層厚度內(nèi)容雖然新規(guī)范把受力鋼筋保護層厚度列為一般項目，但從目前實際施工水平看，筆者認為其允許偏差值要求還是比較嚴的(如基礎為±10，梁、柱為±5，板、墻為±3)，而且規(guī)范規(guī)定結(jié)構(gòu)實體鋼筋保護層厚度檢驗的檢測誤差不應大于1毫米，證明精度要求極高。如果施工規(guī)范中對保護層厚度不作嚴格規(guī)定，那末，在施工過程中必然增加隨意性，造成合格率精確度大打折扣，這顯然不妥。故建議施工規(guī)范中仍應列入保護層厚度，如施工圖中保護層有規(guī)定時，則可按設計要求執(zhí)行。
5、預制樁的樁位偏差和樁頂標高
5.1新規(guī)范統(tǒng)一了樁位偏差規(guī)定原國家標準《地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范》GBJ202-83和國家行業(yè)標準《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94，兩本規(guī)范中樁位允許偏差值不統(tǒng)一，而且差異較大，使執(zhí)行者操作起來無所適從，甚至引起混亂。新規(guī)范施行后，原國家規(guī)范即GBJ202-83同時廢止，而國家行業(yè)標準中的樁位偏差與新規(guī)范基本吻合，稍有差別之處，相信今后會按新規(guī)范規(guī)定修正(即樁數(shù)為4～16根樁基中的樁，允許偏差應由樁徑或邊長的1/3修正為1/2)。
5.2樁位偏差列入主控項目《建筑地基基礎工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50202-20**在樁基礎的一般規(guī)定中，樁位偏差屬于強制性條文，列入主控項目。監(jiān)理人員在樁基質(zhì)量控制中必須嚴格掌握，如有超出允許偏差范圍，就應判為不符合質(zhì)量要求，其處理方案必須經(jīng)設計人員認可。
5.3精確復核樁頂標高筆者在監(jiān)理過程中，經(jīng)常遇到施工圖中樁頂標高定得偏低的情況，有的甚至影響樁基質(zhì)量或造成隱患。監(jiān)理人員要認真審圖，如發(fā)現(xiàn)樁頂標高有誤，應在圖紙會審時加以糾正。確定樁頂標高，應考慮樁頂混凝土保護層厚度、錨筋焊接長度以及設計要求樁頂嵌入承臺深度等因素，按預制樁主筋直徑φ18為例，沉樁后樁頂高出墊層面長度宜為190mm至240mm。樁基技術(shù)規(guī)范規(guī)定，樁頂嵌入承臺大直徑樁不宜小于100mm、中等直徑樁不宜小于50mm，如果根據(jù)此規(guī)定來簡單確定樁頂標高，顯然是不妥的。
5.4控制樁頂標高宜高勿低新規(guī)范把樁頂標高列為一般項目，允許偏差值±50mm。筆者建議沉樁時控制樁頂標高宜高勿低，因為正偏差可以通過破樁頭來解決，其對樁的承載能力影響甚小；如果造成過大負偏差，則處理起來比較麻煩，甚至會影響樁基質(zhì)量和工程進度。
6、施工質(zhì)量不符合要求的處理
6.1可能出現(xiàn)質(zhì)量不符合要求，主要有下列幾種情況
①主控項目不能滿足要求，或允許偏差超值；
②一般項目抽檢達不到要求，合格率低于80%，或允許偏差最大值超過1.5倍(鋼結(jié)構(gòu)超過1.2倍)；
③質(zhì)量控制資料不完整，或測試項目未通過；
④安全和功能檢查項目未通過；
⑤結(jié)構(gòu)實體檢驗用同條件養(yǎng)護試塊強度不合格；
⑥結(jié)構(gòu)實體鋼筋保護層厚度檢驗不合格。
6.2質(zhì)量不符合要求的處理辦法如下
①采取翻修、返工或更換器具設備等相應措施后，重新驗收；
②請具有資質(zhì)的法定檢測單位檢測，當鑒定結(jié)果能夠達到設計要求時，仍應認為可通過驗收；
③如經(jīng)檢測鑒定達不到設計要求，但經(jīng)原設計單位核算，仍能滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的，可以予以驗收；
④經(jīng)與建設單位協(xié)商，同意按一定的技術(shù)方案進行返修或加固補強處理后，仍能滿足安全使用要求，可按技術(shù)處理方案和協(xié)商文件進行驗收。
7、結(jié)束語
建筑工程施工質(zhì)量評定標準和施工驗收規(guī)范，已經(jīng)多次修訂，作為一名長期在生產(chǎn)第一線工作的科技工作者，筆者曾親歷這些演變過程。這次新版系列規(guī)范，總結(jié)了我國建筑工程施工質(zhì)量驗收的實踐經(jīng)驗，又考慮到與國際接軌的前瞻性，在標準與規(guī)范兩者之間，時間配合緊湊，內(nèi)容結(jié)合緊密，并具有檢測手段較完善、可操作性較強等措施。筆者深信，隨著系列規(guī)范的全面深入執(zhí)行，我國建設工程參與各方的生產(chǎn)、工作和管理行為，必將逐步納入標準化、規(guī)范化的國際軌道。
篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
一、接管前的準備工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應在物業(yè)項目立項時就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機構(gòu)尚未健全，常常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設機構(gòu)來管理物業(yè)。一般來講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)的開發(fā)全過程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標的方法，少數(shù)采用公開招標，無論通過哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開發(fā)企業(yè)或管委會手中接管物業(yè)。
從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的當然管理者，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標選聘時。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過科學的測算和對該物業(yè)經(jīng)營實效的評估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項。主要是管理服務內(nèi)容、標準、期限；保修責任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。
2.在洽談的過程中，物業(yè)管理企業(yè)對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出測算，據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標。如達成一致或中標即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實施驗收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日國家建設部制訂的《中華人民共和國行業(yè)標準--房屋接管驗收標準》和(1993)814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房層清單，單體建筑結(jié)構(gòu)，設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施，設備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。
4.根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責，物業(yè)管理企業(yè)應制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報修與維修規(guī)定等。
5.為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應著手組成該物業(yè)的常設管理機構(gòu)，配備管理人員。人員不足時要著手進行社會招聘和上崗培訓等準備工作。
6.建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡，構(gòu)筑綜合服務網(wǎng)絡。前者是指物業(yè)正式啟動運作后，勢必要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬能企業(yè)，有一些業(yè)務(尤其是業(yè)主的特約服務)還需選定專業(yè)服務公司代理。唯此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。
7.物業(yè)正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進銷售順利進行。從根本上來講，促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報，而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務帶來困難。物業(yè)管理對提高物業(yè)附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準和合理的收費以吸引更多的消費者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費者(即未來的業(yè)主)直接見面的最好機會。了解他們對物業(yè)管理的具體要求將對今后業(yè)務的開展大有裨益。最后，現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及《物業(yè)使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(詳見國家建設部《城市住宅小區(qū)管理辦法》)。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管
建設部第33號令明確規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理，因此，參與物業(yè)開發(fā)全過程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司。
三、從管理委員會接管
物業(yè)管理作為一種經(jīng)營服務型企業(yè)，是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人委托實施管理。也就是說，產(chǎn)權(quán)人及使用人有權(quán)選擇管理者，這種權(quán)利集中體現(xiàn)在“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”上。“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會年度會議”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”選舉產(chǎn)生。
建設部第33號令明確規(guī)定管委會具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開發(fā)企業(yè)完成。管委會組成之后應對所選聘的物業(yè)管理公司進行考察，同時對物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量進行監(jiān)督。管理水平低下的物業(yè)管理公司將會被管委會解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時，管委會可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時，應做好如下工作:
(一)收集資料
在接管物業(yè)時，應收集以下資料:
1.物業(yè)規(guī)劃圖。
2.竣工總平面圖。
3.單體建筑及結(jié)構(gòu)設備竣工圖。
4.地下管網(wǎng)竣工圖。
5.建筑施工圖。
6.隱蔽工程驗收簽證。
7.沉降觀察記錄。
8.竣工驗收證明。
(二)接管驗收
1.接管驗收應具備的條件。
2.接管驗收應驗交的資料。
3.房屋接管驗收。
4.質(zhì)量與使用功能的檢驗。
5.危險和損壞問題的處理。
(三)用戶基本情況調(diào)查
可采用入戶調(diào)查和調(diào)查表形式全面了解住戶的基本情況。
(四)資料歸類、存檔
物業(yè)管理資料對管理工作的實際操作具有指導作用，應采取妥善的方式保存、管理。
四、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于:
1.驗收的目的不同
接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
五、接管驗收中應注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面:
1.物業(yè)管理企業(yè)應選派素質(zhì)好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。
5.開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
六、接管驗收的內(nèi)容
接管驗收的主要內(nèi)容是:
(1)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過國標規(guī)定，外墻不得滲水。
(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不允許倒流水和滲漏。
(3)裝修。鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。
(4)電氣。線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標準規(guī)定，電梯應能準確、正常運轉(zhuǎn)，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。
(5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機應齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運轉(zhuǎn)準確正常。
(6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質(zhì)量要求。
七、接管驗收的作用
按管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進行。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
1.明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系
通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務和權(quán)利。
2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益
通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
3.為日后管理創(chuàng)造條件
通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
八、接管驗收的有關(guān)要求與標準
物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內(nèi)容有:
(一)接管驗收應提交的資料
1.新建房屋接管驗收應提交資料
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
①項目批準文件；
②用地批準文件；
③建筑執(zhí)照；
④拆遷資料。
(2)技術(shù)資料:
(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；
(2)地質(zhì)勘察報告；
(3)工程合同及開、竣工報告；
(4)工程預決算；
(5)圖紙會審記錄；
(6)工程設計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；
(7)隱蔽工程驗收簽證；
(8)沉降觀測記錄；
(9)竣工驗收證明書；
(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；
(11)新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；
(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；
(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。
2.原有房屋接管驗收應驗交的資料:
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
①房屋所有權(quán)證；
②土地使用權(quán)證；
③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；
④房屋分戶使用清冊；
⑤房屋設備及其固定附著物清冊。
(2)技術(shù)資料:
①房地產(chǎn)平面圖；
②房屋分間平面圖；
③房屋及設備技術(shù)資料。
(二)接管驗收的標準
①主體結(jié)構(gòu)
·地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
·鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范的規(guī)定值。
·木結(jié)構(gòu)應結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。
·磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
·凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。
②外墻不得滲水
③屋面
·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。
·平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。
·陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。
④樓地面
·面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。
·衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。
·木樓地面應平整牢固，接縫密合。
⑤裝修
·鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。
·進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。
·木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
·抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
·飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。
·油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
2.水電設備設施的現(xiàn)場驗收
(1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))。
②檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。
③低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。
(2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風工程部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。
②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在0.15兆帕(滿負荷情況下)。
③檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。
④檢查柜式風機、盤管內(nèi)機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現(xiàn)象。
(3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。
②檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。
③檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。
④檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。
(4)運輸設備的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①直升電梯應能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備。
②自動扶梯應運行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應無鋼刺，松緊程度應保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應可以用手拖動扶手帶。應動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。電梯的應急對講應能可靠對講，發(fā)生消防火警時應能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。
(5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標準及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。
(6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設應符合國家標準。
(7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收。要求有線電視線路敷設整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚。
(8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設備應對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應快靈敏，開鎖功能迅速、有效。
(9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要以如下內(nèi)容:
①檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩(wěn)固，運行時應無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。
②壓力供水設備安裝、使用是否符合國家標準及地區(qū)標準，壓力是否在正常控制范圍內(nèi)，安全保護是否完善，能否及時動作。
③排水管道不應采用陶瓷管、塑料管，應無路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢能，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。
3.小區(qū)市政驗收
小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、環(huán)保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應注意:
(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。
(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。
(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。
(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。
(5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。
(6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護。