小區(qū)物業(yè)費的收取及催繳程序

　　（有關滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準）

　　業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.

　　1.1預繳半年管理費

　　1.1.1物業(yè)公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費付款通知書》，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個月內繳納下一個半年的管理費。

　　1.1.2每年的1月1日及7月1日起，財務部對尚未交納本年度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.1.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。

　　1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制，統一經客服部發(fā)出。

　　1.2預繳三個月管理費

　　1.2.1物業(yè)公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。

　　1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務部對尚未交納本季度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.2.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當季度欠款的第一天起算）。

　　1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發(fā)出。

　　1.3預繳一個月管理費

　　1.3.1物業(yè)公司財務部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。

　　1.3.2每月的１日起，財務部對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當月欠款的第一天起算）。

　　1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發(fā)出。

篇2：美國的公寓如何收取物業(yè)費

　　美國的公寓如何收取物業(yè)費

　　美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費。不過和國內的制度相比較，美國公寓物業(yè)費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。

　　一、開發(fā)商制定標準

　　美國政府并不參與物業(yè)費的制度，政府關心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

　　每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產品說明書，內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計劃、價格、物業(yè)費以及業(yè)主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告（am endment）,得到政府司法部門批準方可執(zhí)行。

　　對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費是消費者購房的重要參數。因為買房的價格是一次性的，而物業(yè)費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會盡可能將物業(yè)費制定在一個合理的范圍內。

　　一般來說，開發(fā)商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養(yǎng)等預算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業(yè)費預算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費中包括13項基本開支。

　　這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛(wèi)、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險費28851美元；醫(yī)療培訓、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業(yè)費的42%，有些驚人！

　　眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費的33%，消費者會思考它的合理性了。

　　按照這些明細核算下來，該公寓874平方（相當于80平方米）的單元，每月的物業(yè)費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業(yè)費。之所以以此為例，是因為此物業(yè)費的構成比例是有代表性的。

　　二、管理公司收費

　　物業(yè)費的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質量管理公司的星級標準。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經把收物業(yè)費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業(yè)費，沒有售出的單元的物業(yè)費由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費賬單。

　　在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業(yè)費，公司同意了，但要求她寫12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財會審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。

　　月月收物業(yè)費，從財務與管理兩個方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項重要規(guī)則。

　　三、業(yè)主委員會的職責是省錢

　　在美國，開發(fā)商制定的物業(yè)費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據公寓實際的運行情況，由業(yè)主委員會來進行一些調整，業(yè)主委員會重要的任務是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發(fā)商制定的物業(yè)費預算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業(yè)費128313美元。不過一年后，公寓業(yè)主委員會就有權取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業(yè)主減輕負擔。

　　出現新合同制定的變更的情況，預算中的第6條--合同服務與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養(yǎng)，這些合同費不一定合理，業(yè)主委員會有權重新尋找多家專業(yè)公司，進行比價，簽署新的合同。

　　在美國也有很多人怕買公寓，因為物業(yè)費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經常刊登開發(fā)商、業(yè)主委員會與業(yè)主沖突的故事。比如20**年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會上狂轟管理公司與業(yè)主委員會主席，要求業(yè)主委員會主席下臺，理由是年終的財務報告的支出費用不清。

　　我個人認為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會執(zhí)行人的素質問題。從這個角度說，業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財務報告開支不清，若提及明年要漲物業(yè)費，個個業(yè)主會伸長脖子問，誰動用了我的物業(yè)費？為什么？