麗娜模式--物業(yè)管理新模式專題

　　“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的模式簡稱“麗娜模式”。在麗娜模式中，將共同部分的管理設(shè)定為對分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業(yè)管理公司管理，由全體業(yè)主承擔成本、由物業(yè)維護費開支費用，在權(quán)責分明的區(qū)分情況下實現(xiàn)了把物業(yè)管理費降到最低。

　　麗娜模式在“區(qū)分窮盡”的開初階段較難。比如現(xiàn)在筆者管理的一個小區(qū)，直到目前還在“區(qū)分”、還沒有窮盡，因為社區(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套太復(fù)雜了。盡管如此，除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的都要區(qū)分，使規(guī)劃范圍內(nèi)的每個角落都因權(quán)利、義務(wù)、責任而分，都有人管;對最后分不出去的部分的維護費用才是全小區(qū)的物業(yè)維護費。

　　這種區(qū)分和確權(quán)的過程雖然復(fù)雜，但是每一步的確權(quán)都使物業(yè)管理更加量化公開，因而得到業(yè)主的歡迎。每個業(yè)主都明白，若整個小區(qū)依物而分權(quán)利、義務(wù)和責任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在這種模式下，每個人都因物權(quán)的不同而取得不同的利益，同時承擔成比例的付出。“成本-收益”成比例，就能形成一種理性的正激勵機制。在這種激勵機制下，通過人們之間的合作博弈來實現(xiàn)公平透明的管理，實現(xiàn)社區(qū)和諧這個目標。

　　綜上所述，如果能夠給每一種“物”最終找到其責任主體，由責任主體自主相關(guān)物業(yè)的使用和付費，就是本文“區(qū)分窮盡”物業(yè)管理模式的出發(fā)點和基本涵義。

　　“物權(quán)自主、量化公開”

　　“物權(quán)自主”，強調(diào)的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

　　“量化公開”指的是從管理的角度，好的體系需要量化，量化包括兩個層面的涵義：

　　●從個體層面：收益和付出的量化;

　　●從集合體(部分和全體)層面：收入量化，支出量化。

　　這種量化的全過程要公開、透明、程序化。達到這一程度，可以科學地界定和分攤物業(yè)維護費，提高物業(yè)維護費的效率，花少錢、辦好事，就能夠大大提升小區(qū)物業(yè)管理水平，改變小區(qū)的面貌。在“麗娜模式”下，通過“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主和量化公開”的管理模式，把個體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主，這樣每一戶業(yè)主自己應(yīng)付的物業(yè)維護費都是不一樣的;業(yè)主大會集合體層面的物業(yè)維護費去除了可區(qū)分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，業(yè)主大會的物業(yè)維護費水平比通常模式下的更低，但是每一個體的具體權(quán)利義務(wù)責任更為分明。

　　如何將共用物業(yè)劃分給具體的業(yè)主

　　“麗娜模式”與一般物業(yè)管理模式不同的是，將部分共同使用的物從整體使用的物中區(qū)分出來，落實到相關(guān)權(quán)利主體，同時將其管理、維護、更替的義務(wù)責任也從小區(qū)整體的物業(yè)管理中轉(zhuǎn)移到這部分權(quán)利主體上，將相應(yīng)的維護、更替費用從小區(qū)整體的物業(yè)維護費和維修資金中排除出去。這就是“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主”的涵義和實施原則。

　　“區(qū)分窮盡”是依據(jù)物的客觀屬性而分，從概念出發(fā)，可有不同的分類方式，如：

　　橫向區(qū)分--安全通道、(電梯的)電表;

　　平面區(qū)分--道路、綠化、前后門、車場;

　　立面區(qū)分--外墻;

　　縱向區(qū)分--電梯、樓道電燈、消防通道等。

　　從物業(yè)管理實踐中，“麗娜模式”將部分共用的物作如下區(qū)分：

　　按照物理界限關(guān)系分攤

　　1、平面場所區(qū)分

　　一般而言，每一個小區(qū)的地面場所的使用是不均衡的，也已經(jīng)在部分物的使用方面采用了使用者付費(維護)的原則：

　　●占用綠地的地面停車：使用者付費;

　　●占用綠地的封閉花園：使用者付費，這些花園占共有綠地，但在初始業(yè)主已入住占用的情況下，已經(jīng)無法按照面積數(shù)分攤給全體業(yè)主以足顯公平。因此，將花園劃分在其使用者的每一戶窗下，中線分割。

　　2、按照垂直線區(qū)分

　　屋頂?shù)木S護責任分給按照垂直線區(qū)分的所有業(yè)主。

　　按照縱向關(guān)系分攤

　　1、電梯

　　在“麗娜模式”中，具體的電梯分給具體的業(yè)主。由于電梯按照線路關(guān)系分屬不同的變電室，例如一個小區(qū)有17部電梯，電閘、線路分屬5個變電室，用戶按照所乘電梯的變電室劃分不同的用戶組，承擔相應(yīng)的電梯維護責任。在具體實施中，采取的措施是：

　　●1、2層用戶目前每一平方米少分攤0.2元;將來由組團業(yè)主共同決定1、2層業(yè)主分攤費用;

　　●計劃將來收費由組團按照人頭分攤。

　　在這種管理模式下效果非常突出，業(yè)主收費積極性高，只要有可能就共同乘梯上下樓，自覺省電。曾經(jīng)有一部電梯壞了，業(yè)主不愿出錢更換，爬樓三個月，業(yè)主們通過自己的反復(fù)爭吵最后達成一致，共同付費更換了電梯。在“麗娜模式”下，電梯的管理達到了成本(維護成本、決策成本)最低、效率最大的結(jié)果。

　　2、管線

　　在“麗娜模式”中，管線關(guān)系也產(chǎn)生“誰使用、誰交維護費”的關(guān)系。理論上，管線關(guān)系應(yīng)該可以從設(shè)計規(guī)劃中得以明確，但當前情況下，初始權(quán)屬情況通常不明確，出了問題、產(chǎn)生損失了才知道。

　　例如一個商業(yè)街小區(qū)，有70家飯店、100多個寫字樓單位，在初接管時到處漏水，99%都不交物業(yè)管理費。一次，某業(yè)主廁所下水堵塞糞水四溢，業(yè)主來找物管，物管表示這是管線相關(guān)業(yè)主的責任，

　　建議業(yè)主拿刀把該管道割開，再用有彈性的板塞住切口。結(jié)果，一段時間后幾家業(yè)主來找，都反映廁所溢出糞水。最后，物管要求這幾家坐在一起，明確這條管道為這幾家共同使用，需共同承擔賠償維修費用。結(jié)果是，業(yè)主沒有再找物管，而是自行商定了解決方案。這一案例說明，只要物的使用明確了，義務(wù)責任就好落實，糾紛也易于解決，這就是客觀區(qū)分物權(quán)決定的“自然”和諧。 　　還有一家商鋪，樓上漏水損毀下面歌廳商鋪的閃光燈，那是價格昂貴的物品。為了確權(quán)，業(yè)委會和物管一路徹查了相關(guān)管線和節(jié)點，甚至拆墻、打開天花板。因為地下室、歌廳等都有分割包間，很難從外表確定管線關(guān)系。如“使用-付費”表格中所示，這類物的排他成本很高。但是經(jīng)過徹查，最后找到了肇事公司，該公司賠了11萬元。但是此事過后，卻沒有再發(fā)生矛盾，原因就是區(qū)分了所有權(quán)和使用狀況。把所有權(quán)區(qū)分干凈了，小區(qū)不要人為去管，它在機制上是利于自然和諧的。

　　3、通道

　　同樣的情況在煙道的使用中也發(fā)生過。20**年國慶假日期間，筆者所管的一個小區(qū)的屋頂冒出滾滾濃煙。事后，承包該小區(qū)消防的工程技術(shù)人員進入煙道確認了此事起因，明確了與該煙道直接相關(guān)的7戶及肇事的商戶。肇事戶是一家飯館，烤鴨火源與公共煙道的軟連接處距離太近，造成悶燃。

　　此次事故后的檢查，查明了該建筑煙道設(shè)計不合理，施工又導致煙道結(jié)構(gòu)變更，相互竄煙;加上多年污垢，導致事故的發(fā)生或遲或早、必不可免。在“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主”的機制下，“誰的孩子誰抱走”，不僅肇事戶承認了對事故負有責任，相關(guān)各戶也再一次明確了對煙道的安全使用與管理責任，這有助于小區(qū)整體管理水平的提高。

　　4、樓道照明與門鎖/鈴

　　在“麗娜模式”中，要想換門鈴，不從物業(yè)維護費、維修資金中出錢，而是以門的使用群體為單位由各家各戶掏錢，樓道照明費用也是如此。而在一般物業(yè)管理模式中都是全體平攤的，但是這不符合“麗娜模式”的公平原則。具體而言，有的樓棟一梯三戶共36戶、每戶交10元能用一年多;有的一梯一戶共10戶，每戶交10元只能用3-4個月。物的客觀性質(zhì)不同，使用者付費的機制也就不同，否則既不公平合理也不利于物業(yè)的管理維護。原因在于，因錢數(shù)不多，一般人不在意費用，也不在意使用和維護，甚至不在意燈是否能亮，也就意味著不會在意樓棟的共同事務(wù)。《現(xiàn)代物業(yè)》雜志

篇2：探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　物業(yè)管理是我國gg開放以后出現(xiàn)的一個新興產(chǎn)業(yè)，從其服務(wù)對象上可分為幾大類：住宅類、寫字樓和商廈類、工業(yè)類。筆者所在的天津市榮罡物業(yè)管理有限公司管理著擁有22萬平方米工業(yè)廠房的兩個鑫茂民營科技園，園內(nèi)已進駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收入40億元人民幣。20**年，鑫茂民營科技園被國家科技部中國民營科技促進會和天津市政府分別命名為“中國天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業(yè)鑫茂示范小區(qū)”。公司在五年多的工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)實踐中，不斷探索著工業(yè)物業(yè)的管理模式。

　　一、從工業(yè)物業(yè)發(fā)展看其管理服務(wù)業(yè)的前景

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，民營經(jīng)濟異軍突起，中小民營企業(yè)需要一個安身立命之所，一些外資中小企業(yè)也同樣需求一個好的生存環(huán)境，從而推動了以多元化資金投入開發(fā)建設(shè)各類工業(yè)園、科技園、孵化器等物業(yè)項目。這些物業(yè)成為各類經(jīng)濟實體的載體，是中小民營企業(yè)的聚集地，是區(qū)域政府稅源的涵養(yǎng)地，也促進了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域向工業(yè)物業(yè)的拓寬。能否建立一套適應(yīng)企業(yè)群體生存環(huán)境需求的管理模式，為入園企業(yè)營造一個良好的發(fā)展空間，直接關(guān)系著這些物業(yè)項目的招商和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，也催生了物業(yè)管理行業(yè)的又一個潛在市場。

　　二、從工業(yè)物業(yè)需求探索其管理服務(wù)模式

　　工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個舒適的生活空間，而法人代表著企業(yè)，尋求的是一個適應(yīng)其生產(chǎn)經(jīng)營和辦公的公共空間。物業(yè)管理工作要順應(yīng)這些特殊要求，方能使工業(yè)物業(yè)管理有的放矢。我們在實踐中了解到，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務(wù)、物價等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會公共事務(wù)等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。基礎(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)碓L人員的嚴格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運、書刊信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營實體，有企業(yè)宣傳、擴大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè)交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設(shè)也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。

　　以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)，更重要的是通過服務(wù)去支持服務(wù)對象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會效益。基于這一認識，公司圍繞以上三大服務(wù)內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應(yīng)中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個綜合性的服務(wù)平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。

　　為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營，公司主動與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府職能部門的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時傳達給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸，小區(qū)內(nèi)引進銀行、郵局、倉儲運輸、商務(wù)中心、會務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)，還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員會在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴大了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主委員會的工作職能。公司和業(yè)主委員會定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會、企業(yè)發(fā)展研討會、經(jīng)貿(mào)洽談會、安全生產(chǎn)培訓班等活動，加強企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請專家、教授、相關(guān)部門領(lǐng)導等為企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業(yè)文化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營和發(fā)展中遇到的實際困難。

　　通過公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科技園如同一條船，園區(qū)每個企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。”

　　三、從工業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀看其對規(guī)范服務(wù)標準的要求

　　在幾年的實踐中，我們看到了工業(yè)物業(yè)管理的廣闊前景，同時也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對性地制定工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準、如何制定科學合理的工業(yè)物業(yè)管理收費標準等等。

　　任何一個行業(yè)要實現(xiàn)健康發(fā)展，都需要遵循一定的市場規(guī)律和行業(yè)規(guī)范。20**年9月1日，國家《物業(yè)管理條例》的頒布實施，將物業(yè)管理推向健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā)展的法制化軌道，但目前各地區(qū)行業(yè)主管部門制定的管理服務(wù)標準均以住宅類物業(yè)為主，其它類物業(yè)為參照執(zhí)行，這不利于工業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)有諸多不同點，實踐中表現(xiàn)在供電、供水、郵政等部門不把工業(yè)小區(qū)與住宅小區(qū)同等對待，不實行向最終用戶收費的政策；物業(yè)管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費時無法為企業(yè)開具增值稅發(fā)票，導致企業(yè)（業(yè)主）與物業(yè)管理公司的矛盾；對科技園工業(yè)廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規(guī)定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺一套適應(yīng)工業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)標準和收費原則，是關(guān)系著工業(yè)物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的重大問題，是應(yīng)當引起各級政府主管部門、專家學者和從事工業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)共同探討和研究的重要課題。

　　作者系天津市榮罡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/蘇艷輝

篇3：物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權(quán)

　　物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權(quán)

　　近10年來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市物業(yè)管理行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，到2000年底，全國有物業(yè)企業(yè)近15000家，從業(yè)人員近200萬。北京市現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)1270家，從業(yè)人員約5萬余人。物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，并且取得了很大成績。但是，由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，在它的發(fā)育成長過程中不可避免地會出現(xiàn)一些問題。目前，由于物業(yè)收費引起部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的尖銳矛盾就是一個突出的問題。而引起這類矛盾的根源，則是物業(yè)管理模式的單一化和業(yè)主沒有得到應(yīng)有的選擇權(quán)。

　　本文僅就物業(yè)管理模式與業(yè)主的的選擇權(quán)問題，談一些粗淺的看法，不妥之處，歡迎業(yè)內(nèi)人士批評指正。

　　一、什么是物業(yè)和物業(yè)管理

　　談物業(yè)管理模式，首先要弄清什么是物業(yè)和物業(yè)管理，然后才好談物業(yè)管理模式。根據(jù)權(quán)威人士的解釋，物業(yè)，是指不動產(chǎn)而言，而不動產(chǎn)，就是房地產(chǎn)。我國香港特區(qū)稱房屋和土地為物業(yè)，我國臺灣地區(qū)稱房屋和土地為不動產(chǎn)，我國內(nèi)地稱房屋和土地為房地產(chǎn)。物業(yè)、不動產(chǎn)、房地產(chǎn)，均是指房屋和土地而言，基本涵義是相同的。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托或者業(yè)主自己對房屋（一棟或若干棟）和房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、保安等實施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護和管理，為全體業(yè)主和使用人服務(wù)。

　　物業(yè)管理通過組織業(yè)主委員會來實施。

　　二、為什么要實行物業(yè)管理

　　在城市住宅區(qū)實行物業(yè)管理主要有兩個目的，一是為了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是為城市居民創(chuàng)造整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境，使居民安居樂業(yè)。

　　三、物業(yè)管理的內(nèi)容

　　為了達到物業(yè)管理的目的，保持住宅區(qū)物業(yè)自身的整潔與完好，讓居民生活在良好的居住環(huán)境之中，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)當包括以下幾項：

　　1．對住宅區(qū)內(nèi)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理；

　　2．對違反《住戶公約》和管理制度的行為予以制止和糾正；

　　3．審核業(yè)主或使用人提出的房屋裝修方案，制止私自裝修活動；

　　4．對住宅區(qū)內(nèi)的車輛進出、停放進行管理，維護正常生活秩序；

　　5．負責住宅區(qū)內(nèi)的防火防盜，保護人身、財產(chǎn)安全；

　　6．負責清運垃圾，搞好環(huán)境衛(wèi)生，保持墻面、庭院整潔；

　　7．根據(jù)合同約定或業(yè)主委員會決定，向各戶業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)與管理費用；

　　8．編制物業(yè)管理收支與房屋維修預(yù)決算，向全體業(yè)主公布賬目。

　　為了做好物業(yè)管理工作，住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，經(jīng)過有關(guān)部門綜合驗收以后，才能安排居民入住，在購房人辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商一定要向購房人明示由政府主管部門制定的《住戶公約》，由購房人簽訂履行《住戶公約》承諾書。

　　四、物業(yè)管理的模式

　　這里應(yīng)當首先明確一個問題，即住宅區(qū)的物業(yè)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主是住宅區(qū)的主人。既然業(yè)主是物業(yè)的主人，那么對物業(yè)采取哪種模式進行管理，就應(yīng)該由全體業(yè)主說了算，由全體業(yè)主決定，不能由開發(fā)商（它只是業(yè)主之一）決定，也不能由其他部門決定。否則，便是對業(yè)主的侵權(quán)，即侵犯了業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)。

　　從現(xiàn)實情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。

　　我國內(nèi)地城市的物業(yè)管理是從香港特區(qū)引進來的。香港特區(qū)的住宅均采用物業(yè)公司管理模式。香港的物業(yè)公司非常尊重業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司要增加管理費，必須通過一定的程序，經(jīng)業(yè)主委員會同意，不能私自做主。物業(yè)公司如欲動用維修基金，必須提前14天書面通知業(yè)主委員會，講清使用意圖、金額及有關(guān)情況，得到書面批復(fù)后，方可動用維修基金。物業(yè)公司要將每年的收支賬目及資產(chǎn)負債表交給業(yè)主代表審閱，并在樓宇大堂顯眼地方張貼公布。臺灣地區(qū)則與香港特區(qū)相反，它們的住宅一般采用業(yè)主自營管理模式。所謂業(yè)主自營管理模式，就是住宅區(qū)的物業(yè)由業(yè)主自己管理。他們把住宅區(qū)的物業(yè)分為兩部分，一部分是屬于業(yè)主個人所有的單元房，由業(yè)主自己管理；另一部分是住宅區(qū)的庭院和各種公建配套設(shè)施，歸住宅區(qū)全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理。業(yè)主委員會通過選舉產(chǎn)生，委員任期一年，每月開會一次，討論決定住宅區(qū)物業(yè)管理的重大問題。

　　臺灣自營式物業(yè)管理人員非常精干，專職人員只有兩個人，一位是干事，另一位是會計。另外，從退休人員中聘用少量的臨時工，作保安、保潔和維修工作。業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點是，可以從共有房屋的出租收入中支付工作人員的工資、獎金和設(shè)備費、衛(wèi)生費及6年一度的樓面清洗費等公共開支，不向業(yè)主收取費用或者收取很少的費用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了住宅區(qū)生活的安定和有序。

　　此外，臺灣地區(qū)的住宅均實行住戶公約制度。公約中明確規(guī)定：所有住戶都要愛護使用房屋及設(shè)施，維護環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守。如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，從而為搞好自營式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。

　　美國的公寓樓采用業(yè)主自管的方式管理。紐約州的《公寓法》明文規(guī)定：購買住宅后的業(yè)主應(yīng)當自動組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主管理委員會雇傭管理人員，按照《公寓法》和公寓章程進行管理。意大利的公寓樓通常采用業(yè)主共管的方式管理。通常的作法是，業(yè)主們購買房屋后一起開個會，決定整棟樓房的管理辦法，最受歡迎的方法便是業(yè)主共同管理。業(yè)主們做出決定后，通過會計師協(xié)會聘用一位會計師作管理人。管理人的職責主要有兩項，一是管理財務(wù)，二是調(diào)解鄰里糾紛。

　　我國內(nèi)地城市住宅區(qū)物業(yè)管理有三種模式，一種是由物業(yè)公司管理，另一種是由業(yè)主委員會自己管理，第三種是由住宅合作社自主管理。由于有關(guān)部門強調(diào)實行專業(yè)化、社會化、市場化管理，所以目前由物業(yè)公司管理的住宅區(qū)占的比重很大，由業(yè)主委員會自己管理和住宅合作社自主管理的住宅區(qū)所占比重很小。正因為如此，所以在物業(yè)管理中出現(xiàn)了許多問題，如業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突糾紛多，物業(yè)收費難，虧損企業(yè)多，服務(wù)不到位，業(yè)主怨言多，投訴率高，等等。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾進行的調(diào)查統(tǒng)計，有68％的人對物業(yè)管理不滿意。中國消費者協(xié)會20**年3月15日公布，物業(yè)管理是消費者最不滿意的五大服務(wù)行業(yè)之一。

　　上述三種管理模式，實質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情和北京市的市情，這兩種管理模式應(yīng)當同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業(yè)主負擔得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業(yè)管理應(yīng)當由業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項目和收費標準，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項目與收費標準，然后強加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。

　　業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務(wù)項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發(fā)一些補貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。對此，應(yīng)引起主管部門高度重視。

　　基于上述情況和理由，我們認為，城市物業(yè)管理的兩種模式應(yīng)當同時存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消業(yè)主自營管理模式，繼續(xù)推行單一的物業(yè)企業(yè)管理模式，不僅嚴重違背廣大業(yè)主意愿，侵害業(yè)主的選擇權(quán)，而且嚴重脫離國情市情，實際上也行不通。

　　五、物業(yè)管理收費標準

　　這里著重談住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準。

　　我們認為，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準，應(yīng)當遵循下列原則：

　　1．業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價的原則。每個住宅區(qū)的服務(wù)項目與收費標準，只能由業(yè)主委員會與物業(yè)公司以平等協(xié)商的方式確定，不能由任何一方單獨決定。

　　2．按照服務(wù)項目與服務(wù)質(zhì)量定價的原則。服務(wù)項目多、服務(wù)質(zhì)量好的企業(yè)，收費可以高一些；反之，服務(wù)項目少、服務(wù)質(zhì)量低的企業(yè)，收費應(yīng)當?shù)鸵恍?/p>

　　3．依據(jù)業(yè)主經(jīng)濟承受能力定價的原則。大部分業(yè)主收入高、經(jīng)濟承受能力強的住宅區(qū)，服務(wù)項目可以多一些，服務(wù)收費可以高一些；反之，大部分業(yè)主收入不高。經(jīng)濟承受能力弱的住宅區(qū)，服務(wù)項目應(yīng)當少一些，服務(wù)收費應(yīng)當?shù)鸵恍?/p>

　　4．本著收支平衡、略有節(jié)余定價的原則。負責普通住宅（包括經(jīng)濟適用住房）物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，只能做到收支平衡、略有節(jié)余，不能追求高利潤。這是因為，普通住宅區(qū)的業(yè)主絕大部分是中低收入者，他們沒有能力支付較多的物業(yè)管理（有不少業(yè)主反映，他們已將全部積蓄購買了住房，沒有錢交物業(yè)管理費），不可能從他們身上獲取較多的利潤。

　　根據(jù)上述原則，結(jié)合北京市大多數(shù)中低收入者的經(jīng)濟承受能力，目前普通住宅區(qū)的物業(yè)收費標準定在每建筑平方米房屋月收費0.5－1元較為適宜。

　　下面附帶談一下業(yè)主委員會自營管理的收費問題。業(yè)主委員會自己管理的住宅區(qū)，應(yīng)當采用收支相抵、實報實銷的辦法收取物業(yè)管理費。實報實銷的原則是：保安、保潔、綠化和垃圾處理費，按戶分攤；房屋的共用面積及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和更新費用，按各戶業(yè)主占有房屋面積的不同比例分攤。

　　六、業(yè)主與業(yè)主委員會的權(quán)利與職責

　　先談業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　所謂業(yè)主，顧名思義，就是住宅區(qū)物業(yè)的主人。業(yè)主的權(quán)利主要有兩條，一是對自己單獨擁有所有權(quán)的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；二是對本住宅區(qū)的物業(yè)管理有監(jiān)督、批評、建議的權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)也有兩條，一是有遵守物業(yè)管理法規(guī)及《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度的義務(wù)；二是有服從業(yè)主委員會的決議決定和物業(yè)企業(yè)的正當管理和按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

　　在此需要特別強調(diào)的是，在業(yè)主入住樓房時，必須簽訂每戶業(yè)主都要嚴格遵守的《住戶公約》，為物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。《住戶公約》應(yīng)當涵蓋的主要內(nèi)容是：每戶業(yè)主都要遵守社會公共道德，愛護使用房屋及設(shè)施設(shè)備；不對房屋結(jié)構(gòu)。外觀和設(shè)施、設(shè)備進行拆改，不占用共用面積堆放物品；不隨地吐痰，不亂扔雜物；不在墻面上亂寫亂畫，不在墻體上挖溝鑿洞；不以高音或噪聲干擾四鄰休息，不從樓上拋擲廢棄物；要與街坊四鄰團結(jié)友好，和睦相處；由于自己的過錯造成地面漏水，要負責修復(fù)，并賠償給樓下戶主造成的損失；要按時交納物業(yè)服務(wù)與管理費用。如果每戶業(yè)主都能自覺遵守《住戶公約》，住宅區(qū)的全體居民都將生活在既文明和睦又溫馨舒適的環(huán)境里，他們該有多么幸福啊！

　　再談業(yè)主委員會的權(quán)利與職責

　　業(yè)主委員會，是根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定、經(jīng)過住宅區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。業(yè)主委員會的組織和日常工作受所在區(qū)（縣）國土房管局的監(jiān)督和指導。業(yè)主委員會應(yīng)當在市、區(qū)（縣）國土房管局指導下由業(yè)主自己遷頭組建，不應(yīng)當由開發(fā)公司出面組建。美國紐約州的《公寓法》規(guī)定，當新建公寓出售的面積達到15％以上的時候，購房業(yè)主應(yīng)當自動組建業(yè)主管理委員會，然后聘用管理人員對自己的物業(yè)進行管理。在新建公寓出售量未達到15％以前，開發(fā)商只能將公寓暫時出租給購買人，待出售量達到15％以上能夠組建業(yè)主管理委員會的時候，開發(fā)商才能將公寓出售給購房人。在這里，業(yè)主購買住房與成立業(yè)主管理委員會是同時進行的。業(yè)主買了住房以后，立即組建業(yè)主管理委員會，然后由業(yè)主委員會雇傭管理人員管理自己的住房，而不是聘用物業(yè)公司管理。

　　為了改變目前由開發(fā)商遷頭組建業(yè)主委員會（很多開發(fā)商并不按時組建）、由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)企業(yè)，并單方面決定服務(wù)項目與收費標準這種不正常的狀況，我們可以借鑒美國的作法，由市主管部門規(guī)定：在住宅樓出售數(shù)量達到30％以前，由開發(fā)商為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，收取少量費用。待出售數(shù)量達到30％以后，即由業(yè)主自己遷頭組建業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理模式。如果聘用物業(yè)公司管理，由業(yè)主委員會自己選聘，服務(wù)項目與付費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定；如果由業(yè)主自己管理，業(yè)主委員會可以聘用精干的管理人員負責具體管理工作。這樣，就把業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)還給了業(yè)主。在此基礎(chǔ)上，政府主管部門加強指導和監(jiān)督，運用兩種管理模式，努力把住宅區(qū)的物業(yè)管理工作做好。

　　業(yè)主委員會的權(quán)利和職責是：代表全體業(yè)主確定本住宅區(qū)的物業(yè)管理模式；選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及自聘的管理人員；簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)項目和收費標準；審定物業(yè)維修方案和預(yù)決算；管理住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；確定本住宅區(qū)的公建配套用房出租和停車位的收費標準；全面實施《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度，對違反《住戶公約》和管理制度的行為進行勸阻、制止和糾正；調(diào)解鄰里糾紛；支持物業(yè)公司的正常管理活動，支持物業(yè)公司依據(jù)合同約定向業(yè)主收取服務(wù)、管理和維修費用；對物業(yè)公司的收支帳目進行監(jiān)督、檢查。

　　業(yè)主委員會的成立、改選以及做出的重要決定，均應(yīng)向所在區(qū)（縣）國土房管局登記備案，接受國土房管局的指導和監(jiān)督。市、區(qū)（縣）國土房管局對業(yè)主委員會做出的違反法規(guī)、規(guī)章及政策的決定，有權(quán)要求業(yè)主委員會糾正。

　　七、物業(yè)公司的性質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍

　　物業(yè)公司是什么性質(zhì)的企業(yè)，是管理性質(zhì)的，還是服務(wù)性質(zhì)的，亦或兼而有之。筆者認為，物業(yè)公司是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，它的基本業(yè)務(wù)是為住宅區(qū)的全體業(yè)主服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主委員會的授權(quán)，對住宅區(qū)的物業(yè)進行管理，但是這種管理是根據(jù)業(yè)主委員會的委托，代表全體業(yè)主行使管理權(quán)，而不是物業(yè)公司本身的職能。

　　物業(yè)公司的具體業(yè)務(wù)有以下幾項：

　　1．對住宅樓的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理，編制預(yù)決算，報業(yè)主委員會審定。

　　2．根據(jù)北京市住宅樓裝飾裝修管理規(guī)定和《住戶公約》的約定，對業(yè)主或使用人裝修房屋的方案進行審查，對符合規(guī)定者，予以批準，并進行驗收；對不符合規(guī)定者，不予批準；對私自裝修者，予以制止，并要求恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟損失。

　　3．劃定住宅區(qū)車輛的停放位置，建立車輛出入登記制度，維護正常秩序。

　　4．負責住宅區(qū)的保安和車輛看管工作，保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

　　5．負責住宅區(qū)的公共衛(wèi)生，清運垃圾，清掃樓梯、樓道和院落，保持環(huán)境整潔。

　　6．負責住宅區(qū)的綠地、樹木、花草和其他設(shè)施的維護、保養(yǎng)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　7．對業(yè)主自有自用房屋及設(shè)施設(shè)備的維修提供預(yù)約服務(wù)，按規(guī)定收取合理的費用。

　　8．按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準，向各戶業(yè)主收取服務(wù)費用。

　　9．依據(jù)業(yè)主委員會授予的權(quán)利，對住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房進行經(jīng)營管理。

　　個別業(yè)主拒絕交納有關(guān)費用，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主委員會報告，并請求業(yè)主委員會幫助解決，直至向法院起訴。在解決過程中，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主斷水斷電。

　　上述具體業(yè)務(wù)說明，物業(yè)公司是服務(wù)企業(yè)，不是管理機構(gòu)，其名稱應(yīng)當叫物業(yè)服務(wù)公司或物業(yè)公司，不應(yīng)當稱物業(yè)管理公司。這樣，才能還物業(yè)公司以本來面目，讓它認真負責地為廣大業(yè)主服務(wù)，不再以管理者的身份對業(yè)主發(fā)號施令，為所欲為；才能理順廣大業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，為搞好物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。市、區(qū)（縣）國土房管局應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)法檢查，對達不到《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求》、群眾反映強烈、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要從嚴查處。

　　八、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關(guān)系

　　筆者認為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關(guān)系，應(yīng)當是委托與被委托的關(guān)系，是聘用與被聘用的關(guān)系，是主人與管家的關(guān)系。業(yè)主委員會是委托者、聘用者、物業(yè)主人。物業(yè)公司是接受業(yè)主委員會的委托和聘用、做全體業(yè)主的管家人。作為被委托人來說，委托人委托你做什么，不委托你做什么，這是委托人的權(quán)利，當然要由委托人決定，而不能由被委托人決定。目前的物業(yè)管理體制則與此相反。現(xiàn)行的作法是，先由開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)公司或委托物業(yè)公司進行管理，管理內(nèi)容和收費標準均由物業(yè)公司決定。然后由業(yè)主被動接受。這里，完全取消了業(yè)主對自有物業(yè)管理模式的選擇權(quán)和決策權(quán)，混淆了業(yè)主與物業(yè)公司之間委托與被委托的關(guān)系。現(xiàn)行的政策規(guī)定給了物業(yè)公司過多的權(quán)利，甚至把某些本來屬于業(yè)主的權(quán)利也給了物業(yè)公司。例如，對住宅區(qū)的物業(yè)采用哪種模式管理，應(yīng)當由業(yè)主選擇決定，有關(guān)部門卻把這個權(quán)利給了開發(fā)商和物業(yè)公司。

　　又如，住宅區(qū)物業(yè)的服務(wù)項目與收費標準本應(yīng)由業(yè)主率先提出，然后與物業(yè)公司協(xié)商確定，目前卻完全由開發(fā)商與物業(yè)公司決定。再如，住宅區(qū)內(nèi)院落土地的使用權(quán)和已經(jīng)列入建設(shè)成本的公建配套用房的所有權(quán)應(yīng)當屬于全體業(yè)主，其出租收入（包括停車位的收入）亦應(yīng)歸全體業(yè)主。然而，目前的出租收入?yún)s全部歸物業(yè)公司。這對廣大業(yè)主來說是不公平、不合理的。也許有人會說，物業(yè)公司收了這筆錢可以折抵一部分物業(yè)服務(wù)費。筆者認為，這種說法是站不住腳的。因為物業(yè)服務(wù)費已在物業(yè)服務(wù)合同中作了約定，業(yè)主該交多少就得交多少，一點也不能少交。住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房和地上停車位的出租價格應(yīng)當由業(yè)主委員會決定，其出租收入應(yīng)當按照業(yè)主占有房屋所有權(quán)面積的比例，將租金收入分配給每戶業(yè)主所有，并根據(jù)每戶業(yè)主應(yīng)得金額折抵其應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費。只有這樣，才能讓業(yè)主行使自己的收益權(quán)，使共有收入得到合理分配。現(xiàn)行的做法既侵害業(yè)主的收益權(quán)，又無法做到公平合理，因而是應(yīng)當改變的。

　　這里順便談一下地下停車位的漲價問題。首先需要指出的是，在住宅區(qū)建設(shè)一定數(shù)量的車位，規(guī)劃部門是有明確規(guī)定的（目前的要求是普通住宅區(qū)每兩戶設(shè)一個停車位），開發(fā)商若不按規(guī)定建設(shè)停車位，其規(guī)劃設(shè)計方案就不會得到批準。規(guī)劃部門要求開發(fā)商建設(shè)停車位的目的，就是保證住宅區(qū)居民的轎車有地方停放。也就是說，這些停車位是供本住宅區(qū)的居民使用的。這一點必須肯定。然后再談地下停車位應(yīng)當歸誰所有。如果地下停車位的建設(shè)費已經(jīng)列入開發(fā)成本或分攤面積之中，也就是開發(fā)商已從售房款中收回了地下停車位的建設(shè)費用，那么，地下停車位的所有權(quán)就應(yīng)當屬于全體業(yè)主，其租金收入亦應(yīng)歸全體業(yè)主分配。如果地下停車位的建設(shè)費用未列入開發(fā)成本和分攤面積出售給購房人，那么，地下停車位所有權(quán)應(yīng)當屬于開發(fā)商所有。

　　開發(fā)商擁有所有權(quán)是否可以隨意漲價呢？筆者認為是不可以的。理由是：開發(fā)商出售商品房時，已經(jīng)向購房人承諾了停車位的出租價格，購房人也接受了這個價格，那就應(yīng)該承認出租價格是雙方商定的，任何一方均無權(quán)私自變更。如果開發(fā)商出售商品房時，確實對出租價格定的偏低，無法收回建設(shè)成本，應(yīng)當先與業(yè)主委員會協(xié)商，征得業(yè)主委員會同意，然后再提高出租價格。否則，業(yè)主完全有理由不予接受。從國家的價格政策角度來講，停車位是擁有轎車業(yè)主的生活必需品，居民的生活必需品是不能隨意漲價的，只有在本市的物價指數(shù)全面上揚，停車位的租賃價格確實偏低的情況下，經(jīng)過與使用人協(xié)商和物價部門批準，方可提高出租價格。由此可見，開發(fā)商隨意提高停車位出租價格是不合法的。

　　九、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護、鄰里關(guān)系等，雙方的目標和任務(wù)是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)當協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責之一，是對社區(qū)的社會生活進行必要的管理，保護居民的合法權(quán)益，為廣大居民服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理特別是業(yè)主自營式物業(yè)管理，應(yīng)當主動接受居委會的指導和監(jiān)督，在實施《住戶公約》與住宅區(qū)管理制度方面尤其需要居委會的大力支持與幫助。社區(qū)居委會應(yīng)當結(jié)合社區(qū)建設(shè)，加強對物業(yè)管理工作的指導，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展。