自管物業(yè)總經(jīng)理工作職責

　　一、總經(jīng)理對業(yè)主委員會負責，接受監(jiān)督委員會監(jiān)督、接受全體業(yè)主監(jiān)督。

　　二、總經(jīng)理負責物業(yè)管理與服務，履行如下職責：

　　（一）制訂物業(yè)服務工作計劃并組織實施；根據(jù)法律、法規(guī)和《管理規(guī)約》的授權制訂物業(yè)服務的有關制度等。

　　（二）做好安全防盜工作。

　　（三）做好物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。

　　（四）做好共用設施設備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理。

　　（五）對公共綠地、景觀進行養(yǎng)護，對主道兩側荒廢地、公共花壇進行整治和綠化美化。

　　（六）做好清潔服務，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。

　　（七）維護公共區(qū)域的秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理，對占用公共道路的建筑裝修物料、垃圾等進行監(jiān)督；在開發(fā)商制作的標識不足基礎上補設清晰美觀、具夜間熒光功能的道路指示標志。

　　（八）做好水、火、冰凍等災害和斷電防范工作。發(fā)生災害事故時，及時向有關部門報告，采取相應措施，協(xié)助做好救助工作。做好物業(yè)區(qū)域內包括公共區(qū)域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。

　　（九）負責編制物業(yè)共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養(yǎng)護方案。

　　（十）按照法律、法規(guī)和有關約定對物業(yè)裝飾裝修提供服務。

　　（十一）對物業(yè)區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。

　　（十二）協(xié)調好與物業(yè)區(qū)域相鄰的其他經(jīng)營性單位和村鎮(zhèn)居民的關系，對侵害業(yè)主權益的行為采取適當方式加以勸阻和制止，并向有關部門報告涉嫌違反治安條例的行為。

　　（十三）制定預防火災、水災等應急突發(fā)事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。

　　（十四）通過自辦或引進等方式為業(yè)主提供包括餐飲購物、醫(yī)療保健、社區(qū)交通、家庭保姆、寵物托管、園林養(yǎng)護等商業(yè)性特約服務。對物業(yè)資源進行開發(fā)經(jīng)營。

　　（十五）對物業(yè)工作人員定員、定崗、定職、定責，經(jīng)業(yè)委會批準后實施。

　　三、業(yè)績考核，將以各部門的考核分值總和對總經(jīng)理進行獎懲。

篇2：淺談大型國有企業(yè)自管房轉制、推行物業(yè)管理

　　淺談大型國有企業(yè)自管房轉制、推行物業(yè)管理

　　我國國有大型企業(yè)一般都建有一定數(shù)量的職工住宅，隨著房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進，國有大型企業(yè)的物業(yè)管理也蓬勃發(fā)展起來，自管房逐步被個人物業(yè)所代替，原來的房產(chǎn)處、房管所也被物業(yè)管理公司所代替。由于情況比較復雜，舊小區(qū)實施物業(yè)管理難上加難。在此，我們以武鋼自管房轉制、推行物業(yè)管理的實踐為例，談談對國有大型企業(yè)推行物業(yè)管理的看法，供同行參考。

　　一、武鋼物業(yè)管理產(chǎn)生的背景及現(xiàn)狀

　　武鋼是冶金系統(tǒng)的一個老企業(yè)，職工生活住宅隨著武鋼的改革發(fā)展，目前已頗具規(guī)模。五個主要生活區(qū)共有50多個小區(qū)，建筑面積410萬平方米，共計住房6.3萬套，居住人口約20多萬。前些年，職工住宅管理一直是福利型，即：無償分配、低廉租金、無償維護與管理，不但不能實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，而且使企業(yè)的經(jīng)濟承受壓力越來越大。從1992年開始，武鋼按國務院關于城鎮(zhèn)住房制度改革的總體要求和地方政府的具體政策，先后實施了三次循序漸進的房改，房屋的產(chǎn)權主體已由公有轉變?yōu)樗接校械母＠汀⑿姓?/a>型的管理模式已不適應住房改革后的需要。隨著住房所有權的變化和職工商品化意識的增強，武鋼的物業(yè)管理也從無到有，應運而生。

　　1996年武鋼結合自管房實際，提出了“堅定信念，轉變觀念，抓點帶面，層層推進”的基本改造原則；以小區(qū)“拆違、整治、管理服務、收費”為具體實施步驟；以自管房推行物業(yè)管理、走向社會、闖進市場為目的，初步形成了武鋼推行物業(yè)管理的總體構想。

　　武鋼把當年交付使用的106街坊作為試點，組建了“冶金苑物業(yè)管理中心”，在冶金行業(yè)率先推行了物業(yè)管理，由原來的福利型房管所逐步轉軌到經(jīng)營性物業(yè)管理公司。截止20**年12月，武鋼職工住宅區(qū)已實施物業(yè)管理的街坊小區(qū)共計26個，住宅3.8萬余套，建筑面積300余萬平方米，人口近12萬，物業(yè)管理覆蓋率占武鋼現(xiàn)有住宅面積的70%。

　　武鋼在推行物業(yè)管理的過程中，不僅注重物業(yè)管理的覆蓋率，更重視提升物業(yè)管理的服務水平和服務功能。7年來，累計有5個小區(qū)榮獲“國家物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號，8個小區(qū)榮獲“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。

　　二、武鋼自管房轉制、推行物業(yè)管理的作法

　　1、企業(yè)領導人認識深、決心大是推行物業(yè)管理的前提。

　　武鋼領導人在房管體制改革、推行物業(yè)管理的問題上，主要抓了以下三個方面的工作：一是定目標、定時間、定任務。什么時間抓試點；什么時間完成多大范圍的推廣任務；什么時間基本完成轉制任務；什么時間打造自己的物業(yè)管理品牌都作了嚴格的決定，納入了企業(yè)目標管理；二是根據(jù)推行物業(yè)管理、特別是舊小區(qū)推行物業(yè)管理的需要，本著“滿足基本要求，保障投入到位”的原則，投入大量啟動資金，完善了舊小區(qū)服務功能，如院墻、自行車棚、物業(yè)管理小區(qū)辦公室、小區(qū)活動廣場、市政道路、綠化等，保證了舊小區(qū)實施物業(yè)管理的基本要求，為順利實施物業(yè)管理奠定了物質基礎；三是加強管理力度。武鋼在企業(yè)積極精簡機構的同時，為了保證物業(yè)管理的順利推行，于1997年把武鋼物業(yè)管理的職能從武鋼房產(chǎn)公司房產(chǎn)科剝離出來，成立了專業(yè)的管理部門。同時為了與市場接軌，于20**年組建成立了武漢武鋼物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“武鋼物業(yè)”），并由原有二級資質的物業(yè)管理公司發(fā)展為國家一級資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　2、“抓點帶面、穩(wěn)妥推進”是國有企業(yè)推行物業(yè)管理的有效方法。

　　國有大型企業(yè)一般都有一個或者多個房管所，房管隊伍龐大，轉制涉及面廣，武鋼這樣的特大型國有企業(yè)尤其如此。推行物業(yè)管理，最好不要“一刀切”，而應該抓點帶面，穩(wěn)妥推進。武鋼用人機制、經(jīng)營體制上，逐步打破計劃經(jīng)濟體制下的常規(guī)模式，堅決抵制了“物業(yè)管理是個筐，富余人員往里裝”的錯誤做法，對物業(yè)管理從業(yè)人員精心挑選、寧缺勿濫，管理人員一律培訓持證上崗，從專業(yè)化入手，逐步向企業(yè)化、社會化過渡。同時，不斷打破已不適應新模式要求的條條框框，建立起新的運行模式和經(jīng)營機制，保證了物業(yè)管理的健康發(fā)展。1997年武鋼在106小區(qū)抓物業(yè)管理試點取得初步經(jīng)驗后，先后在2000年和20**年對武鋼的鋼花新村、紅鋼城、冶金街、白玉山等四個舊生活區(qū)推行了物業(yè)管理工作。幾年來，共有18個舊小區(qū)通過“拆違、整治、管理、服務、收費”五步曲，實現(xiàn)了推行物業(yè)管理的目標任務。目前，武鋼物業(yè)管理總面積約300萬平方米，占武鋼職工住宅總面積的70%。武鋼計劃用1~2年時間將符合條件的舊街坊小區(qū)，按“抓點帶面，層層推進”的工作思路積極推行物業(yè)管理。

　　3、投入是啟動國有大型企業(yè)物業(yè)管理的關鍵環(huán)節(jié)

　　推行物業(yè)管理在舊住宅小區(qū)整治工作中既是重頭戲又困難重重。主要表現(xiàn)在：違章搭蓋、違章建筑較多，生活配套設施不完善，市政設施嚴重老化，綠化水平較低。針對這些問題，武鋼在舊小區(qū)推行物業(yè)管理的工作思路是“拆違、整治、管理、服務收費”。

　　首先是拆違。由于建房時間長，舊小區(qū)違章率比較高，要拆除違章建筑還原成本來面貌難度較大。武鋼積極與政府及街道辦事處聯(lián)系，交換思想，爭取他們的支持，同時結合市政府社區(qū)建設達標等各項活動，加大執(zhí)法力度，形成政企共建、齊抓共管、共建小區(qū)的格局。其次是整治。所謂整治，就是投入一定的資金，按物業(yè)管理的要求，達到下列標準：一是封閉小區(qū)建院墻，增加門衛(wèi)房，保證24小時保安服務條件；二是完善服務功能，增設便民商店，活動中心場地及自行車庫、曬衣架等各類設施；三是市政設施、道路、邊溝恢復完好；四是綠化美化環(huán)境。第三是管理服務重心下移到小區(qū)內，設立小區(qū)物業(yè)管理處。起步階段主要是保安、保潔、綠化、車輛管理和維修五大服務內容。要與過去房管所的服務有較大變化，使業(yè)主感受到不同的服務。第四是收費，通過完成整治任務，要讓業(yè)主在享受到3個月的物業(yè)管理試運行服務后，就正式開始以“收費”為標志的物業(yè)管理服務。

　　按照“拆違、整治、管理、服務、收費”的工作思路，武鋼在近3年的時間里先后對18個舊小區(qū)計180余萬平方米住宅物業(yè)實施了物業(yè)管理，總投入2000萬元，取得了較好的效果。

　　4、隊伍建設是國有大型企業(yè)推行物業(yè)管理的保證。

　　武鋼在推行物業(yè)管理工作中，十分注重職工隊伍建設的問題，把建設好職工隊伍與打造武鋼物業(yè)品牌聯(lián)系起來，全方位提升職工隊伍素質。其主要做法是：

　　1）物業(yè)管理人員100%參加上崗培訓，使之對物業(yè)管理有一個初步認識。

　　2）舉辦學習班。武鋼物業(yè)針對員工專業(yè)知識、理論知識、專業(yè)技術、操作技藝等方面，每年定期舉辦學習班，以提高員工專業(yè)水。

　　3）參加技術運動會。武鋼物業(yè)將物業(yè)管理納入武鋼每兩年都要舉行一次的技術運動會，從理論、實踐上推出自己的技術能手。

　　4）組織員工外出學習。物業(yè)管理的實踐性很強，武鋼物業(yè)每年組織3~5批各層次員工外出學習，或自帶課題專題考察，真正使員工達到學到知識，開擴眼界的目的。

　　5）內部專題交流。武鋼物業(yè)在建設員工隊伍時，不僅注重外出學習，也十分注重內部同崗位之間的互幫互學，每年都要組織專題研討會。通過交流，員工們對照別人的長處找差距，不斷提升自己的管理水平，為武鋼物業(yè)邁向更高水平奠定了基礎。

　　文/陳再斌

篇3：自管物業(yè)共用部位共用設施管理經(jīng)營收益分配

　　自管物業(yè)共用部位、共用設施管理及經(jīng)營收益分配

　　第1條 在山莊設置社區(qū)平面分布圖、業(yè)主公告欄，各路口道路指路牌、分區(qū)指示牌、房屋樓號牌及其他公共配套設施場地標識進行統(tǒng)一規(guī)劃。

　　第2條 室外招牌、廣告牌、霓虹燈的設置必須報業(yè)主委員會審批，審批通過后方可設置，要求設置整齊有序。

　　第3條 保持各種公告欄、標識牌齊全、規(guī)范、美觀，公共區(qū)域無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。

　　第4條 各物業(yè)用房（含崗亭）、公共設備用房必須專房專用，做到安全、衛(wèi)生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。

　　（如發(fā)現(xiàn)物業(yè)用房、各設備房用于其它用途，每處每次扣服務質量標準分值50分。如主要設施設備標識不清楚不齊全，房屋不安全、不衛(wèi)生、不整潔扣服務質量標準分值20分）

　　第5條 不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內的道路、場地。

　　確需臨時占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內道路、場地的，應當征得書面同意后辦理相關手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內公示，施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時恢復原狀。

　　第6條 共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動。經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后的盈余全部用于園區(qū)建設。

　　第7條 在規(guī)范服務和開展多種經(jīng)營的基礎上，給業(yè)主帶來實實在在的實惠，逐年降低物業(yè)費。