物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理精要之“合、收、控、增”

　　目前，物業(yè)管理中存在很多誤區(qū)，有人認(rèn)為物業(yè)管理只要有好態(tài)度、好服務(wù)理念就行了，專(zhuān)業(yè)化并不重要；有人認(rèn)為物業(yè)管理就是收費(fèi)，收費(fèi)率高就萬(wàn)事大吉，往往忽視了對(duì)成本的控制；也有人只把物業(yè)管理公司當(dāng)作房地產(chǎn)銷(xiāo)售的道具，殊不知一個(gè)沒(méi)有品牌、沒(méi)有服務(wù)內(nèi)涵、沒(méi)有管理個(gè)性的物業(yè)管理，根本不會(huì)成為地產(chǎn)品牌的有力支撐，也不會(huì)成為地產(chǎn)價(jià)值鏈中的重要一環(huán)。

　　物業(yè)項(xiàng)目管理是檢驗(yàn)物業(yè)管理公司能力的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，筆者認(rèn)為從物業(yè)項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)的角度，其精要可概括為“合、收、控、增”四個(gè)字。

　　合，即團(tuán)隊(duì)建設(shè)。強(qiáng)調(diào)一百人走一步，步步為營(yíng)。任何管理的范疇都強(qiáng)調(diào)組織建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建班子、帶隊(duì)伍是管理者最常說(shuō)的話(huà)。以下事例讓我們明白團(tuán)隊(duì)建設(shè)不只是人的建設(shè)，團(tuán)隊(duì)環(huán)境才更重要。

　　某大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，辦公地點(diǎn)比較分散，在實(shí)際管理過(guò)程中遇到這樣一個(gè)問(wèn)題：該物業(yè)管理項(xiàng)目雖有精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部門(mén)卻有章不循，甚至執(zhí)規(guī)犯規(guī)，項(xiàng)目工程管理人員和客戶(hù)服務(wù)人員一起挖項(xiàng)目的墻腳，承接業(yè)主的維修中飽私囊。公司總部發(fā)現(xiàn)這樣的情況后，首先由現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行全員培訓(xùn)，并懲罰了當(dāng)事人，項(xiàng)目管理情況有所好轉(zhuǎn)。但好景不長(zhǎng)，不久問(wèn)題又出現(xiàn)了，而且變得更加隱秘，甚至出現(xiàn)盜用庫(kù)房材料和私自倒休等情況，物業(yè)管理費(fèi)收取率直線(xiàn)下降，上半年只完成了全年計(jì)劃的30％。公司人力資源部加大管理力度，頻頻更換項(xiàng)目經(jīng)理，但效果不佳。后來(lái)公司成立了項(xiàng)目整頓小組進(jìn)駐該項(xiàng)目，培訓(xùn)企業(yè)文化，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)，效果還不明顯，此項(xiàng)目也成了物業(yè)管理公司的一塊雞肋。誰(shuí)知該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)機(jī)竟然是一位保安員的建議，他在給物業(yè)管理公司人力資源部寫(xiě)的建議信中提出，物業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)中要想做到上下一心，形成合力，最簡(jiǎn)單的一條就是讓散落在園區(qū)各個(gè)辦公室的主管回到一間大辦公室，聯(lián)合辦公。后來(lái)公司采納了這位保安的建議，項(xiàng)目調(diào)整了辦公室，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的磨合，團(tuán)隊(duì)建設(shè)取得了初步成功。

　　由此可見(jiàn)，團(tuán)隊(duì)建設(shè)不是走馬換將，簡(jiǎn)單的調(diào)整人員，重要的是調(diào)整環(huán)境，即外在的工作環(huán)境和內(nèi)心的心理環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境能影響人也能改變?nèi)恕Ｎ飿I(yè)管理項(xiàng)目的辦公環(huán)境一般都是“地下工作者”，又因?yàn)橛梅烤o張，見(jiàn)縫插針的安排往往使管理者較為分散，增加了溝通成本，妨礙了團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

　　物業(yè)管理的團(tuán)隊(duì)建設(shè)還有一個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是做好項(xiàng)目各部門(mén)的職責(zé)定位，客戶(hù)服務(wù)部應(yīng)有權(quán)限管理保潔和安全管理人員，將他們歸屬到服務(wù)序列，將工程管理、綠化管理部門(mén)歸屬到服務(wù)增收部門(mén)。團(tuán)隊(duì)必須做到職責(zé)界定清晰，整體協(xié)調(diào)才能形成強(qiáng)大的合力。

　　收，即物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收取。有人認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用的收取是客戶(hù)服務(wù)部的責(zé)任，其實(shí)物業(yè)管理費(fèi)用是關(guān)乎一個(gè)項(xiàng)目全員的事情。首先，客戶(hù)服務(wù)部要將所有業(yè)主的信息收集到位、管理到位、更新到位、維護(hù)到位，并根據(jù)收費(fèi)的難易程度分析、制定合理的收費(fèi)方案。業(yè)主拒絕交費(fèi)的主要理由是建設(shè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，因此，收費(fèi)團(tuán)隊(duì)最好兩人一組，由客戶(hù)服務(wù)部人員和工程管理人員組成。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要是工程問(wèn)題，工程人員參加收費(fèi)，可以第一時(shí)間對(duì)業(yè)主提出的工程問(wèn)題做出專(zhuān)業(yè)性結(jié)論，界定是開(kāi)發(fā)商問(wèn)題、是業(yè)主私自改建問(wèn)題還是物業(yè)管理公司的問(wèn)題，以便及時(shí)解決，提高效率。同時(shí)也會(huì)減少業(yè)主的不合理拒交借口，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。

　　同時(shí)，物業(yè)管理收費(fèi)也要懂得靈活取舍，如果確是物業(yè)服務(wù)和工程管理中的問(wèn)題，物業(yè)項(xiàng)目部就要及時(shí)解決，讓業(yè)主認(rèn)可管理服務(wù)工作，減少收費(fèi)的阻力。

　　如果業(yè)主提出的問(wèn)題不屬物業(yè)管理公司的責(zé)任，也要耐心解釋說(shuō)明，積極協(xié)調(diào)解決，讓業(yè)主感到我們的誠(chéng)意。在收費(fèi)過(guò)程中，要做到人性化，情、理、法相結(jié)合。

　　控，即控制成本。物業(yè)管理成本控制有兩個(gè)重要方面：一是固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)，二是物業(yè)工程、食堂、辦公和綠化等庫(kù)房統(tǒng)管控制與管理。固定資產(chǎn)管理反映財(cái)務(wù)與物業(yè)項(xiàng)目行政管理部門(mén)的配合程度，如果在項(xiàng)目管理中兩個(gè)部門(mén)的臺(tái)賬不能統(tǒng)一一致，就會(huì)致使財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)折舊成本增加。

　　一些物業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程中出現(xiàn)了管理人員承接私活現(xiàn)象，換人調(diào)崗很難解決問(wèn)題。其實(shí)管理的關(guān)鍵就是庫(kù)房管理，只要嚴(yán)格控制庫(kù)房材料，就能將私自承接的現(xiàn)象控制住。庫(kù)房管理要從采購(gòu)開(kāi)始，采購(gòu)要建立供應(yīng)商

資料庫(kù)，堅(jiān)持貨比三家原則，采購(gòu)入庫(kù)和出庫(kù)管理崗位分開(kāi)，領(lǐng)用流程清晰明確，要有記錄和領(lǐng)用人簽字。物品領(lǐng)用后要有使用跟蹤，如果工程管理人員領(lǐng)用燈泡進(jìn)行公共區(qū)域路燈更換，在更換后要有客戶(hù)服務(wù)人員驗(yàn)收是否安裝到位，如果是為業(yè)主更換，客戶(hù)服務(wù)人員要對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目而言，控制成本就是節(jié)省成本，節(jié)省成本就是創(chuàng)造利潤(rùn)，而且是沒(méi)有任何成本發(fā)生的純利潤(rùn)。

　　增，即積極尋求增收之源。物業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)源節(jié)流需要高科技的運(yùn)用，如物業(yè)信息化管理系統(tǒng)的運(yùn)用，可節(jié)省內(nèi)部人員管理成本，提高工作效率，加強(qiáng)物業(yè)管理各部門(mén)的聯(lián)系，促進(jìn)內(nèi)部管理流程的優(yōu)化和固化。其他科技措施的運(yùn)用，如雨水回收、公共區(qū)域照明太陽(yáng)能技術(shù)的利用，既能提高項(xiàng)目品質(zhì)，又可增加收入。

　　在物業(yè)管理項(xiàng)目中，增收主要通過(guò)工程維修的有償服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)的增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，特別是在大型綜合物業(yè)項(xiàng)目中最為明顯。大型綜合物業(yè)一般在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)較少，因此其房屋的工程維修，戶(hù)內(nèi)設(shè)備如中央空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組等設(shè)備維護(hù)都是物業(yè)管理收入的增值點(diǎn)。大型綜合物業(yè)項(xiàng)目的綠化和庭院養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的另一個(gè)增值點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)綠化的專(zhuān)業(yè)管理，如防蟲(chóng)消殺、草木修剪、園藝管理、室內(nèi)健康植物搭配管理等，每年的增值收入相當(dāng)可觀。

　　從物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的角度把握了“合、取、控、增”的精要，才能做到管理有序，經(jīng)營(yíng)有方，取得項(xiàng)目管理的成功，為物業(yè)管理公司品牌建設(shè)服務(wù)。[文/張義軍]

篇2：教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法

　　校教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法

　　為加強(qiáng)宜昌外校教工宿舍樓物業(yè)管理，促進(jìn)文明進(jìn)程，創(chuàng)建整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本地實(shí)際，特制定本辦法。

　　1、實(shí)行業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的自主管理。

　　2、物業(yè)管理費(fèi)按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計(jì)算)物管費(fèi)由業(yè)委會(huì)專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)人保存，使用或存折交學(xué)校財(cái)務(wù)室代管。業(yè)委會(huì)每年公布一次物管費(fèi)的收支情況。房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，必須繳齊物管費(fèi)后才予交易。

　　3、住戶(hù)使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　①未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，不得在平臺(tái)、屋頂、空地、通道或其他公共場(chǎng)地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物。

　　②不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺(tái)堆放物品、生火、做飯擺攤設(shè)點(diǎn)等危害他人利益的活動(dòng)。

　　③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹(shù)木。

　　④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　⑤嚴(yán)禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫(huà)、隨意張貼。禁止在小區(qū)放養(yǎng)寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。

　　⑥法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。

　　4、門(mén)房保安人員由業(yè)委會(huì)直接招聘，其職責(zé)、管理、考核、工資標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)委會(huì)集體研究確定。

　　5、對(duì)違犯本規(guī)定，或相關(guān)管理人員玩忽職守的，由業(yè)委會(huì)直接追究其責(zé)任，限期整改，復(fù)原賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　6、本辦法自公布之日起施行。

篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)

>　　學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)

　　1、對(duì)包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無(wú)垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無(wú)積灰，水池?zé)o青苔，無(wú)油污，無(wú)雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無(wú)尿垢、無(wú)臭味，不堵塞。

　　4、愛(ài)護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動(dòng)用品。

　　5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。

　　6、負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所窗戶(hù)玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)修。

　　7、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從臨時(shí)突擊任務(wù)的調(diào)配。

　　8、拾到財(cái)物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長(zhǎng)處理。

　　9、工作時(shí)間內(nèi)，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。