師大后勤集團物業公司監控條例

　　為加強公司管理，明確責任，促進管理制度化、規范化、不斷提高服務質量，特制定本條例：

　　第一條監控機構：承總公司監控機構后物業管理公司專人負責全面監控。

　　第二條監控范圍：物業公司全部員工。

　　第三條監控原則：堅持公正、公開、公平原則。

　　第四條監控責任：違反條例規定，除直接負責人之外，各級負責人承擔連帶責任，領導責任到經理。

　　一、工作紀律

　　第五條上班時不按公司規定，不掛工號牌，不掛服務證，每次扣責任人1分和10元。

　　第六條上班時精神不振、儀容不整、穿拖鞋，每次扣負責人1分和10元。

　　第七條上班時間打牌、閑聊、干私活，每次扣責任人1分和10元。

　　第八條私自挪用公司未用易耗品或送與他人。每次扣責任人1分和10元。并按所送價值3倍罰款。

　　第九條擅自離開工作崗位、串崗、無故不參加會議每次扣負責人1分和10元。

　　第十條工作中弄虛作假、隱瞞實情、毀壞公司形象，每次扣負責人1分和10元。

　　第十一條無故遲到早退10分鐘，每次扣責任人1分和10元，累計三次以上按曠工一天記。

　　第十二條未按手續辦理請假或擅自換班，每次扣負責人1分和10元。

　　第十三條未按規定時間和要求完成工作任務，每次扣負責人2分和20元，

　　第十四條違反承諾服務規定，服務不規范的。每次扣負責人1分和10元。

　　第十五條大型綠化或維修工具等未經領導同意，私自外出作業。每次扣責任人2分和20元。

　　二、崗位職責

　　綠化及花房管理

　　第十四條花房及相關區域內隨意晾曬衣物。亂放工具及設備、影響花房整體美觀，每次扣責任人1分和10元。

　　第十五條花卉培育中發生非正常死亡在10%以上，每次扣責任人3分和30元。

　　第十六條綠化養護責任區未及時清除雜草，未及時修剪，未及時防病除蟲，每次扣責任人2分和20元。

　　第十七條綠化養護不當造成喬木、灌木草坪等死亡。每次扣責任人3分和30元。

　　第十八條花卉栽培中，未完成規定產量，按情況扣責任人2-5分，和20元-50元。

　　第十九條觀賞植物管理不當，私自外借，送人。每次扣責任人2分和20元。

　　第二十條擅自同意私人花卉植物擺放在花房，每次扣責任人1分和10元。

　　環境及校園管理

　　第二十一條校園內張貼物和窨井等未及時清理和解決的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十二條未及時處理亂晾曬衣物，私拉繩子等的，每次扣負責人1分和10元。

　　第二十三條未能及時完成包干區衛生，影響校容的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十四條校園垃圾箱未及時清理、及時關閉，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十五條垃圾未按規定倒放規定區域，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十六條垃圾房四周不整潔，垃圾房頂有雜草，雜物的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十七條清掃衛生清潔時間內有明顯垃圾超過20分鐘未清理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十八條轄區自行車停放不整齊，未及時整理的，每次扣責任人1分和10元。

　　樓群管理

　　第二十八條大樓內走廊、樓梯等公共場所堆放量物品未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十九條大樓周圍非自行車、機動車停放點發生停放車輛的每次扣責任人1分和10元。

　　第三十條大樓周圍堆放物品對觀瞻有明顯影響，未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十一條懸掛彩旗、橫幅不及時不規范，每次扣責任人2分和20元。

　　第三十二條上課教室未及時開關的，影響正常教學秩序，每次扣責任人4分和40元。

　　第三十三條上課教室未及時配備教學用具、每次扣責任人2分和20元。

　　第三十四條包干區衛生未及時清理，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十五條教室內課桌發現有明顯刻畫未及時處理，扣責任人1分和10元。

　　第三十六條未及時報修水電設施、教學設施的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十七條浴室管理不嚴，違反浴室管理制度、每項每次扣責任人1分和10元。

　　維修、水電管理

　　第三十八條一般水電維修因主觀原因未能當天完成的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十九條維修服務中，未能到工完場清，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十條維修過程中，操作馬虎，引起故障問題，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十一條遇搶修時未按通知規定時間到達，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十二條高配值班人員未按有關安全操作規程而發生錯誤工作指令而造成損失，視情節輕重每次扣責任人1-10分和10-100元。

　　第四十三條查詢電話，24小時維修值班電話振鈴三次響未接聽不詳，未及時上報，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十四條水電操作過程未遵守有關規程，產生安全隱患，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十五條水電收費未按規定，視情

　　節輕重，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　文印管理

　　第四十六條考試期間違反規定擅自允許他人進入文印作業場所的，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十七條未在規定時間內未及時完成打印、膠印、復印任務的，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十八條打印資料差錯率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十九條紙張損耗率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第五十條私用文印消耗材料，視情節輕重，每次扣責任人1分或10元。

　　第五十一條造成保密資料泄密，每次扣責任人10分和100元以上，視情節輕重予以解職，直至追究刑事責任。

　　三、財務紀律

　　第五十二條在權限范圍內采購過程中不堅持原則，違反規定，收取人情貨、關系貨的，每次扣2-10分和20-100元以上。

　　第五十三條出現質次價高，造成經濟損失，酌情賠償，情節嚴重調度崗位，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十四條違反規定，私自采購物品，一切貨款自理，每次扣責任人1-5分和10--50元。

　　第五十五條未經領導同意，私自出售物品，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　第五十六條不遵守現金收支規定、未及時上交現金款的，每次扣責任人2分和20元。

　　第五十七條私分現金，追回所有現金，情節嚴重調離崗位、

　　直至解職，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十八條采購和銷售物品應計數物資和錢款，必須兩人以上同時在場，并作詳細記錄，違反規定每次責任人扣2分和20元。

　　四、安全生產

　　第五十九條發生安全事故，知情不報或不及時匯報，每次扣責任人5分?

篇2：集團辦公大樓物業管理特性及有效監控

　　集團辦公大樓物業管理特性及有效監控

　　提及集團辦公大樓，人們腦海中立即會浮現出大型企業總部辦公樓外在巍峨矗立的氣勢和內在繁忙且又井井有序的場景。的確，一座集團辦公大樓對外來說，往往是凝聚、折射自身企業文化，展現企業實力和風采魅力的一張企業名片；對內又是行使集團統領功能的總指揮中心、商務洽談中心、總信息流中心。管理好此類物業，發揮其最大功效，不僅關系到企業的形象工程、面子工程，更是作為總指揮部能否政令通達、經營運作有條不紊的保證。

　　目前隨著企業體制改革、后勤剝離，這類物業的管理已由自行管理轉為市場化、專業化管理。比照商務寫字樓引入獨立物業公司進行管理的模式，無論是通過招標形式招募社會上的專業公司，還是以原后勤為基礎，轉換身份成立物業公司，均是由過去“花錢養人”，轉變為“花錢買服務”的管理模式。被服務者和服務者原來的行政隸屬關系被市場經濟關系所取代，對管理和服務的要求應更趨于理性、高規格。作為業主方除通過與物業公司簽訂物管合同界定清職責、要求、標準外，還應根據企業辦公樓物業的管理特性，把握其監控的重點，與物業公司共融、共管的同時，共同實現理想的物管目標，雙方共進、共贏。

　　集團辦公樓與政府機關辦公樓、商務寫字樓同屬寫字樓物業范疇，是物業管理中的高檔物業，但其物管特性與后兩者又有所異同。由于寫字樓使用空間大，人流量大，設施裝備高智能化，注重安全是所有寫字樓物業的共有特性。在此所強調的安全，不僅是“高聚集性”場所要求的治安、消防等公共安全，其設備安全也是重中之重。寫字樓內便捷、舒適的現代化辦公條件和環境的實現，全維系于設備系統的安全、正常運行。一旦故障頻頻，輕則影響辦公人員工作效率，重則使整座大樓成為“死港”，一切工作停擺。凸現服務、注重形象是集團辦公樓與政府機關樓的又一相似特性。

　　這兩類辦公樓日常對外商務、公務活動頻繁，各類會議召開和來往人流接待量大，甲方企業形象、政府形象的打造，有賴于物業提供優質的窗口服務作支撐。而在物管中體現經濟性，則是集團辦公樓不同于政府辦公樓的另一特性。許多企業集團為實現經營運作的配套性或是降低辦公成本，常常將辦公樓整層、整幢出租，欲以樓養樓，這是政府機關不可能做的。這一特性與商務寫字樓也有所差異，后者是將經濟性作為其經營的主脈，放在首位關注。集團辦公樓則主要意在降支出，增加配套性，謀利在其次。雖然“世界上沒有兩片完全相同的樹葉”，各個企業集團辦公樓物業也不可能完全雷同，但是這類物業的管理主要具有安全性、服務性、經濟性的共同特性，應是顯見的。

　　集團辦公大樓物業的管理特性，決定了業主方除在物業交付使用前慎重選好合作伙伴，挑選高品質的物業公司進駐物管外，接踵而至的物業公司早期介入、正式接管的全過程中，業主方主管部門也不能只當“甩手掌柜”，無所作為。而應作為需方總代表，使物業公司盡快明了意圖，將過往管理經驗與樓盤個體特征、業主個性需求相銜接，縮短彼此文化理念的磨合期，在充分發揮其專業管理優勢的前提下，關鍵環節、重點工作監管、調控到位，形成有效共管的合力。

　　要滿足辦公樓管理的安全特性，保證公共安全是最基本的要求，即大樓門禁系統、消防、安防系統的正常使用，及停車場的有序管理等，使日常辦公秩序井然，群聚*等突發事件能從容應對；對設施、設備安全、正常使用乃至辦公環境安全、餐飲安全則是重點要求，這些安全因素的保障，不僅關系到物業使用人的感官舒適度及工作效率，更影響到其安全感甚至人身安全。視為隱性殺手的未達標裝修材料對辦公環境的危害，食堂供餐的原、調料是否可靠，諸如此類當今人們百倍警惕的問題，均是應重點把控的環節。注重安全性的延伸內容，是企業涉密的內保要求。在市場競爭白熱化的今天，企業的商務動態、技術資料甚至領導的出行、會議的召開、下發的文件，都具有一定的時效性、機密性，物業從業人員能否嚴守紀律，涉密不泄密，關系到能否維系客戶利益及信任之重的要務。物業公司不能掉以輕心，業主方主管部門更應謹慎把關。

　　集團辦公樓是否能定位高檔，除了硬件裝備，更需物業公司提供高品質管理、服務作支撐，尤其是對企業重要會議、重大慶典的接待服務，是業主方主管部門的又一關鍵控制環節。這其中應著重把握兩點，一是人的把關，二是預見性的提示。人的把關，也就是要求從業隊伍的高素質。服務是一種“即時性”產品，產品生產和提供是在與顧客的接觸面上同時完成的，一旦產生遺憾，事后的整改或矯正往往都是難以彌補的。因此，只能要求服務者的高素質或訓練有素及工作策劃的未雨綢繆。對人員的素質要求同樣體現在之前安全性保障的實現上。現代化辦公樓裝備高端、前沿，要確保其設備、各智能化系統安全使用，正常運行，沒有能嫻熟駕御的高手是難擔此綱的。包括所有涉及核心層服務的人員，政治素質考察，經常性保密教育，都應是必做功課。

　　服務工作的預見性準備，主要體現在服務流程制定、人員系統培訓和重大接待方案的策劃方面，也就是日常功底的打造及重頭戲的演練。“臺上一刻鐘，臺下十年功”這句話，對從事表演藝術的演員是經典，對從事服務的人員也同理，要關鍵時候能“亮眼”，許多的功夫都是在戲之外的。企業重大活動、重要會議的接待服務，是物業公司為業主方打造企業品牌的同時也得以宣傳自身品牌的良機，不會不重視，但若疏于日常演練或未事先周密策劃，一樣有可能會砸鍋。因而作為主管部門事先的檢查把關尤為重要。在這方面，許多成熟的物業公司也很有經驗。如筆者在新辦公大樓物業招標中所了解到的：武漢招商局物業的會服、前臺人員必須在南航接受形體、禮儀等專業培訓；武漢麗島物業注重每次重大會議、接待的預先策劃方案的制定等，這些工作的預見性和前瞻性都是高質量服務得以實現的保障。

　　集團辦公樓管理的經濟性實現主要應體現在經營運行成本的有效控制和空余樓層、樓宇的合理出租上，實現創收節支，以樓養樓，使辦公樓保值、增值。在運營成本中，所占比重最大的是水、電、氣能源消耗，約占總成本的三分之二余。通常的節能方式有技術節能和管理節能兩種。

　　技術節能是指通過技術途徑，即通過使用新技術、新裝備，或者通過對設備設施進行技術改造達到節能的效果；管理節能是通過管理途徑，即通過有效的管理手段達到節能的目的。前者主要是通過建設和開辦階段來實現，如對辦公區域窗簾的選材要重點考慮其是否具備遮陽不遮光的效果，以保證使用時光線充足，盡量減少白日燈光輔助。而后者則是物業公司的主要節能途徑，在實行包干制管理下，其科學利用樓宇自控系統靈活調節，最大化降低能耗的辦法會有許多。委托物業公司出租空置樓層、樓宇工作初始，除應明確規定委托代租、代管權限、義務，還應提出并關注所選擇的租戶與業主辦公的共融性，實力的相符性，及經營業務與大樓的配套互補性等，爭取最適宜的目標客戶入伙。防止其只追逐高出租率，而帶來魚龍混雜，影響大樓管理檔次。應當在確保辦公樓安全性、服務形象性的前提下，兼顧經濟性。

　　集團辦公大樓，因其裝備的精良高檔，產權歸屬的明晰單一，作為企業形象工程倍受高層的重視和舉企業全力的相托，較普通商用寫字樓可租、可售的產權多元化、客戶的繁雜，純商業化運作的風險，政府辦公樓為體現親民、便民形象的開放式辦公，財政撥款的審計、社會公眾的監督，都有著明顯的管理優勢和強勁發展后勢。

　　作為業主方的主管部門，只要把握住其管理特性中的難點、重點，監控到位，就能與所選擇的物業公司一道，協同一致，攜手并進，共同使集團辦公樓物業的管理不斷上臺階，不斷創新高，使其成為彰顯企業實力的一道亮麗的風景線。

　　吳增慶 《現代物業·新業主》