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物業(yè)管理公司運作技巧第一節(jié)（1）
第一節(jié) 物業(yè)管理公司的設(shè)立與管理運作機制
一、物業(yè)管理公司的設(shè)立條件
（一）物業(yè)管理公司設(shè)立的法律規(guī)定
1物業(yè)管理公司必須依法設(shè)立
公司必須依法設(shè)立，是《公司法》所確定的基本制度。《公司法》作為規(guī)范公司組織和行為的基本法律，對設(shè)立有限責任公司和股份有限公司的條件和程序作了規(guī)定。概括起來講，公司必須依法設(shè)立包括了以下的內(nèi)容：
（1）公司種類必須合法
《公司法》第二條規(guī)定：“本法所稱公司是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責任公司和股份有限公司。”因此，依照《公司法》所設(shè)立的公司，只能是有限責任公司或者股份有限公司。
（2）股東人數(shù)必須符合法定條件
《公司法》對公司股東的人數(shù)，規(guī)定了比較嚴格的要求。因此，無論是設(shè)立有限責任公司，還是設(shè)立股份有限公司，都必須符合法定條件，《公司法》規(guī)定：“有限責任公司由二人以上五十人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司的股東人數(shù)，必須在五人以上，其中過半數(shù)的發(fā)起人必須在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)的機構(gòu)或者國家授權(quán)部門可以單獨設(shè)立國有獨資公司。”
（3）公司注冊資本必須達到法定限額
《公司法》規(guī)定有限責任公司的注冊資本在公司登記機關(guān)登記的全體股東實繳的出資額。
有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東實繳的出資額。
有限責任公司的注冊資本不得少于下列最低限額：
①以生產(chǎn)經(jīng)營為主的公司人民幣三十萬元；
②以商品批發(fā)為主的公司人民幣五十萬元；
③以商業(yè)零售為主的公司人民幣三十萬元；
④科技、咨詢、服務(wù)性公司人民幣十萬元。
特定行業(yè)的有限責任公司注冊資本最低限額需高于前面所定限額的，由法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。
股份有限公司的注冊資本必須是一千萬元以上；如果法律、行政法規(guī)特別規(guī)定公司的注冊資本高于上述要求的，從法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
（4）股東出資必須合法
股東出資必須合法，包括兩個方面，一是必須以《公司法》所允許的出資方式出資，即可以用貨幣、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)五種方式出資。
《公司法》規(guī)定以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20％。股東應(yīng)當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東全部繳納出資后，必須經(jīng)法定的驗資機構(gòu)驗資并出具證明。驗資報告應(yīng)當載明以下內(nèi)容：①公司名稱；②股東的名稱或者姓名；③股東的出資額和出資方式；④開戶銀行和專用賬戶的賬號；⑤股東繳納出資情況；⑥以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的評估結(jié)果以及工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)所占注冊資本的比例。
（5）公司的設(shè)立方式必須合法
《公司法》對設(shè)立有限責任公司沒有規(guī)定特別的方式，但對國有企業(yè)改組為公司以及股份有限公司的設(shè)立方式，規(guī)定了方式，所以設(shè)立公司必須符合《公司法》規(guī)定的方式。
（6）設(shè)立公司的程序必須合法
設(shè)立公司的程序必須合法，包括了以下要求，一是《公司法》規(guī)定必須報經(jīng)有關(guān)機關(guān)批準的，必須報經(jīng)批準；二是必須準備的文件如公司章程等必須準備好；三是必須經(jīng)過公司登記機關(guān)的登記。等等。
2物業(yè)管理公司必須制定公司的章程
《公司法》第十一條第一款中規(guī)定：“設(shè)立公司必須依照本法制定公司章程。公司章程是記載有關(guān)公司組織和行動基本規(guī)則的文件，它對公司、股東、董事、監(jiān)事都具有約束力。
（1）有限責任公司章程應(yīng)載明下列事項
1)公司名稱和住所；
2)公司經(jīng)營范圍；
3)公司注冊資本；
4)股東的姓名或者名稱；
5)股東的權(quán)利和義務(wù)；
6)股東的出資方式和出資額；
7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；
8)公司的機構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；
9)公司的法定代表人；
10)公司的解散事由與清算辦法；
11)股東認為需要規(guī)定的其他事項。
股東應(yīng)在公司章程上簽名、蓋章。
（2）股份有限公司的公司章程
股份有限公司的公司章程是規(guī)定股份有限公司的性質(zhì)、宗旨、組織機構(gòu)、經(jīng)營范圍、內(nèi)部權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容的基本文件，是股份有限公司組織及運作的基本規(guī)范。
股份有限公司的公司章程應(yīng)載明下列事項：
1)公司名稱和住所；
公司名稱應(yīng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》，并須標明股份有限公司字樣。公司住所即公司主要辦事機構(gòu)所在地。
2)公司經(jīng)營范圍；
3)公司設(shè)立方式；
4)公司股份總數(shù)、每股金額和注冊資本；
股份有限公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的實收股本總額。其最低限額為人民幣一千萬元。
5)發(fā)起人的姓名或者名稱、認購的股份數(shù)；
發(fā)起人為自然人，應(yīng)當載明其姓名，發(fā)起人為法人，應(yīng)載明其名稱。
6)股東的權(quán)利和義務(wù)；
7)董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；
8)公司法定代表人；
公司董事長為公司法定代表人。董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。
9)監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；
10)公司利潤分配辦法；
11)公司的解散事由與清算辦法；
12)公司的通知和公告辦法；
13)股東大會認為需要規(guī)定的其他事項。
3公司必須有自己的名稱
《公司法》的基本制度之一是公司必須有自己的名稱，否則不能設(shè)立公司。一個公司如何為自己取名是一件很講究的事情，一個好的名稱能夠給公司帶來很大的好處。從法律角度看，根據(jù)公司法的規(guī)定，有限責任公司必須在公司名稱中標明“有限責任”字樣。股份有限責任公司的名稱中同樣要有“股份有限公司”的字樣，否則審批機關(guān)不會審批，登記機關(guān)也不會登記。法律對公司名稱還有如下規(guī)定。
（1）公司取名時，不得使用外國國家或者地區(qū)的名稱、國際組織的名稱等。
（2）除全國性公司外不得在公司名稱中加“中國”、“中華”等字樣，否則應(yīng)到國家工商行政管理局核準、申請。
（3）公司名稱中應(yīng)當加入公司所在地的名稱，如在北京設(shè)立的公司就應(yīng)在公司前面加“北京”的字樣，如有特殊情況應(yīng)到工商行政管理機關(guān)主管部門核準。
（4）一個公司只能取一個名稱，確有必要的須報請工商部門核準，若公司由中外合資興辦的可以取一個中文名稱同時也可以取一個外文名稱。
4物業(yè)管理公司必須有確切的住所
《公司法》規(guī)定公司以其主要辦事機構(gòu)所在地為住所。主要辦事機構(gòu)是指執(zhí)行公司的業(yè)務(wù)活動，決定處理公司事物的機構(gòu)的所在地。在公司的辦事機構(gòu)有多個并分別位于不同的地方時則可以以主要辦事機構(gòu)為公司住所。還規(guī)定，公司的章程中須載明公司的住所。因此，確定公司的住所十分重要，具有以下法律意義。
（1）可以確定公司的訴訟管轄地
《民事訴訟法》第二十二條第二款規(guī)定：“對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。”公司做為民事活動的重要主體，在經(jīng)營活動中可能與其他經(jīng)濟組織發(fā)生各種糾紛。因此，確定公司的住所地、對于解決糾紛、維護社會經(jīng)濟秩序、保障當事人的合法權(quán)益，具有重要的
現(xiàn)實意義。（2）可以確定公司的受送達地點
公司在經(jīng)營活動中，必然會與外界發(fā)生各種聯(lián)系，確定了公司的住所地，有利于其他組織能夠及時、迅速地與公司取得聯(lián)系，也有利于公司能夠以自己的住所地為據(jù)點向外進行聯(lián)系。同時，在各種經(jīng)濟糾紛案件中，無論公司是原告還是被告，有了明確的住所地，人民法院就能夠及時、迅速地送達各種法律文書，為公司或者其他當事人依法維護自己的合法權(quán)益提供了保障。
（3）有利于確定債務(wù)的履行地
《民法通則》第八十八條關(guān)于“履行地點不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標的在履行義務(wù)一方的所在地履行”的規(guī)定，在合同雙方就履行地點約定不明確或者沒有達成協(xié)議的情況下，以所在地為準來確定履行地點。對公司來說，此時的履行地就是其住所地。因此，確定了公司的住所，對于對方當事人來講，等于也就為自己確定了債務(wù)的履行地。
（4）有利于確定公司的登記機關(guān)
公司成立必須經(jīng)過登記，按照19*6月國務(wù)院制定的《企業(yè)法人登記管理條例》的規(guī)定，除了全國性的公司等以外，其他一般企業(yè)的登記，都在企業(yè)的所在地工商行政管理部門進行登記。因此，確定了公司的住所地，等于也就確定了該公司的登記管理機關(guān)，為檢舉、控告公司違法活動提供了便利，有利于維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。
5物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍必須合法
《公司法》第十一條規(guī)定，公司的經(jīng)營范圍由公司章程規(guī)定，并依法登記。公司的經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)限制的項目，應(yīng)當依法經(jīng)過批準。公司應(yīng)當在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。
對于公司的經(jīng)營范圍應(yīng)從以下幾方面理解
（1）公司的經(jīng)營范圍必須依法進行登記。確定公司的經(jīng)營范圍涉及到多方面的規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)法人登記條例》第十三條規(guī)定企業(yè)法人的經(jīng)營范圍應(yīng)當與其資金、場地、設(shè)備從業(yè)人員以及技術(shù)力量相適應(yīng)。公司的經(jīng)營范圍應(yīng)依法進行登記。
（2）公司必須在經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動《企業(yè)法人登記條例》規(guī)定“擅自改變主要登記事項或者超出核準登記的經(jīng)營范圍從事經(jīng)營活動登記機關(guān)可以根據(jù)情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰，構(gòu)成犯罪的依照《中華人民共和國刑法》的規(guī)定處罰。
（3）公司可以變更經(jīng)營范圍但必須要經(jīng)過法定程序，具體操作有以下幾個步驟：①提出變更經(jīng)營范圍的申請；②要經(jīng)過原批準設(shè)立公司的機關(guān)的批準；③在批準機關(guān)批準后30日內(nèi)向稅務(wù)、工商等登記機關(guān)申請變更登記。
6物業(yè)管理公司必須有權(quán)責分明的管理體制
《公司法》第六條規(guī)定：“公司法實行權(quán)責分明、管理科學、激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制。”公司實行權(quán)力、經(jīng)營、監(jiān)督三個機構(gòu)相結(jié)合的管理體制。內(nèi)部機構(gòu)由股東會、董事會、監(jiān)事會三個機構(gòu)組成。這三個機構(gòu)相互獨立，權(quán)責分明相互制約，體現(xiàn)了一種激勵和約束相結(jié)合的體制，為實現(xiàn)公司的科學高效管理提供了可靠保障。
（1）公司的權(quán)力機構(gòu)是股東會。公司是由投資者即股東投資設(shè)立的，股東以自己的出資對公司承擔責任，所以投資者即股東有權(quán)決定公司的重大問題。但同時，一個公司的投資者即股東往往有多個，特別是在股份有限公司，購買公司的股票后，即可成為公司的股東，人數(shù)更是眾多。因此，公司往往要為投資者即股東設(shè)立專門的行使股東權(quán)利的機構(gòu)，按照《公司法》的規(guī)定，在有限責任公司，要設(shè)立股東會；在股份有限公司，要設(shè)立股東大會。由于股東會（股東大會）行使涉及公司前途命運問題的職權(quán)，如決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃、選舉和更換董事等，所以它是公司的權(quán)力機構(gòu)。
（2）公司的經(jīng)營機構(gòu)是董事會。投資者即股東投資公司后，即不再直接占有、控制自己的財產(chǎn)，該財產(chǎn)即構(gòu)成公司的財產(chǎn)，由公司依法自主經(jīng)營。負責公司經(jīng)營管理工作的，有一個專門的機構(gòu)，即董事會（或者執(zhí)行董事）。董事會由董事組成，董事由股東會選舉產(chǎn)生，這樣，股東可以選擇自己信得過的人員經(jīng)營管理自己投資的財產(chǎn)。
（3）公司的監(jiān)督機構(gòu)是監(jiān)事會，按照《公司法》的規(guī)定，在股份有限公司為監(jiān)事會，在有限責任公司為監(jiān)事。監(jiān)事會做為公司的內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)，具有檢查公司的財務(wù)，對公司的董事和經(jīng)理執(zhí)公司職務(wù)的行為監(jiān)督等職權(quán)。
7公司職工的權(quán)利必須保障
《公司法》規(guī)定公司職工依法組織工會開展工會活動，維護職工的合法權(quán)益。根據(jù)《公司法》的規(guī)定“在中國境內(nèi)的企業(yè)事業(yè)單位、機關(guān)中以工資收入為主要生活來源的體力勞動者與腦力勞動者不分民族、種族、性別、職業(yè)、宗教信仰都依法參加一組工會的權(quán)利。公司研究生產(chǎn)經(jīng)營的重大問題，制定重要的規(guī)章制度，應(yīng)當聽取公司工會和職工的意見和建議。
（二）物業(yè)管理公司成立的物質(zhì)條件、人力資源條件
1設(shè)立物業(yè)管理公司必須同時具備的資質(zhì)條件
（1）擁有或受托管理建筑面積1萬平方米以上的物業(yè)
（2）有20萬元以上的貨幣注冊資金
（3）有合法的管理章程
（4）有固定的辦公及經(jīng)營場所
（5）有物業(yè)管理所需的管理機構(gòu)及各類機構(gòu)人員，各類專業(yè)人員按建筑面積10萬平方米計算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不是10萬平方米的不得少于5人，其中有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于3人
2物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分類
(1)一級物業(yè)管理需具備條件
①管理物業(yè)一般在50萬平方米以上或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上；
②管理物業(yè)的類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其它特殊房屋；
③管理的物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且所管的物業(yè)達標面在50％以上；
④企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理必須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；
⑤具有經(jīng)濟類、工程類、中級職稱管理人員10人以上；
⑥企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；
⑦企業(yè)注冊資本100萬元以上（含100萬元）。
(2)二級物業(yè)管理需具備的條件
①管理規(guī)模一般在20-50萬平方米或者涉外物業(yè)在5-20萬平方米；
②管理物業(yè)的類型兩種以上或管理涉外物業(yè)；
③管理的物業(yè)必須有一個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，所管的物業(yè)達標面在30％以上；
④具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；
⑤企業(yè)經(jīng)營年限必須在2年以上；
⑥企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）。
(3)三級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：
①管理物業(yè)規(guī)模一般在3～20萬平方米，或者管理涉外物業(yè)在1～5萬平方米；
②有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；
③企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）。
管理物業(yè)規(guī)模3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的暫不定級。
二、物業(yè)管理公司的設(shè)立程序
（一）設(shè)立前的準備工作
1設(shè)立公司的章程
按照公司法的規(guī)定，設(shè)立公司首先必須訂立公司的章程。
（1）設(shè)立有限責任公司對于有關(guān)問題出資人進行協(xié)商，協(xié)商后以書面的形式表現(xiàn)出來即公司的章程。若沒有這個章程公司將不予登記。
（2）設(shè)立股份有限公司首先經(jīng)過國務(wù)院的授權(quán)部門或者省級人民政府批準。服務(wù)有限公司章程以書面形式表現(xiàn)出來關(guān)于于公司的組織及行動規(guī)則。章程由公司發(fā)起人制定。
2繳納出資
有限責任公司除了具有人合的因素外，還具有一定的資合因素。公司沒有出資，就不能設(shè)立。也就是說公司的出資人在認購自己的出資額以后必須予以繳納。不繳納者不能成為有限責任公司的股東，如果因此造成公司的不能設(shè)立，給他人造成損失的還要承擔相應(yīng)的法律責任。
1根據(jù)公司法的規(guī)定繳納出資有以下幾種形式
（1）貨幣。公司的設(shè)立必須需要一定數(shù)量的貨幣，用以支付創(chuàng)建公司時的開支費用。所以股東可以用貨幣進行出資。股東以貨幣出資的應(yīng)當將貨幣一次足額存入準備設(shè)立有限責任公司開設(shè)的臨時賬戶。出資的各方都不得用以合營企業(yè)的財產(chǎn)和權(quán)益或者分營他方的財產(chǎn)和權(quán)益為出資擔保。（2）實物。《公司法》對實物出資規(guī)定中外合資經(jīng)營企業(yè)，作為外國合營者的實物出資，必須符合下列各項條件：為合營企業(yè)生產(chǎn)所必不可少；中國不能生產(chǎn)，或者雖能生產(chǎn)但價格過高或者在技術(shù)性能和供應(yīng)時間上不能保證需要；作價不得高于同類機器設(shè)備或者其他物料當時國際價格；應(yīng)當經(jīng)過中國合營者的批準。
（3）工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作為一種無形財產(chǎn)一樣也可以作為出資。《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及其實施條例規(guī)定，外國合營者可以技術(shù)作為出資，但其出資必須符合法定條件：即能生產(chǎn)中國急需的新產(chǎn)品或者出口適銷產(chǎn)品；能顯著改進現(xiàn)有產(chǎn)品的性能、質(zhì)量，提高生產(chǎn)效率；能顯著節(jié)約原材料、燃料、動力。外國合營者作為出資的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或者專有技術(shù)，應(yīng)當經(jīng)過中國合營者的企業(yè)主管部門審查同意，報審批機構(gòu)批準。需要說明的是，《公司法》所講工業(yè)產(chǎn)權(quán)是指商標權(quán)和專利權(quán)。非專利技術(shù)是指未公開的沒有取得專利權(quán)的技術(shù)。但是出資金額不得超過注冊資本的20％。
（4）土地使用權(quán)。公司取得土地使用權(quán)的方式有兩種：一種是股東以土地使用權(quán)作價后向公司出資而使公司取得土地使用權(quán)；二是公司向所在地的市（縣）級土地管理部門提出申請，經(jīng)過審查批準后，通過訂立合同而取得土地使用權(quán)，公司依照規(guī)定繳納場地使用費。前者為股東的出資方式，按照《公司法》第二十五條的規(guī)定，股東以土地使用權(quán)出資時必須履行法律手續(xù)。比如以房產(chǎn)出資必須到房管部門辦理轉(zhuǎn)移所有權(quán)手續(xù)。
2股東出資必須實際繳納
（1）根據(jù)《公司法》第二十三條的規(guī)定，公司的注冊資本是實繳注冊資本。公司章程規(guī)定多少注冊資本，股東必須繳納多少注冊資本。《公司法》規(guī)定，有限責任公司成立后，發(fā)現(xiàn)作為出資的實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實際價額顯著低于公司章程所定的價額的，應(yīng)當由交付出資的股東承擔補交其差額的責任。交付出資的股東不能補交其差額的，其他股東負連帶責任。《公司法》這樣規(guī)定主要是基于以下三個方面的考慮：一是為了保護公司債權(quán)人的利益。有的單位和個人之所以同該公司進行正常的業(yè)務(wù)往來，有可能會以公司的注冊資本為依據(jù)而進行的，即公司的注冊資本多，就有可能有信譽，給其他單位和個人以有“信譽”的直觀感覺，認為同其進行業(yè)務(wù)往來，自己的債權(quán)就有可能有所保障。如果股東不交付其出資，公司一方面就會“欺騙”了同其進行業(yè)務(wù)往來的單位和個人；另一方面也有可能使債權(quán)人的利益得不到保證。二是有限責任公司不僅注重資合因素，而且也注重人合因素。有責任公司有股東不繳付出資，其他股東就應(yīng)當負有這一義務(wù)。三是這是國際通行的原則。對于這一責任國際上稱之為“出資的填補責任”。關(guān)于如何填補，國際的做法不完全一致，日本、韓國、法國均規(guī)定對于有限責任公司的公司章程所規(guī)定的資本總額，應(yīng)當由股東全部繳足后方能登記成立，如果公司的股東出資額低于資本總額，公司的各個股東負連帶填補其差額責任。這就是說公司的股東主要是填補其虛虧。
（2）股東出資必須進行驗證。按照《公司法》第二十六條的規(guī)定，股東應(yīng)當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認的出資額。股東全部繳納出資后，必須經(jīng)過法定驗資機構(gòu)進行驗資并出具證明，出資證明須載明下列事項。
①公司的名稱。這樣有利于股東行使股權(quán)主張股東權(quán)益，有利于公司對股東的管理。
②公司登記日期。即公司須取營業(yè)熱照的日期。
③公司的注冊資本。以使主管部門掌握出資比例。
④股東的姓名、或者名稱、繳納出資的數(shù)額和出資日期。
⑤出資證明書的編號和核發(fā)日期。出資證明書的核發(fā)日期是一個極為重要的法律事實，從出資證明書的核發(fā)之日起股東便可對公司行使股東權(quán)。
⑥公司的出資證明書必須加蓋公司的印章。
（二）公司注冊登記
1.登記管轄
（1）國家工商行政管理局負責下列公司的登記：
①國務(wù)院授權(quán)部門批準設(shè)立的股份有限公司；
②國務(wù)院授權(quán)投資的公司；
③國務(wù)院授權(quán)投資的機構(gòu)或者部門單獨投資或者共同投資設(shè)立的有限責任公司；
④外商投資的有限責任公司；
⑤依照法律的規(guī)定或者按照國務(wù)院的規(guī)定，應(yīng)當由國家工商行政管理局登記的其他公司。
（2）省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局負責本轄區(qū)內(nèi)下列公司的登記：
①省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設(shè)立的股份有限公司；
②省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的公司；
③國務(wù)院授權(quán)投資的機構(gòu)或者部門與其他出資人共同投資設(shè)立的有限責任公司；
④省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的機構(gòu)或者部門單獨或者共同投資設(shè)立的有限責任公司；
⑤國家工商行政管理局委托登記的公司。
（3）市、縣工商行政管理局負責本轄區(qū)內(nèi)上述所列公司以外的其他公司的登記，具體登記管轄由省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局規(guī)定。
2.受理、核準
公司登記機關(guān)收到申請人提交的符合規(guī)定的文件后，發(fā)給《登記受理通知書》登記機關(guān)在30日內(nèi)作出核準登記或者不予登記的決定。受理的文件有如下幾種：
1.企業(yè)法人申請開業(yè)登記注冊書
組建單位：（蓋章）
組建負責人簽字：
申請日期：年月日
對于有經(jīng)營權(quán)的企業(yè)但又不具備企業(yè)法人資格的登記參照其他法律規(guī)定。
3.發(fā)照
公司登記機關(guān)核準登記的，應(yīng)當自核準登記之日起15日內(nèi)通知申請人發(fā)給《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《營業(yè)執(zhí)照》《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《中華人民共和國營業(yè)執(zhí)照》。營業(yè)執(zhí)照分為正本和副本，為了維護營業(yè)執(zhí)照的法律效力，保護企業(yè)的合法權(quán)益，維護社會經(jīng)濟制度，必須加強對營業(yè)執(zhí)照的管理：
(1)營業(yè)執(zhí)照由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定，由各級工商行政管理局統(tǒng)一頒發(fā)，其他任何單位和個人均無權(quán)制作、頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。
(2)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本或者《營業(yè)執(zhí)照》正本應(yīng)當置于公司住所或者分公司營業(yè)場所的醒目的位置。
未將營業(yè)執(zhí)照置于住所或者營業(yè)場所醒目位置的，由公司登記機關(guān)責令改正；拒不改正的，處以1000元以上5000元以下的罰款。
(3)任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照。
偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
(4)營業(yè)執(zhí)照遺失或者毀壞的，公司應(yīng)當在公司登記機關(guān)指定的報刊上聲明作廢，申請補領(lǐng)。
(5)按照國家有關(guān)規(guī)定，公司向有關(guān)單位提交的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件需要公司登記機關(guān)加蓋印章的，公司登記機關(guān)可以在復(fù)印件上加蓋印章。
(6)公司登記機關(guān)對需要認定的營業(yè)執(zhí)照，可以暫時扣留，扣留期限不得超過10天。
(7)營業(yè)執(zhí)照正本、副本樣式，由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定。
每年1月1日至4月30日，公司登記機關(guān)對公司進行年度檢驗。
公司應(yīng)當按照公司登記機關(guān)的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)接受年度檢驗，并提交年度檢驗報告書、年度資產(chǎn)負債表和損益表、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本。
設(shè)立分公司的公司在其提交的年度檢驗材料中，應(yīng)當明確反映分公司的有關(guān)情況，并提交分公司《營業(yè)執(zhí)照》的復(fù)印件。
公司登記機關(guān)應(yīng)當根據(jù)公司提交的年度檢驗材料，對與公司登記事項有關(guān)的情況進行審查，以確認其繼續(xù)經(jīng)營的資格。
公司應(yīng)當向公司登記機關(guān)繳納年度檢驗費。年度檢驗費為50元。
公司不按照規(guī)定接受年度檢驗的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗；逾期仍不接受年度檢驗的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗中隱瞞真實情況、弄虛作假的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上5萬元以下的罰款，并限期改正；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。
4繳納登記費與發(fā)布公告
公司辦理設(shè)立登記、變更登記，應(yīng)當按照規(guī)定向公司登記機關(guān)繳納登記費。
領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的，設(shè)立登記費按注冊資本總額的千分之一繳納；注冊資本超過1000萬元的，超過部分按千分之零點五繳納；注冊資本超過1億元的，超過部分不再繳納。領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》的，設(shè)立登記費為300元。
變更登記事項的，變更登記費為100元。
公司登記機關(guān)應(yīng)當將核準登記的公司登記事項記載于公司登記簿上，供社會公眾查閱、復(fù)制。
公告是登記注冊機關(guān)核準登記程序的最后一個步驟。
股份有限公司應(yīng)當在其設(shè)立、變更、注銷登記被核準后的30日內(nèi)發(fā)布設(shè)立、變更、注銷登記公告，并應(yīng)當自公告發(fā)布之日起30日內(nèi)將發(fā)布的公告報送公司登記機關(guān)備案。公司發(fā)布的設(shè)立、變更、注銷登記公告的內(nèi)容應(yīng)當與公司登記機關(guān)核準登記的內(nèi)容一致；不一致的，公司登記機關(guān)有權(quán)要求公司更正。
吊銷《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《營業(yè)執(zhí)照》的公告由公司登記機關(guān)發(fā)布。
5物業(yè)管理公司稅務(wù)登記
物業(yè)管理公司和其他企業(yè)一樣須依法納稅，而稅務(wù)登記又是納稅人在開業(yè)、歇業(yè)前，以及經(jīng)營期間發(fā)生較大變動時，向所屬當?shù)囟悇?wù)機關(guān)辦理的一項必不可少的法定手續(xù)。
1辦理稅務(wù)登記的要求
（1）納稅義務(wù)人必須親自辦理稅務(wù)登記，以便直接明確和承擔登記責任。
（2）納稅義務(wù)人須持有批準開業(yè)部門的證件和工商行政管理部門核準的工商企業(yè)或個體經(jīng)營的副本。屬特種行業(yè)的，還須持有關(guān)部門的特業(yè)許可證。
（3）納稅義務(wù)人必須按規(guī)定的辦理稅務(wù)登記的時限，申報辦理稅務(wù)登記手續(xù)。
（4）納稅義務(wù)人須如實填寫登記的內(nèi)容，填寫的字跡要工整、清晰，填寫時應(yīng)用鋼筆或毛筆書寫。
（5）審核、受理登記的稅務(wù)機關(guān)對納稅義務(wù)人的登記內(nèi)容，要全面認真地審核，經(jīng)審核無誤后，予以登記，發(fā)給《稅務(wù)登記證》。
2稅務(wù)登記表的內(nèi)容<BR>稅務(wù)登記表的內(nèi)容主要包括：
（1）納稅人名稱、經(jīng)營地址或居住地址、主管部門、經(jīng)濟性質(zhì)、職工人數(shù)、預(yù)算級次、核算形式、所屬行業(yè)、批準開業(yè)部門、開戶銀行等；
（2）納稅人的注冊資金（包括固定資金和流動資金）等；
（3）納稅人的營業(yè)執(zhí)照（包括執(zhí)照名稱、執(zhí)照號碼、有效期限、發(fā)照日期）、法定代表人、財務(wù)負責人等；
（4）納稅人的經(jīng)營方式、生產(chǎn)經(jīng)營范圍、經(jīng)營場所占地面積等；
（5）納稅人所屬非獨立核算的分支機構(gòu)或聯(lián)營機構(gòu)；
（6）其他有關(guān)事項。
3有關(guān)登記注意事項
在申辦、填寫稅務(wù)登記表時，應(yīng)注意以下事項：
（1）申辦稅務(wù)登記前，須做好各項開業(yè)準備，履行開業(yè)的各種法定手續(xù)，將稅務(wù)登記表所要求的各項證件、材料準備齊全，不得有任何疏忽和缺漏。
（2）納稅義務(wù)人在填寫稅務(wù)登記表時，應(yīng)據(jù)實填寫，如有不明白之處，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)咨詢。
（3）稅務(wù)機關(guān)根據(jù)申請人報送的各種申請文件，對稅務(wù)登記表的內(nèi)容進行認真審核，確認無誤后，在表格上加蓋稅務(wù)機關(guān)印章，并向申請人簽發(fā)《稅務(wù)登記證》。
（4）納稅人在填報稅務(wù)登記表、辦理稅務(wù)登記后，凡發(fā)生改變經(jīng)營方式或經(jīng)營范圍或稅務(wù)登記時所登記的應(yīng)納稅項目等、轉(zhuǎn)業(yè)或改組、分設(shè)或合并或聯(lián)營或遷移或歇業(yè)或停業(yè)或破產(chǎn)等變化之一者，均應(yīng)自有關(guān)部門批準之日起30日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)申報辦理變更登記或重新登記或注銷登記手續(xù)。凡經(jīng)工商行政管理部門注銷或吊銷營業(yè)執(zhí)照的納稅人，應(yīng)一律向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理注銷稅務(wù)登記。
篇2：杭州市物業(yè)管理條例(2014)
杭州市物業(yè)管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應(yīng)當列席會議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當終止行使本款規(guī)定的職責。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當終止行使本款規(guī)定的職責。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當以建設(shè)項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)(以下稱保修金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(gòu)(以下稱維修資金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項維修資金應(yīng)當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;
(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請;
(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;
(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額;
(六)業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責物業(yè)專項維修資金的日常管理。
實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu);
(四)維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責實施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書
委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書
第一聯(lián)：收費單位留存
甲方(收款人)：
乙方(付款人)：
丙方(委托銀行)：
為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費，具體協(xié)議如下：
一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過電腦系統(tǒng)自動從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。
二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費。
三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。
四、物業(yè)管理服務(wù)費以人民幣結(jié)算，通過丙方劃扣方式付款。
五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。
六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。
七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現(xiàn)疑問，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。
八、乙方應(yīng)如實填寫下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟損失，甲方和丙方對此不負責任。
九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。
十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。
請在需要辦理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開通□變更□取消
住戶地址：z 市區(qū)幢座房
付款人名稱 付款人身份證號
繳費編號 聯(lián)系電話
開戶銀行 付款賬號
備注
甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：
年 月日