小區(qū)入伙前的工作內(nèi)容

　　1、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：

　　新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）

　　管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

　　（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

　　（2）入伙前2個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

　　（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

　　（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。

　　（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。

　　2、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

　　（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購置。

　　（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

　　（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。

　　（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。

篇2：新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對策

　　新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對策

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新住宅小區(qū)不斷落成。不少物業(yè)管理公司在接管新入伙的小區(qū)時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應(yīng)接不暇的現(xiàn)象。

　　一、新入伙小區(qū)的管理特點(diǎn)

　　新入伙小區(qū)是指小區(qū)的物業(yè)剛移交使用1-2年，業(yè)主入住較少，小區(qū)住戶生活及物業(yè)管理均未進(jìn)入正常穩(wěn)定的階段。這種小區(qū)具有以下特點(diǎn)：

　　1、小區(qū)工程尚未完全結(jié)束，對四周環(huán)境影響較大。

　　根據(jù)我國現(xiàn)狀，雖然小區(qū)交房時需要工程竣工驗(yàn)收備案，但不少小區(qū)尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，在入伙時工程并未完全結(jié)束。一些收尾工程或后期開發(fā)工程給新入伙小區(qū)帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區(qū)的園林植物生長尚未定型，園林環(huán)境功能不能得到應(yīng)有體現(xiàn)。

　　2、小區(qū)配套設(shè)施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區(qū)一般都規(guī)劃有學(xué)校、超市、配套商鋪等。但新入住小區(qū)由于人數(shù)還不多，配套設(shè)施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區(qū)在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等，給前期入住的業(yè)主帶來諸多不便，有些業(yè)主甚至?xí)虼诉w怒發(fā)展商及物業(yè)管理公司，導(dǎo)致糾紛。

　　3、小區(qū)室內(nèi)裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務(wù)重。

　　新小區(qū)大部分是毛坯房，大部分業(yè)主要進(jìn)行裝修。由于業(yè)主收樓時間集中，裝修戶數(shù)眾多，小區(qū)內(nèi)裝修人員也較多，給小區(qū)的安全管理帶來隱患。尤其在小區(qū)入伙半年以后到兩年之內(nèi)，部分業(yè)主已入住，但還有業(yè)主在裝修，減少裝修工作對已入住業(yè)主造成的安全及其他影響，是小區(qū)管理的一個難題。

　　4、小區(qū)返修工作量大，業(yè)主與開發(fā)商矛盾較多。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工程，有些質(zhì)量或設(shè)計(jì)上的問題在竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收中未能及時發(fā)現(xiàn)。業(yè)主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業(yè)管理公司做好業(yè)主與開發(fā)商的橋梁工作，及時解決業(yè)主的困難，避免積怨。

　　5、小區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，管理尚未走上正規(guī)化。

　　新的物業(yè)管理小區(qū)，雖然相關(guān)人員經(jīng)過培訓(xùn)，但其組織架構(gòu)未經(jīng)過實(shí)際運(yùn)作的考驗(yàn)，對小區(qū)情況、業(yè)主情況、設(shè)備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區(qū)入住人數(shù)不多，業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生，各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備也都處于新安裝磨合期，需要根據(jù)該時段的特點(diǎn)進(jìn)行針對性管理。

　　二、新入伙小區(qū)的管理重點(diǎn)

　　1、安全管理。

　　新入伙小區(qū)由于外來人員多，正常生活與施工同時進(jìn)行，安全技防設(shè)施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區(qū)的車輛管理系統(tǒng)往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發(fā)生車輛損壞或丟車現(xiàn)象。做好小區(qū)治安安全管理、工地安全生產(chǎn)管理、小區(qū)消防安全管理、小區(qū)車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經(jīng)驗(yàn)表明，小區(qū)入伙后的兩年內(nèi)是業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題從而要求維修或補(bǔ)償最多的時期，也是業(yè)主極易與發(fā)展商及物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾、產(chǎn)生積怨的時期。房屋質(zhì)量問題并不是物業(yè)管理公司的責(zé)任，但處理不好，往往會令業(yè)主和物業(yè)管理公司產(chǎn)生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業(yè)主與發(fā)展商之間的橋梁，積極跟進(jìn)業(yè)主房屋質(zhì)量的返修工作是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區(qū)尤其是集中入伙小區(qū)最主要也是最重要的工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般中型以上小區(qū)在新入伙一年內(nèi)，裝修管理的工作量往往占小區(qū)物業(yè)管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區(qū)的管理人員投入往往比運(yùn)作成熟的小區(qū)多出不少。

　　4、成品保護(hù)與設(shè)備設(shè)施保護(hù)。

　　新小區(qū)入伙后，往往還有工程在繼續(xù)進(jìn)行，可能會對已完工的成品及已安裝的設(shè)備造成較大的損壞或影響，業(yè)主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護(hù)好已完工的公共設(shè)施設(shè)備，保護(hù)好廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益，是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作。

　　5、完善小區(qū)基本資料及管理制度。

　　新入伙小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)利用各項(xiàng)工程移交驗(yàn)收及業(yè)主入伙的機(jī)會，完善小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施基本資料及各戶業(yè)主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應(yīng)針對小區(qū)的具體情況，制定各項(xiàng)管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區(qū)的管理對策

　　1、建立成品保護(hù)機(jī)制，解決發(fā)展商及業(yè)主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區(qū)后，應(yīng)對已建成的各類成品制定相應(yīng)的保護(hù)措施，維護(hù)發(fā)展商及廣大業(yè)主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護(hù)包括對已建成但未驗(yàn)收移交的成品保護(hù)，對已建成且已驗(yàn)收移交的成品的保護(hù)。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護(hù)發(fā)展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設(shè)備設(shè)施造成影響，維護(hù)廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。在移交驗(yàn)收前，可采取點(diǎn)數(shù)代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實(shí)踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規(guī)管理，保護(hù)公共設(shè)備設(shè)施，維護(hù)業(yè)主長遠(yuǎn)利益。

　　新入伙小區(qū)由于各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施還處于磨合期，其設(shè)計(jì)合理性及施工質(zhì)量還有待驗(yàn)證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設(shè)備設(shè)施需采取非常規(guī)管理，以排除各種隱患，保障廣大業(yè)主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現(xiàn)象，可在接管驗(yàn)收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現(xiàn)象。

　　3、建立發(fā)展商及業(yè)主對話機(jī)制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區(qū)的工程返修應(yīng)由施工方承擔(dān)，但施工方只對發(fā)展商負(fù)責(zé)而不對業(yè)主負(fù)責(zé)。往往會出現(xiàn)業(yè)主找物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司讓業(yè)主找發(fā)展商，發(fā)展商讓業(yè)主找施工隊(duì)的現(xiàn)象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現(xiàn)象，物業(yè)管理公司可牽頭與發(fā)展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機(jī)制，每月定期召開由開發(fā)商、物業(yè)管理公司及施工方參加的三方協(xié)調(diào)會，由物業(yè)管理公司及時將業(yè)主的返修需求反映給發(fā)展商與施工方，并跟進(jìn)返修工作，及時解決業(yè)主的困難。

　　4、嚴(yán)格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區(qū)新入伙階段，建設(shè)單位施工人員、各戶裝修人員、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維保人員、各類業(yè)務(wù)推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區(qū)已入住業(yè)主及小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)構(gòu)成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴(yán)格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員佩戴工作牌進(jìn)入，對裝修人員造冊發(fā)放施工主、副卡，進(jìn)行進(jìn)出登記管理，對各類業(yè)務(wù)員除業(yè)主邀請外嚴(yán)禁入內(nèi)，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進(jìn)行登記放行等，并對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行跟蹤管理。充分利用小區(qū)的技防設(shè)施，同時檢驗(yàn)這些設(shè)備設(shè)施的可靠性。

　　5、購買第三方責(zé)任險(xiǎn)，規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　新入伙小區(qū)因眾多工程有待完善，設(shè)備設(shè)施處于磨合期，管理機(jī)制沒有足夠完善，比較輕易出現(xiàn)一些意外事故，引發(fā)惡性賠償或官司。物業(yè)管理公司應(yīng)針對新入伙小區(qū)各項(xiàng)安全隱患，逐一排查各項(xiàng)危險(xiǎn)源，針對排查出的危險(xiǎn)源制定相應(yīng)的安全防范措施。同時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，購買第三方責(zé)任險(xiǎn)及物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務(wù)，方便業(yè)主日常生活。

　　新小區(qū)配套設(shè)施往往不夠完善，先入住的業(yè)主生活不便，輕易引發(fā)這些業(yè)主的不滿，遷怒于物業(yè)管理企業(yè)。為了方便先期入住的業(yè)主，提高業(yè)主的生活質(zhì)量，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急業(yè)主之所急，除了積極聯(lián)系解決相應(yīng)配套設(shè)施外，還應(yīng)開展多樣化的延伸服務(wù)，盡量滿足業(yè)主的需求。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1、班道明，《物業(yè)管理概述》，中國林業(yè)出版社

篇3：C花園小區(qū)入伙工作計(jì)劃

　　×××花園小區(qū)的入伙時間是20**年10月26、27、28日。項(xiàng)目共6棟樓,每日入伙兩棟,估計(jì)每日入伙的數(shù)量在200戶左右。以上事項(xiàng)均由發(fā)展商以《入伙通知書》的形式于9月底告之業(yè)主,并將入伙應(yīng)準(zhǔn)備的資料給予詳細(xì)說明。×××物業(yè)管理公司在此時已開始各種準(zhǔn)備工作。入伙亦稱入住,是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,亦視為入住。《入伙通知書》發(fā)出時,應(yīng)清楚說明入伙的條件,以便日后業(yè)主推遲辦理時,物業(yè)管理費(fèi)的收取工作能夠順利開展。

　　入伙程序其實(shí)并不復(fù)雜,但業(yè)主情緒的好壞、準(zhǔn)備是否充分等因素將會直接影響入伙流程的順利與否。所以要求物業(yè)公司必須準(zhǔn)備充分。向業(yè)主的通知發(fā)放后,物業(yè)公司應(yīng)及時組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織,并由小組長負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。

　　入伙期間,業(yè)主如八仙過海,以各種方式歡喜地走向花園小區(qū)。小區(qū)內(nèi)溫馨、悠閑的風(fēng)景讓人心曠神怡;溫馨輕巧的路標(biāo)指示格外醒目。物業(yè)管理公司服務(wù)中心的所有員工著裝整齊,禮貌大方。沿路上,恭候多時的接待人員不斷地引領(lǐng)介紹;業(yè)主經(jīng)過護(hù)衛(wèi)員身邊時護(hù)衛(wèi)員立正敬禮;業(yè)主迎面走來時,服務(wù)人員報(bào)以微笑。整個場面喜氣洋洋。

　　入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍。小區(qū)布置主要以樓盤風(fēng)格為主,物業(yè)公司配合發(fā)展商給予適當(dāng)?shù)膶I(yè)方面的建議。 熱烈的場面、精心的布置、悠揚(yáng)的樂音和動感的畫面,以及物業(yè)管理公司服務(wù)人員的至誠服務(wù),烘托出一種“喜”的氛圍,將給業(yè)主帶來十分愉快的心情。小區(qū)門口人流匯集,護(hù)衛(wèi)員在疏導(dǎo)車輛,接待人員在入口處指引業(yè)主去入伙地點(diǎn)。此時,因物業(yè)管理服務(wù)人員與業(yè)主彼此互不熟悉,加之各種承攬裝修、工程業(yè)務(wù)及兜售各種產(chǎn)品的公司人員,使現(xiàn)場魚龍混雜,安全工作必須高度重視。

　　因此,小區(qū)門口的把關(guān)嚴(yán)格是必要的,門崗應(yīng)對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行必要地管理;其中,門口的車輛管理是重中之重的任務(wù)。 入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進(jìn)行,發(fā)展商、政府公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公。入伙是發(fā)展商售樓后進(jìn)行的最后一次大型組織活動。物業(yè)公司可充分配合發(fā)展商與政府相關(guān)部門聯(lián)系,集中時間段統(tǒng)一利用資源,為日后的業(yè)主申辦減少麻煩。

　　入伙現(xiàn)場在會所一樓和二樓,其中一樓為發(fā)展商與政府事業(yè)單位辦公地點(diǎn),各處均擺放明顯的標(biāo)識牌。客戶的位置處設(shè)在方便走動的中央地帶,本次入伙將客戶活動范圍設(shè)定在環(huán)行區(qū)域內(nèi),并備有桌椅、飲料等物品,方便業(yè)主填寫資料。在二樓物業(yè)公司地點(diǎn),配有復(fù)印機(jī)等,方便為業(yè)主進(jìn)行證件的復(fù)印工作。

　　入伙地點(diǎn),有入伙流程圖擺放在顯眼的位置;辦公臺面有工作組標(biāo)識;根據(jù)實(shí)際工作場地和預(yù)計(jì)客戶流量,將場地隔離,財(cái)務(wù)收費(fèi)處單獨(dú)隔離,保證安全。所有的細(xì)心和精致,目的只有一個,就是盡量減少業(yè)主的麻煩,使入伙工作順利進(jìn)行。業(yè)主憑《入伙通知書》在發(fā)展商辦公處辦理完相關(guān)手續(xù)后,由發(fā)展商開具“收樓介紹信”。物業(yè)公司憑“收樓介紹信”進(jìn)行辦理。“收樓介紹信”作為發(fā)展商工作結(jié)束的憑證,也是物業(yè)公司認(rèn)可的唯一證據(jù)。沒有該信的開具,物業(yè)公司不得進(jìn)入入伙流程。 業(yè)主在進(jìn)入物業(yè)公司入伙接待處、由接待人員核對身份后,在《業(yè)主簽到表》登記,并領(lǐng)取資料袋和小禮物。資料中裝有需業(yè)主知悉及簽署的種種文件和表格,計(jì)有:業(yè)主公約;前期物業(yè)管理協(xié)議;客戶手冊;家庭住戶成員登記表;銀行委托協(xié)議;裝修資料;接管驗(yàn)收記錄;收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　請業(yè)主簽到的目的是為了第一次業(yè)主資料備案和核對當(dāng)日入伙人數(shù)。如有業(yè)主部分資料未帶齊,應(yīng)保證在可追溯的前提下讓業(yè)主保持心情愉快。為業(yè)主發(fā)放小禮品也是為了物業(yè)公司與業(yè)主間的合作有一個良好的開端。物業(yè)公司事前將需要提供給業(yè)主的資料放在檔案袋中,可有效避免因現(xiàn)場忙亂而發(fā)生個別失誤現(xiàn)象,這也體現(xiàn)出物業(yè)公司為業(yè)主考慮的良苦用心。簽到后,業(yè)主直接面對接待組,由接待組完成文件簽約、財(cái)務(wù)收費(fèi)、咨詢講解等工作。