國內物業管理規模化慎防三大誤區

　　物業管理行業內外論及物業管理發展態勢時，無不認為物業管理的規模化發展是必然趨勢。持此觀點的專家學者們的共識，基于以下幾個不爭的原因：一是物業管理產業化勢在必行；二是物業管理企業只有通過規模化，才能達到效益化；三是企業資源配置的合理化，只有通過規模化才能形成優化；四是社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降只有通過規模化才能得以實現。然而，當前我國物業管理行業在規模化的進程中卻存在三大誤區。

　　誤區一：規模化就是管理面積擴大

　　大凡資質評審、合同談判、行業排隊等，人們首先關注的就是企業的管理面積，一時間，洛陽企業對外東討西伐、南征北戰，重組、兼并、合作、顧問頓起熱潮，不管遠親近鄰，只要數字攀升，便能心滿意足。但冷靜地審視物業管理規模化“大躍進”的結果，不難看出，單純的數量化推進造成了極大的危害。首先是違背了企業宗旨，偏離了效益這一核心原則。其次，忽視了量與質的辯證關系。量以質為前提，重量輕質的結果極易助長企業的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業的差異性特征，物業管理與有形產品市場份額的擴大有著本質的區別。第三，企業內部和企業間的購并重組，應當具有偶合性，“血型不符的嫁接”，結構不同的聯手，其結果不僅不會形成遞增效應，相反會導致排異反應，形成企業內耗。物業管理企業的聯合應當以文化認同為基礎，以優勢互補為準則。

　　誤區二：有規模就有品牌

　　人們普遍認為，物業管理已進入品牌經營階段，物業管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進行品牌告知。近來物業管理項目中標、接管的消息不斷，一些本名不見經傳的企業也常見諸報端，企業也陶醉其中，熱衷宣傳、迷信炒作，比企業就是比消息的風氣日熾。品牌應當是能為顧客提供其認為值得購買的功能利益及附加價值的產品，它具有識別功能、承諾功能和價值功能。第一，品牌傳播要經過奠定品牌資產基礎、累積品牌資產、提升品牌資產等幾個階段。“花錢買吆喝，賠錢賺項目”的做法與品牌經營是背道而馳的。第二，品牌并不完全是建立在物業管理規模之上，而是以過硬的服務品質、優良的管理績效、全面的顧客滿意為基礎，建立品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。萬科、中海、鵬基等知名企業遵循“有所為有所不為”的原則，既取得了可觀的經濟效益，又取得了良好的品牌效益，經驗值得借鑒。

　　誤區三：規模化就會規范化

　　一種觀點就是只有走規模化發展的道路才能推動規范化的形成。這種外因決定內因的認識對行業與企業的發展也造成了一定的影響。它主要體現在兩個方面，一是顛倒了規范化與規模化的前后關系，是先有規范化后有規模化，還是先有規模化后有規范化？不少企業急于求成，跟風攀附，在根基不穩、后方吃緊的情況下，也要疏通關系，致力于公關，拿下異地物業。結果，接下項目后，難以消化，暴露出內虛的致命缺陷。異地項目市場環境復雜，難于應對，公司上下只好忙于救火，導致前方后方都受到重創，其內未安，又要攘外，兩敗俱傷做一日和尚撞一天鐘是必然的結局。練好內功，才能傳出真經，抱著僥幸心理去拓展市場，不會取得雙贏的效果。第二，規范化與規模化脫節，在企業資源配置上優先保障拓展項目，以爭取合同承諾條款的實現。但這種保障規模擴張的做法，結果會造成本部因人力資源不足使本有的管理規范等優勢逐漸失去，同時，外圍物業也因后院吃緊而難以維系。所謂ISO9000、CS戰略等規范運作的方式也會落得徒有虛名。規模化運作往往會造成跳躍式發展的最大矛盾就是企業資源短缺，尤其是人力資源匱乏，要求也與其他行業有別，既要理論，更重實踐。人才的培養需假以時日，不可拔苗助長。

　　物業管理規模化勢在必行，但在規模化進程中，我們必須探尋規模化的規律，走出誤區，盡可能少走彎路。盡可能少犯急躁冒進和形式主義錯誤。只有這樣，物業管理規模化目標才能真正實現。

篇2：物業管理法規模擬試題(附答案)

　　物業管理法規模擬試題(附答案)

　　得分評卷人

　　一、填空題(每空1分，共10分)

　　1、物業管理的內容更多的是____，而不是_____。

　　2、物業管理法是物業管理企業據以和業主簽約，據以合法管理業主物業得具有____，并_____、_____制約得法律規范得總稱。

　　3、一般收益性物業的委托管理合同須規定物業管理公司要____呈送各種文件和報告以及物業管理人員的管理責任，主要工作等。

　　4、_______是由物業管理公司編制的，發給業主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應遵守的管理規定，以及物業管理公司所能提供的服務項目的非強制性執行文件。

　　5、我們把業主定義為: _______的所有權人。

　　6 、物業管理企業管理物業的基礎是_______和_______。

　　二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分，共15分)

　　1、依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則()

　　A、公平合理B、方便生活C、團結互助D、有利生產

　　2、我國政府主管部門現采取()重大措施來促進我國物業管理行業健康，全面地提高整體素質和質量。

　　A、立法B、考評C、招標D、資質

　　3、下列哪些情況不屬于物業管理法律關系()

　　A、某市物業管理公司因長期虧損而破產

　　B、業主林某因車禍而死亡

　　C、某物業管理公司向市房地產行政主管部門提出頒發《物業管理資質證書》的申請

　　D、某物業管理公司對轄區內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為

　　4、屬于物業管理糾紛中涉及的常見罪名有()

　　A、詐騙罪B、侵占財產罪C、故意傷害罪D、濫用職權罪

　　5、經過()以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。

　　A、10%B、20%C、30%D、40%

　　得分 評卷人

　　三、名詞解釋(每小題5分，共20分)

　　1、物業管理

　　2、侵權責任

　　3、業主委員會

　　4、物業管理糾紛

　　得分評卷人

　　四、簡答題(每小題8分，共24分)

　　1、簡述物業管理法律關系的主要特征?

　　2、簡述業主自治自律原則

　　3、簡述物業管理法律責任特征

　　得分評卷人

　　五、論述題(本題共16分)

　　業主公約的性質、特點、訂立原則

　　得分評卷人

　　六、案例分析題(本題15分)

　　20**年9月廣州帝力房地產開發公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同，約定以1756萬的價格購買了某大廈裙樓的一層商鋪，建筑面積為1634平方米。20**年1月，帝力房地產開發公司通知陽光公司，稱在交付商鋪時，須與佳美物業發展有限公司簽訂為一期十年的物業管理協議，并一次性交納管理費、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認為無法接受該協議，兩公司就此發生了爭議。

　　問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權利

　　2、你認為本案應如何處理

　　物業管理法規模擬試題答案

　　一、填空題(每空1分，共10分)

　　1、服務管理2、民法性質行政法經濟法3、定期向業主4、住戶手冊5、物業6、委托授權合同約定

　　二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分，共15分)

　　1、ABCD2、ABCD3、ABCD4、ABCD5、B

　　三、名詞解釋(每小題5分，共20分

　　1、物業管理指業主通過對選聘物業管理企業，由業主和物業管理公司按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　2、侵權責任--是指行為人侵犯受物業管理法律規范保護的財產等合法權益，依法應承擔的否定性民事法律后果。

　　3、業主委員會。又稱業主管理委員會(管委會)。是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。它由業主大會選舉產生，是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體。

　　4、物業管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機關就物業與物業管理相關事項發生的爭端。

　　四、簡答題(每小題8分，共24分)

　　1、簡述物業管理法律關系的主要特征?

　　答:物業管理法律關系性質的多重性 物業管理法律關系基本主體的特定性

　　物業管理法律關系中業主居于主導地位物業管理法律關系的客體有特殊性

　　物業管理法律關系的國家干預程度比較大物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性

　　2、簡述業主自治自律原則

　　這些原則可以概括為；

　　1、依法自治原則

　　2、積極自治原則

　　3、規范自治原則

　　4、民主管理原則

　　5、接受監督原則

　　6、尊重私權，公益優先原則

　　3、簡述物業管理法律責任特征

　　法律具有綜合性特征

　　法定責任與約定責任相結合

　　責任認定對技術規范有較強的依賴性

　　法律責任是以民事責任為主，行政責任與刑事責任為輔

　　五、論述題(本題共16分)

　　業主公約的性質、特點、訂立原則

　　性質:

　　(1)業主公約是業主(區分所有權人)之間的非單純債權性質的契約；

　　(2)業主公約是眾多業主(區分所有權)之間的社會化的契約；

　　(3)業主公約具有合伙性質、集團性質；

　　(4)業主公約類似于勞動法上的勞動協約；

　　(5)業主公約是有關區分所有人相互之間權利義務關系的基本規定，屬于自治法規或自治規則。

　　特點:

　　(1)公約主體是全體業主。在我國，不同地區在業主公約制定方式和產生效力等方面有所不同，但訂約人必須是業主或代表全體業主的權益主體--業主(代表)大會。

　　(2)公約客體是物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的行為，是基于物權而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應該怎樣做等。

　　(3)公約內容是有關物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利、義務的規定，其中既有法律規范的內容，也有社會公共道德的內容。

　　(4)公約是經業主簽約或業主(代表)大會審議通過而生效，對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。

　　(5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　訂立的原則

　　(1)合法性原則。業主公約的內容符合法律、法規、政策有關規定和土地使用權出讓合同的規定。業主公約自業主簽約或業主(代表)大會審議通過之日起生效。業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將業主公約報所在地的縣以上房地產管理部門備案。

　　(2)整體性原則。業主公約的訂立是在全體業主自愿和充分協商的基礎上進行，當個別意見難以統一的情況下，應當以全體業主的整體利益為目標，個人服從全體，少數服從多數。

　　(3)民主性原則。業主公約的訂立應當采取民主管理的形式，即通過業主大會或業主代表大會的形式，反映全體業主或者大多數業主的利益和要求。

　　六、案例分析題(本題15分)