業(yè)戶拖欠管理費(fèi)的公關(guān)對策

　　一、家庭經(jīng)濟(jì)困難、家庭主要成員身體健康狀況不好，收入受到影響，暫時(shí)無能力支付物業(yè)管理費(fèi)或房租;

　　二、家庭經(jīng)濟(jì)困難，夫婦倆雙雙下崗，收入減少，拒付管理費(fèi);

　　三、家庭經(jīng)濟(jì)無困難，因與物業(yè)管理處有疙瘩，拒付管理費(fèi);

　　四、無任何欠繳理由，拒付物業(yè)管理費(fèi)。

　　在分析了情況之后，管理處精心策劃相對應(yīng)的公關(guān)對策。

　　一、對第三種情況業(yè)戶，物業(yè)管理處誠心誠意上門家訪，主動(dòng)解開疙瘩，取得業(yè)戶諒解，改善彼此關(guān)系;

　　二、與居委會(huì)、街道等社區(qū)多方聯(lián)系，將小區(qū)內(nèi)下崗人員情況進(jìn)行信息溝通，協(xié)調(diào)尋求早日再就業(yè)的幫助;

　　三、物業(yè)管理處定期把報(bào)刊登載的招工就業(yè)信息提供給第一、第二種情況的業(yè)戶，還對一些業(yè)戶進(jìn)行招工應(yīng)聘注意事項(xiàng)的輔導(dǎo)，幫助他們盡快再就業(yè);

　　四、對一些一時(shí)確實(shí)無法解決經(jīng)濟(jì)困難的租戶，幫助其按照有關(guān)政策申請減免租金;

　　五、對一小部分無理由而拒付的業(yè)戶，上門家訪，以交朋友的方式進(jìn)行情感交流，相互之間坦率誠懇，曉之以理，動(dòng)之以情;

　　六、對反復(fù)交流溝通仍然無理由而不付管理費(fèi)的個(gè)別業(yè)戶，物業(yè)管理處做好充分準(zhǔn)備，發(fā)出律師函，督促其付費(fèi)。對發(fā)出律師函仍置之不理的，最終通過法律途徑解決。由于管理處掌握情況確鑿，法律法規(guī)使用得當(dāng)，收到了效果，也教育了“釘子戶”。

　　[分析] 由于物業(yè)管理處在對待業(yè)戶拖欠管理費(fèi)或房租問題既有精心策劃，而且策劃目標(biāo)明確，在實(shí)施過程中又處處做業(yè)戶的朋友，幫助排憂解難，因而不斷得到小區(qū)里的業(yè)戶理解和支持，有的業(yè)戶家庭經(jīng)濟(jì)改善了，還十分感激管理處，因此，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)和房租的收繳率大大提高。從中可以領(lǐng)悟到，一個(gè)成功的公共關(guān)系策劃，將是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行成功的有力支持。

篇2：物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

　　物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。

　　[案例分析]

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對此都有明確明確表達(dá)。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

　　對于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對待，采取不同的對策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。

　　[解決方法]

　　為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《物業(yè)管理公約》

　　前言

　　為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）

　　第一章：總則

　　第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

　　l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號，由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“××××”。

　　2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購銷合同》，對本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

　　3．管理公司：受××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定××物業(yè)管理有限公司為××××的物業(yè)管理公司

　　4．單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。

　　5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。

　　6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。

　　第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。

　　第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

　　第四條：業(yè)主的權(quán)利

　　1．業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

　　2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

　　3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。

　　4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　5．對住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　第五條：業(yè)主的義務(wù)

　　l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。

　　2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。

　　3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。

　　5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施

　　7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。

　　8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。

　　9．樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家具、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。

　　10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

　　11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。

　　12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。

　　13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對未成年子女加強(qiáng)教育外，對造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。

　　第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利

　　第六條：管理公司的職責(zé)

　　l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。

　　3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。

　　4．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。

　　5．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。

　　第七條：管理公司的權(quán)利

　　l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。

　　2．有權(quán)對園內(nèi)的車輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車輛外，其它機(jī)動(dòng)車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放。

　　3．按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目專款專用，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

　　4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門通過。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。

　　6．管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。

　　第四章:違約責(zé)任

　　第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

　　第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。

　　第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。

　　第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。

　　第五章：附則

　　第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。

　　第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規(guī)定。

　　第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。

　　第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

　　第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。

　　2．《財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》

　　(一)財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　財(cái)會(huì)部門一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。

　　(二)財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé)

　　1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理

　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；

　　(2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱；

　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

　　(4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

　　(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；

　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具體制度和操作程序；

　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修定；

　　(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

　　2.主管會(huì)計(jì)

　　(1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作；

　　(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況；

　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情況；

　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；

　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；

　　(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

　　(5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會(huì)計(jì)作賬。

　　4.統(tǒng)計(jì)員(電腦員)

　　(1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考；

　　(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲；

　　(3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。

　　5.收費(fèi)員

　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時(shí)，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：

　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳；

　　(2)對繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用；

　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付；

　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；

　　(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

篇3：業(yè)主拖欠管理費(fèi)之案例

　　業(yè)主拖欠管理費(fèi) 明確責(zé)任巧處理

　　案例描述:

　　某大廈個(gè)別業(yè)主因長期不在本大廈居住,同時(shí)通訊地址變更頻繁,使得信息溝通較為困難,存在拖欠管理費(fèi)金額大、時(shí)間長的情況,嚴(yán)重影響了管理處的服務(wù)質(zhì)量和正運(yùn)作。

　　處理過程:

　　由財(cái)務(wù)室對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì),排列重點(diǎn)催繳對象;會(huì)同辦公室采集業(yè)主通訊記錄,最終確定聯(lián)系方式;將責(zé)任落關(guān)到個(gè)人,誰負(fù)責(zé),誰跟蹤,同時(shí)進(jìn)行上門收費(fèi)服務(wù);進(jìn)行電話聯(lián)系催繳,宣傳物業(yè)管理法規(guī)知識,讓其權(quán)衡利弊;寄發(fā)書面催繳通知書并明確繳款期限,超過期限仍不前來繳清款項(xiàng)的,管理處將上報(bào)公司發(fā)送律師函,通過法律途徑進(jìn)行追討。

　　經(jīng)過電話催繳和多次溝通,一部分業(yè)主主動(dòng)繳清了欠款,其中有一業(yè)主欠費(fèi)長達(dá)45個(gè)月之久,只有一人入伙時(shí)留下的香港傳真電話,多次聯(lián)系也無答復(fù),后輾轉(zhuǎn)找到其東莞的一個(gè)工作電話,通過其秘書轉(zhuǎn)告,業(yè)主高興地前來繳清其欠款。原來其經(jīng)黨在外忙生意,已遺忘了該處房產(chǎn),業(yè)主非常感謝我們的提醒,稱贊管理處工作負(fù)責(zé),服務(wù)非常到位。

　　案例點(diǎn)評:

　　管理費(fèi)收繳工作是一個(gè)很令物業(yè)管理企業(yè)頭痛的事情,如何確保管理費(fèi)的全額回籠“各村各有各村的高招”,工作細(xì)致,適度通融,依靠法律不失為一種較好的解決手段。。

　　當(dāng)然,在本案例中,作為物業(yè)管理處,在一個(gè)業(yè)主欠費(fèi)長達(dá)45個(gè)月后才輾轉(zhuǎn)找到業(yè)主,也不能不說明管理處的工作有疏漏之處。