物業(yè)園區(qū)工程部日常工作流程（五）

　　一、工作分配流程

　　1、工程部各專業(yè)領(lǐng)班分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃報工程主管統(tǒng)籌安排，形成公司設(shè)備正常維修保養(yǎng)計劃表。

　　2、工程部各專業(yè)領(lǐng)班按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實到各工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實保養(yǎng)時間和措施。

　　3、各班組維修保養(yǎng)人員按照計劃安排的時間、內(nèi)容和要求，按時對所分管的設(shè)備進行正常維修保養(yǎng)工作。每次維修保養(yǎng)前，對設(shè)備運行記錄進行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

　　4、各專業(yè)班組每次對設(shè)備進行正常維修保養(yǎng)時，均填寫設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄。

　　5、各專業(yè)班組要認真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，經(jīng)理要進行檢查。

　　6、在工作分配的時間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計劃維修時經(jīng)理有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項目補上。

　　二、人員調(diào)配流程

　　1、正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工作。

　　2、由于某些突發(fā)的因素，個別班組難以完成自身范圍的職責(zé)，需班組之間協(xié)助，可相互調(diào)派人力、工具等。

　　3、各專業(yè)崗位技工應(yīng)服從工程部經(jīng)理根據(jù)工作情況臨時的人力調(diào)配。

　　4、如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本班組領(lǐng)班簽署意見，報工程部經(jīng)理決定。

　　5、工程部組織機構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報人力資源部，得到批準(zhǔn)后，即可實施。

　　三、日常報修流程

　　1、設(shè)備使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或異常現(xiàn)象后，填寫報修送工程部值班室。特別緊急的報修也可直接電話通知，事后再補報修單。

　　2、報修單一式三份，由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。維修完成后，由工程部維修人員填寫完整，交報修部門驗收簽字，"報修部門"聯(lián)由報修部門留存。"財務(wù)聯(lián)"和"工程部"聯(lián)由工程部收回。園區(qū)內(nèi)所有維修都應(yīng)有報修單。電話通知的報修應(yīng)及時補填報修單。正常情況下，報修單應(yīng)由報修部門經(jīng)理簽字、維修完成后應(yīng)有驗收人簽字，這樣才算有效的報修單。

　　3、工程部值班人員接到報修單或報修電話后，應(yīng)標(biāo)明時間，根據(jù)類別通知班組技工前往檢修。

　　4、檢修人員應(yīng)在接到報修通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行檢修。

　　5、不能馬上修復(fù)的故障應(yīng)立即向上報告。屬配件原因馬上報告領(lǐng)班申領(lǐng)或申購；屬于技術(shù)或其他原因的應(yīng)報告主管。

　　6、屬于技術(shù)或其他原因未能馬上修復(fù)的故障，主管組織相關(guān)班組人員到現(xiàn)場查看，確認工程部暫無法解決的，應(yīng)立即采取臨時措施保證公司正常營業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或廠家支持。

　　7、設(shè)備故障未能修復(fù)，并可能對園區(qū)正常營業(yè)造成影響的，應(yīng)報告公司總經(jīng)理，以便作出適當(dāng)安排。

　　8、設(shè)備故障修復(fù)后，經(jīng)報修部門試用驗收，維修人詳細填寫報修單中的維修項目和耗用材料項目，由驗收人簽字。"報修部門"聯(lián)由報修部門留存。"財務(wù)聯(lián)"和"工程部"聯(lián)由工程部收回，其中"財務(wù)聯(lián)"每月匯總后轉(zhuǎn)交財務(wù)部。

　　9、重大設(shè)備故障未處理完畢當(dāng)班檢修人員不得下班，應(yīng)協(xié)同接班的人員共同修復(fù)。

　　四、日常巡查檢修流程

　　1、當(dāng)班人員交接班前后應(yīng)對所屬范圍的設(shè)備設(shè)施進行細致的巡查。

　　2、發(fā)現(xiàn)異常隨時檢修，不能修復(fù)的報告經(jīng)理并及時采取措施保證正常的營業(yè)不受影響。

　　3、巡查過程中發(fā)現(xiàn)的故障修復(fù)后應(yīng)要求設(shè)備所屬部門補填報修單，并按日常報修的程序處理耗用材料等。

　　4、每班至少進行二次巡查，重點部位至少進行三次巡查，并認真做好巡查記錄。

　　6、巡查內(nèi)容還包括對各部門節(jié)能降耗情況的監(jiān)督。

　　五、預(yù)防性檢修程序

　　1、所有設(shè)施制定預(yù)防性檢修計劃，按設(shè)備類別定人、定期、定項目、定質(zhì)量要求進行。

　　2、預(yù)防性檢修責(zé)任人按計劃的時間、項目和質(zhì)量要求認真實施，并做好記錄。

　　3、檢修時，設(shè)備的操作人員應(yīng)在場協(xié)助，便于更好地了解設(shè)備構(gòu)造和性能。

　　4、預(yù)防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。

　　六、設(shè)備翻新、改造及增加項目的處理流程

　　1、工程部根據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè)備，并制定出詳細的可行性方案報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　2、經(jīng)批準(zhǔn)后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業(yè)的情況下按方案實施。

　　3、增加設(shè)備的項目由需要增加設(shè)備的部門先填寫申報表，交工程部進行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用。

　　七、需對外協(xié)作的項目實施程序

　　1、限于技術(shù)能力或人力、工具等原因，工程部不能勝任的設(shè)備故障或項目等，為需采用承包給外單位或由外單位協(xié)助的范圍。主要有：

　　（1）設(shè)備損壞部件需要采用特殊加工如車、船、施工器才等。

　　（2）新增土木裝修工程中較大規(guī)模的項目。

　　（3）需要特殊工藝或裝備進行施工的項目等。

　　2、確定采用外協(xié)的項目，由工程部擬出申請報告（附列成本預(yù)算、對園區(qū)正常營業(yè)的影響范圍、可行性分析等），報總經(jīng)理審批。

　　4、擬承包單位根據(jù)項目內(nèi)容及要求作出詳細方案（附列材料及價格清單、質(zhì)量工期承諾等），與工程部擬出的經(jīng)過初步洽談的

合同條款樣本一起報總經(jīng)理審批。

　　5、項目方案及合同樣本通過審批后，由工程部代表公司與施工單位簽定正式合同。

　　6、工程部負責(zé)監(jiān)督施工質(zhì)量、工期，負責(zé)按合同要求進行竣工驗收。

　　7、外協(xié)項目竣工通過驗收合格后，按園區(qū)財務(wù)支出程序由承包單位與財務(wù)部進行結(jié)算。

　　8、需要外協(xié)的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按園區(qū)物品采購程序處理。

　　八、物品采購流程

　　1、由各班組根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫"物料申購表"，經(jīng)工程部主管審核后，報財務(wù)部，財務(wù)部檢查倉庫，如無此庫存，財務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購部采購。

　　2、工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但不得自行采購。

　　3、工程部要協(xié)助采購部進行多方案擇優(yōu)，防止采購質(zhì)次價高，性能低劣的產(chǎn)品。

　　4、對大宗用品或長期需用的物資，應(yīng)與信譽好的供應(yīng)商，形成長期的協(xié)作關(guān)系。

　　5、所有優(yōu)惠、折扣、贈送、回扣均歸公司所有。

　　6、無論是自提還是送貨，均需要經(jīng)倉庫驗收。

　　7、驗收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號、規(guī)格、單位、單價、數(shù)量和金額填寫物品入庫單。

　　九、物品的領(lǐng)用、報廢流流程

　　1、工程部所有物品的領(lǐng)用均由指定的人經(jīng)手直接從倉庫領(lǐng)取。其他人不得隨意領(lǐng)用。

　　領(lǐng)取人對物品的去向在出庫時登記并負責(zé)。

　　2、各班組將需要領(lǐng)用物品的計劃和報告交主管簽字后由領(lǐng)用人到倉庫領(lǐng)取。

　　3、對有一定的經(jīng)濟價值的物品，應(yīng)以舊更新。

　　4、物品由于正常損耗或遭受非常事故等原因喪失其利用價值，不得繼續(xù)使用時，應(yīng)進行審查鑒定，經(jīng)批準(zhǔn)后方可作報廢處理。

　　5、報廢物資需進庫，統(tǒng)一進行回收處理，收入應(yīng)歸財務(wù)入賬，不得自行處理。

　　十、重大設(shè)備保養(yǎng)流程

　　1、園區(qū)重大設(shè)備應(yīng)有專人、定時進行日常保養(yǎng)，經(jīng)理應(yīng)親臨現(xiàn)場，負責(zé)檢查。

　　2、園區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應(yīng)由工程部上報園區(qū)管理層，委托專業(yè)公司進行。

　　3、專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，技工應(yīng)跟班，逐漸轉(zhuǎn)變成本部門維修保養(yǎng)。

　　4、保養(yǎng)人員應(yīng)詳細記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，存檔。

　　十一、檔案管理工作流程

　　1、 檔案是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進，探索管理和檢修規(guī)律，增加對設(shè)備的認識和了解，提高維修和管理水平的有力措施。

　　因此園區(qū)的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜性的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點、廠家、型號、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求，記錄好維修、保養(yǎng)、故障的記錄。

　　為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為公司的重要財富，檔案管理作業(yè)程序可依如下10個步驟：

　　1點數(shù)；

　　2登記；

　　3整理；

　　4分類；

　　5立案；

　　6編目；

　　7典藏；

　　8防護；

　　9應(yīng)用；

　　10定期清理。

　　十二、費用的控制流程

　　1、工程部編制設(shè)備維護保養(yǎng)及能源消耗的年度計劃。

　　2、財務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實際費用情況，考慮物價上漲的因素，審批核準(zhǔn)。

　　3、按季度進行計劃費用及實際費用的比較，無論是少支出或是多支出，工程部均應(yīng)書面分析理由，以利采取相應(yīng)的控制措施。

　　4、將維修費用及能源消耗分攤到各個部門，以激勵各部門認真保護設(shè)備和節(jié)約能源。

　　5、用年維修費用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。

　　年維修費用總額

　　維修費用率=---------×100%

　　營業(yè)總額

　　6、對費用控制確有成效者，給予獎勵。

篇2：物業(yè)工程部日常工作管理規(guī)定

　　1.目的

　　規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作,確保內(nèi)部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　2.適用范圍

　　物業(yè)公司各管理處工程部全體員工

　　3.內(nèi)容:

　　3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。

　　3.2上班時間內(nèi)無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任,不得辦私事。

　　3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。

　　3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在"維修情況"欄內(nèi)注明原因,www.dewk.cn每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。

　　3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。

　　3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。

　　3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場,等候分配工作或作應(yīng)急處理,直到事故處理完畢才能離開。

　　3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份,每個工作人員必須提高自身素質(zhì),工作時認真負責(zé),樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務(wù)水平。

　　3.9工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學(xué)、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。

　　3.10團結(jié)務(wù)實,努力工作,遵守本部門之制度。

　　3.11工程部主任(副主任),每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。

　　3.12主任(副主任)綜合考慮各種情況(含領(lǐng)導(dǎo)交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等),將當(dāng)天工作安排下去。

　　3.13各當(dāng)班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。

　　3.14各當(dāng)班維修人員出去維修,(含有償服務(wù)和公共維修),應(yīng)注明時間,回來交單時應(yīng)注明完成時間,并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。

　　3.15關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任(副主任)安排填寫維修單,其余參照4條辦法。

　　3.16土建人員的維修工作,主任(副主任)應(yīng)以抽查的辦法,檢查完成的工效。

　　3.17所有的維修,主任(副主任)及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。

　　4.附表

　　4.1《工程部抽查表》