新城小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)措施

　　1建立設(shè)施設(shè)備管理制度

　　針對"zz濱海新城"的高層和小高層建筑，制定設(shè)施設(shè)備的管理制度必須針對其獨特的設(shè)計、機電設(shè)施設(shè)備的配置、日常的運行操作以及較高的使用頻率。任何機電系統(tǒng)一旦出現(xiàn)故障都會對業(yè)戶、商戶產(chǎn)生不良影響，并給"客戶服務(wù)中心"帶來多方投訴。因此，在開發(fā)商將驗收合格的設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)管理公司時必須涵蓋下列內(nèi)容：

　　*必須清楚地了解設(shè)施設(shè)備的功能、功率、規(guī)格及使用守則。

　　*對設(shè)施設(shè)備的安裝及現(xiàn)場運行操作情況作出評估并改善。

　　*制定設(shè)施設(shè)備的短、中、長期維修、保養(yǎng)、更新計劃及預(yù)算案。

　　*評估設(shè)施設(shè)備零配件的供應(yīng)以及庫存量的情況。

　　*強制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度。

　　*強制執(zhí)行對設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴(yán)格的全面評估。

　　*制訂設(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案。

　　*對工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)及考核，并嚴(yán)懲人為疏忽的行為。

　　*嚴(yán)格要求工程技術(shù)人員24小時持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運行。

　　*建立健全設(shè)施設(shè)備的資料檔案。

　　*建立一支專業(yè)的工程核心小組，長期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運作及工程技術(shù)人員的工作表現(xiàn)。

　　*建立一支專業(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查并作出評估。

　　制度大綱：

　　*房屋日常與定期維護(hù)制度；

　　*配電房值班制度；

　　*現(xiàn)場保潔制度；

　　*巡視檢查制度；

　　*運行分析制度；

　　*設(shè)備維修管理規(guī)定；

　　*給排水設(shè)備維修管理制度；

　　*消防設(shè)備維修管理規(guī)定；

　　*配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；

　　*配電房交接班制度；

　　*水泵房運行管理制度；

　　*水泵房安全操作規(guī)程；

　　*工程技術(shù)人員交接班制度；

　　*消防系統(tǒng)與風(fēng)機系統(tǒng)運行、管理、維修保養(yǎng)制度；

　　*水泵運行完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；

　　*給排水系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度；

　　*給排水系統(tǒng)日常管理制度；

　　*電梯運行維護(hù)管理制度；

　　*智能化系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度。

　　2做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施

　　我們將通過嚴(yán)格的管理和采取相應(yīng)的措施來保障小區(qū)供水、供電、通風(fēng)、排污、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常的運行，延長其使用壽命。主要措施有：

　　1、日常運行：制定嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按要求進(jìn)行巡查；制定安全操作規(guī)程，保護(hù)人身及設(shè)備安全。

　　2、常規(guī)維護(hù)：制定完善的維保計劃及實施方案，排除隱患，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。

　　3、緊急狀況的處理：建立快速反應(yīng)機制，制定應(yīng)急準(zhǔn)備及響應(yīng)措施，保證緊急狀況下實現(xiàn)聯(lián)動，將損失降到最低程度。

　　4、管理原則：

　　*制定公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運作，確保設(shè)施設(shè)

　　備的正常運作。

　　*建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)

　　檔案等管理制度。

　　*建立機電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。

　　*保障供電、供水、消防等正常運作并做好記錄。

　　*巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)有異常情況須及時報告、

　　記錄并在主管安排下盡快處理。

　　*做好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。

　　*負(fù)責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。

　　*定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。

　　*建立有效的信息傳遞體系。實行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請及故

　　障報告，及時反饋信息，在最短的時間內(nèi)使有關(guān)人員到位并及時處理問題。

　　*對部分機電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期的養(yǎng)護(hù)工作，并由工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務(wù)合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護(hù)，確保維修保養(yǎng)工作的品質(zhì)，并準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。

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　　*安排相關(guān)保險。

　　3加強設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)

　　A、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容：

　　1、給排水設(shè)施（設(shè)備）運行管理及養(yǎng)護(hù)

　　*確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。

　　*專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　*值班人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。

　　*工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

　　*客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

　　*客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況并做好解釋工作。

　　*給排水設(shè)備發(fā)生故障，維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)絡(luò)工作，及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）的故障，確保設(shè)備性能。

　　2、供電設(shè)施的運行管理及養(yǎng)護(hù)：

　　*確保供電設(shè)施（設(shè)備）保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)戶的安全用電需要。

　　*高壓運行工程師負(fù)責(zé)高壓設(shè)備和變壓器的巡檢，并做好記錄。

　　*機電值班人員負(fù)責(zé)供電設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告。

　　*工程部主管負(fù)責(zé)供電設(shè)備綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

　　*客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

　　*客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況并做好解釋工作。

　　*供電系統(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應(yīng)及時報告主管，必要時報供電局進(jìn)行搶修等聯(lián)絡(luò)工作，確保設(shè)備的性能。

　　3、高低壓保養(yǎng)維修程序：

　　（1）變壓器：每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進(jìn)行檢查、收緊、清潔污物。具體實施程序如下：

　　*組織熟悉設(shè)備的人員（五人以上）指定專門責(zé)任人，了解工作任務(wù)和注意事項，并由專門責(zé)任人按工作單程序安排工作。

　　*工作時穿長袖工作服，身上不得配帶其它雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測驗電器是否正常。

　　*先停低壓開關(guān)，再停高壓開關(guān)，用合格的驗電器驗明接線端無電后，最后用專用的接線桿將接地線可靠接地，對母線進(jìn)行放電并相間短接。

　　*接、拆地線應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。

　　*工作完畢后檢查所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場后才可按步驟進(jìn)行送電。

　　（2）高壓開關(guān)柜：高壓系統(tǒng)屬于技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季都要將該項維護(hù)工作外包給供電局進(jìn)行，每年冬季對手動合閘和分閘回路進(jìn)行試驗和檢修。

　　（3）低壓開關(guān)柜：每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)的各種開關(guān)和機械進(jìn)行檢修，收緊螺絲，清潔污物。

　　附： 《高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備維修業(yè)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)及操作細(xì)則》

　　《高低壓配電裝置運行安全程序》

　　《低壓配電系統(tǒng)年檢項目》包括：

　　*檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線。

　　*檢查小區(qū)上下水泵房，消防泵房。

　　*檢查公共用電裝置。

　　*檢查供電系統(tǒng)工程報價。

　　4、電梯的管理及養(yǎng)護(hù)

　　*電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進(jìn)入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。

　　*運行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應(yīng)盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進(jìn)行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來救助。

　　*電梯人數(shù)過多時，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。

　　*切勿讓幼兒單獨搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險。

　　*發(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困在電梯內(nèi)，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命。

　　*發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全的地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。

　　*電梯維修人員應(yīng)每天檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖。

　　*電梯內(nèi)的求救警鈴、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免突發(fā)緊急事件時因無法求救而導(dǎo)致窒息。

　　*因維修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時，應(yīng)在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼通知。

　　5、消防設(shè)備的運行及養(yǎng)護(hù)

　　*小區(qū)內(nèi)所有消防通道指示牌必須保持良好的狀態(tài)，停電后仍正常工作。

　　*小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即維修并做好記錄。

　　*任何消防設(shè)備均安裝在機房內(nèi)，應(yīng)每星期檢查一次。

　　*消防報警系統(tǒng)每月測試一次，如有故障應(yīng)立即維修并做好記錄。

　　*消防水泵應(yīng)保持良好的狀態(tài)，閥門無人為誤開，保證消防水箱的水位處于正常。

　　*具備消防保養(yǎng)證明書。

　　*每年應(yīng)有一次消防演練。

　　附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度》

　　《消防系統(tǒng)日常檢查流程》

　　6、中控室設(shè)備維護(hù)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

　　*客戶服務(wù)中心信息室負(fù)責(zé)監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對該系統(tǒng)實施維修保養(yǎng)。

　　*閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)由經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無關(guān)人員不得隨意觸動。

　　*值班員應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標(biāo)的對應(yīng)和編排。

　　*設(shè)備投入正常使用后，為確保運行正常，工程技術(shù)人員必須嚴(yán)格按《閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項目計劃表》進(jìn)行檢查。

　　*每日檢查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機各項功能是否正常，有無設(shè)備異常，將檢查結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表》中。

　　*每月對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃。

　　*每季對室內(nèi)部分電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號傳輸質(zhì)量，并將結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》中。

　　*閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障后，首先應(yīng)分清故障類型、部位，并及時排除，一時排除不了的故障，應(yīng)立即通知有關(guān)專業(yè)維修單位，屬保修范圍內(nèi)的，立即通知保修單位修理、保養(yǎng)，以便盡快修復(fù)投入正常工作，并記錄在案。

　　*確保中控室設(shè)備（消防報警系統(tǒng)、

保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對講電話系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。

　　*中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄；

　　*弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運行正常。

　　*工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理以及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。

　　*"客戶服務(wù)中心"負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

　　*中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機電設(shè)備的操作，確保消防報警設(shè)備、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作的安全性和準(zhǔn)確性。

篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號項目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防范措施。

　　8.設(shè)備機房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負(fù)荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案

一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計劃

　　房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。

建筑物主要指標(biāo)(略) (一)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢

　　1、對混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計劃,定期(每年不少于兩次)進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設(shè)計及有關(guān)部門批準(zhǔn),任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。

　　2、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補,以防止鋼筋銹蝕。

　　3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計要求,改變用途時不允許隨意超載,甚至于對結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。

(二)裝飾工程養(yǎng)護(hù):

　　1、樓層地面的養(yǎng)護(hù):保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。

　　對于(來自:www.dewk.cn)使用中發(fā)生小的損壞,要及時修補。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。

　　2.門窗的養(yǎng)護(hù):對使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作,發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大,五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作,定期進(jìn)行油漆補修工作,補漆盡量和原漆保持一致,否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。

　　3、飾面墻的養(yǎng)護(hù):定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不允許用強酸對任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

　　4、頂棚的養(yǎng)護(hù):定期巡檢,發(fā)現(xiàn)翹邊,裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時修補或更換。

(三)幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

　　1、發(fā)現(xiàn)螺栓(來自:www.dewk.cn)松動,破損應(yīng)及時修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)玻璃松動、、破損應(yīng)及時修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞,應(yīng)及時修補或更換。

　　2、定期檢查幕墻排水系統(tǒng),保持通暢。

　　3、當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時,事后應(yīng)對玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查,親視損壞程度進(jìn)行維修加固。

二、設(shè)備設(shè)施的運行維護(hù)與計劃 (一)給排水設(shè)備運行維護(hù)

　　給排水設(shè)備運行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

　　對設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　自來水變頻泵

　　自動噴灑供水泵

　　消火栓穩(wěn)壓泵

　　潛水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龍頭與閥門的維修

　　4、衛(wèi)生潔具的維修

　　5、水泵保養(yǎng)及維修

　　6、壓力表的校驗

　　7、潛水泵的檢查保養(yǎng)

　　8、熱交換器的運行與維修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設(shè)備管理維護(hù)

　　供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運行,對供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修

　　對設(shè)備系統(tǒng)的了解

　　變壓器

　　高壓柜

　　低壓柜

　　日常維護(hù)要點

　　1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2、絕緣電阻測量及損傷線更換

　　3、配電箱的檢查

　　4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運行維護(hù)

　　電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運行管理、維修保養(yǎng)和中修

　　天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部

(四)、空調(diào)系統(tǒng)運行維護(hù)

　　冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運行所進(jìn)行的日常運行管理和維修和保養(yǎng)工作。對設(shè)備系統(tǒng)的了解

　　常見維修要點

　　1、電源電壓的檢查

　　2、機油溫度、壓力的檢查

　　3、制冷劑的檢查

　　4、冷凍水、冷卻水的檢查

　　5、遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄

　　6、注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時補水

　　7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　對設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　電梯對講5組

　　電視監(jiān)控30組

　　消防監(jiān)控1組

　　局域網(wǎng)系統(tǒng)1組

　　電話交接間1組

　　大屏電視系統(tǒng)1組

　　常見維護(hù)要點:

　　1、結(jié)合實際正確使用設(shè)備

　　2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

　　3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補、擴(kuò)充、升級等內(nèi)容的工作。

(六)消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修

　　對設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　防排煙風(fēng)機8臺(屋頂排風(fēng)機4KW1臺、地下室設(shè)備間風(fēng)機5.5KW8臺)

　　自動噴灑供水泵30KW2臺

　　消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺

　　噴灑穩(wěn)壓泵3.7 KW1臺

　　常見維護(hù)要點:

　　自動噴灑系統(tǒng)

　　管道閥門

　　電接點壓力表

(七)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運行,對接收設(shè)施進(jìn)行的日常運行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。

　　運行維護(hù)要點:

　　1、按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理

　　2、按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)

設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃

序號	項目	工作內(nèi)容	保養(yǎng)周期
1.	避雷系統(tǒng)接地電阻	可靠性檢查和試驗	每年一次（春季前），雷雨后加強巡檢一次
2.	火災(zāi)自動報警系統(tǒng)	可靠性檢查和試驗	每季一次
3.	高、底壓配電柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
4.	各種配電盤、控制柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
5.	電梯	由專業(yè)公司定期維護(hù)	每天巡檢，每周保養(yǎng)
6.	空調(diào)冷水機	由專業(yè)公司定期維護(hù)	每年一次（夏季前）
7.	空調(diào)冷水循環(huán)泵	清洗、換潤滑油	每年一次
8.	熱力鍋爐	專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測	每年一次（冬季前）
9.	熱水鍋爐	安全檢測、水質(zhì)檢測	每季一次
10.	熱水循環(huán)泵	清洗、換潤滑油	每年一次
11.	生活水箱	清潔、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清潔、換潤滑油	每年一次
13.	風(fēng)機防塵罩	清洗	每半年一次
14.	各種管道的金屬閥門	清潔、防銹	每年一次
	各種金屬管道和構(gòu)架	清潔、防銹、緊固	每年一次
弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行
電動消防水泵每周試運轉(zhuǎn)一次并加注潤滑脂

　　各種設(shè)備每天運行時間超過12小時的保養(yǎng)周期為一年,不足12小時的保養(yǎng)周期為二年。