物業(yè)管理酬金計提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀
(一)實行酬金制的代表性行業(yè)的特點
市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社;保險業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個代業(yè)主管理私有財產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析
分析此表可以得出這樣的結(jié)論：酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè);酬金的計算基數(shù)一般為實際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分;規(guī)定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達(dá)到平衡，政府只對與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項目規(guī)定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。
事實上，在酬金制的運(yùn)行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金;在酬金的收取方向，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法;再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計提比例的上限，并允許向下浮動。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導(dǎo)且競爭激烈的市場條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個產(chǎn)業(yè);而規(guī)定的酬金比例上限過高時，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業(yè)管理酬金計提的確定，也應(yīng)考慮市場因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會對業(yè)主的利益造成影響。事實上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實際情況，具體來講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出：若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時，酬金折讓的情況就必然會發(fā)生，最終會在市場競爭中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計提標(biāo)準(zhǔn)時，防止其過高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過低。
篇2：物業(yè)管理酬金制計提基數(shù)與計提比例的研究
物業(yè)管理酬金制計提基數(shù)與計提比例的研究
物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計算基數(shù)，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計提基金和比例作一探討。
酬金計提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀
(一)實行酬金制的代表性行業(yè)的特點
市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個代業(yè)主管理私有財產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析(詳見下表)。
分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計算基數(shù)一般為實際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達(dá)到平衡，政府只對與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項目規(guī)定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。
事實上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計提比例的上限，并允許向下浮動。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導(dǎo)且競爭激烈的市場條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過高時，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業(yè)管理酬金計提的確定，也應(yīng)考慮市場因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會對業(yè)主的利益造成影響。事實上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實際情況，具體來講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時，酬金折讓的情況就必然會發(fā)生，最終會在市場競爭中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計提標(biāo)準(zhǔn)時，防止其過高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過低。
物業(yè)管理酬金計提的計提基數(shù)及其合理性
(一)計提基數(shù)的確定
物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計提基數(shù)。在實際管理服務(wù)過程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項目的其它(如特約服務(wù))收入。
具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地場所的經(jīng)營過程中，也應(yīng)按上述方法計提酬金。但有可能會出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經(jīng)營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經(jīng)營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。
這種計提發(fā)放反映出兩個層面的問題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財，理財?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計提基數(shù)計提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué)。
(二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計提基數(shù)的合理性分析
首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動，同時決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對應(yīng)的。
其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。
再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。
物業(yè)管理酬金計提比例的確定
物業(yè)管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)計提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計提比例。
(一)政府指導(dǎo)價和市場選擇相結(jié)合
由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點也未被業(yè)主普遍認(rèn)識。同時，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場性的協(xié)商定價過渡。
政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格的同時，可以根據(jù)行業(yè)特點制定傭金計提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。
(二)科學(xué)地制定管理酬金的計提比例
為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，若要達(dá)到保本點，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計提比例上限應(yīng)不低與15%。
(三)幾個需要說明的問題
一是，目前仍有一種錯誤的認(rèn)識，把管理酬金的計提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。
物業(yè)管理酬金的計算方法
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計提，由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金。
錯誤的計算方法是這樣的:
含酬價=凈價+酬金
酬金=含酬價×酬金率
凈價=含酬價×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為:
酬金=(凈價+酬金)×酬金率
=凈價×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
為了真正顯示計提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價外計提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本身計提酬金。具體計算方法如下:
含酬價=凈價+酬金
酬金=凈價×酬金率
含酬價=凈價×(1+酬金率)
假如已知含酬價，則酬金的計算方法為:
酬金=含酬價/(1+酬金率)×酬金率
下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計提的方法:
ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬元，按15%計提物業(yè)管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為15萬元，計算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15萬元
如果按錯誤的方法計算公式為:115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。
(作者單位:深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳物業(yè)管理研究所)
(摘自《住宅與房地產(chǎn)》20**年第4期)
曹陽 劉雙樂 左剴 陳智勇
篇3：物業(yè)管理酬金的計提基數(shù)及其合理性
物業(yè)管理酬金的計提基數(shù)及其合理性
(一)計提基數(shù)的確定
物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為計提基數(shù)。在實際管理服務(wù)過程中，其他收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項目的其他(如特約服務(wù))收入。
具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地場所的經(jīng)營過程中，也應(yīng)按上述方法計提酬金。但有可能會出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生;二是所開展的經(jīng)營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經(jīng)營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。
這種計提發(fā)放反映出兩個層面的問題：一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財，理財?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點;二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。
以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為計提基數(shù)計提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué)。
(二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為計提基數(shù)的合理性分析
首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動，同時決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對應(yīng)的。
其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為基數(shù)計提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。
再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為基數(shù)計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。