伴隨著物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的日趨普及和成熟,業(yè)主比以往更關(guān)注物業(yè)管理公司如何使用物業(yè)服務(wù)費(fèi),怎樣保證物業(yè)管理的基本標(biāo)準(zhǔn),從而保證全體業(yè)主的利益;而物業(yè)管理公司則關(guān)心提供了物業(yè)管理服務(wù)能否獲得和怎樣獲得報(bào)酬。這兩個(gè)不同角度的認(rèn)識(shí)構(gòu)成了一個(gè)共同的問(wèn)題,就是業(yè)主如何提供或叫做物業(yè)管理公司如何獲得服務(wù)報(bào)酬的方式,目前在市場(chǎng)上大體存在兩種方式,即酬金制和包干制。本人主要從概念與性質(zhì)、內(nèi)容與特征、和基本理論等方面探討物業(yè)管理酬金制。

一、酬金和酬金制的概念、性質(zhì)

酬金也稱傭金,是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,產(chǎn)生了雇傭代理行為時(shí)出現(xiàn)的一種交易或報(bào)酬的貨幣表現(xiàn)形式。它是指賣方或買方支付給中間商代理買賣或促進(jìn)交易的服務(wù)報(bào)酬。在具有代理服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)中大都實(shí)行不同形式的酬金制,如房地產(chǎn)中介的租房傭金;證券行業(yè)的手續(xù)費(fèi);旅*業(yè)的留成費(fèi)用;保險(xiǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)提成等等。

物業(yè)管理活動(dòng)中,由于專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)掌握著對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理的知識(shí)、信息和技術(shù),業(yè)主又不能在多產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的管理。而物業(yè)需要管理的必須性,決定了物業(yè)管理活動(dòng),必然要由全體業(yè)主共同聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)代為進(jìn)行。從而確定了物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同確立的一種代理性質(zhì)的或者。雖然,物業(yè)管理從行為和形式上看是代理活動(dòng),但又有其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系,所以,從雙方的法律地位和合同性質(zhì)上看,他們又是一種平等的、經(jīng)濟(jì)性的服務(wù)合約關(guān)系。從這個(gè)意義上講,物業(yè)管理酬金的概念,是指合同約定狀態(tài)下,物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng),并向業(yè)主提供其他相關(guān)服務(wù)時(shí)所獲得的報(bào)酬。同理,物業(yè)管理企業(yè)收取的由業(yè)主繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),實(shí)際上也就成了代收代支的代管性資金了。

當(dāng)一個(gè)行業(yè)內(nèi)或幾個(gè)行業(yè)間的一定范圍內(nèi),以提取酬金作為計(jì)費(fèi)或獲取報(bào)酬的方式成為旁邊現(xiàn)象、必然規(guī)律或形成慣例和具有規(guī)定性時(shí)就稱為酬金制。物業(yè)管理酬金制在香港就是由現(xiàn)象到行業(yè)慣例的發(fā)展過(guò)程,而在深圳和內(nèi)地一些地方就是以政策規(guī)定形成的。物業(yè)管理酬金制的概念,是指代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它屬于全體業(yè)主權(quán)益的收入中,按約定比例提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

二、物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征

酬金制方式下,物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來(lái)的資金。同時(shí),為充分利用社會(huì)資源,代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商,并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管,這些管理活動(dòng)、監(jiān)管活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理,都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理或者中重大事項(xiàng)的決策,但是多數(shù)業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這個(gè)認(rèn)可和決策的,這就要求通過(guò)一些形式和合理的程序來(lái)體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)力。使以物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng),實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。所以酬金制方式下必須建立以下制度和機(jī)制:

1、建立管理預(yù)算制度

管理預(yù)算也稱為物業(yè)管理費(fèi)年度預(yù)決算,是物業(yè)管理活動(dòng)中酬金制方式下的核心內(nèi)容之一,是物業(yè)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人根據(jù)該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務(wù)收入和履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)所需的全部支出而做的收支平衡預(yù)算。管理預(yù)算不同于企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算,它不是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全年的物業(yè)管理計(jì)劃的實(shí)施情況及之相適應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)的收支平衡情況。這個(gè)制度的建立即可以使物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容對(duì)應(yīng)所收費(fèi)更公平和更合理,也可充分解決業(yè)主盲目參與管理的問(wèn)題,使物業(yè)管理活動(dòng)更為科學(xué)。

2、建立物業(yè)管理費(fèi)收支情況

篇2：物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究

　　物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究

　　物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報(bào)酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實(shí)踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計(jì)算基數(shù)，以多大比例計(jì)提基金比較合理，一直是一個(gè)比較模糊的問(wèn)題，同時(shí)也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題。本文就物業(yè)管理酬金的計(jì)提基金和比例作一探討。

　　酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀

　　(一)實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險(xiǎn)業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場(chǎng)，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡(jiǎn)單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析(詳見下表)。

　　分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法，其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)自然達(dá)到平衡，政府只對(duì)與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限，除此之外，政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。

　　事實(shí)上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過(guò)程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如，在酬金的計(jì)提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。

　　物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng)，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)提比例的上限，并允許向下浮動(dòng)。

　　(二)酬金比例市場(chǎng)化是趨勢(shì)

　　在政府主導(dǎo)且競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過(guò)底時(shí)，往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過(guò)高時(shí)，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場(chǎng)上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以，市場(chǎng)最終會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)。

　　物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定，也應(yīng)考慮市場(chǎng)因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況，具體來(lái)講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤(rùn)空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤(rùn)的需要。

　　通過(guò)對(duì)上表所列行業(yè)的分析，可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高時(shí)，酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生，最終會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，防止其過(guò)高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過(guò)低。

　　物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性

　　(一)計(jì)提基數(shù)的確定

　　物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過(guò)程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地所取得的經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它(如特約服務(wù))收入。

　　具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)率低于管理酬金的比率，會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得的利潤(rùn)較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對(duì)物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對(duì)這兩種經(jīng)營(yíng)情況也可以通過(guò)合同約定具體的利潤(rùn)分配比例，而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。

　　這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問(wèn)題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái)，理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。

　　以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué)。

　　(二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析

　　首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng)，同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對(duì)應(yīng)的。

　　其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營(yíng)，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過(guò)提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí)，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。

　　再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡(jiǎn)單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。

　　物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確定

　　物業(yè)管理酬金比例的確定是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過(guò)低并按管理成本計(jì)提酬金，有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以，對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時(shí)尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計(jì)提比例。

　　(一)政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)選擇相結(jié)合

　　由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識(shí)。同時(shí)，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以，從市場(chǎng)發(fā)育角度看，政府還有必要通過(guò)制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)性的協(xié)商定價(jià)過(guò)渡。

　　政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。

　　(二)科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例

　　為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤(rùn)。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過(guò)管理成本的10%計(jì)提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級(jí)公司的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計(jì)提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，若要達(dá)到保本點(diǎn)，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與15%。

　　(三)幾個(gè)需要說(shuō)明的問(wèn)題

　　一是，目前仍有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場(chǎng)性質(zhì)原則。

　　物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法

　　以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來(lái)說(shuō)，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計(jì)提，由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金，如果計(jì)算方法不正確，酬金本身也會(huì)被計(jì)提酬金。

　　錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的:

　　含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金

　　酬金=含酬價(jià)×酬金率

　　凈價(jià)=含酬價(jià)×(1-酬金率)

　　按照上述公式，酬金額的計(jì)算方法可演化為:

　　酬金=(凈價(jià)+酬金)×酬金率

　　=凈價(jià)×酬金率+酬金×酬金率

　　此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。

　　為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法，避免酬金本身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下:

　　含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金

　　酬金=凈價(jià)×酬金率

　　含酬價(jià)=凈價(jià)×(1+酬金率)

　　假如已知含酬價(jià)，則酬金的計(jì)算方法為:

　　酬金=含酬價(jià)/(1+酬金率)×酬金率

　　下面，舉例說(shuō)明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法:

　　ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來(lái)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬(wàn)元，按15%計(jì)提物業(yè)管理酬金，則該月份可計(jì)提管理酬金的金額為15萬(wàn)元，計(jì)算公式如下:

　　115÷(1+15%)×15%=15萬(wàn)元

　　如果按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為:115×15%=17.25萬(wàn)元，則多提酬金2.25萬(wàn)元。

　　(作者單位:深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳物業(yè)管理研究所)

　　(摘自《住宅與房地產(chǎn)》20**年第4期)

　　曹陽(yáng) 劉雙樂(lè) 左剴 陳智勇

篇3：物業(yè)管理酬金制和承包制

　　物業(yè)管理“酬金制”和“承包制”

　　對(duì)于酬金制，我談?wù)勎易约旱目捶?

　　1.首先表明立場(chǎng):物業(yè)管理收費(fèi)的酬金制是發(fā)展方向，與目前普遍采用的承包制相比更具合理性;

　　2.目前我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)尚不完全具備商業(yè)化特征。商業(yè)化機(jī)制是一個(gè)更加市場(chǎng)化的機(jī)制，只有在商業(yè)化相對(duì)發(fā)達(dá)的階段，才有可能推行物業(yè)管理的酬金制，但是在目前我們國(guó)家的現(xiàn)狀下，并不完全適合。

　　目前的中國(guó)特色尚不足以完全支撐物業(yè)管理收費(fèi)的酬金制機(jī)制，原因有三:

　　首先，目前的物業(yè)管理體制，并不是一個(gè)完全開放的市場(chǎng)化體制。它更多的體現(xiàn)出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的巨大影響。

　　1、由于政府將部分政府職能賦予了物業(yè)管理，這就使得物業(yè)管理帶有了部分強(qiáng)制特性，這種強(qiáng)制性也很大程度的影響了其它非強(qiáng)制項(xiàng)目的運(yùn)作，導(dǎo)致了糾紛的不可避免。

　　2、由于物業(yè)管理承擔(dān)了過(guò)多的非物業(yè)職責(zé)，使得物業(yè)管理的目的偏離了物業(yè)的范疇，它對(duì)區(qū)域甚至是社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)生影響。這是由于全社會(huì)的基本保障力的不足造成的，政府的公共安全機(jī)關(guān)并不能有力的為全社會(huì)提供安全保障，使得民眾只能以社區(qū)為單位各自為戰(zhàn)。保安已經(jīng)不是資本社區(qū)的奢侈品而成為了社區(qū)安全的基本需要。

　　3、物業(yè)公司的準(zhǔn)入制度是建立在計(jì)劃模式下的。并不是商業(yè)化的，不是標(biāo)準(zhǔn)式的，而是計(jì)劃式的。物業(yè)公司準(zhǔn)入機(jī)制的循環(huán)證明體制使得政府甚至是政府官員的權(quán)力無(wú)限擴(kuò)大，導(dǎo)致目前“說(shuō)你行你就行不行也行，說(shuō)不行就不行行也不行”的物業(yè)公司準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人權(quán)力進(jìn)一步加大。

　　4、物業(yè)管理被政府定義為一個(gè)概念，而不是具體的一項(xiàng)或多項(xiàng)事物。物業(yè)管理是由眾多商業(yè)化水平非常高的行業(yè)交織而成，如果能充分運(yùn)用這些完善的市場(chǎng)化資源，物業(yè)管理本來(lái)可以是非常商業(yè)化的市場(chǎng)行為。但是由于物業(yè)管理這個(gè)概念的提出，使得并不需要真正從事任何物業(yè)管理事物的概念化的物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生，這樣做無(wú)非就是為了便于政府向物業(yè)管理中添加一些非物業(yè)管理職責(zé)。試想如果單從物業(yè)管理的事物上來(lái)說(shuō)，業(yè)主們可以做到需要什幺買什幺，不需要就不買。可是如果業(yè)主只能接受所謂的概念化的物業(yè)公司的服務(wù)，那幺就只能物業(yè)公司賣什幺業(yè)主就買什幺，而物業(yè)事物和政府職能的捆綁銷售使得業(yè)主別無(wú)選擇。

　　5.物業(yè)公司和管委會(huì)的關(guān)系尚未理順。物業(yè)公司并不是來(lái)接受業(yè)主(委員會(huì))委托協(xié)助業(yè)主(委員會(huì))實(shí)施物業(yè)管理的。相反，物業(yè)管理委員會(huì)的成立卻是為了“配合物業(yè)管理企業(yè)工作”的。這種本末倒置的錯(cuò)誤并不是一時(shí)的筆誤，而是整個(gè)社會(huì)根深蒂固的傳統(tǒng)觀念的直接反映。

　　其次，目前業(yè)主的身份轉(zhuǎn)變還未能完成。

　　由于受到幾十甚至上千年的傳統(tǒng)影響，業(yè)主并不都能很快的完成從社會(huì)化、國(guó)家化向市場(chǎng)化、商業(yè)化的轉(zhuǎn)變。即便是形式上成為了業(yè)主，但是靈魂深處還是無(wú)法擺脫計(jì)劃的影子。有相當(dāng)部分的業(yè)主們還沒有真正認(rèn)識(shí)到對(duì)公共物業(yè)的義務(wù)和責(zé)任，僅僅是出于對(duì)權(quán)力的本能追逐而關(guān)注物業(yè)管理。從內(nèi)心深處而言，關(guān)起門來(lái)才是自己的家，外面的世界與己無(wú)關(guān)。他們可以為了自己家的維護(hù)和裝修毫不猶豫的一擲千金，但是對(duì)待與自己家同時(shí)同樣買入的物業(yè)公共區(qū)域，卻吝嗇之至。他們可以用上一二十萬(wàn)甚至更多對(duì)被認(rèn)為是自己的家進(jìn)行超豪華的裝修，但是卻不愿意為了同樣買來(lái)的公共區(qū)域花上哪怕是一半的代價(jià)。對(duì)于這部分人而言，裝修是主動(dòng)的、必需的，但是物業(yè)管理卻是被動(dòng)的、必須的(此“必須”非彼“必需”-舒可心注)。從咱們的論壇而言，大量的業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題是哪兒哪兒哪兒的物業(yè)費(fèi)收的高了或低了，而不是物業(yè)管理費(fèi)的真正使用情況。他們不關(guān)心或者說(shuō)也沒有能力關(guān)心物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)使用情況。這就說(shuō)明，目前中國(guó)的物業(yè)管理，尚處于集市階段，雖然已經(jīng)有了某些商業(yè)化的萌芽，但是尚不具備完全商業(yè)化的條件。

　　第三，物業(yè)管理的酬金制需要社會(huì)信用和監(jiān)管體系的保障。

　　現(xiàn)有的物業(yè)管理委員會(huì)，由于其人員組成的特殊性(兼職等)和法律地位的不確定性，根本無(wú)法滿足物業(yè)管理的要求，也談不上有力的監(jiān)管物業(yè)管理公司的活動(dòng)，從而只能“配合物業(yè)管理企業(yè)工作”。

　　因此，對(duì)于業(yè)主的雇員---物業(yè)公司而言，由于物業(yè)管理委員會(huì)并不能真正有效的起到監(jiān)督和管理的作用，因此物業(yè)管理和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管工作便只能更多的交給政府來(lái)完成。而政府由于其固有的局限性，不可能針對(duì)性的對(duì)各個(gè)小區(qū)的具體情況制定不同的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和酬金，這也就決定了目前的物業(yè)管理還只能以承包制為主。

　　酬金制只有在類似于某某園(掩蓋其社區(qū)名稱-舒可心)這樣的物業(yè)管理委員會(huì)真正具有監(jiān)管能力和水平的小區(qū)實(shí)施。而如果不具備這樣的條件，那幺酬金制的推行只不過(guò)是在物業(yè)公司原有的利潤(rùn)水平上再加上幾十甚至上百萬(wàn)的“酬金”，沒有現(xiàn)實(shí)的實(shí)際意義，而且極有可能為業(yè)主特別是中小社區(qū)的業(yè)主帶來(lái)更大的負(fù)擔(dān)

　　所以，我認(rèn)為目前歷史條件下，在中國(guó)推行物業(yè)管理酬金制尚不具備條件。但是，就象我第1點(diǎn)表明的觀點(diǎn)一樣，較之于物業(yè)管理的承包制，物業(yè)管理的酬金制更加合理，它無(wú)疑是商品化社區(qū)的發(fā)展方向。但是我覺得這是一個(gè)自下而上的過(guò)程，如果某個(gè)小區(qū)具備了這種能力，他自然也就會(huì)表達(dá)這種要求。只有當(dāng)我們大部分甚至所有的小區(qū)都具備這種能力和要求的時(shí)候，酬金制自然水到渠成。

　　那時(shí)候，不單單業(yè)主會(huì)這樣要求，物業(yè)公司更是求之不得。試想，如果在一個(gè)強(qiáng)有力的物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)管之下，如果物業(yè)公司還大肆標(biāo)榜其“微利”甚至是“無(wú)利”，那幺，物業(yè)公司可能真的掙不到錢了。

　　酬金制在前頭，可是路得從這兒走!

　　路漫漫其修遠(yuǎn)兮