物業(yè)公司財務(wù)管理的特點

　　1、物業(yè)公司的財務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個性，它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點是生產(chǎn)與消費同時開始、同時結(jié)束。所以，物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財務(wù)管理，在管理上已經(jīng)廣泛實行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)動態(tài)分析方法、加強預(yù)算控制、參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;通過計算機的應(yīng)用和分析，實行數(shù)字化管理，從而使財務(wù)管理的綜合性大為加強，財務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

　　2、物業(yè)公司的財務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個體服務(wù)，是一種同時帶有社區(qū)公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進行各種經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。從提供服務(wù)、支付人員工資，到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費，開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個部門都要使用資金，沒有資金做基礎(chǔ)，任何部門的活動都不能進行;每項業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。由此可見，物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　3、物業(yè)公司的財務(wù)管理的其他方面特點

　　(1)由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程既不涉及生產(chǎn)活動也與銷售活動無關(guān)，大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護等管理服務(wù)，其資金運動過程及形式必然相對簡單，從而決定了財務(wù)核算對象相對簡單。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)的各項收費的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運作過程的監(jiān)督更為全面。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

篇2：物業(yè)公司財務(wù)管理特點及運行機制

　　物業(yè)公司財務(wù)管理特點及運行機制

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好：

　　根據(jù)河南物業(yè)商會的安排，河南萬廈物業(yè)公司在本次物業(yè)管理收費及財務(wù)管理研討會上作為主講企業(yè)，我作為萬廈物業(yè)公司財務(wù)負責(zé)人，談一談個人對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的一點看法和體會，下面有五個問題與大家共同分享。

　　第一個問題：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理具有什么樣的特點呢?

　　物業(yè)管理企業(yè)是高度統(tǒng)一的管理，全方位、多層次的服務(wù)，市場經(jīng)營為一體，寓經(jīng)營、管理于服務(wù)之中的一種新興的服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，我國的物業(yè)管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算的會計制度，由于物業(yè)管理是作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)中為完善市場機制而逐步建立起來的綜合性經(jīng)營服務(wù)方式，物業(yè)管理企業(yè)目前的會計核算主要參照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，并執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，但物業(yè)管理企業(yè)畢竟不同于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)有其自身的經(jīng)營特點和管理要求，而物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理是物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)活動，是協(xié)調(diào)、處理各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理活動的基礎(chǔ)和中心。我本人認為，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理具有綜合性強、覆蓋面廣、敏感性強三個特點：

　　特點一：綜合性強

　　財務(wù)管理是運用價值形式對企業(yè)的經(jīng)營活動進行管理的，企業(yè)經(jīng)營活動中的一切物質(zhì)條件、經(jīng)營過程和經(jīng)營結(jié)果，都可以通過價值形式進行綜合性地反映。財務(wù)管理的這一特征表明了企業(yè)的財務(wù)管理工作具有很強的綜合性。因此，財務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個組成內(nèi)容，在整個企業(yè)管理工作中居于核心地位。

　　隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟和商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個性，物業(yè)管理的行業(yè)特性之一，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點是生產(chǎn)與消費同時開始、同時結(jié)束。所以，物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代的物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理，在管理手段上已經(jīng)廣泛實行財務(wù)預(yù)算， 財務(wù)動態(tài)分析方法，加強預(yù)算控制，參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;在管理方法上，采用會計電算化，普及

　　計算機的應(yīng)用和分析，實行數(shù)字化管理，從而使財務(wù)管理的綜合性大為加強，財務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

　　特點二：覆蓋面廣

　　物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個體服務(wù)，是一種同時帶有社區(qū)公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場行為，市場經(jīng)濟離不開資金運用，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進行各種經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。而在企業(yè)里，一切涉及資金的活動都是財務(wù)管理的內(nèi)容。在企業(yè)的經(jīng)營活動中，企業(yè)內(nèi)部各個部門、各項目的工作都與資金有關(guān)。從提供服務(wù)、支付人員工資，對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保潔、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費，開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)。各個部門都要使用資金，沒有資金作基礎(chǔ)，任何部門的活動都不能進行;每項業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。由此可見， 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　特點三：敏感性強

　　在企業(yè)的經(jīng)營活動中，各項工作的進展情況，都可迅速地反映到企業(yè)財務(wù)上，并影響企業(yè)的各項財務(wù)指標(biāo)。而企業(yè)的經(jīng)營活動是一個整體系統(tǒng)，某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都會影響到其他環(huán)節(jié)，從而影響企業(yè)整個的財務(wù)狀況。但是有些環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問題是不規(guī)律、無法預(yù)測的，諸如市場供需條件的變化，企業(yè)外部的經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜多變，都會給企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動帶來很大的影響。

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理的推進，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)運而生。從一開始介入市場，財務(wù)管理中的費用測算就是投標(biāo)書中最重要的部分，報價也是個敏感的話題，由于服務(wù)費用各有千秋，各企業(yè)測算角度不同，費用測算沒有一個統(tǒng)一的平臺，企業(yè)能否中標(biāo)，在費用的測算上，關(guān)鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算的過程和依據(jù)。物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價相符，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是不容易的。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，通過激烈的市場競爭，才能促使物業(yè)管理企業(yè)有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業(yè)得到發(fā)展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過企業(yè)間相互的競爭交流，最終才能降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，

　　才能使物業(yè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。這就要求企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)善于對企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)濟關(guān)系及時進行合理調(diào)節(jié)，以適應(yīng)外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，不斷提高企業(yè)防范風(fēng)險的能力，增加企業(yè)市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業(yè)管理者提供財務(wù)信息，反映經(jīng)營狀況的進展情況，促使企業(yè)管理者作出正確的決策，并對企業(yè)經(jīng)營的全過程進行指導(dǎo)和控制。第二個問題：財務(wù)管理在物業(yè)管理企業(yè)中如何運行和控制

　　目前物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理中的核算體系，我個人認為主要包括三個方面：財務(wù)預(yù)算、財務(wù)核算及成本控制。

　　1、財務(wù)預(yù)算的運行和控制

　　由于物業(yè)管理是對房屋設(shè)施設(shè)備等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，就應(yīng)該就其提供的物業(yè)服務(wù)收費。國家發(fā)改委建設(shè)部規(guī)定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業(yè)公司采用的是包干制方式，此種方式是指業(yè)主只支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)自負盈虧。這種方式有別于其他企業(yè)，收入的基本確定，企業(yè)就需要精打細算，以收定支，科學(xué)的進行年度預(yù)算。

　　財務(wù)預(yù)算是一項比較復(fù)雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準(zhǔn)確的預(yù)測是非常困難的，但預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)營計劃的核心，包括詳細的預(yù)期收支估算，允許的空置率水平和經(jīng)營費用。這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。同時預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具，即當(dāng)實際收入低于預(yù)算或費用超過預(yù)算時應(yīng)引起項目負責(zé)人的注意。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員能夠編制比較切合實際的預(yù)算時，企業(yè)能就未來一年的經(jīng)營計劃，做出比較現(xiàn)實的安排。基于河南萬廈物業(yè)公司財務(wù)管理采用電算化，充分利用公司過去的財務(wù)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計技術(shù)分析，并根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)能力和外部經(jīng)濟環(huán)境對未來市場的影響進行估計，從而作出年度財務(wù)預(yù)測。

　　物業(yè)管理企業(yè)年度財務(wù)經(jīng)營指標(biāo)預(yù)算分為兩個方面：

　　(1)收入來源的預(yù)算

　　由于物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是以元、角、分為基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)鄭州市物價局核定的政府指導(dǎo)價，按建筑面積多層建筑收費標(biāo)準(zhǔn)最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費標(biāo)準(zhǔn)最高1.1元/平方米/月，在收入預(yù)算時，就要求財務(wù)人員精打細算

　　，收集詳細的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算主營業(yè)務(wù)收入。

　　雖然已接管的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)已按物業(yè)合同的約定確定，但物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多。業(yè)主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業(yè)管理區(qū)域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟負擔(dān)的情況下，鼓勵管理處根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點，開展多種經(jīng)營，如對空置物業(yè)開展租賃服務(wù)，收取代租服務(wù)手續(xù)費收入，開展家政服務(wù)，提供有償特約服務(wù)，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充物業(yè)管理經(jīng)費的不足。

　　⑵ 成本和費用的預(yù)算

　　收入來源的基本確定是物業(yè)管理企業(yè)有別于其他企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理和控制成為物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容，企業(yè)能否盈利、能否持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于能否有效的控制成本費用，故成本費用的預(yù)算是年度預(yù)算的重點。

　　物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費用等。

　　財務(wù)計劃確定后，要將計劃具體化，進行財務(wù)預(yù)算，進一步細化各種現(xiàn)金收支預(yù)算，使財務(wù)計劃成為企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù)，在實現(xiàn)企業(yè)價值最大化中發(fā)揮重要作用。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算及成本控制

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理運行和控制過程中，最為關(guān)鍵的是對年初預(yù)算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業(yè)公司根據(jù)各管理處的具體情況，年初經(jīng)過調(diào)研，確定年度預(yù)算目標(biāo)，由管理處負責(zé)人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，各管理處財務(wù)人員根據(jù)本管理處的經(jīng)營預(yù)算切實做好會計基礎(chǔ)核算工作，實現(xiàn)數(shù)字化、報表化、動態(tài)的分析管理。實行多級核算，做到事前有預(yù)算，事中有控制，事后有監(jiān)督，各管理處通過日常考核與年度考核相結(jié)合的方法，進行成本控制，是典型的預(yù)算結(jié)合目標(biāo)成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業(yè)公司采用的是雙月收費制，即每兩個月收一次物業(yè)服務(wù)

　　費，隨著入住業(yè)主或使用人的相對穩(wěn)定，根據(jù)年初計劃主營業(yè)務(wù)收入按計劃進度按部就班穩(wěn)步收繳，杜絕前松后緊的情況發(fā)生。對于業(yè)主欠費產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的管理和控制應(yīng)區(qū)別對待，物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款有別于商業(yè)企業(yè)，它不會給企業(yè)帶來信用銷售，也不會使企業(yè)利潤增加，相反，物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的業(yè)主欠費只會使企業(yè)收入減少，現(xiàn)金流短缺， 對物業(yè)企業(yè)而言業(yè)主欠費越多，數(shù)額越大，物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險就越大，企業(yè)的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理要求加強應(yīng)收賬款的管理，調(diào)查分析應(yīng)收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應(yīng)收賬款的形成，加快收入的回籠，物業(yè)企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。

　　成本和費用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貨幣表現(xiàn)。對成本和費用的管理是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容，成本和費用核算是否準(zhǔn)確、真實、合理，關(guān)系到經(jīng)營成果的計算是否正確，直接影響國家、企業(yè)和職工個人的利益分配。

　　就營業(yè)成本而言，河南萬廈物業(yè)公司根據(jù)年初預(yù)算，將營業(yè)成本分為多費用項目，對其中由管理處可控成本項目制定考核制度，定期進行經(jīng)營管理日常考核，并對計劃預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果進行動態(tài)分析、考核，以查明預(yù)算計劃完成或未完成的原因，制定預(yù)警機制，以便采取措施，改進工作，及時調(diào)整管理方案。如人工成本實行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質(zhì)低，服務(wù)意識差，不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費用項目實行年初預(yù)算，嚴格按預(yù)算目標(biāo)進行雙月考核，日常考核制度與員工工資掛鉤，核定預(yù)算額度標(biāo)準(zhǔn)，實行年度總額控制。

　　財務(wù)管理貫穿物業(yè)管理企業(yè)整個經(jīng)營過程。在經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算是手段，財務(wù)管理的控制是關(guān)鍵。有些企業(yè)的財務(wù)管理存在兩個誤區(qū)：一是把財務(wù)管理簡單化，仿佛財務(wù)管理只是財務(wù)部門的事，而財務(wù)部門只是會計核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業(yè)管理各個方面的應(yīng)用和貫徹。二是財務(wù)部門完全聽命于“老板”，忽視財務(wù)管理自身的規(guī)律性與相對獨立性。物業(yè)管理作為我國gg開放后，伴隨經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌和住房制度改革深化而出現(xiàn)的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業(yè)管理企業(yè)連年虧損，瀕臨破產(chǎn)，而同樣是物業(yè)管理企業(yè)的河南萬廈物業(yè)公司卻步入良性循環(huán)，蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創(chuàng)新，創(chuàng)立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應(yīng)用到企業(yè)管理的各個方面，當(dāng)作一項核心任務(wù)。河南萬廈物業(yè)的“成本控制”經(jīng)驗有兩大要點：一是成本控制指標(biāo)分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項成本、費用控制指標(biāo)都有賬可查，有人控制。

　　第三個問題：日常耗材是物業(yè)管理企業(yè)的一項重要費用支出，管好專業(yè)耗材是物業(yè)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)

　　由于物業(yè)管理企業(yè)是圍繞“人的住用環(huán)境”以物業(yè)為對象，以人為核心開展專業(yè)管理與服務(wù)，如各類房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項業(yè)務(wù)的開展均需耗費物料用品。

　　為了加強和規(guī)范物料用品采購的管理，嚴格控制和節(jié)約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規(guī)定》，河南萬廈物業(yè)公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統(tǒng)購的物品和由管理處自行采購的非統(tǒng)購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一采購，各管理處根據(jù)年初預(yù)算的需求，到公司倉庫領(lǐng)用，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預(yù)算時公司從多方面考慮，根據(jù)各個物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的老化程度進行物料耗材的預(yù)算。如對于清潔保潔用品的預(yù)算可以按照保潔人員的數(shù)量，根據(jù)保潔區(qū)域的檔次和清潔衛(wèi)生工作所負責(zé)的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預(yù)算出不同的費用額。公司對物品的采購實行年初預(yù)算總額，日常管理過程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度，在物品采購、領(lǐng)用、儲存管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業(yè)的“成本控制”模式是從現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理中引申、深化出來的，是財務(wù)管理理論運用到企業(yè)管理實踐中的典范。

　　第四個問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強公司系統(tǒng)內(nèi)資金使用的監(jiān)督和管理，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴格的資金管理規(guī)定。

　　公司財務(wù)管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內(nèi)部獨立單位的結(jié)算和資金管理工作，財務(wù)管理部具有管理和服務(wù)的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監(jiān)督與被監(jiān)督，管理與接受管理的關(guān)系，在結(jié)算業(yè)務(wù)中是服務(wù)與被服務(wù)的客戶關(guān)系。

　　由于我公司管理項目分散，公司成立了一支業(yè)務(wù)嫻熟、具有專業(yè)技能的會計隊伍，財務(wù)人員分散辦公，統(tǒng)一管理，各管理處財務(wù)人員全部采用電算化，統(tǒng)一核算方式、統(tǒng)一核算程序、統(tǒng)一核算模式。公司財務(wù)管理部按管理處設(shè)置明細賬，單獨核算到管理處，各管理處財務(wù)核算到每一戶業(yè)主各項應(yīng)收費用。

　　在存款管理方面，公司內(nèi)各管理處在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結(jié)算，以點帶面，全方位控制收入來源，所有現(xiàn)金類資金在公司規(guī)定的限額及時效內(nèi)繳存銀行，由公司統(tǒng)一管理和控制。在資金支出方面，公司根據(jù)各管理處實際情況，酌情核定備用金，嚴禁坐支現(xiàn)金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財務(wù)管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據(jù)檢查情況，定期向總經(jīng)理、董事長專題報告。

　　a)定期檢查各管理處的現(xiàn)金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財務(wù)管理部的結(jié)算情況。

　　第五個問題：關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)納稅管理的具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，是一個微利企業(yè)，歷屬地稅管轄，應(yīng)交納的流轉(zhuǎn)稅種包括營業(yè)稅、城建稅和教育費附加，如果企業(yè)經(jīng)營范圍包括租賃業(yè)務(wù)，則同時還應(yīng)按租賃收入交納房產(chǎn)稅。以上交納的稅收是以營業(yè)收入作為納稅基數(shù)的。無論企業(yè)規(guī)模是大還是小，都應(yīng)按國家稅收政策合法納稅、合規(guī)經(jīng)營。至于企業(yè)所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業(yè)

　　向地稅局交納企業(yè)所得稅，20**年后新成立的企業(yè)向國稅局交納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅是以企業(yè)應(yīng)納稅所得額為基數(shù)，平常有利潤預(yù)交，年終匯算清繳。

　　由于稅務(wù)部門的分立，自20**年取銷代理業(yè)發(fā)票后，物業(yè)管理企業(yè)重要的業(yè)務(wù)：代收水電氣暖等代理事項的發(fā)票無法解決，雖然物業(yè)管理企業(yè)歸屬地稅局管理，但代收的項目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發(fā)票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關(guān)于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關(guān)部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)務(wù)處于如此不利形勢，我不贊同有的物業(yè)管理企業(yè)利用地稅局的服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票開具代收業(yè)務(wù)，將稅費轉(zhuǎn)嫁給所服務(wù)的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負擔(dān)，同時也違犯了發(fā)票管理暫行規(guī)范，超經(jīng)營范圍使用發(fā)票。

　　在稅務(wù)部門沒有解決這個問題之前，物業(yè)行業(yè)應(yīng)有統(tǒng)一的核算口徑，我建議物業(yè)企業(yè)依據(jù)20**年頒布的企業(yè)會計制度中其他法規(guī)《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的通知(財會字[1996]19號)中第三章第二節(jié)第五十一條的規(guī)定，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔(dān)的應(yīng)當(dāng)將其他單位負擔(dān)的部分，開給對方原始分割單進行結(jié)算。即采用自制分割單的形式，開展代收業(yè)務(wù)，以規(guī)避繳納冤枉稅。代收項目如果核算方法不對，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　物業(yè)管理企業(yè)伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業(yè)管理已經(jīng)成為具有相關(guān)規(guī)模的新興行業(yè)，但還沒有獨立的行業(yè)財務(wù)制度，財務(wù)管理工作基礎(chǔ)還很薄弱，許多問題有待實踐和探索。

　　以上是我個人在物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理過程中的一些淺顯的認識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。

篇3：建立有物管行業(yè)特點財務(wù)管理制度的研究

　　建立有物管行業(yè)特點財務(wù)管理制度的研究

　　第一部分：問題的提出及成因分析

　　在我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)服務(wù)市場的發(fā)育發(fā)展中，有些矛盾和現(xiàn)象很特別，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)和機構(gòu)過多，在600多萬人口的深圳，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有600多家，非企業(yè)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)還有800來家;在1300萬人口的上海，據(jù)1999年的資料顯示已有2000多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否也有非企業(yè)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)未見資料顯示，但從上述情況看，其每個企業(yè)或機構(gòu)所管理的面積即規(guī)模肯定是有限的。再如深圳最大的物業(yè)服務(wù)公司在本地的管理面積也沒有超過500萬平方米的，比較香港700多萬人口，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)500多家，最大的企業(yè)管理面積可達2000多萬平方米。我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或機構(gòu)多所帶來的問題，是很多企業(yè)或機構(gòu)都管理著一些盈利能力很差或根本無盈利能力的物業(yè)項目，造成有限的管理費被過多地用在支付人工成本上。在深圳有的小項目 ，人均工資在1000元左右的低標(biāo)準(zhǔn)，而在管理總成本中卻能占到60％甚至80％的比重。其它的管理成本被擠占，管理不到位，業(yè)主意見大的問題就必然比較突出。為把這些問題理的更清楚一些，本部分從四個方面把問題提出并做以成因分析。

　　一、開發(fā)商熱衷組建物業(yè)服務(wù)機構(gòu)

　　開發(fā)商組建物業(yè)服務(wù)公司是個歷史現(xiàn)象。在物業(yè)服務(wù)發(fā)展初期，由于沒有形成社會化和市場化，開發(fā)商為管理好自己所開發(fā)的物業(yè)，成立所屬物業(yè)服務(wù)公司是非常必要的。隨著物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化的實現(xiàn)，開發(fā)和管理的分離成為必然。然而直到現(xiàn)在，仍有一些開發(fā)商，主要是一些只獲得某單項開發(fā)權(quán)的非專業(yè)開發(fā)商，熱衷組建物業(yè)服務(wù)公司或內(nèi)部物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。其中，有些開發(fā)商不是主要考慮怎樣把自己開發(fā)的項目管理好，而是看到物業(yè)服務(wù)收費是穩(wěn)定的經(jīng)濟來源。他們甚至不知道或明知不顧這個費用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理費作為自己的營業(yè)收入，有的開發(fā)商雖不在意甚微的管理費，但也認為肥水不能流入外人田。甚至考慮到，有了這么個收費機構(gòu)，在公司遇到資金困難時，也可調(diào)用以度“饑荒”。這就是為什么明知物業(yè)服務(wù)盈利能力有限，有的甚至還要給予補貼。而一些開發(fā)商卻仍要成立物業(yè)服務(wù)公司或內(nèi)部物業(yè)服務(wù)部門的根本原因。

　　二、物業(yè)服務(wù)公司不論規(guī)模、不計成本接物業(yè)

　　物業(yè)服務(wù)規(guī)模越大，管理成本相對越小，其效益也就越好，這是所有物業(yè)服務(wù)公司都清楚的非常簡單的邏輯現(xiàn)象，但現(xiàn)實中幾乎所有的物業(yè)服務(wù)項目都有物業(yè)公司或某些非公司的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)去爭，有的項目甚至規(guī)模很小，質(zhì)素也并不好。雖然，有的物業(yè)服務(wù)公司也會考慮邊際成本共享以減少運作成本，擴大規(guī)模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如對進入市場和塑造品牌的模糊認識，認為只要能外接物業(yè)，就等于進入了市場，不論賺與虧，接到物業(yè)就行，而接到物業(yè)就即樹立了形象，又增加了管理面積，還有利于企業(yè)資質(zhì)的提高。也有的上級公司對物業(yè)公司不正確地下達盈利指標(biāo)，甚至要求上繳利潤，使得物業(yè)服務(wù)公司必須想辦法尋找經(jīng)濟來源點。在這些表象因素的背后，都要有一個共同需求，這就是資金的支撐，最容易的解決辦法或許就在于擠占、挪用本來就不寬裕的物業(yè)服務(wù)費，形成了管理費中有油水可撈的現(xiàn)象，而且在現(xiàn)行有些管理處財務(wù)管理制度下這種擠占、挪用變的方便和可能，利益起了決定性的作用。這就是這什么很多物業(yè)服務(wù)公司都知道管理項目要具備一定的規(guī)模和符合相關(guān)條件，但卻還是要不顧成本去接一些面積較小或質(zhì)素較一般的物業(yè)項目的主要原因。

　　三、實行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)也存在較嚴重的衰敗現(xiàn)象

　　物業(yè)服務(wù)與傳統(tǒng)房屋管理最顯著的區(qū)別之一就是打破了房管所體制下房屋狀態(tài)一年新、二年舊、三年破的局面，而使房屋保持常新和狀態(tài)完好，甚至可以保值增值。但現(xiàn)實是這種本應(yīng)很明顯的區(qū)別不夠理想，很多比較好的樓盤和新樓盤都不同程度地存在著逐漸衰敗現(xiàn)象。雖然物業(yè)的自然損耗和大的環(huán)境氣候?qū)@種衰敗有不同程度的影響，我國的物業(yè)服務(wù)費普遍偏低也會導(dǎo)致管理水準(zhǔn)偏低。但一些開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司對有限的物業(yè)服務(wù)費的有效利用和管理規(guī)模小，管理成本高造成的維修、養(yǎng)護費用被擠占而使房屋失修失養(yǎng)，甚至有意挪用、侵占業(yè)主利益，使得維修養(yǎng)護不到位等情況都不同程度的存在，從深圳1998年制訂的老舊小區(qū)改造整治計劃中把1991年所建房屋列入了整改范圍就能說明一些問題。這就是為什么很多物業(yè)沒有像物業(yè)服務(wù)理論上說的，通過物業(yè)服務(wù)可使物業(yè)保持常新，而是比較普遍存在衰敗現(xiàn)象的重要原因。

　　四、物業(yè)服務(wù)公司再努力，業(yè)主仍然難滿意

　　總體上說，很多物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)費了很大的氣力，想了很多辦法來提高自己的管理能力、服務(wù)水平以使業(yè)主滿意。比如，整個90年代物業(yè)服務(wù)比較發(fā)達的地區(qū)都處于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身打造、自身提高的過程，90年代初便有建設(shè)部頒布“文明住宅小區(qū)考核辦法”發(fā)展至中期形成現(xiàn)行的“物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))考評標(biāo)準(zhǔn)，對全行業(yè)推廣規(guī)范的物業(yè)服務(wù)運作模式，提高管理和服務(wù)水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企業(yè)形象策劃工程，從形象、禮儀、視覺及管理意識上對自身進行再塑造，為推動物業(yè)服務(wù)市場化進程和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入市場做出了貢獻，同期，又導(dǎo)入ISO國際質(zhì)量管理和保證模式這一先進的質(zhì)量管理手段，為行業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量管理意識和水平找到了一條新路，90年代末期，行業(yè)內(nèi)又倡導(dǎo)CS顧客滿意戰(zhàn)略，甚至把業(yè)主當(dāng)上帝來敬，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自身建設(shè)達到了很高的程度。但是即便物業(yè)公司再努力，也很難滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的需求。

　　表現(xiàn)在一些業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)公司的矛盾比較普遍，有的甚至比較尖銳，這并不是說業(yè)主難伺候，主要存在兩點因素，一是比較規(guī)范的優(yōu)秀企業(yè)的比例還比較小，以深圳為例，物業(yè)公司和機構(gòu)共有1400余家，導(dǎo)入ISO質(zhì)量體系的不過100家，占不到7％;深圳按大廈、小區(qū)、工業(yè)區(qū)等計算管理項目有3000多個，通過國優(yōu)考評標(biāo)準(zhǔn)的150多家，省、市級的共計300多家，總計比例為15％。二是業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識還比較薄弱，總體來說業(yè)主對物業(yè)服務(wù)這種新的花錢購買的服務(wù)比較原來不花錢的房產(chǎn)管理是有一定的心理抵觸的。但這些表面因素歸結(jié)到一點，還是業(yè)主交了錢，你是不是管好、用好的問題。與上述幾個問題連貫起來看，如果開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司在現(xiàn)有財務(wù)管理狀態(tài)下挪用、擠占或不規(guī)范使用管理費，管理處由上述原因引至管理費用不足時，自然會導(dǎo)致管理不規(guī)范，甚至?xí)朕k法亂收費，房屋和物業(yè)環(huán)境變得容易破舊起來。于是，這種管理服務(wù)不到位，財務(wù)管理不透明，業(yè)主當(dāng)然有疑問和不滿，甚至產(chǎn)生矛盾。這就是為什么盡管很多物業(yè)服務(wù)公司竭力在優(yōu)質(zhì)服務(wù)、質(zhì)量管理、形象工程等方面做努力，卻仍然與一些業(yè)主或業(yè)主委員會的矛盾普遍存在，而且有時關(guān)系非常脆弱的主要原因。

　　綜上所述，以上幾個問題和矛盾的產(chǎn)生，歸根到底是一個“利益”問題。而利益問題就存在于我們現(xiàn)行的獨立的物業(yè)服務(wù)項目(管理處)的財務(wù)管理運作之中。具體表現(xiàn)在管理處財務(wù)管理是否真正獨立核算，是否透明和公開，物業(yè)服務(wù)費的使用是否合理，有沒有挪用、占用、轉(zhuǎn)移和多提傭金、利潤等違規(guī)現(xiàn)象。因此，建立規(guī)范的有物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點的管理處財務(wù)管理制度是牽涉行業(yè)發(fā)展和行業(yè)市場發(fā)育的至關(guān)重要的問題。

　　第二部分：物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理概述

　　一、定義及一般概述

　　物業(yè)服務(wù)處是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或某些物業(yè)服務(wù)機構(gòu)下屬的，在一定物業(yè)區(qū)域內(nèi)，具有一定管理規(guī)模、獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)服務(wù)單位。

　　物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理是指在一獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)服務(wù)單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。它的基本職能是通過一般會計制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)服務(wù)處管理服務(wù)活動而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務(wù)報表和專用的管理費用收支報表。它要求管理處定期向其所屬的上級財務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報告管理處總體財務(wù)狀況，財務(wù)變動狀況、經(jīng)營成果信息和管理費用收支情況。具體會計內(nèi)容包括對一物業(yè)服務(wù)項目的財務(wù)預(yù)算，費用的測算，管理費標(biāo)準(zhǔn)的編報，會計過程的管理，財務(wù)成果的報告、總結(jié)和分析以及在有其它經(jīng)營活動時的財務(wù)管理。

　　所謂其它經(jīng)營活動，在物業(yè)服務(wù)處有兩種情況：一種是管理處在屬于全體業(yè)主共有權(quán)益的場所、場地和設(shè)備設(shè)施范圍內(nèi)開展的出租等經(jīng)營活動，收益應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費，另一種情況是管理處在上級公司授權(quán)下或在為業(yè)主提供特約服務(wù)和其它有償服務(wù)的過程中，利用自有資金和能力在全體業(yè)主權(quán)益范圍之外開展的其它經(jīng)營活動。一般來講，這兩種情況的經(jīng)營是可以鼓勵的，它一方面符合在目前我國物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)普遍較低的情況下，多種方式籌措資金，彌補物業(yè)服務(wù)費用不足的實際，另一方面也有利于鼓勵物業(yè)服務(wù)處不斷創(chuàng)新服務(wù)領(lǐng)域和提高服務(wù)水平，全心全意為業(yè)主服務(wù)精神的提倡。但后一種經(jīng)營容易出現(xiàn)侵犯業(yè)主利益的情況，所以要注意兩個問題。一要注意不能用物業(yè)服務(wù)成本，從事與業(yè)主利益無關(guān)的經(jīng)營活動，二要注意從事經(jīng)營活動所產(chǎn)生的利潤不要與物業(yè)服務(wù)費結(jié)余相混淆。

　　物業(yè)服務(wù)處的財務(wù)管理，在實際運作中，還有兩個方面的矛盾，一方面受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財務(wù)計劃、開支范圍和權(quán)限、財務(wù)分析報告等受其嚴格管制。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將管理費據(jù)為已有。另一方面，業(yè)主又有通過業(yè)主大會及其理事機構(gòu)(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督管理處財務(wù)管理的權(quán)力，但又不具備直接干預(yù)管理處財務(wù)工作的權(quán)力。所以，物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性和特征，從而形成了一個特殊的會計主體現(xiàn)象。認識這些現(xiàn)象，解決物業(yè)服務(wù)中財務(wù)獨立核算的問題，對在物業(yè)服務(wù)活動中，確保物業(yè)的運行維修和養(yǎng)護，保障業(yè)主的基本利益，合理解決業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾與利益，推動行業(yè)和市場的健康發(fā)展，都具有重要的作用。

　　二、物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理獨立核算的意義

　　我國的物業(yè)服務(wù)已發(fā)展了20年。早期在學(xué)習(xí)引進香港、新加坡物業(yè)服務(wù)運作模式的同時，也學(xué)習(xí)引進了他們的財務(wù)管理經(jīng)驗，建立了諸如“獨立核算”、“固定酬金”、“結(jié)余返利于業(yè)主”等做法。同時，結(jié)合我國情況，總結(jié)出了適合我國當(dāng)時實際的“收支平衡，略有節(jié)余”、“取之于民，用之于民”、“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”等財務(wù)管理的基本指導(dǎo)方針，進入90年代，一些物業(yè)服務(wù)較為發(fā)達的地區(qū)又進一步發(fā)展總結(jié)出“保本微利”、“量出為入”、“獨立核算”和“保證傭金”、“多退少補”等既保證業(yè)主利益，也保證企業(yè)利益，同時又促進行業(yè)發(fā)展的物業(yè)服務(wù)財務(wù)管理思路。這些思路和原則方針在我國物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展上具有重要意義。

　　1、是城市建設(shè)中形成的各類相對獨立的區(qū)域結(jié)構(gòu)形態(tài)的必然產(chǎn)物

　　城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)域、自然形成的建筑群落和獲得功能區(qū)域土地開發(fā)權(quán)后，構(gòu)成了各類獨立形態(tài)的居住區(qū)、住宅區(qū)、組團和大廈及特殊功能區(qū)域，這樣的區(qū)域在城市結(jié)構(gòu)上是相對獨立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一體的。一般來講物業(yè)的性質(zhì)、功能和人群構(gòu)成也是基本相同的。所以，客觀上形成了這一區(qū)域的相對獨立性和對管理的共同性的必然要求。一般情況下，這種自然要求都能得到必然的滿足，但也有同一區(qū)域內(nèi)多個管理單位并存的情況和部分區(qū)域無人管理的情況。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的要求對于一個獨立的管理區(qū)域，必須具有一個相對獨立的管理單位及其財務(wù)管理主體，以滿足這一區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)狀態(tài)下管理對象平等的共同需求。

　　2、是保障物業(yè)服務(wù)得以有效運作的內(nèi)在需要

　　物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)無論是對物的維護，還是對人的服務(wù)，都有一個共同臨界點，即日常所說的紅線范圍以內(nèi)，自用戶內(nèi)面積以外的共用面積、場地、設(shè)施、設(shè)備等共有產(chǎn)權(quán)部分。每個業(yè)主對屬于自己的產(chǎn)權(quán)份額部分的共同主張，構(gòu)成了每個業(yè)主個體不能具體實施管理而必須共同聘請專業(yè)管理者的要求。這個管理者是否能夠合理運用業(yè)主共同繳納的資金(即管理費)，使得其管理、服務(wù)能夠達到資金數(shù)額所要求的管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，唯有通過專款專用和財務(wù)管理的獨立核算才能實現(xiàn)。否則，很難保證管理費的有效使用，也就很難保障物業(yè)的有效維護和對業(yè)主很好的服務(wù)。

　　3、是保證業(yè)主基本利益的必要條件

　　業(yè)主交了管理費，管理單位是不是能按管理成本的要求用于管理服務(wù)方面，如何才能保證業(yè)主的基本利益，除了目前實行的管理單位每3個月或6個月向業(yè)主公布帳目外，在沒有實行獨立核算的管理單位，基本沒有什么客觀條件來制約。所以強調(diào)以物業(yè)服務(wù)費為主要核算內(nèi)容的會計單位--即物業(yè)服務(wù)處，必須實行財務(wù)管理獨立核算，這是保證業(yè)主基本利益的客觀要求和必要條件。

　　三、物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理的現(xiàn)狀

　　物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理因具有不同的特性，要求其與普通的財務(wù)管理相區(qū)別，因此，要明晰物業(yè)服務(wù)處的財務(wù)管理，只有剖析物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理目前的現(xiàn)狀，分析其發(fā)生發(fā)展的原因，才能有效地統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)處的財務(wù)管理。從目前物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，主要有以下幾種形態(tài)：

　　1、完全獨立核算的會計主體

　　這一形態(tài)的物業(yè)服務(wù)處的財務(wù)管理以業(yè)主利益為重，根據(jù)管理費主要是應(yīng)用于物業(yè)的管理維護和對業(yè)主的服務(wù)上的特點，嚴格按政府規(guī)定除收取企業(yè)管理成本費用和適當(dāng)利潤(深圳稱為管理傭金)外不再挪用、占用和侵占屬于業(yè)主權(quán)益的物業(yè)服務(wù)費。這使得應(yīng)該用作對物業(yè)的維護、保養(yǎng)的費用全部應(yīng)用到了物業(yè)服務(wù)上，從而保持物業(yè)的完好狀態(tài)，常新不衰。在機構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財務(wù)部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，在管理方式上定期向業(yè)主公布管理費收支報表，為使管理處的財務(wù)管理合理有效，不出偏差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都對其財務(wù)權(quán)限給予一定的限制，比如實行月度財務(wù)開支計劃制度，在批準(zhǔn)的財務(wù)計劃內(nèi)由管理處主任審批日常運行開支，但應(yīng)酬、交往、業(yè)主聯(lián)益活動以及購置固定資產(chǎn)和計劃外維修管理等開支必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批，形成了企業(yè)運作規(guī)范，管理費使用有保障，業(yè)主滿意的良性狀態(tài)。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)管分帳核算的會計主體

　　一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)把各管理處的會計核算集中到企業(yè)統(tǒng)一管理，各管理處只負責(zé)各項費用的收取和部分費用的直接支出，企業(yè)將各管理處的帳目進行分別核算，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)管各管理處財務(wù)并分帳核算的情況，有的企業(yè)采用某些工商企業(yè)實行的財務(wù)結(jié)算中心的管理方式，統(tǒng)管著各管理處的財務(wù)工作。這一形態(tài)從理論上來說，也能保證業(yè)主利益，但在實際運作中，至少有四個問題可能存在，一是會計主體遠離了業(yè)主，會給業(yè)主心理上造成不便監(jiān)督的認識;二是各管理處的管理費都在企業(yè)帳戶內(nèi)，容易使業(yè)主懷疑，也確實方便企業(yè)隨意挪用甚至做假帳，侵占業(yè)主利益;三是增加了企業(yè)的管理成本，管理處的財務(wù)人員撤消、財務(wù)管理費用減少，這些成本都轉(zhuǎn)移到了企業(yè)身上，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理處收取的仍然是規(guī)定比例的企業(yè)管理成本(深圳規(guī)定比例為不超過物業(yè)服務(wù)費收入的10%)，且不能增加，形成了企業(yè)不必要的負擔(dān);四是款項使用不方便，一方面由于款項不到位而容易影響管理運作，尤其是緊急情況下使用資金。另一方面，由此易形成坐收坐支，違反財務(wù)制度。這種形態(tài)的財務(wù)管理雖然也在一些較成熟規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行，但必竟容易因?qū)芾硖庁攧?wù)管理和管理費管理的不同理解而引發(fā)矛盾和糾紛。所以，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)既增加了成本又有存在問題的可能，不如采取逐漸向完全獨立的管理處會計主體形態(tài)過渡。

　　3、內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會計主體

　　政府辦公大樓，企事業(yè)單位自有和獨立使用的廠區(qū)、生活區(qū)和辦公區(qū)及大廈等產(chǎn)權(quán)屬于單一業(yè)主的物業(yè)，有些已實行了物業(yè)服務(wù)，成立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但實際上仍然是業(yè)主的一個職能部門。這一形態(tài)的物業(yè)服務(wù)由于業(yè)主既是物業(yè)的使用者，又是物業(yè)維護保養(yǎng)的責(zé)任人，在物業(yè)服務(wù)中的財務(wù)管理是高度集中的。因此，此類物業(yè)服務(wù)的財務(wù)管理可不作硬性要求。但為保證物業(yè)的大中修理和物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造，其物業(yè)服務(wù)基金應(yīng)該建立，逐漸積累并進入成本，以避免發(fā)生大型維修或更新改造時影響企業(yè)的正常效益或增加財政及行政開支壓力。

　　這種形態(tài)的物業(yè)服務(wù)本身尚未完全脫離傳統(tǒng)的后勤管理狀態(tài)，所以在物業(yè)的管理維護和使用上仍然存在后勤體制的痕跡和弊端。所以應(yīng)逐漸向后勤管理社會化的方向過渡，聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行專業(yè)化管理。在深圳有一銀行系統(tǒng)內(nèi)部物業(yè)在向社會招標(biāo)聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理一年后的評估結(jié)果為，物業(yè)的維護、保養(yǎng)、環(huán)境、秩序、設(shè)備運行等綜合管理狀態(tài)指數(shù)提升了50%，原單位的管理成本下降了30%，新管理單位的經(jīng)濟效益比一般項目提升了10%。

　　4、非獨立核算的收費點

　　一些小型單項開發(fā)建設(shè)單位，在樓盤建成銷售后沒成立或招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)化的管理，而是在建設(shè)單位內(nèi)部成立管理部、物業(yè)部或分公司等機構(gòu)，有的在部門下設(shè)一個管理處這類機構(gòu)，在物業(yè)服務(wù)運作上也采用了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式，但管理效果比較差，管理服務(wù)水準(zhǔn)很難到位，這種形態(tài)的管理機構(gòu)在財務(wù)管理上完全由建設(shè)單位的財務(wù)主體控制，管理費收入完全作為建設(shè)單位的正常業(yè)務(wù)收入，在物業(yè)服務(wù)支出上能省則省，能不支出就不支出。還有些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理一、二個小型物業(yè)，沒有其它的經(jīng)濟來源，也采取這種辦法，把管理費做為企業(yè)的業(yè)務(wù)收入，所收取的物業(yè)服務(wù)費，除了盡量滿足人員工資外，基本沒有物業(yè)維護的概念，也沒有服務(wù)業(yè)主的觀念，管理處實際成了一個收費點，很多業(yè)主稱之為“只收費，不服務(wù)”或“多收費，少服務(wù)”。

　　以上形態(tài)的財務(wù)管理方式明顯地侵害了業(yè)主利益，也會妨礙物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，甚至影響城市管理的總體狀況，應(yīng)該盡早取締和避免產(chǎn)生的一種形態(tài)類型。

　　第三部分：管理處財務(wù)管理的特性分析

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理中，管理處一級的以物業(yè)服務(wù)費為主要內(nèi)容的財務(wù)管理和會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，與一般的財務(wù)管理原理有些不同之處。比如，一般財務(wù)管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益是資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的;而管理費收入減去費用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者不能隨意支配等等。如何根據(jù)這些差異在一般會計原理的指導(dǎo)下做好管理費會計核算，是物業(yè)服務(wù)實踐中如何保證業(yè)主基本利益的重要問題。所以，我們通過對一般會計學(xué)中會計的基本要素，結(jié)合物業(yè)服務(wù)的特殊性，來理解分析管理費會計核算與一般財務(wù)管理的不同內(nèi)容和特性。會計基本要素分為資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、成本和費用、利潤六大內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)費會計核算中除“收入”要素與一般會計學(xué)原理無區(qū)別外，其它五要素都有不同或獨特之處。

　　一、物業(yè)服務(wù)費會計核算主體基本無“資產(chǎn)”

　　一般會計要素中的資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的能用貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利，按資產(chǎn)的流動性可分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其它資產(chǎn)。

　　管理費的會計核算主體--物業(yè)服務(wù)處，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的派出機構(gòu)，沒有投資者投入的注冊資本。即使有的管理處注冊了非法人營業(yè)機構(gòu)，也多半是用管理費作為資本進行注冊。這兩類管理處實際成了無資產(chǎn)的獨立運作機構(gòu)。為什么說它基本無資產(chǎn)呢?這是因為管理處除了無注冊資本，無長期投資外，流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等又都是屬于業(yè)主權(quán)益，只有流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的使用權(quán)和管理權(quán)屬于管理處。也就是說它尚有控制能用貨幣計量的經(jīng)濟資源，以及管理處所管理項目過程中產(chǎn)生的無形資產(chǎn)。所以，管理處作為會計主體具有不完全資產(chǎn)擁有的特點，這與一般會計原理有一定的區(qū)別。

　　二、物業(yè)服務(wù)費會計過程基本無“負債”

　　“負債”是指企業(yè)所承擔(dān)的，能以貨幣計量，需以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的債務(wù)。負債是企業(yè)籌措資金的主要渠道，但它不能歸企業(yè)永久支配使用，必須按期歸還或償還。

　　管理處的管理費收入，根據(jù)提前測算好的經(jīng)業(yè)主大會同意或政府主管部門批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)全成本，并由業(yè)主提前支付的以物業(yè)服務(wù)費為主要內(nèi)容的代管性費用。其總體原則是以支訂收，操作上是先交錢后提供(服務(wù))產(chǎn)品。理論上是所交費用應(yīng)滿足勞務(wù)支出，所以一般不需要借貸。其會計主體具有無負債性質(zhì)。但目前一些管理處在入伙初期，由于籌備期間投入較大，管理成本較高，有些投入又需要形成遞延資產(chǎn)，無法快速回收，故有提前預(yù)收若干個月管理費的做法，以緩解入住初期資金的緊張狀態(tài)。還有一些管理費偏低的小區(qū)實行一季、半年或一年一次性繳交管理費的。形成了物業(yè)服務(wù)處對財務(wù)對象(業(yè)主)的短期負債現(xiàn)象，這與一般企業(yè)的借貸性質(zhì)不同，所以，它屬于基本無負債。

　　三、物業(yè)服務(wù)費“所有者權(quán)益”是業(yè)主

　　所有者權(quán)益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上表現(xiàn)為企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業(yè)服務(wù)費的會計主體在會計對象中沒有資產(chǎn)投入，也就不能產(chǎn)生資本公積金。又由于物業(yè)服務(wù)費是以支訂收，不具備資本公積金積累的要求和條件。因此應(yīng)根據(jù)多退少補原則，將管理費結(jié)余轉(zhuǎn)至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)適當(dāng)返還業(yè)主并降低管理費標(biāo)準(zhǔn)。從以上狀況可以看出，管理費會計核算中不存在未分配利潤的問題。所以，作為會計主體，管理處乃至物業(yè)服務(wù)企業(yè)對以管理費為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權(quán)益，只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　四、物業(yè)服務(wù)費全部是“成本和費用”

　　一般財務(wù)活動中的費用概念是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項耗費，包括能直接計入生產(chǎn)經(jīng)營成本的材料費用，人員工資等直接費用;計入生產(chǎn)經(jīng)營成本的制造費用和其它間接費用以及計入當(dāng)期損益的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等期間費用。

　　物業(yè)服務(wù)費的成本構(gòu)成顯示：70%以上的部分為提供管理和服務(wù)的物化成本和活勞動成本，20-30%左右的費用屬于當(dāng)期損益的期間費用，如企業(yè)管理費用、固定稅費等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傭金也按照一定(政府指導(dǎo))的比例，編入到管理費結(jié)構(gòu)當(dāng)中，作為成本的期間費用當(dāng)期交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　所以，物業(yè)服務(wù)費除大、中修和更新基金不屬費用，但需當(dāng)期計提或另外建立專項帳戶外，其性質(zhì)全部是費用，即便是當(dāng)期出現(xiàn)管理費結(jié)余，待結(jié)轉(zhuǎn)至下年度時仍然變成了費用。

　　五、物業(yè)服務(wù)費會計主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業(yè)在一定會計期間生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終成果。也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)服務(wù)費會計核算活動的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同，其經(jīng)營活動的正凈額不能被經(jīng)營者拿走。同時，業(yè)主交了管理費后經(jīng)過物業(yè)服務(wù)處的經(jīng)營活動產(chǎn)生的最終成果也不允許被隨意拿回。所以，只有把它的性質(zhì)確定為不是利潤(成果)，而是業(yè)主的錢沒有花完剩下(結(jié)余)的。如果這個結(jié)余是通過經(jīng)營管理者的努力在完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下額外實現(xiàn)的，則應(yīng)在“多退少補”原則上確定一個帶有獎勵性質(zhì)的分配辦法，如業(yè)主、管理處員工、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和盈余公積金結(jié)轉(zhuǎn)下年度等各占多少比例進行適當(dāng)?shù)亩畏峙洹５@種分配是與管理費如有缺口需要業(yè)主補交為對應(yīng)性前提的，是以管理費能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)余只有進行二次分配時才可變成利潤，如不進行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。

　　第四部分：物業(yè)服務(wù)處會計核算與管理的特定原則

　　從物業(yè)服務(wù)處費用構(gòu)成的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：

　　一、業(yè)主支付原則

　　物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主(用戶)支付，是理所當(dāng)然的，這里為什么要把它強調(diào)為原則呢?主要基于三種情況：首先，物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)服務(wù)活動中需求與服務(wù)這個市場關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)服務(wù)的消費者，有支付費用的義務(wù)。其次，我們在日常管理費收取工作中經(jīng)常碰到部分業(yè)主以各種理由拒交管理費、一些租戶惡意逃租和逃管理費等情況。再次，有些建設(shè)單位對空置房以無業(yè)主為由不交管理費，這些現(xiàn)象的存在客觀上要求明確物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主支付原則。

　　實際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從早期介入、前期管理、接管物業(yè)和在物業(yè)服務(wù)的實際運作中，絕不會因上述列舉的三種情況之一的存在而停止部分物業(yè)服務(wù)活動，或減少一部分工作人員。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)服務(wù)的正常運作。換言之，物業(yè)服務(wù)過程中業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的運作，甚至在物業(yè)服務(wù)的服務(wù)出現(xiàn)嚴重問題時，有權(quán)辭退物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但據(jù)此不交管理費，除給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失外，在物業(yè)服務(wù)上帶來的影響，受害者只能是業(yè)主自己。所以，只有通過進一步明確業(yè)主(用戶)支付管理費的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識，才能更進一步的規(guī)范和理順物業(yè)服務(wù)費的收取和管理問題。

　　二、獨立核算原則

　　會計主體成立的前提必須是擁有獨立資金，進行獨立經(jīng)濟活動的企業(yè)、實行獨立會計報告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的派出機構(gòu)，為什么也要實行獨立核算?首先，物業(yè)服務(wù)具有代管的管理性質(zhì)和行為。管理處做為派出機構(gòu)既是經(jīng)營、管理、服務(wù)的獨立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨立性。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，由于管理費中對于會計主體向上級繳交的企業(yè)管理費和利潤，已作為成本在當(dāng)期交付，其余部分除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對物業(yè)的維護管理和服務(wù)上，這就要求其會計主體成為以會計核算的獨立為主要內(nèi)容的獨立運作。再次，由于管理費的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實行獨立核算，而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至建設(shè)單位統(tǒng)一核算，就不能有效保證資金的合理使用，造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　三、多退少補原則

　　從管理費的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費的構(gòu)成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運用的費用。由于管理費標(biāo)準(zhǔn)的編制被確定(批準(zhǔn))后在一定的時間內(nèi)是一個相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容、服務(wù)對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業(yè)主(用戶)分攤和在另外情況下管理費出現(xiàn)了結(jié)余，如果從客觀實際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對于管理費的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個財務(wù)年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：

　　1、虧損

　　由于市場變化，物價上漲，自然災(zāi)害或計劃外維修，更新項目等方面的原因使管理費出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)余填補、業(yè)主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因為管理費標(biāo)準(zhǔn)過低而提請增加管理費標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、結(jié)余

　　在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細算和技術(shù)改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導(dǎo)致管理費出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個財務(wù)周期結(jié)束時用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時根據(jù)情況適當(dāng)進行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶);一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤;同時為鼓勵管理者為節(jié)余所做的有效勞動，提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工在管理服務(wù)活動中不斷開源節(jié)流，另外一部分納入當(dāng)年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮訂出一定比例納入物業(yè)服務(wù)基金，最后仍有較多結(jié)余時應(yīng)考慮下調(diào)管理費標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、監(jiān)督報告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財務(wù)公開原則，這是在國家和很多地方法規(guī)文件早已做出的規(guī)定，但具體來講它包括了兩個方面的含義，一是業(yè)主作為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的管理服務(wù)等方面的回報，知情內(nèi)容就是所交納的管理費是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業(yè)服務(wù)服務(wù)和管理費收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者作為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對于自己所提供的管理服務(wù)是否達到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業(yè)主大會報告工作來實現(xiàn)。

　　五、利益保全原則

　　管理處會計主體除對屬于業(yè)主權(quán)益的管理費進行核算外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營活動，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動和與上級公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的以及管理處自主經(jīng)營的多種經(jīng)營活動，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設(shè)施。后者是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理處利用自有資金和能力或?qū)俳ㄔO(shè)單位的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的經(jīng)營活動，這類經(jīng)營活動如屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托或指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分和補償管理處的經(jīng)營成本并使其獲得部分收益納入管理費。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場地、場所及設(shè)施和由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬建設(shè)單位權(quán)益范圍的或另有約定的除外。

　　第五部分：建立有物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點的管理處財務(wù)管理制度的作用

　　通過對物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理的特殊性與一般會計原理的比較分析，根據(jù)物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理的特定原則，比照目前存在的幾種財務(wù)管理方式，可以得出這樣的結(jié)論，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行二級獨立核算制，使管理處的財務(wù)管理成為完全獨立核算的會計主體。實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費的利益回歸。這種制度的確立至少可以解決前述四大矛盾及其相關(guān)問題

　　一、開發(fā)商將不再熱衷和盲目的組建物業(yè)服務(wù)機構(gòu)

　　由于管理處財務(wù)管理獨立核算制度的建立，明確了收費及費用性質(zhì)和所有者權(quán)益，哪些認為房屋開發(fā)銷售后可繼續(xù)依靠管理處所收取的管理費為自己業(yè)務(wù)收入來源的行為將被(主動或被動的)糾正，管理處的油水搞不到了，非法利益無法繼續(xù)獲得，使得開發(fā)商組建的下屬物業(yè)服務(wù)公司或內(nèi)部物業(yè)服務(wù)機構(gòu)成了企業(yè)的包袱，做為只愿獲利而不愿虧損或賠錢的開發(fā)商來說，肯定是不愿再保留或成立物業(yè)服務(wù)機構(gòu)了

　　二、物業(yè)服務(wù)公司將對所接項目進行審慎論證

　　同理，在沒有額外利益可圖的情況下，物業(yè)服務(wù)公司對項目的測算將更加仔細認真，除該項目在自己巳有項目的周邊，資源共享，降低成本形成區(qū)域規(guī)模外，一般的物業(yè)服務(wù)公司是不會到遠離自己資源支持能力以外的地方去接管哪些小項目。

　　三、區(qū)域整合的集約化物業(yè)服務(wù)形式將形成

　　在一個規(guī)劃和自然區(qū)域范圍內(nèi)，若干個物業(yè)服務(wù)項目在無利可圖的物業(yè)服務(wù)公司撤出后可出現(xiàn)具有市場調(diào)整基礎(chǔ)或在政府調(diào)控指導(dǎo)下的新的整合，由多個管理單位變成一個或少數(shù)幾個管理單位的優(yōu)化管理狀態(tài)，形成區(qū)域化物業(yè)服務(wù)整合和規(guī)模化集約化管理，進而在一定區(qū)域內(nèi)不同宗地間不同形式的改造，形成新的管理區(qū)域。

　　四、保證物業(yè)能夠獲得良好的維護與保養(yǎng)

　　管理費不被挪用、占用和侵害，真正用到業(yè)主和房屋上的管理與服務(wù)費用得到了保障，房屋將得到良好的保養(yǎng)，使房屋的常新和青春得以實現(xiàn)，保值增值成為了可能。

　　五、業(yè)主能夠得到良好、完善、周到的服務(wù)

　　管理處財務(wù)管理的規(guī)范、透明，管理效果的凸現(xiàn)，服務(wù)水平的提高，使業(yè)主普遍的得到滿意，業(yè)主和業(yè)主委員會與管理單位的矛盾將趨于緩和和減少，一個新型的更為融洽的管住關(guān)系將普遍形成。

　　除以上五大作用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和機構(gòu)的數(shù)量從總體上將趨減少，物業(yè)服務(wù)市場總體成本將降低，企業(yè)的獲利能力和行業(yè)的綜合效益將明顯增加，城市容貌將得到更好的改善，物業(yè)服務(wù)在人們生活質(zhì)量的提高和在城市管理中將扮演更重要的角色和發(fā)揮更大的作用。

　　第六部分：結(jié)論

　　利益分配問題是物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展中諸多問題和矛盾產(chǎn)生的關(guān)鍵中的關(guān)鍵，而建立全新的有物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點的物業(yè)服務(wù)處財務(wù)管理制度則是解決這諸多問題和矛盾的核心中的核心。