營(yíng)改增后物業(yè)公司稅率大全
營(yíng)改增后各行各業(yè)的稅率大概情況網(wǎng)上說(shuō)了很多，但不夠細(xì)致，我們最關(guān)心的物業(yè)行業(yè)的更是還沒(méi)有。所以，我們對(duì)物業(yè)行業(yè)的稅率進(jìn)行了整理，希望能對(duì)大家有所幫助。下面我們以一般納稅人舉例，最后簡(jiǎn)單說(shuō)一下小規(guī)模納稅人的區(qū)別，供大家參考。
特別說(shuō)明：
1、門(mén)禁卡銷(xiāo)售/安全管理費(fèi)，屬于物業(yè)安全服務(wù)從屬業(yè)務(wù)，應(yīng)為混合銷(xiāo)售，適用主營(yíng)業(yè)務(wù)的6%稅率。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)亦屬于裝修管理從屬業(yè)務(wù)，屬于混合銷(xiāo)售，適用6%稅率。
2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務(wù)，不屬于混合銷(xiāo)售，屬于有形動(dòng)產(chǎn)租賃，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。
3、入戶(hù)維修/商鋪、寫(xiě)字樓消防/強(qiáng)弱電改造收費(fèi)，屬于提供修理修配修配勞務(wù)，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。
4、關(guān)于水電代收，我們認(rèn)為不應(yīng)交增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔20**〕36號(hào)附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，第三十七條 銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但不包括以下項(xiàng)目：(二)以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
篇2：合同管理在營(yíng)改增后應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題
合同管理在“營(yíng)改增”后應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題
“營(yíng)改增”來(lái)了，企業(yè)們一時(shí)之間無(wú)一不在為財(cái)務(wù)人員的“轉(zhuǎn)型”抓狂。但是，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施給企業(yè)帶來(lái)的并不僅僅是稅率的變化，企業(yè)需要學(xué)習(xí)和改變的并不僅僅是財(cái)務(wù)申納稅。“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、涉稅管理、客戶(hù)管理、供應(yīng)商管理、合同管理、現(xiàn)金流管理等都發(fā)生了重大影響。
本文特別為企業(yè)提供了合同管理在“營(yíng)改增”后應(yīng)當(dāng)注意的內(nèi)容。
1、 合同主體應(yīng)當(dāng)標(biāo)注的主要內(nèi)容：
合同主體名稱(chēng)：全稱(chēng)
地址：注冊(cè)地址+實(shí)際辦公地址
代理人：
聯(lián)系人：
聯(lián)系電話(huà)：固定電話(huà)+聯(lián)系人手機(jī)+代理人手機(jī)
開(kāi)戶(hù)行：
開(kāi)戶(hù)賬號(hào)：
納稅人識(shí)別號(hào)：
納稅資格：□一般納稅人□小規(guī)模納稅人□普通納稅人
說(shuō)明：1、營(yíng)改增后，簽訂合同時(shí)要考慮服務(wù)提供方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，提供的結(jié)算票據(jù)是增值稅專(zhuān)用發(fā)票還是普通發(fā)票。2、增值稅體系下對(duì)服務(wù)提供方開(kāi)具發(fā)票將更為嚴(yán)格，合同雙方名稱(chēng)的規(guī)范性要求要高于原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅納稅體系。
2、合同中價(jià)格費(fèi)用條款：
雙方約定合同價(jià)款為：
(服務(wù)或產(chǎn)品)價(jià)格為□含稅元，其中稅款為;□不含稅元，稅款金額由方承擔(dān);
說(shuō)明：1、增值稅屬于價(jià)外稅，價(jià)格和稅金是分離的，增值稅作為價(jià)外稅，一般不包括在合同價(jià)款中。因此，增值稅的含稅價(jià)和不含稅價(jià)，不僅對(duì)企業(yè)的稅負(fù)有不同的影響，而且對(duì)企業(yè)收入和費(fèi)用的影響是也很大的。2、同一家企業(yè)可能提供多種稅率的服務(wù)，甚至同一個(gè)合同中包含多種稅率項(xiàng)目的情況也會(huì)經(jīng)常發(fā)生。對(duì)兼營(yíng)的不同業(yè)務(wù)，此時(shí)一定要在合同中明確不同稅率項(xiàng)目的金額，明確地根據(jù)交易行為描述具體的服務(wù)內(nèi)容，并進(jìn)行分項(xiàng)的明細(xì)核算，以免帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、發(fā)票提供、付款方式等條款的約定
付款方式：
1)雙方約定合同款項(xiàng)支付方式為：□現(xiàn)金 ; □轉(zhuǎn)賬，匯入合同首部中載明的收款方賬號(hào)。
2)雙方結(jié)算確定后，由收款方按照結(jié)算款項(xiàng)金額提供合法增值稅專(zhuān)用發(fā)票。付款方在收到收款方提交的合法增值稅專(zhuān)用發(fā)票后日內(nèi)支付款項(xiàng)。
3)收款方應(yīng)確保增值稅專(zhuān)用發(fā)票合法真實(shí)，并及時(shí)提供，如因增值稅專(zhuān)用發(fā)票虛假或未及時(shí)提供，導(dǎo)致付款方經(jīng)濟(jì)損失，收款方應(yīng)當(dāng)予以賠償。
4)如發(fā)生貨物、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致扣款、退貨或其他需要發(fā)生開(kāi)具紅字發(fā)票的情形時(shí)，雙方均應(yīng)當(dāng)配合辦理相關(guān)手續(xù)。
說(shuō)明：1、增值稅專(zhuān)用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，開(kāi)具不了增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者增值稅發(fā)票不合規(guī)，都將給受票方造成法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)考慮將取得增值稅發(fā)票作為一項(xiàng)合同義務(wù)列入合同的相關(guān)條款。2、增值稅發(fā)票有在180天內(nèi)認(rèn)證的要求，為了避免發(fā)票提供延遲或缺失，可以以發(fā)票交付作為付款條件。3、在涉及到貨物質(zhì)量問(wèn)題的退貨行為、質(zhì)保金的扣留等，也會(huì)影響到增值稅開(kāi)票金額。所以合同中還應(yīng)約定需要開(kāi)具紅字發(fā)票，雙方應(yīng)當(dāng)配合提供相關(guān)資料。
4、如發(fā)生代收貨或代收款，應(yīng)當(dāng)明確約定：
代收貨約定：
購(gòu)買(mǎi)方指定代收合同項(xiàng)下貨款，并以代收方出具的收貨清單確認(rèn)收貨。
代收款約定：
銷(xiāo)售方指定作為款項(xiàng)收款方，收款賬戶(hù)信息：。
另：代收方應(yīng)當(dāng)出具說(shuō)明作為附件。
說(shuō)明：為了防范虛開(kāi)增值稅發(fā)票，國(guó)稅總局曾出臺(tái)規(guī)范性文件要求“三流一致”。所謂“三流一致”，即收款方、開(kāi)票方和貨物銷(xiāo)售方或勞務(wù)提供方必須是同一個(gè)法律主體，否則，三流不一致，將不能對(duì)稅款進(jìn)行抵扣。因此，發(fā)生代收貨或代收款情形出現(xiàn)三流不一致時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行特別約定，并要求代收方確認(rèn)。
5、對(duì)于營(yíng)改增后未履行完合同的補(bǔ)充約定：
補(bǔ)充約定的幾個(gè)方面：
1)明確納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，如果納稅義務(wù)在營(yíng)改增之前的，按原合同條款執(zhí)行;如納稅義發(fā)生在營(yíng)改增之后的，應(yīng)與合同方簽訂相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議;
2)明確需要提供的增值稅發(fā)票類(lèi)型、完善合同雙方銀行賬戶(hù)和納稅人信息，保證合規(guī)使用增值稅發(fā)票。
3)對(duì)部分合同條款進(jìn)行修訂：修改合同總價(jià)、不含稅價(jià)格、增值稅金額，明確提供發(fā)票類(lèi)型、價(jià)款結(jié)算方式與開(kāi)票事宜等內(nèi)容。
說(shuō)明：營(yíng)改增之前簽訂的合同尚未履行完畢，將會(huì)涉及未執(zhí)行部分涉及的稅金將由營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為增值稅。因此，稅收方式的變動(dòng)將會(huì)影響后續(xù)合同義務(wù)的履行的變化。
篇3：營(yíng)改增來(lái)了合同管理需要關(guān)注的6個(gè)細(xì)節(jié)
營(yíng)改增來(lái)了，合同管理需要關(guān)注的6個(gè)細(xì)節(jié)!
1合同中必須明確價(jià)格和增值稅額
因?yàn)樵鲋刀悓儆趦r(jià)外稅，價(jià)格和稅金是分離的，這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅是完全不同的。增值稅的含稅價(jià)和不含稅價(jià)，不僅僅對(duì)企業(yè)的稅負(fù)有不同的影響，其對(duì)企業(yè)收入和費(fèi)用的影響是很大的。
舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明一下：
營(yíng)業(yè)稅時(shí)代：旅店(一般納稅人)向客戶(hù)(一般納稅人)收取住宿費(fèi)10000元，繳納營(yíng)業(yè)稅額為：500元，企業(yè)收入為：10000元。客戶(hù)：費(fèi)用10000元。
增值稅時(shí)代：增值稅：566元，收入：10000-566=9434元。客戶(hù)：進(jìn)項(xiàng)稅額566元，費(fèi)用9434元。
分析：之前甲旅店開(kāi)具的是營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，客戶(hù)不能抵扣其增值稅，客戶(hù)通常是不支付營(yíng)業(yè)稅款的。營(yíng)改增之后，客戶(hù)因?yàn)槿〉迷鲋刀悓?zhuān)用發(fā)票可以抵扣，就如例子中所述的，雖是和營(yíng)改增之前一樣價(jià)格的住宿費(fèi)，營(yíng)改增之后對(duì)客戶(hù)而言真實(shí)花費(fèi)比之前打了94折;而旅店收入?yún)s減少了566元，不調(diào)整價(jià)格的話(huà)，對(duì)旅店業(yè)績(jī)打擊太大。此時(shí)甲旅店就必須要與客戶(hù)溝通協(xié)商或修訂合同條款以明確服務(wù)收費(fèi)和增值稅款。
2增加雙方詳細(xì)信息欄
營(yíng)改增后，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票對(duì)合同雙方名稱(chēng)、地址等的企業(yè)信息準(zhǔn)確性要遠(yuǎn)高于原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅開(kāi)票要求。吸取之前營(yíng)改增的發(fā)生錯(cuò)誤的教訓(xùn)，很多納稅人存在給對(duì)方開(kāi)票時(shí)名稱(chēng)寫(xiě)漏了字、納稅人識(shí)別號(hào)沒(méi)給銷(xiāo)售方業(yè)務(wù)員不得不再次催問(wèn)客戶(hù)等情況。營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)部工作可能更加繁忙了，為了自己省事，也為了讓客戶(hù)不麻煩，在簽訂合同時(shí)就增加雙方詳細(xì)信息欄。
要求買(mǎi)方在合同簽訂時(shí)就把公司名稱(chēng)、納稅人識(shí)別號(hào)、地址、電話(huà)、開(kāi)戶(hù)行、賬號(hào)信息放在詳細(xì)信息欄，避免開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤。
3合同中描述清楚不同稅率服務(wù)內(nèi)容
營(yíng)改增之后，企業(yè)的所有業(yè)務(wù)都納入增值稅范圍了，此時(shí)同一家公司可能提供多種稅率的服務(wù)，甚至同一個(gè)合同中包含多種稅率的項(xiàng)目的情況也會(huì)經(jīng)常發(fā)生。此時(shí)一定要在合同中明確不同稅率項(xiàng)目的金額，清楚地根據(jù)交易的實(shí)質(zhì)描述具體服務(wù)內(nèi)容，以免到時(shí)候與稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)不同稅率服務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和金額產(chǎn)生爭(zhēng)議，帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4提前籌劃跨期合同
此次營(yíng)改增來(lái)的比較急，營(yíng)改增之后很多的合同處于執(zhí)行期，這就造成很多合同跨期。此時(shí)企業(yè)抓緊找對(duì)方溝通營(yíng)改增后稅金承擔(dān)方式等合同細(xì)節(jié)。因?yàn)榘凑找酝?jīng)驗(yàn)，營(yíng)改增之前的繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增之后需要繳納增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)是以開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間點(diǎn)來(lái)把控的，此時(shí)不妨跟對(duì)方溝通由于營(yíng)改增后稅率變動(dòng)較大，簽訂補(bǔ)充協(xié)議規(guī)避因稅制改革給企業(yè)帶來(lái)的稅負(fù)損失。
5關(guān)注履約期限、地點(diǎn)和方式等細(xì)節(jié)
營(yíng)改增之后，增值稅服務(wù)的范圍大幅增加，很多的業(yè)務(wù)可能是跨境服務(wù)。這樣履約地點(diǎn)、履約方式、履行的地點(diǎn)決定了是否需要繳納增值稅。根據(jù)營(yíng)改增的稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，境內(nèi)單位在境外建筑服務(wù)、文體業(yè)服務(wù)是暫免征收增值稅的。此時(shí)企業(yè)在合同中應(yīng)對(duì)履約地點(diǎn)、期限、方式等進(jìn)行明確，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查時(shí)能夠準(zhǔn)確認(rèn)定是否符合免稅政策。
6修改發(fā)票、付款時(shí)間條款
增值稅專(zhuān)用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者增值稅發(fā)票不合規(guī)，都將對(duì)受票方造成法律和經(jīng)濟(jì)損失。一般納稅人企業(yè)在營(yíng)改增后可考慮在采購(gòu)合同中增加“取得的合規(guī)增值稅專(zhuān)用發(fā)票才支付款項(xiàng)”的條款，規(guī)避提前款項(xiàng)支付，后來(lái)發(fā)現(xiàn)認(rèn)證不了、虛假發(fā)票等情況發(fā)生。