企業(yè)空間管理的基本邏輯和概念

　　空間管理的語境主要是在企業(yè)管理的范疇內(nèi)，因此《現(xiàn)代企業(yè)空間管理》一書的邏輯主線是始于企業(yè)管理的系統(tǒng)，將其拆分成幾種相關性較高的要素，由于企業(yè)業(yè)務活動開展之需、從而配置作業(yè)空間以滿足，進而以一種系統(tǒng)化的作業(yè)空間管理系統(tǒng)貫穿所有相關因素，而最終得到可以滿足企業(yè)正常連續(xù)運行的作業(yè)空間。

　　在企業(yè)管理的范疇中，財務、IT、HR(人力資源)、RE(不動產(chǎn))、建筑、設備是常規(guī)的管理領域，為它們設立專門的管理職能部門，是非常古老的傳統(tǒng)，1919年的美國杜邦公司是目前所知最早的設立專門的不動產(chǎn)管理部門的案例。而將如此之多的管理職能及其要素整合成一個可用設施系統(tǒng)的核心乃是空間，空間貴在其“空”，才可以容納所有這些要素，并整合它們成為系統(tǒng)，為業(yè)務活動創(chuàng)造良好環(huán)境。

　　空間管理職能被建立起來的標志是設立專門的空間管理崗位或部門，它是圖1中所見職能中最晚出現(xiàn)的管理職能。空間管理到了20世紀后半段才被發(fā)展出來，這得益于美國業(yè)界于1980年代初建立的系統(tǒng)化的空間管理理論，并且將空間管理與CRE/FM專業(yè)進行融合，從而得到更為綜合的整合工作空間管理體系。

　　《現(xiàn)代企業(yè)空間管理》一書首先介紹作為系統(tǒng)的空間管理，及其基本要素、框架結構等;然后以企業(yè)空間的生命周期和建筑設施的生命周期為時間線索，串起上述相關因素，重新闡述在時間軸上的相互關聯(lián)和作用。最后以最佳實踐將這些原理方法落地到適合于中國企業(yè)情況的實踐中去。

　　在FM領域中，空間的概念看似簡單，但卻是疑惑最大的概念之一。從事FM乃至空間管理的職業(yè)經(jīng)理人，也經(jīng)常對空間這個概念感到非常困惑。可以將空間的概念定義成幾個不同的側(cè)面，并按系列加以對比分析。

　　系列概念1：工作空間(Workplace)、建筑空間(Building Space)與場所(Place)

　　這是一系列的概念，它們的范疇包絡關系是：Place > Workplace > Building

　　Space。Place是泛指所有的場所、空間、地點，Workplace則是其中之一種，它特指以人類活動為核心而構建的場所空間。Workplace是包含了Building

　　Space在內(nèi)的綜合性概念，它還包括為業(yè)務活動提供支持的軟性服務、流程等要素，而Building

　　Space僅限于建筑構件圍合的六面體(一般四方形的房間則為梁柱板、墻體、門窗等土建構件圍合而成)。地點位置(Location)則是在另外一個維度中的概念，這個維度是描述事物對象的幾個基本特性：時間When、地點Where、人物Who、如何How、對象What等。Location是一個與空間關系極大的基本描述要素。

　　系列概念2：建筑空間、設施空間與企業(yè)空間

　　A 建筑空間，Building Space

　　這是建筑業(yè)的術語，是由若干建筑構件部件圍合而成的“空空如也”的實體對象，從幾千年前老子的哲學命題“當其無、有其用”開始，就是建筑學的核心要素。與之相并列的概念則是土建、機電各專業(yè)。

　　B 設施空間，F(xiàn)acilities & Space

　　這是一個FM語境下的概念，此時空間是在可用設施(Operational

　　Facility)中居于核心地位的物理和管理要素，因為它是使用者(End-user)所直接使用的對象，這種使用特性導致了設施空間具備物理和管理的雙重特質(zhì)。與之并列的概念是運維管理等FM職能。

　　C 企業(yè)空間，Corporate Space，或Workplace

　　這是一個管理術語，企業(yè)空間是作為企業(yè)機構所必備的諸般資源之一的純粹的管理對象。與之相并列的概念是企業(yè)各資源如人力資源、資金、原材料(適用于制造業(yè))等。此處的企業(yè)(Corporation)不特指商業(yè)公司，而是泛指所有的組織機構，我一般譯為企業(yè)機構。

　　三者具備內(nèi)在的邏輯關聯(lián)，建筑空間是設施空間和企業(yè)空間的基底，而設施空間又是企業(yè)空間的基底，但是到了企業(yè)空間層面時卻又幾乎完全拋開了建筑空間的物理特性(取而代之的是帶有企業(yè)管理色彩的物理屬性，如空間標準)，這之間存在一個從建筑學到管理學的過渡邏輯，另文探討。

　　對于空間概念的困惑多半來源于對上述這些概念未加以細分區(qū)別對待，而對這些概念的透徹理解又需要三個方面的背景知識：建筑學、管理學和FM。同時具備三個背景是相當困難的，不可能有這種大學專業(yè)，而只能是在企業(yè)實踐過程中不斷習得。當然，這也是空間管理作為整合學科而得以能夠創(chuàng)造巨大價值的魅力所在。

篇2：如何做好物業(yè)企業(yè)物料消耗的管控

　　如何做好物業(yè)企業(yè)物料消耗的管控

　　物業(yè)管理，通常的理解是對物業(yè)包括已建房屋和建筑物、共用部位、共用設施設備進行管理。但是，這種理解并沒有包括物業(yè)管理的全部內(nèi)容。物業(yè)管理作為社會一項專業(yè)化管理服務行業(yè)，除了對物業(yè)實體和區(qū)域的管理、做好以業(yè)主和使用人為主體的公共服務、專項服務和特約服務之外，還包括對物料消耗控制的管理。

　　物料消耗是物業(yè)管理的重要領域，是指物業(yè)管理服務過程中對物料、用品、機具、工具、器材等的耗用。物業(yè)管理企業(yè)的成本費用除了人員費用之外，物料消耗占了很大比重。有效使用物業(yè)管理經(jīng)費資源是物業(yè)管理企業(yè)的職責，管理要領在于按照專業(yè)化要求進行物料消耗控制。具體采取以下措施進行處理。

　　一、建立嚴格的物料消耗控制制度。

　　一是制定物料消耗控制崗位責任。規(guī)定四重負責制，即職能部門主管負責本部門物料消耗預算和執(zhí)行、物料消耗管理員負責出入庫登記、行政助理負責審核、質(zhì)量檢查監(jiān)督員負責檢查監(jiān)督;

　　二是實行物料采購申報制。職能部門每月物料消耗需由部門主管填寫月度《物料采購申請表》(特種情況可填單次申請表)，行政助理和物料消耗管理員就需要和數(shù)量進行盤倉和審核，經(jīng)審批后方可采購;

　　三是進行物料出入庫登記。所有物料經(jīng)購買后需經(jīng)物料消耗管理員進行入庫和出庫登記，職能部門負責領用、發(fā)放和管理。發(fā)放物料時，領用人須填寫《物料領用登記表》。物料消耗管理員每季度盤點一次，物帳兩清;

　　四是維修申報制。各類機具由各部門負責保管、使用和日常維護，出現(xiàn)故障需要維修、換件，須由部門主管填寫《維修申報單》，經(jīng)批準后執(zhí)行;

　　五是機具報廢制。職能部門專人維護本部門機具，小故障自行排除或由機電部維修，大故障外送或特約維修，達到報廢年限和程度時，填寫《報廢申請表》，經(jīng)批準作報廢處理。

　　二、建立物料消耗年度計劃控制機制。與工作計劃相應，一線職能部門(如安防、機電、保潔、綠化養(yǎng)護等部門)每年制定年度物料消耗計劃，對物料、用品、機具、器材等耗費作出年度預算，經(jīng)審核、批準后執(zhí)行。部門年度物料消耗計劃的執(zhí)行由部門主管負責，月度申購參照年度物料消耗計劃進行，并與部門主管的績效考評掛鉤。質(zhì)量檢查監(jiān)督員對物料消耗情況檢查、監(jiān)督，并在周檢表中反映檢查、處理結果。年度終了，對職能部門的物料消耗成績進行獎懲。

　　三、對養(yǎng)護管理項目嚴格把關。一般情況下，《物業(yè)管理服務合同》和《業(yè)主公約》都會載明物業(yè)管理企業(yè)可把本物業(yè)管理區(qū)域部分管理項目委托給有關專業(yè)技術單位管理，但不能把物業(yè)管理區(qū)域整體委托給其他單位管理。國家專業(yè)技術監(jiān)督局也明文規(guī)定，對電梯、消防、制冷、監(jiān)控等特種技術設備須由相關專業(yè)技術資質(zhì)單位予以維護和維修。

　　在對這些養(yǎng)護管理項目具體處理中，一是嚴格按相關規(guī)定，對電梯、消防、制冷、監(jiān)控系統(tǒng)等設備委托具備相應專業(yè)技術資質(zhì)的單位進行維護、保養(yǎng)和維修;

　　二是在委托選擇、洽談、簽約過程中，按招投標規(guī)定從資質(zhì)、實力、價格、服務等方面嚴格篩選、把關，選擇最有實力、勝任養(yǎng)護的單位。同時，設立必要的《委托執(zhí)行工作單》，由委托單位派來專業(yè)技術人員和本單位員工雙方確認填寫，確保委托合同順利執(zhí)行;三是對于非國家法規(guī)指定由特種專業(yè)單位養(yǎng)護的項目盡量由本企業(yè)執(zhí)行。

　　以筆者單位在管的廣東佛山華夏陶瓷博覽城為例，20**年9月之前，由于開發(fā)建設單位決定，本物業(yè)區(qū)域達10萬平方米的綠化園帶被承包給一家綠化公司管理，年度支出綠化養(yǎng)護費達33萬元。但由于該公司人力物力投放不足、養(yǎng)護技術不高，管理效果不佳。20**年9月底合同到期后，本企業(yè)決定不再續(xù)約，果斷組建綠化養(yǎng)護部，組建專業(yè)技術人員和12人的管理團隊，年度人員費用和物料消耗費用不足20萬元。由于人力物力保障、技術到位，綠化養(yǎng)護效果遠遠超越之前的承包方，物料消耗計劃執(zhí)行順利，員工還可獲得節(jié)約獎勵。

　　重視和解決物料消耗控制問題，可使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理秩序良好，確保以收定支、收盈于支經(jīng)營效果，從而爭取業(yè)主和使用人的高滿意率。

篇3：某企業(yè)法律工作制度

　　某企業(yè)法律工作制度

　　第一章 總則

　　第一條 為依法規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理活動，使公司的行為適應市場經(jīng)濟法制化的要求，維護公司的合法權益，制定本工作制度。

　　第二條 公司設立專職法律人員，在公司法定代表人的授權下負責整個公司及下屬企業(yè)的法律工作，指導、監(jiān)督公司各部門和下屬企業(yè)的涉及法律的業(yè)務工作。

　　第三條 法律人員在公司對外有關合資合作公司的企業(yè)章程的規(guī)定范圍內(nèi)指導、監(jiān)督相關合資合作公司中涉及法律的工作。

　　第二章 工作內(nèi)容

　　第四條 法律顧問根據(jù)公司法定代表人的指示和實際工作的需要參與制定與法律有關的規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。

　　第五條 代理公司參與公司與其他單位或個人的糾紛的訴訟、調(diào)解和仲裁等活動。

　　第六條 負責公司的合同管理工作。

　　第七條 參與公司的重要經(jīng)營活動;

　　(1) 根據(jù)指示或需要，直接參與重大項目的談判;

　　(2) 草擬、審查、修改公司有關法律事務文書;

　　(3) 根據(jù)公司的發(fā)展情況，參與公司的有關收購、參股、兼并等資產(chǎn)運作活動。

　　第八條 參與處理公司與工商、物價、稅務等政府部門的其他有關涉及法律的事務。

　　第九條 在公司內(nèi)部開展法律培訓工作，提高公司干部員工的法制觀念，增強公司整體的法律素質(zhì)。

　　第十條 協(xié)助有關部門處理公司內(nèi)部各種違法亂紀案件。

　　第三章 工作原則

　　第十一條 預防為主的原則防患于未然，防止違法事件的發(fā)生，發(fā)現(xiàn)問題則及時處理，盡量減少爭議和糾紛。

　　第十二條 指導為主的原則除需直接自行辦理的工作外，對其他部門的工作以提供法律意見為主，不代辦包辦。

　　第十三條 法制原則嚴格按照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章制度辦事，維護公司的合法權益。

　　第十四條 保守秘密原則對工作中涉及的公司機密嚴格保密。

　　第十五條 合法性與靈活性相結合原則在合法基礎上，針對公司工作中的具體情況，采取靈活的措施。

　　第四章 附則

　　第十六條 本制度效力范圍包括公司本部、下屬企業(yè)和相關合資合作公司。